임대차 계약 필수! 국세·지방세 완납증명서 인터넷 발급 가이드

| 인트로

전세나 월세 계약을 앞두고 “혹시 집주인이 세금을 체납하면 내 보증금은 안전할까요?”하고 가장 많이 물어보십니다. 

계약서만으로는 임대인의 체납 여부를 알기 어렵고, 체납이 심하면 부동산이 압류·경매로 넘어가 보증금이 위험해질 수 있습니다.

그래서 저는 현장에서 국세 완납증명서와 지방세 납세증명서를 계약 전 꼭 확인하도록 안내드립니다.

 특히, 연세가 있으신 임대인께서는 발급을 번거로워하시는데, 정부24 비회원 신청으로 제가 인적사항을 입력해 드리고, 임대인께서는 휴대폰 간편인증만 해주시면 됩니다. 

발급은 무료이고 몇 분이면 끝나요.

오늘은 세입자의 안전벨트가 되어주는 이 두 가지 증명서를 온라인으로 쉽고 빠르게 발급받는 방법을 차근차근 알려드리겠습니다.

| Introduction (English)

Before signing a lease, many tenants ask, “If the landlord has tax arrears, is my deposit safe?” You can’t tell from the contract alone. Serious arrears may lead to seizure or auction, which can put your deposit at risk.

That’s why I always check the National Tax Payment Certificate and the Local Tax Payment Certificate before signing. For elderly landlords who find it complicated, I use Government24’s non‑member application: I enter the landlord’s info from the draft contract, and the landlord simply completes mobile easy authentication. It’s free and takes just a few minutes.

In this guide, I’ll show you how to issue both certificates quickly online so you can secure your lease with confidence.

📑 목차 보기 (클릭하여 펼치기)

• | 임대차 계약 전 세금 완납증명서 확인 이유 | Why Check Tax Clearance Before Lease
• | 국세 완납증명서 발급 방법 | How to Get National Tax Clearance Certificate
• | 지방세 완납증명서 발급 방법 | How to Get Local Tax Clearance Certificate
• | 자주 묻는 질문 Q&A | Frequently Asked Questions
• | 법률 팩트체크 | Legal Fact-Check
• | 오늘의 요약 | Summary

| 임대차 계약 전 세금 완납증명서 확인 이유

임대인의 국세·지방세 체납은 부동산 압류·경매로 이어질 수 있고, 최악의 경우 임차인의 보증금 회수 위험으로 직결됩니다. 계약서만으로는 체납 여부를 알 수 없기 때문에, 증명서로 현재 기준(발급일)의 체납 없음을 확인하는 것이 가장 확실합니다.

• 안전성 확보: 체납·압류 이력 여부를 즉시 파악 → 위험 계약 사전 차단
• 협상력 강화: 증명서 제시가 빠를수록 신뢰↑, 계약 진행 속도↑
• 분쟁 최소화: 추후 분쟁 시 “사전 검증”을 했다는 객관적 근거로 활용

실무 팁
- 발급 타이밍: 계약 전날~당일 오전 발급 권장(가급적 발급일=계약일).
- 유효성: 증명서는 “발급일 현재” 기준이므로 최근 발급본을 요청하세요.
- 보관: PDF 저장 + 계약서 스캔본과 함께 클라우드/이메일 보관(파일명 예: tax-clearance_임대인성명_YYYYMMDD.pdf).

계약 전 확인 체크리스트

• 국세 완납증명서(홈택스/손택스) 최신본 확보
• 지방세 납세증명서(정부24/위택스) 최신본 확보
• 임대인 성명·주민등록번호(또는 사업자등록번호) 일치 확인
• 발급일자·문서번호 캡처/기록

| Why you should check tax clearance before signing

Landlord tax arrears can lead to seizure or auction of the property, which directly threatens the tenant’s deposit. Since you can’t confirm arrears from the contract itself, the most reliable method is to review the official tax clearance certificates as of the issue date.

• Safety: Detect arrears or seizure risk early.
• Leverage: Faster document delivery builds trust and speeds up closing.
• Dispute‑proof: Serves as objective evidence that due diligence was performed.

