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| 상가 임대차, 어디까지 보호받을 수 있을까요?

“보증금이 너무 커서 상가임대차보호법 적용이 안 됩니다.” 중개 현장에서 임차인과 임대인 모두에게서 가장 자주 듣는 말입니다.

실제로 서울 기준 환산보증금이 9억 원을 넘으면 상가건물 임대차보호법의 보호 대상에서 제외되는 것이 원칙입니다. 그래서 많은 분들이 이렇게 생각하십니다.

“그럼 이제 임차인은 아무 보호도 못 받는 거 아닌가요?”

하지만 여기서 놓치면 안 되는 아주 중요한 예외가 있습니다. 환산보증금이 기준을 초과하더라도, 법은 임차인의 핵심 권리를 완전히 뺏지는 않습니다.

바로 실무에서 흔히 말하는 ‘갱·대·권·3’, 즉 계약갱신요구권, 대항력, 권리금 회수 기회 보호, 그리고 3기 차임 연체에 따른 해지 규정입니다.

이 네 가지는 보증금 규모와 관계없이 임차인과 임대인 모두에게 직접적인 영향을 미치는 핵심 규정입니다. 실제 분쟁도 대부분 이 지점에서 발생합니다.

이 글에서는 조문 기준으로 “어디까지 보호되고, 어디서부터 보호되지 않는지”를 명확히 나누고, 계약 단계에서 반드시 짚고 넘어가야 할 실무 포인트까지 하나씩 정리해 드리겠습니다.

| 상가건물 임대차보호법, 어디까지 적용될까?

상가건물 임대차보호법은 모든 상가 임차인을 동일하게 보호하지 않습니다. 적용 여부의 출발점은 바로 ‘환산보증금’입니다.

환산보증금이란, 보증금 + (월 차임 × 100)으로 계산한 금액을 말합니다. 이 금액을 기준으로 법의 전면 적용 여부가 갈립니다.

서울 기준으로 환산보증금이 9억 원을 초과하면 원칙적으로 상가건물 임대차보호법의 보호 대상에서 제외됩니다.

이 때문에 현장에서는 “보증금이 크면 임차인은 아무 권리도 없다” 라는 오해가 자주 발생합니다.

하지만 법은 이렇게 단순하게 설계되어 있지 않습니다. 환산보증금이 기준을 초과하더라도, 일부 핵심 규정은 예외적으로 적용됩니다.

| 환산보증금 9억 원 초과해도 보호되는 4가지 (갱·대·권·3)

환산보증금이 서울 기준 9억 원을 초과하면 상가건물 임대차보호법이 전면 적용되지는 않습니다. 하지만 그렇다고 해서 임차인의 권리가 모두 사라지는 것은 아닙니다.

법은 최소한의 거래 질서를 유지하기 위해 다음 4가지는 예외적으로 보호하도록 규정하고 있습니다. 실무에서는 이를 간단히 ‘갱·대·권·3’이라고 부릅니다.

① 갱｜계약갱신요구권 (최대 10년)

임차인은 특별한 거절 사유가 없는 한 최대 10년간 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.

이때 임대인이 “내가 직접 장사하겠다”, “다른 임차인을 받겠다” 는 이유만으로 갱신을 거절할 수는 없습니다.

② 대｜대항력

임차인이 점유를 유지하고 있다면, 건물이 매매되거나 소유자가 변경되더라도 기존 임대차 관계를 주장할 수 있습니다.

환산보증금 초과 여부와 관계없이 임차인의 기본적인 지위 보호를 위한 장치입니다.

③ 권｜권리금 회수 기회 보호

임대차 종료 6개월 전부터 종료 시점까지, 임대인은 임차인의 권리금 회수를 정당한 사유 없이 방해해서는 안 됩니다.

임차인이 주선한 신규 임차인이 있음에도 임대인이 계약 체결을 거부하면, 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

④ 3｜3기 차임 연체 시 해지 규정

임차인이 3기분 차임을 연체하면, 임대인은 별도의 갱신 요구를 받아들이지 않고 계약 해지가 가능합니다.

이 규정은 임대인 보호 장치이기도 하며, 실무에서는 해지 가능 시점을 판단하는 핵심 기준이 됩니다.

결국 ‘갱·대·권·3’은 임차인 보호만을 위한 제도가 아니라, 임대인과 임차인 모두의 권리·의무 경계를 명확히 하는 기준이라고 볼 수 있습니다.

| 계약갱신요구권 10년, 임대인이 거절할 수 없는 경우

상가 임대차 분쟁에서 가장 많이 오해되는 제도가 바로 계약갱신요구권입니다.

많은 임대인 분들이 “계약 기간이 끝났으니 이제 나가야 하는 것 아니냐” 라고 생각하지만, 법은 그렇게 단순하게 보지 않습니다.

임차인은 특별한 거절 사유가 없는 한 최초 임대차 개시일부터 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.

