MoneyLog｜부동산·경제 인사이트

같은 집을 팔아도 언제 파느냐에 따라 세금이 수억 원까지 달라진다면, 그냥 지나칠 수 있을까요?

지금 다주택자에게 적용되고 있는 양도소득세 중과 유예, 이 제도가 끝나면 세금은 단순히 “조금 더 내는 수준”이 아닙니다.
경우에 따라 세 부담이 2~3배까지 뛰고, 최고 세율은 82.5%라는 숫자를 마주하게 됩니다.

특히 조정대상지역 주택을 보유하고 계시다면 “나는 괜찮겠지”라는 생각이 가장 위험할 수 있습니다.

오늘 글에서는
✔ 유예 종료로 무엇이 달라지는지,
✔ 내가 중과 대상인지 어떻게 판단해야 하는지,
✔ 실제로 세금이 얼마나 달라지는지,
숫자와 사례로  정리해드리겠습니다.

| 다주택자 중과세 유예 종료, 무엇이 달라지나

현재 다주택자는 일정 기간 동안 양도소득세 중과세를 유예받고 있습니다. 이 유예 기간 동안에는 주택 수가 많더라도 일반 양도세율(6~45%)을 적용받을 수 있고, 장기보유특별공제도 함께 받을 수 있습니다.

하지만 이 유예가 종료되면 상황은 완전히 달라집니다. 단순히 “세율이 조금 오른다”는 수준이 아니라, 계산 구조 자체가 바뀌는 것에 가깝습니다.

• 2주택자 → 일반세율 + 20%p 가산
• 3주택자 이상 → 일반세율 + 30%p 가산
• 장기보유특별공제(최대 30%) → 전면 배제

이로 인해 최고세율은 지방소득세를 포함해 최대 82.5%까지 올라갈 수 있습니다.
다시 말해, 집을 팔아 남긴 차익의 대부분을 세금으로 내야 하는 구조가 될 수 있다는 의미입니다.

| 중과세 적용 대상, 내가 해당될까?

다주택자라고 해서 모든 경우에 중과세가 적용되는 것은 아닙니다.
중과 여부를 가르는 가장 중요한 기준은 바로 ‘어디에 있는 주택을 파느냐’입니다.

| 조정대상지역 주택이 핵심

중과세는 조정대상지역 내 주택을 양도할 때만 적용됩니다.
즉, 주택 수가 많더라도 비조정대상지역에 있는 주택을 파는 경우에는 중과세가 적용되지 않습니다.

| 지방 저가 주택, 주택 수에서 빠질 수 있다

또 하나 중요한 예외가 바로 지방 저가 주택입니다.
수도권·광역시·세종시를 제외한 지역에 있는 공시가격 3억 원 이하 주택은, 중과세 판단 시 주택 수에서 제외되거나 중과 대상이 되지 않을 수 있습니다.

이 기준을 모르고 있으면 “나는 3주택자라 무조건 중과”라고 오해하기 쉽지만, 실제로는 2주택자로 계산되거나 중과가 배제되는 경우도 적지 않습니다.

| 유예 전·후 세금 차이, 실제로 얼마나 날까?

말로만 “세금이 늘어난다”라고 하면 잘 와닿지 않습니다.
그래서 가장 흔한 조건을 가정해 유예 기간 내와 종료 후를 직접 비교해보겠습니다.

| 유예 기간 내 (중과 미적용)

유예 기간에는 다주택자라도 일반 양도세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.

• 적용 세율: 일반세율(6~45%)
• 장기보유특별공제: 적용
• 예상 세금: 약 1억 4,600만 원 (지방세 포함)

| 유예 종료 후 (2주택자)

유예가 종료되면 2주택자는 일반세율 + 20%p가 적용되고, 장기보유특별공제는 전면 배제됩니다.

• 적용 세율: 일반세율 + 20%p
• 장기보유특별공제: 배제
• 예상 세금: 약 3억 원
• 세금 증가분: 약 1억 5천만 원

| 유예 종료 후 (3주택자 이상)

3주택자 이상은 부담이 더 커집니다.
세율 가산 폭이 30%p로 확대됩니다.

