전세 사기 막겠다더니… 정상 임대인도 줄줄이 경매? (빌라·다가구 위기 경보)

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1. | 인트로: 새 전세 보증금 보증 정책, 왜 문제가 되는가?
2. | 정책의 주요 내용
   • – 90% 룰
   • – 공시가격 × 140%
3. | 빌라·다세대 주택의 문제점
   • – 공시가격과 시장가의 괴리
   • – 전세대출 차단
   • – 보증금 반환 불능과 경매 위험
4. | 정책이 불러올 파장
   • – 세입자 영향
   • – 집주인 유동성 위기
   • – 다가구 전체 경매 위험
5. | 전문가들이 제안한 해결책
   • – 시행 유예
   • – 공시가격 현실화
   • – 분할 상환 등 보완책
6. | 임대인·세입자를 위한 행동 지침
   • – 공시가격 확인
   • – 평가금액 계산법
   • – 위험도 점검
7. | 결론: 지금 필요한 현실 대책

| 인트로: 새 전세 보증금 보증 정책, 왜 문제가 되는가?

요즘 집주인과 세입자 모두를 패닉에 빠뜨린 전세 보증금 보증 정책, 혹시 들어보셨나요? 

 전세 사기를 막기 위한 좋은 취지로 시작되었지만 현실에서는 오히려 정상적인 임대인마저도 경매 위기에 몰리고 있다는 사실, 알고 계셨나요?

특히, 빌라나 다세대 주택에 거주 중이시라면 이 글을 꼭 끝까지 읽어보셔야 합니다. 

 새로운 규정으로 인해 세입자는 대출이 막히고, 집주인은 보증금을 돌려줄 수 없는 상황에 직면하게 됩니다. 결국 몇몇 다가구 주택은 전체 건물이 경매에 넘어가는 일도 벌어지고 있어요.

“설마 우리 집도 해당되나…?” 

걱정되신다면, 지금 바로 공시가격 계산법과 위험 점검 방법까지 알려드릴 테니 이 글을 끝까지 읽어주세요.

 알고 나면 대책이 보이고, 미리 예방하실 수 있습니다.

| Intro (English)

Have you heard of Korea’s new Jeonse deposit guarantee policy? It was meant to prevent fraud — but now it’s pushing even honest landlords toward auction.

If you’re living in or renting out a villa or multi-family home, you must read this. Due to the new appraisal rules, tenants are blocked from loans, and landlords can’t return deposits. In some cases, entire buildings are now at risk of forced sale via auction.

Worried this could happen to your property? Read on — we'll walk you through how to check your home’s risk based on its official price, and how to prepare before it’s too late.

| 정책의 주요 내용

정부는 전세 사기를 방지하기 위해, 전세 보증금 반환 보증을 받을 수 있는 금액의 상한선을 새롭게 정했습니다. 그 핵심은 바로 90% 룰과 공시가격 × 1.4를 기준으로 한 주택 가치 산정입니다.

① 90% 룰이란?

앞으로 보증보험 가입 시, 정부가 인정한 주택 가치의 최대 90%까지만 전세보증금 보장을 받을 수 있습니다.
즉, 아무리 세입자가 많은 금액을 계약해도 보증한도는 정부가 산정한 기준을 넘을 수 없습니다.

② 정부가 평가하는 주택 가치란?

놀랍게도 정부는 시세가 아닌 ‘공시가격’의 140%를 주택 가치로 봅니다.
예를 들어 어떤 빌라의 공시가격이 1억 원이라면, 정부가 평가하는 집값은 1억 4천만 원이 되는 것이죠.
이 집에 대해 보증이 가능한 전세금은 1억 4천만 원 × 0.9 = 1억 2천6백만 원이 상한선입니다.

✅ 정리 공식: 공시가격 × 1.4 × 0.9 = 보증 가능한 최대 전세금

| Policy Overview (English)

To curb Jeonse scams, the government now limits how much of a tenant’s deposit can be insured. This is based on two main points: the 90% rule and the use of 140% of official price to estimate home value.

① What is the 90% rule?