Timing: Issue on the contract date if possible; otherwise, within 1 day before signing.

| 지방세·국세 완납증명서 차이

임대차 계약 시 임대인이 발급해주는 세금 완납증명서는 크게 두 가지로 나뉩니다.

  지방세 완납증명서와 국세 납세증명서입니다.

• 지방세 완납증명서 : 취득세, 재산세, 자동차세 등 지방자치단체가 부과하는 세금의 체납 여부를 확인합니다. 발급은 정부24 또는 해당 시·군·구청 세무과에서 가능합니다.
• 국세 납세증명서 : 종합소득세, 양도소득세, 부가가치세 등 국세의 체납 여부를 확인합니다. 발급은 홈택스 또는 세무서에서 가능합니다.

두 서류 모두 발급일 현재의 체납 상황을 보여주며, 온라인 발급 시 공동인증서(구 공인인증서)나 휴대폰 간편인증이 필요합니다. 계약 전 이 두 가지를 반드시 받아 확인해야 세입자의 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

| Difference Between Local and National Tax Payment Certificates

When signing a lease, there are two main types of tax clearance certificates a landlord should provide: the Local Tax Payment Certificate and the National Tax Payment Certificate.

• Local Tax Payment Certificate: Confirms whether local taxes such as acquisition tax, property tax, and automobile tax are overdue. Issued via Government24 or the local city/county/district tax office.
• National Tax Payment Certificate: Confirms whether national taxes such as income tax, capital gains tax, and VAT are overdue. Issued via Hometax or the local tax office.

Both certificates show the tax payment status as of the issue date. Online issuance requires either a digital certificate or mobile authentication. Always check both before signing to protect the tenant’s deposit.

| 정부24·홈택스 발급 방법

① 지방세 완납증명서 – 정부24

1. 정부24 접속 → 검색창에 “지방세 납세증명서” 입력
2. “비회원 신청하기” 선택 (임대인 인적사항 입력)
3. 임대인에게 간편인증 요청 → 휴대폰·PASS·카카오 인증 가능
4. 발급 완료 후 PDF 저장 또는 바로 출력

📌정부24 메인 화면에서 ‘지방세 납세증명’ 바로가기 위치👇

💡 TIP: 위택스(wetax.go.kr)에서도 동일하게 발급 가능

② 국세 완납증명서 – 홈택스

1. 홈택스 접속 → “민원증명” 메뉴 선택
2. “국세 납세증명서 발급” 클릭
3. 로그인(공동인증서·간편인증 가능)
4. 발급유형 “전체” 선택 → 발급 사유 입력(예: 임대차 계약)
5. 발급 후 PDF 저장 또는 출력

📌홈택스 비회원 로그인을 통한 세금증명서 발급 시작 화면👇

📌민간 인증서를 이용한 홈택스 간편 본인인증 절차👇

📌비회원 전용 메뉴에서 ‘납세증명서(국세완납증명)’ 발급 경로👇

📱 모바일 발급: 손택스 앱에서도 절차 동일

| How to issue via Government24 & Hometax

① Local Tax Payment Certificate – Government24

1. Go to Government24 → search “Local Tax Payment Certificate”
2. Select “Non-member application” and enter landlord’s personal info
3. Request mobile authentication from landlord (PASS, phone, Kakao, etc.)
4. Save the PDF or print directly after issuance

💡 Also available at Wetax (wetax.go.kr)

② National Tax Payment Certificate – Hometax

1. Go to Hometax → select “Civil Certificate” menu
2. Click “National Tax Payment Certificate”
3. Log in (digital certificate or mobile authentication)
4. Select “All” for scope → enter reason (e.g., lease contract)
5. Save the PDF or print after issuance

📱 Mobile issuance is available via the Son-Tax app.

| 빠르게 발급하는 실무 팁

• 비회원 신청 활용: 정부24 지방세 납세증명서 발급 시, 임대인 인적사항을 대리로 입력하고 임대인이 간편인증만 진행하도록 하면 편리합니다.
• 인증 방식 다양화: 휴대폰 본인인증, PASS, 카카오 인증 등 임대인이 가장 익숙한 방식을 안내하세요.
• 발급 시간대 선택: 오전 9시~오후 4시 사이 발급 시 시스템 안정성이 높습니다.
• 문서 저장 습관화: 발급 직후 PDF로 저장하고 파일명을 “tax-clearance_성명_YYYYMMDD.pdf”로 통일하면 관리가 쉽습니다.
• 즉시 공유: 카카오톡·이메일로 바로 전달해 계약서 작성 전 확인 완료