• 적용 세율: 일반세율 + 30%p
• 장기보유특별공제: 배제
• 예상 세금: 약 3억 5,400만 원
• 세금 증가분: 약 2억 원

| 놓치기 쉬운 예외·특례 사항 정리

다주택자 양도세 중과는 단순히 “집이 몇 채냐”만으로 결정되지 않습니다.
입주권·분양권·임대주택·상속주택처럼 자주 놓치는 항목들이 실제 세금 계산에 큰 영향을 줍니다.

| 입주권·분양권, 중과는 없지만 ‘주택 수’에는 포함

입주권과 분양권 자체를 팔 때는 다주택 중과세가 적용되지는 않습니다.
하지만 문제는 다른 주택을 팔 때입니다.

입주권·분양권은 주택 수 산정에는 포함되기 때문에, 이 사실을 모르고 기존 주택을 매도하면 중과 대상이 되는 상황이 발생할 수 있습니다.

| 장기임대주택, 오히려 불리해질 수 있다

과거에는 장기임대주택 등록이 절세 수단으로 활용되기도 했지만, 현재는 요건이 상당히 까다로워졌습니다.

• 임대료 5% 상한 준수
• 의무 임대 기간 충족
• 임대차 계약 관리 요건

이 요건을 하나라도 충족하지 못하면 세제 혜택이 박탈될 수 있으며, 더 큰 문제는 본인이 거주하는 주택을 팔 때 임대주택이 주택 수에 포함되어 비과세나 중과 배제 요건에 악영향을 줄 수 있다는 점입니다.

| 상속주택, 무조건 유리하지 않다

상속으로 취득한 주택은 일정 요건을 충족하면 상속 후 5년 이내 매도 시 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다.

하지만 이 역시 단순하지 않습니다.

• 상속받은 주택 수
• 기존 보유 주택과의 선후 관계
• 동일 세대 여부
• 지분 상속 여부

이 조건들에 따라 중과 배제 여부가 완전히 달라질 수 있기 때문에, 일괄적으로 판단하기는 매우 위험합니다.

| 다주택자를 위한 매도·보유 전략

중과세 유예 종료를 앞둔 상황에서 다주택자가 취할 수 있는 선택지는 크게 무작정 매도와 전략적 정리로 나뉩니다.
현실적인 해법은 단연 주택 수를 줄이되, 순서를 지키는 것입니다.

| 핵심은 ‘가지치기’ 매도 전략

모든 주택을 한 번에 정리하려고 하면 오히려 중과세에 걸릴 가능성이 커집니다.
따라서 중과 영향이 적은 자산부터 정리하는 단계적 접근이 필요합니다.

이 순서를 지키면 조정대상지역 주택을 매도할 때의 주택 수를 미리 줄일 수 있어 중과세 자체를 피하거나 낮출 수 있습니다.

| 증여·저가 양도, 대안이 될 수 있을까?

매도가 여의치 않은 경우, 증여 또는 부담부 증여를 고려하는 분들도 많습니다.

• 자녀의 자금 출처 소명 가능 여부
• 취득세 중과 부담 가능 여부
• 증여세와 양도세의 비교

이 조건들을 감당할 수 있다면 증여는 주택 수를 줄이는 하나의 선택지가 될 수 있습니다.
다만, 단기적인 절세만 보고 판단하기보다는 가족 전체의 세금 구조를 함께 보는 접근이 필요합니다.

| ‘버티기’ 전략은 가능한가?

현재 기준으로는 종합부동산세가 2주택까지는 중과되지 않아 과거에 비해 보유세 부담은 다소 완화된 상태입니다.

따라서 급매로 처분하기보다는 7월 세제 개편안 등 향후 정책 변화를 지켜보며 보유를 선택하는 전략도 상황에 따라서는 합리적일 수 있습니다.

| 결론｜5월 9일 전 반드시 체크할 포인트

다주택자 양도세 중과 유예 종료는 단순한 제도 변경이 아니라, 매도 타이밍에 따라 세금이 수억 원 달라질 수 있는 분기점입니다.

특히 조정대상지역 주택을 보유하고 계신 경우라면, “아직 계약만 안 했으니까 괜찮겠지”라는 생각은 매우 위험할 수 있습니다.

중요한 점은, 계약일이 아니라 ‘양도 시점’이라는 사실입니다.
계약만 체결하고 잔금이나 등기가 늦어지면, 유예 혜택을 받지 못할 가능성도 배제할 수 없습니다.

또한 계약만 체결된 경우에 대한 구제책이나 추가 세법 개정이 나올 가능성도 완전히 배제할 수는 없지만, 현재로서는 확정된 내용은 없습니다.

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다음에도 복잡한 부동산·세금 이슈를 최대한 쉽게 정리해드리겠습니다.