여기서 중요한 포인트는 ‘계약서에 적힌 기간’이 아니라 ‘실제 임대차가 시작된 시점’을 기준으로 10년을 계산한다는 점입니다.

임대인이 흔히 착각하는 거절 사유

실무에서 임대인이 자주 주장하는 거절 사유는 다음과 같습니다.

• “내가 직접 장사하려고 합니다”
• “보증금을 올려서 다른 사람에게 임대하려고 합니다”
• “계약서에 2년만 한다고 써 있습니다”

하지만 위와 같은 사유만으로는 계약갱신요구권을 거절할 수 없습니다.

임대인이 갱신을 거절하려면 법에서 정한 명확한 사유가 있어야 하고, 단순한 의사 표시나 계획만으로는 부족합니다.

임대인이 거절할 수 있는 대표적인 경우

• 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 경우
• 임차인이 건물을 무단으로 변경하거나 중대한 위반을 한 경우
• 임대차 목적을 현저히 위반한 경우

이처럼 계약갱신요구권은 무조건적인 권리가 아니라, 임차인의 성실한 계약 이행을 전제로 보장되는 권리입니다.

| 권리금 회수 기회 보호, 언제부터 언제까지?

계약갱신요구권 다음으로 상가 임대차 분쟁이 가장 많이 발생하는 부분이 바로 권리금 회수 문제입니다.

임차인 입장에서는 “가게를 키워 놓고 아무 보상도 못 받는 것 아니냐” 는 불안이 크고, 임대인 입장에서는 “언제까지 새로운 임차인을 받아줘야 하느냐” 는 부담이 생깁니다.

그래서 법은 이 문제를 ‘기간을 딱 잘라서’ 정리해 두었습니다.

권리금 회수 보호가 적용되는 기간

임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시점까지, 임차인의 권리금 회수를 정당한 사유 없이 방해해서는 안 됩니다.

이 기간 동안 임차인이 새로운 임차인을 주선했고, 그 사람이 합리적인 조건을 제시했다면, 임대인은 특별한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

임대인이 오해하기 쉬운 포인트

• “계약 끝났으니 이제 권리금은 내 알 바 아니다”
• “보증금이 크니 권리금 보호도 안 된다”
• “새 임차인이 마음에 안 든다”

위와 같은 생각은 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 매우 높습니다. 특히 보호 기간 내에 정당한 사유 없이 거절하면 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

반대로, 임대인이 거절할 수 있는 경우

• 권리금 보호 기간(6개월 이전)에 임차인이 요구한 경우
• 신규 임차인의 자금 조달 능력이 현저히 부족한 경우
• 임대차 목적에 명백히 맞지 않는 업종인 경우

즉, 권리금 회수 기회 보호는 무조건적인 권리가 아니라, 기간과 합리성을 전제로 작동하는 제도입니다.

| 3기 차임 연체, 언제 바로 해지할 수 있을까?

상가 임대차에서 임대인이 실질적으로 활용할 수 있는 가장 강력한 보호 장치가 바로 ‘3기 차임 연체 시 해지 규정’입니다.

계약갱신요구권이나 권리금 보호는 임차인의 권리를 중심으로 설명되지만, 이 조항은 분명히 임대인을 위한 안전장치입니다.

‘3기 차임’의 정확한 의미

여기서 말하는 3기 차임이란 단순히 3개월을 의미하지 않습니다.

예를 들어 월세가 매월 지급되는 구조라면 월세 3회분이 연체된 상태를 말합니다. 반드시 연속일 필요는 없으며, 누적 기준으로 판단합니다.

3기 연체 시 임대인이 할 수 있는 조치

임차인이 3기 차임을 연체하면, 임대인은 다음과 같은 권한을 가집니다.

• 계약갱신요구권 거절 가능
• 임대차 계약 해지 통보 가능
• 명도 절차(퇴거) 진행 가능

이때 중요한 점은 임대인의 대응 시점입니다. 연체 사실을 방치하다가 나중에 문제 삼으면 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

실무에서 꼭 지켜야 할 포인트

• 연체 발생 시 즉시 문자·내용증명 등으로 기록 남기기
• 3기 연체 충족 시점 명확히 계산하기
• 해지 의사 표시를 명확하게 전달하기

특히 임대인이 “조금만 더 기다려보자” 라는 판단으로 시간을 끌 경우, 나중에 해지 권한 행사 자체가 약해질 수 있습니다.

| 분쟁을 막는 실전 특약과 제도 활용법

상가 임대차 분쟁의 상당수는 법을 몰라서가 아니라, 미리 정해두지 않았기 때문에 발생합니다.

특히 월세 연체, 퇴거 거부, 원상회복 범위를 둘러싼 다툼은 계약 체결 단계에서 조금만 준비했어도 충분히 줄일 수 있는 문제들입니다.

실무에서 가장 효과가 큰 방법은 다음 두 가지를 계약 단계에서 함께 준비하는 것입니다.