Only up to 90% of the government-assessed home value is now eligible for deposit guarantee. This means even if tenants pay more, the coverage will not go beyond that threshold.

② How is the home value assessed?

The government uses 140% of the published official price, not the market price.
If a home’s official price is 100 million KRW, it’s assessed at 140 million — and only up to 126 million KRW can be guaranteed.

✅ Formula: Official Price × 1.4 × 0.9 = Maximum Guaranteed Jeonse

| 빌라·다세대 주택의 문제점

전세 사기를 막으려던 정책이 현실과 동떨어진 ‘공시가격 기준’으로 인해 오히려 다세대 주택 시장에 의도치 않은 혼란을 일으키고 있습니다.

① 공시가격과 시장가격의 괴리

다세대·빌라의 경우, 공시가격이 실제 거래 시세의 절반도 안 되는 경우가 많습니다.
예를 들어, 시세가 2억 원인 집의 공시가격이 9천만 원이라면, 정부가 인정하는 집값은 9천만 × 1.4 = 1억 2천6백만 원이며, 이 중 90%인 약 1억 1천3백만 원만 보증이 가능합니다.

문제는 현재 세입자들이 보통 시세 기준으로 전세를 계약하기 때문에 정부가 인정하는 보증 한도를 초과하는 사례가 속출하고 있다는 점입니다.

② 전세대출 막힘 → 새 세입자 못 들어옴

정부 보증 한도를 넘는 계약은 보증보험 가입이 불가해집니다.
은행도 전세대출을 실행해주지 않으니, 새로운 세입자가 들어올 수 없게 됩니다.
결국 집주인은 전세금을 현금으로 일시 반환해야 하는데, 이건 현실적으로 매우 어렵습니다.

③ 보증금 반환 불가 → 경매 리스크

새 세입자를 구하지 못하면, 기존 세입자의 보증금을 돌려줄 방법이 사라집니다.
이렇게 되면 결국 임대인은 경매를 신청당하고, 세입자는 보증금을 잃을 수도 있습니다.

⚠️ 다가구 주택은 한 채로 간주되므로, 단 한 세대의 문제가 생겨도 건물 전체가 경매에 넘어갈 수 있습니다.

| Issues in Villa & Multi-Family Housing (English)

The policy’s reliance on official appraisal prices — often far below market rates — has led to serious challenges in the villa and multi-unit housing sector.

① Appraisal vs Market Price Gap

In many cases, the official value is less than 50% of actual market price.
For example, a house worth 200M KRW might have an official price of only 90M KRW.
That means the max guaranteed Jeonse is about 113M KRW, far below what tenants actually pay.

② Loan Block → No New Tenants

If the Jeonse amount exceeds the government-guaranteed cap, insurance and loans are denied.
New tenants won’t be able to move in, and landlords must refund deposits in cash.

③ Refund Failures → Auction Risk

Without a new tenant, landlords can’t repay existing deposits. This may result in forced auction of the property, putting tenants and owners both at risk.

⚠️ Multi-family homes are legally treated as one unit, so one tenant’s issue could lead to the entire building being auctioned.

| 정책이 불러올 파장

보증 한도 축소와 공시가격 기준이라는 이중 장벽은 세입자의 보증금 반환 지연과 집주인의 경매 위험이라는 심각한 결과로 이어지고 있습니다. 특히 다가구 주택일수록 그 위험은 더 커집니다.

① 세입자: 보증금 회수 위험 증가

새 세입자의 대출이 막히면서 기존 세입자는 계약 만기가 되어도 보증금을 제때 돌려받지 못할 가능성이 커집니다.
이는 특히 전세금이 높은 청년층이나 신혼부부에게 큰 재정 타격이 될 수 있습니다.

② 집주인: 유동성 위기 → 경매 직행

새 세입자를 구하지 못한 집주인은 결국 현금으로 보증금을 반환해야 합니다.
하지만 이는 대부분의 임대인에게 불가능에 가깝고, 결국 경매에 넘어가는 사례가 속출하고 있습니다.

