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| 왜 모두가 5월 9일을 말할까요?
요즘 중개 현장에서 가장 많이 듣는 질문이 있습니다.
“5월 9일 전에 계약하면 정말 괜찮은 건가요?”
“잔금은 나중에 해도 되나요?”
“무주택자만 가능하다는 게 무슨 뜻이죠?”
2026년 5월 9일.
이 날짜는 단순한 일정이 아닙니다.
다주택자의 양도소득세 중과 배제 적용 여부가 갈리는 기준선입니다.
조건을 충족하면 수천만 원, 경우에 따라 억 단위 세금 차이가 발생할 수 있습니다.
하지만 조건은 생각보다 까다롭습니다.
단순히 계약만 하면 되는 것도 아니고,
가계약이나 토지거래허가 전 약정은 인정되지 않습니다.
매수자는 반드시 ‘무주택자’여야 하며,
잔금 기한도 지역에 따라 4개월, 6개월로 달라집니다.
또 하나 중요한 변화.
임대 중인 주택에 대한 실거주 의무가 완화되었지만,
이 역시 매도인·매수인 요건이 정확히 맞아야 적용됩니다.
지금은 ‘급하게 서두를 시점’이 아니라
정확히 이해하고 움직여야 할 시점입니다.
오늘 글에서는 보도자료와 핵심 내용을 바탕으로
실무에서 반드시 체크해야 할 조건을 하나씩 정리해드리겠습니다.
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| Why Is Everyone Talking About May 9?
In the field, one question keeps coming up:
“If we sign before May 9, are we safe?”
“Can settlement be done later?”
“What exactly qualifies as a ‘no-homeowner’?”
May 9, 2026 is not just a date.
It determines whether multiple-homeowners can avoid the capital gains tax surtax.
The difference could mean tens or even hundreds of millions of won.
However, the conditions are strict.
A preliminary agreement does not count.
Land transaction permits must be obtained first.
The buyer must be a true no-homeowner.
Settlement deadlines differ by region.
This is not a moment to rush.
It is a moment to understand the rules precisely.
Let’s break down the real conditions step by step.
| 양도소득세 중과 배제 핵심 조건
이번 대책의 핵심은 단 하나입니다.
2026년 5월 9일 이전에 요건을 갖춘 매매계약이 체결되어야 한다는 점입니다.
단순히 “계약 예정”이나 “구두 합의”는 인정되지 않습니다.
| ① 계약 시점과 계약금 수령
1) 2026년 5월 9일 이전에
2) 정식 매매계약서를 작성하고
3) 계약금을 실제로 지급받아야 합니다.
계약금이 오가지 않은 계약서는 효력이 부인될 수 있습니다.
가계약은 인정되지 않습니다.
| ② 토지거래허가 지역의 주의점
토지거래허가구역에서는 순서가 매우 중요합니다.
1) 반드시 토지거래허가를 먼저 받고
2) 그 이후에 계약서를 작성해야 합니다.
허가 전 사전 약정이나 가계약은 인정되지 않습니다.
실무에서 가장 많이 실수하는 부분입니다.
| ③ 잔금 기한 (지역별 차이)
기존 조정대상지역(강남3구, 용산)
→ 계약일로부터 4개월 이내 양도
신규 지정 조정대상지역(2025년 10월 지정)
→ 계약일로부터 6개월 이내 양도
잔금 기한을 넘기면 중과 배제가 적용되지 않을 수 있습니다.
계약일 계산 기준을 반드시 확인해야 합니다.
✔ 실무 체크포인트
□ 계약서 작성일과 계약금 입금일 일치 여부 확인
□ 토지거래허가서 발급일 확인
□ 잔금 예정일이 4개월/6개월 이내인지 계산
□ 특약에 기한 관련 내용 명확히 기재
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| Key Conditions for CGT Surtax Exemption
To qualify for the surtax exemption, the following must be met before May 9, 2026:
1) A formal sales contract must be signed.
2) The deposit must be actually paid.
3) In land permit areas, the permit must be approved before signing.
Preliminary agreements are not recognized.
Settlement must also be completed within 4 or 6 months depending on the region.
| 임대 중 주택, 실거주 의무 완화 내용
2026년 2월 12일 기준으로 이미 임대차계약이 체결되어 있다면,
실거주 의무를 즉시 이행하지 않아도 됩니다.
기존에는 조정대상지역 내 주택을 취득하면 일정 기간 내 실거주 요건을 충족해야 했습니다.