① 재소전 화해｜소송 없이 바로 집행하는 방법

재소전 화해란, 분쟁이 발생하기 전에 법원을 통해 미리 화해 조항을 확정해 두는 제도입니다.

예를 들어 계약서에 다음과 같은 내용을 재소전 화해 조항으로 확정해 두면,

• 3기 차임 연체 시 즉시 계약 해지
• 해지 시 별도의 명도 소송 없이 강제집행 가능

나중에 문제가 생기더라도 명도 소송을 새로 제기할 필요 없이 바로 강제집행 절차로 넘어갈 수 있습니다.

시간과 비용, 그리고 감정 소모까지 모두 크게 줄일 수 있는 매우 효율적인 장치입니다.

② 원상회복 특약｜‘어디까지 철거해야 하나요?’를 막는 방법

퇴거 시 가장 많이 다투는 부분은 언제나 원상회복 범위입니다.

“전부 철거해야 하나요?” “이 상태로 두고 나가도 되나요?” 라는 질문이 계약 종료 시점마다 반복됩니다.

이 문제를 막기 위해서는 계약서에 원상회복 기준을 추상적으로 쓰면 안 됩니다.

예를 들어,

• “노출 상태로 반환한다”
• “천장·바닥·벽체 설비 철거 후 반환”
• “임대인 인수 항목은 별도 합의”

처럼 구체적인 상태를 명시해야 철거 비용 분쟁을 예방할 수 있습니다.

결국 좋은 특약은 어느 한쪽에 유리한 문구가 아니라, 해석의 여지를 없애는 문구입니다.

| 임대인이 반드시 알아야 할 주의사항 정리

상가 임대차 분쟁은 대부분 “설마 여기까지 문제가 될 줄은 몰랐다” 는 지점에서 시작됩니다.

특히 다음 두 가지 상황은 계약 체결 당시 한 번만 더 점검했어도 충분히 예방할 수 있는 대표적인 리스크입니다.

① 법인 임차인 계약 시, 연대보증 특약은 필수

임차인이 개인이 아니라 법인인 경우, 가장 위험한 시나리오는 폐업 후 연락 두절입니다.

법인이 폐업하거나 사실상 야반도주를 하게 되면, 임대인은 대표 개인에게 책임을 묻기 어려운 상황에 놓일 수 있습니다.

이때 가장 현실적인 보호 장치는 대표이사의 연대보증 특약입니다.

• 대표이사가 임대차 채무 전부에 연대 책임
• 법인 폐업 시에도 개인에게 청구 가능

이 한 줄 특약 유무에 따라 회수 가능성과 손해 규모는 완전히 달라질 수 있습니다.

② 보증금은 ‘월세 대비’로 다시 계산해야 합니다

많은 임대인 분들이 보증금을 관행적으로 설정하지만, 실무에서는 월세 미납 대비 장치로 다시 한 번 점검할 필요가 있습니다.

최소한 1년치 월세 이상의 보증금을 확보해 두어야, 연체나 분쟁 상황에서도 대응 여력이 생깁니다.

또한 3기 차임 연체가 발생했다면 망설이지 말고 즉시 해지 통보 여부를 검토해야 합니다.

미루는 판단은 분쟁 해결이 아니라 피해 확대가 되는 경우가 많습니다.

결국 좋은 상가 계약이란, 문제가 생기지 않기를 바라는 계약이 아니라, 문제가 생겨도 흔들리지 않는 계약입니다.

| 오늘 내용, 이렇게 정리해두세요

상가건물 임대차보호법은 “보증금이 크면 적용이 안 된다” 라는 한 문장으로 설명하기에는 구조가 훨씬 복잡합니다.

서울 기준 환산보증금 9억 원을 초과하더라도, 법은 임차인의 핵심 권리를 완전히 배제하지 않습니다.

오늘 글에서 꼭 기억하셔야 할 핵심은 다음 네 가지입니다.

• 환산보증금 초과 시에도 ‘갱·대·권·3’은 적용됩니다.
• 계약갱신요구권은 최대 10년, 임대인의 단순한 의사로 거절할 수 없습니다.
• 권리금 회수 보호는 종료 6개월 전부터 종료 시점까지로 기간이 명확합니다.
• 3기 차임 연체는 임대인이 활용할 수 있는 가장 강력한 해지 기준입니다.

여기에 더해, 재소전 화해와 원상회복 특약, 법인 임차인에 대한 연대보증 특약까지 준비해 둔다면, 상가 임대차 분쟁의 상당 부분은 계약 단계에서 이미 정리할 수 있습니다.

상가 계약은 문제가 생겼을 때 해결하는 계약이 아니라, 문제가 생기지 않게 설계하는 계약입니다.

오늘 정리한 내용을 기준으로 현재 계약서나 예정된 계약 내용을 한 번만 다시 점검해 보셔도, 나중에 큰 차이를 만들어낼 수 있습니다.

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