③ 다가구 주택: 연쇄 경매 리스크

다가구 주택은 법적으로 '하나의 주택'으로 간주됩니다.
즉, 한 세대의 보증금 반환 문제가 발생해도 전체 건물에 근저당과 경매가 걸릴 수 있는 구조입니다.
세입자들은 아무런 책임이 없어도 자신의 보증금을 잃을 수 있는 상황에 놓입니다.

📌 Tip: 임대인과 세입자 모두, 만기 전에 후속 세입자의 전세대출 가능 여부를 꼭 확인해두세요.

| Impact on Landlords & Tenants (English)

This policy is now creating real-world financial harm to both landlords and tenants — especially in multi-family homes.

① Tenants: Risk of Losing Deposit

Without loan access, new tenants can’t move in. As a result, existing tenants may not get their deposit refunded on time — especially painful for young couples and low-income renters.

② Landlords: Cash Crisis → Auction

Landlords unable to find new tenants must return deposits in full cash — an impossible task for many. This has led to a rise in forced property auctions.

③ Multi-Family Homes: Chain Risk

These homes are treated as a single unit under law, so if even one tenant’s deposit is in trouble, the whole building can be auctioned. Even innocent tenants may lose their money.

📌 Tip: Always check if new tenants will be eligible for Jeonse loans before your lease ends.

| 전문가들이 제안한 해결책

영상에서는 현재 정책이 시장 현실과 어긋난 점을 지적하며, 다음과 같은 3가지 해결책을 전문가들이 제안하고 있습니다.

① 공시가격 현실화 전까지 정책 시행 유예

지금처럼 공시가격이 시세의 50%도 안 되는 상황에서는 정책의 효과도 의도와 어긋나게 됩니다.
따라서 공시가격 제도 개선 전까지는 보증 한도 제한 정책을 일시 유예하자는 제안이 나옵니다.

② 유예기간 도입으로 적응 시간 확보

임대인도, 세입자도 제도 변경에 대한 사전 안내나 준비 시간이 부족했습니다.
일정 기간 유예 기간을 설정하여 기존 계약자들이 불이익 없이 조정할 수 있도록 해야 한다는 의견입니다.

③ 분할 반환, 연착륙 방안 필요

일시적인 현금 반환이 어려운 임대인을 위해, 전세보증금 분할 반환 제도나 부분 보증 연장 제도를 도입해 금융 충격을 완화하고, 대량 경매로 번지는 상황을 막아야 한다는 의견도 나왔습니다.

✅ 요약: 제도의 취지를 살리면서도 시장의 현실을 반영할 수 있는 유연한 조정이 필요하다는 목소리가 큽니다.

| Expert-Proposed Solutions (English)

Experts in the video suggest 3 main remedies to align the policy with reality:

① Delay Implementation Until Price Reform

Official home prices often reflect less than 50% of real market value.
So experts recommend suspending the 90% cap temporarily until official price reforms take place.

② Grace Period for Adjustment

Many landlords and tenants were caught off guard by the sudden policy change.
Experts urge the government to set a transition period to allow adjustment.

③ Installment Refunds & Partial Guarantees

Instead of forcing full lump-sum returns, the system should support installment-based refunds or partial guarantee extensions — to prevent sudden auctions and market shock.

✅ Summary: Flexibility is key to preserving policy intent while minimizing harm.

| 임대인·세입자를 위한 행동 지침

지금 내 집이나 전세 계약이 위험한 상황인지 확인하는 방법, 복잡하지 않습니다. 아래 3단계만 따라오시면 됩니다.

① 내 집의 공시가격 확인하기

👉 포털에 “부동산 공시가격 알리미”를 검색하세요. 

 해당 사이트에서 주소를 입력하면 최근 공시가격을 바로 조회할 수 있습니다.👇

② 정부가 평가하는 집값 계산하기

공시가격에 1.4를 곱하고, 다시 0.9를 곱하세요.
즉, 공시가격 × 1.4 × 0.9 = 정부 평가 기준 금액입니다.

📌 예시: 공시가격 1억 원인 빌라 → 1억 × 1.4 × 0.9 = 1억 2천6백만 원 → 이 금액이 보증보험이 적용 가능한 전세금의 최대치입니다.