📌 중개 실무 경험담
나이 많은 임대인은 발급 절차를 어려워하시지만, 간편인증만 하도록 하면 오히려 “고맙다”는 반응이 많습니다. 무엇보다 무료라서 부담이 없고, 몇 분이면 끝납니다.

| Practical tips for faster issuance

• Use non-member application: On Government24, enter the landlord’s info yourself and have them complete only mobile authentication.
• Offer multiple authentication options: Phone verification, PASS, Kakao login, etc.
• Choose optimal time: Between 9 AM and 4 PM for stable system performance.
• File naming: Save as “tax-clearance_Name_YYYYMMDD.pdf” for easy tracking.
• Share instantly: Send via KakaoTalk or email before drafting the contract.

📌 From field experience: Elderly landlords often appreciate this approach — it’s free, fast, and takes only minutes.

| 법적 근거와 Q&A

📜 법률 팩트체크
- 지방세 완납증명서: 지방세징수법 제5조, 시행령 제6조, 시행규칙 제2조 및 별지 제1호 서식
- 국세 납세증명서: 국세기본법 제85조의5, 국세징수법 제8조
※ 두 증명서는 발급일 현재 체납세액이 없음을 확인하는 공식 문서입니다.

자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 임대인이 발급을 거부하면 어떻게 하나요?
A. 법적으로 강제 의무는 없지만, 임차인 보호를 위해 요청할 수 있습니다. 거부 시 계약 진행을 재검토하는 것이 안전합니다.

Q2. 발급일자가 오래된 증명서도 효력이 있나요?
A. 증명서는 ‘발급일 현재’ 기준입니다. 체납은 수시로 변동될 수 있으므로 계약 직전 발급본을 받는 것이 안전합니다.

Q3. 온라인 대리 발급이 가능한가요?
A. 정부24에서는 ‘비회원 신청’으로 임대인 인적사항 입력 후, 임대인 본인이 간편인증을 진행하면 가능합니다.

Q4. 수수료가 있나요?
A. 국세·지방세 완납증명서 모두 무료입니다.

| Legal basis & FAQ

Legal References
- Local Tax Payment Certificate: Local Tax Collection Act, Article 5; Enforcement Decree Article 6; Enforcement Rule Article 2 & Form No.1
- National Tax Payment Certificate: Framework Act on National Taxes, Article 85-5; National Tax Collection Act, Article 8

FAQ

Q1. What if the landlord refuses to provide it?
A. There is no legal obligation, but you can request it for tenant protection. Refusal should be a red flag.

Q2. Is an old certificate still valid?
A. It’s valid as of the issue date, but arrears can change anytime. Always get the latest before signing.

Q3. Can I apply online on behalf of the landlord?
A. Yes, on Government24 via non-member application, entering the landlord’s info and having them complete mobile authentication.

Q4. Is there a fee?
A. Both certificates are free.

| 오늘의 요약

• 임대차 계약 전, 국세·지방세 완납증명서 반드시 확인
• 지방세 → 정부24(또는 위택스), 국세 → 홈택스(또는 손택스) 발급
• 가급적 계약 당일 발급된 최신본 사용
• 비회원 신청 + 임대인 간편인증으로 빠른 발급 가능
• 발급 즉시 PDF 저장 및 계약서와 함께 보관

오늘 내용이 임대차 계약 실무에 도움이 되셨다면 주변에도 공유해 주세요. 안전한 계약 문화가 확산될수록 보증금 피해를 줄일 수 있습니다.

| Today's Summary

• Always check National & Local Tax Payment Certificates before signing
• Local tax → Government24 (or Wetax), National tax → Hometax (or SonTax)
• Use the latest issued version, preferably on the contract date
• Non-member application + landlord mobile authentication for speed
• Save PDF immediately and store with the lease contract

If this guide was helpful, please share it with others. The more people use this step, the fewer deposit loss cases we’ll see.

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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
(This post is for general informational purposes only. Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.)