그러나 이번 보완 조치로,
기존 임대차 계약이 종료될 때까지 실거주를 유예해 주는 방식으로 완화되었습니다.
| ✅ 실거주 유예 범위
1) 2026년 2월 12일 현재 유효한 임대차 계약일 것
2) 해당 계약 종료 시점까지 입주 의무 유예
3) 발표일로부터 최대 2년 내 입주 조건
즉, 세입자가 있는 상태에서 매수하더라도
기존 계약 기간이 끝날 때까지는 강제 입주 의무가 발생하지 않습니다.
| ✅ 매도인·매수인 조건 (가장 중요)
매도인
→ 반드시 다주택자여야 합니다.
(1주택자는 해당 완화 대상이 아닙니다.)
매수인
→ 반드시 무주택자여야 합니다.
(허가 신청일 기준 판단)
이 조건이 맞지 않으면 실거주 유예 혜택을 적용받을 수 없습니다.
실무에서 가장 많이 놓치는 부분입니다.
| ✅ 주택담보대출 실행 시 전입 의무
대출을 실행하는 경우,
전입 신고 의무 기한이 다음 중 늦은 시점까지 연장됩니다.
1) 대출 실행일로부터 6개월
2) 기존 임대차 계약 종료일로부터 1개월
즉, 세입자가 있는 상태에서 매수하고 대출을 받아도
즉시 전입하지 않아도 되는 구조로 바뀌었습니다.
✔ 실무 체크포인트
□ 2026.2.12 기준 임대차계약 존재 여부 확인
□ 매도인 다주택자 여부 확인
□ 매수인 무주택자 여부 확인 (분양권·입주권 포함 검토)
□ 대출 실행 예정일과 전입 기한 계산
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| Residency Obligation Relief for Rented Homes
If a valid lease contract existed as of February 12, 2026,
the move-in obligation is deferred until the lease expires.
However, strict eligibility applies:
Seller → Must be a multiple-homeowner.
Buyer → Must be a no-homeowner (based on application date).
For mortgage borrowers, move-in deadlines are extended to
the later of:
1) Six months from loan execution, or
2) One month after lease termination.
| 무주택자 판단 기준 (분양권·입주권·오피스텔 포함)
이번 대책에서 ‘무주택자’ 여부는 단순 상식이 아니라
양도소득세 기준으로 판단합니다.
즉, 주민등록상 무주택이라고 해서
세법상 무주택자로 자동 인정되는 것은 아닙니다.
| ① 분양권·입주권 보유 시
분양권이나 입주권을 보유하고 있다면
무주택자로 인정받지 못할 가능성이 매우 큽니다.
양도세 판단 기준에서는
이들 권리를 사실상 ‘주택 보유’로 보는 경우가 많기 때문입니다.
| ② 주거용 오피스텔
주거용으로 사용되는 오피스텔 역시
주택으로 판단될 수 있습니다.
특히 실제 거주 중이거나
주거용 임대사업으로 신고되어 있다면
무주택자 판단에서 제외될 수 있습니다.
| ③ 세대 기준 판단
무주택 여부는 개인이 아니라
세대 기준으로 판단합니다.
배우자, 동일 세대원의 주택 보유 여부까지 포함됩니다.
✔ 실무 체크포인트
□ 본인·배우자·세대원 주택 보유 여부 확인
□ 분양권·입주권 보유 여부 점검
□ 주거용 오피스텔 여부 확인
□ 취득 예정 주택 포함 여부 세무사와 사전 검토
무주택자 판단이 틀리면
실거주 유예도, 거래 보완 조치도 적용받지 못할 수 있습니다.
가장 보수적으로 검토하는 것이 안전합니다.
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| Who Qualifies as a “No-Homeowner”?
Eligibility is determined under capital gains tax rules,
not merely by resident registration status.
Holding presale rights, occupancy rights,
or certain residential officetels may disqualify the buyer.
Assessment is made on a household basis,
including spouse and household members.
A misjudgment here could invalidate all benefits.
Careful review is essential.
| 전세대출 회수 유예, 무엇이 달라졌나?
기존 규정상 규제지역 내 3억 원 초과 아파트를 구입하면
보유 중이던 전세대출은 즉시 회수 대상이 되는 것이 원칙이었습니다.
이 때문에 매수자는
“집을 사면 전세대출이 바로 상환되나요?”
라는 걱정을 가장 많이 하셨습니다.
이번 보완 조치의 핵심은
잔여 전세 계약 기간까지는 전세대출을 회수하지 않도록 유예한다는 점입니다.
| ① 적용 취지
1) 거래 위축 방지
2) 무주택자의 실수요 매수 지원
3) 세입자 거주 안정 유지
즉, 매수인이 기존 전세 계약을 승계하는 경우
전세대출을 즉시 상환하지 않아도 되도록 완화한 것입니다.
| ② 주의할 점
유예는 “면제”가 아닙니다.
전세 계약 종료 시점에는 정산이 필요합니다.