③ 현재 전세보증금과 비교하기

위 계산으로 나온 ‘정부 평가 금액’보다 현재 세입자의 전세보증금이 많다면, 보증보험 가입이 불가하거나 거절될 수 있습니다.
→ 전세대출도 막히고, 계약 자체가 불가능해질 수 있습니다.

✅ Tip: 전세 만기 2~3개월 전에 후속 세입자의 보증보험 가입 가능 여부를 꼭 확인하고, 필요 시 분할 반환, 월세 전환 등 협의안을 준비해두세요.

| Step-by-Step Guide for Landlords & Tenants (English)

Wondering if your home is affected? Just follow these 3 simple steps to check:

① Check your home’s official price

Search for “공시가격 알리미” on Naver or Google. Enter your home’s address to view its most recent official value.

② Calculate the gov’t-assessed value

Multiply the official price by 1.4, then multiply again by 0.9.
Formula: Official Price × 1.4 × 0.9 = Max Guaranteed Jeonse

📌 Example: 100M KRW × 1.4 × 0.9 = 126M KRW
→ This is the maximum Jeonse amount that can be guaranteed.

③ Compare with actual Jeonse amount

If the tenant’s deposit is higher than the guaranteed limit, insurance and loans may be denied, risking your ability to refund or renew.

✅ Tip: Before lease ends, check whether new tenants can secure a loan or guarantee — and prepare fallback options like refund installments or Wolse conversion.

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❓ Q. 정부 보증 한도를 초과하면 꼭 계약이 불가능한가요?

꼭 그렇지는 않지만 보증보험 가입이 어렵고, 전세대출이 거절될 가능성이 매우 높습니다.
대부분의 은행은 보증보험이 전제되어야 전세자금대출을 실행하므로, 실질적으로 세입자 입주가 어려워질 수 있습니다.

📌 오늘의 요약

• 전세보증금 보증 한도가 공시가격 × 1.4 × 0.9로 제한됨
• 공시가격이 시세보다 낮은 빌라·다가구 주택에서 보증보험 가입 거절 사례 증가
• 세입자 전세대출 불가 → 보증금 반환 불능 → 경매 리스크까지 이어질 수 있음
• 임대인·세입자 모두 공시가격 확인과 위험도 점검 필수!

| 결론: 지금 필요한 건 현실적인 대책

전세 사기를 막으려는 정부의 노력은 분명 의미 있는 일입니다. 하지만 시장과 괴리된 정책은 선의의 임대인과 세입자까지 위협할 수 있습니다.

특히 공시가격과 시장가격의 큰 차이로 인해 정상적인 거래도 막히고, 보증금 반환조차 어려워지는 상황이 늘고 있습니다.

지금 필요한 건 ‘보증 한도’라는 기준 그 자체보다, 그 기준이 현실을 반영하고 있는가?에 대한 점검입니다. 

 제도의 틀은 유지하되, 유연하게 보완해나가는 실용적인 접근이 절실합니다.

💬 혹시 지금 임대차 계약을 앞두고 계신가요?
지금 당장 공시가격을 확인하고, 정부 보증 한도 계산부터 해보세요. 준비하는 사람만이 위기를 피할 수 있습니다.

오늘 글이 도움이 되셨다면, 주변 분들과 꼭 공유해 주세요.
작은  정보 하나가 누군가의 집을 지킬 수도 있습니다. 

 다음에도 더 유익한 글로 다시 찾아뵙겠습니다 😊

| Conclusion (English)

The government’s intention to prevent Jeonse fraud is admirable. But when policies don’t match market realities, they can end up harming honest landlords and tenants.

Due to the appraisal gap, many legitimate Jeonse contracts are blocked — even causing refund failures and forced auctions.

What we need now is not just rules, but realistic adjustments. A flexible, data-driven approach can preserve trust in the system.

💬 Planning to sign or renew a lease soon?
Check your property’s official price now and do the calculation. Being informed is your best protection.

If you found this post helpful, please share it with others — It might save someone from serious financial risk. We’ll be back with more useful insights soon!

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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
(This post is for general informational purposes only. Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.)