또한 은행 내부 심사 기준은 별도로 존재할 수 있으므로
대출 실행 전 금융기관 확인은 필수입니다.
| 임대차 승계 시 필수 서류
임대 중 주택을 매수하면서 기존 전세 계약을 승계하려면
증빙 서류가 반드시 필요합니다.
| 기본 준비 서류
1) 기존 전세계약서 사본
2) 임대차 계약 승계 확인서
3) 세입자 개인정보 제공 동의서
4) 전입세대 열람 내역 확인
은행은 “실제 임대차 관계가 존재하는지”를 매우 엄격하게 확인합니다.
서류가 미비하면 대출 지연 또는 조건 변경이 발생할 수 있습니다.
✔ 실무 체크포인트
□ 전세 계약 종료일 정확히 확인
□ 세입자 보증금 반환 계획 수립
□ 은행 사전 상담 후 계약 진행
□ 매수인 무주택자 요건 재확인
결국 이번 조치는 “거래를 막지 않기 위한 완화”이지
모든 리스크를 없애주는 정책은 아닙니다.
조건을 정확히 맞추는 것이 핵심입니다.
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| Jeonse Loan Repayment Relief
Previously, purchasing a regulated apartment above KRW 300 million
could trigger immediate repayment of an existing jeonse loan.
Under the new measure, repayment is deferred
until the remaining lease period ends.
However, this is a deferral, not a waiver.
Bank-level screening still applies.
| Required Documents for Lease Succession
Key documents include:
1) Existing lease contract copy
2) Lease succession confirmation
3) Tenant consent form
4) Resident registration verification
| 실무 Q&A 정리
Q1. 5월 9일 전에 계약만 하면 무조건 중과 배제가 되나요?
아닙니다.
① 5월 9일 이전 계약 체결
② 계약금 실제 지급
③ 토지거래허가 지역은 허가 후 계약
④ 지역별 잔금 기한(4개월/6개월) 준수
이 모든 조건을 충족해야 합니다.
Q2. 매수자가 분양권이 있으면 무주택자 혜택을 못 받나요?
양도세 기준에서는 분양권·입주권을 주택 보유로 볼 가능성이 큽니다.
단순 주민등록상 무주택과는 다릅니다.
세대 기준으로 판단되므로 배우자 보유분도 포함됩니다.
Q3. 전세대출은 정말 안 회수되나요?
잔여 계약 기간까지는 유예됩니다.
다만 이는 ‘면제’가 아니며,
은행 내부 심사 기준은 별도로 적용됩니다.
Q4. 실거주 의무 완화는 누구에게 적용되나요?
매도인은 다주택자,
매수인은 무주택자여야 합니다.
요건이 하나라도 어긋나면 적용되지 않습니다.
| 결론: 지금 거래해도 될까요?
이번 조치는 ‘마지막 기회’라기보다
조건이 매우 촘촘한 한시적 출구 전략에 가깝습니다.
5월 9일이라는 데드라인은 분명 중요합니다.
하지만 더 중요한 것은,
✔ 매수자가 진짜 무주택자인지
✔ 잔금 기한이 계산상 안전한지
✔ 토지거래허가 순서를 정확히 지켰는지
✔ 대출·전세 승계 구조가 정리되어 있는지
이 네 가지입니다.
지금은 “서둘러 계약할 시점”이 아니라
계약 전에 구조를 완벽히 점검해야 할 시점입니다.
특히 수천만 원의 세금 차이가 발생할 수 있는 사안이므로
거래 전 반드시 전문가 검토를 거쳐야 합니다.
오늘 글이 도움이 되셨다면 공유 부탁드립니다.
저에게는 큰 힘이 됩니다.
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| Practical Q&A
Meeting the May 9 deadline alone is not enough.
All legal and timing requirements must be satisfied.
Eligibility of the buyer (true no-homeowner status) is critical.
Misclassification may invalidate all benefits.
| Final Thoughts
This measure is a temporary relief with strict conditions.
Careful verification matters more than speed.
📄 보도자료 원문보기
국토부 보도자료 원문을 아래에서 바로 확인하실 수 있습니다. (스크롤 가능)
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📌 정부 공식 보도자료 기반 작성
본 글은 국토교통부 공식 보도자료를 근거로 정리한 내용입니다.
정책 발표일 기준 내용을 바탕으로 핵심 조건과 실무 유의사항을 쉽게 풀어 설명했습니다.
⚠ 거래 전 반드시 확인하세요
양도소득세 중과 배제는 계약 시점, 잔금 기한, 무주택자 판단 등
세부 조건에 따라 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
실제 거래 전에는 반드시 세무사·중개사 등 전문가와 상담 후
최종 판단하시기 바랍니다.
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.
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