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| 인트로 – 왜 외국인 주택거래가 규제될까?
“왜 우리 집 사기는 더 어려운 걸까요?”
이런 질문, 한두 번은 해보셨죠?
한국인들은 LTV, DSR 같은 대출 규제 때문에 집 사기가 여간 쉽지 않은데,
외국인은 현금뿐 아니라 자국 금융기관을 통해 한국 규제를 피해 대출을 받을 수 있었고,
이로 인해 상대적 불공정, 즉 역차별**이라는 불만이 퍼져왔습니다.
이제 2025년 8월 26일부터는 외국인이 서울·인천·경기 주요 지역에서 집을 사려면 실거주 목적이어야 하고,
허가를 받아도 4개월 내 입주하고 최소 2년 거주해야 합니다.
정부의 의도는 명확합니다: 해외 투기성 자금 유입을 차단하고, 내국인 실수요자를 지키겠다는 것.
이번 규제, 정말 필요한 조치일까요? 우리 일상에는 어떤 영향을 줄까요?
| Intro – Why is Korea restricting foreign home purchases?
“Why is buying a home harder for Koreans?”
You’ve probably asked yourself that.
Domestic buyers face strict LTV and DSR loan limits, making homeownership difficult,
while foreigners could sidestep these rules—some even obtained mortgages from foreign banks that don’t adhere to Korean regulations—
leading to complaints of unfairness and perceived “reverse discrimination.”
Starting August 26, 2025, foreigners can only purchase homes in Seoul, Incheon, or most of Gyeonggi Province
if they intend to live in the property.
Even with approval, they must move in within 4 months and reside for at least 2 years.
The government aims to block speculative foreign capital and protect local buyers.
Is this much-needed reform, and what effect will it have on everyday life?
| 관련 법률 근거: 부동산거래신고법 & 시행령 개정
이번 외국인 주택거래 규제는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」(약칭: 부동산거래신고법)을 근거로 합니다.
정부는 해당 법률 제10조에 따른 토지거래허가구역 지정 권한을 활용하여
서울 전역, 인천 7개 구, 경기 23개 시·군을 외국인 토지거래허가구역으로 지정했습니다.
이에 따라 외국인이 이 지역에서 주택을 매수하려면 반드시 사전 허가를 받아야 하며,
허가 없이 체결한 계약은 무효로서 소유권 취득이 불가능합니다.
또한 정부는 「부동산거래신고법 시행령」 개정을 통해 규제 범위를 강화할 계획입니다.
현재는 투기과열지구 내 거래 시에만 제출 의무가 있던
자금조달계획서 및 입증자료를 앞으로는 허가구역 내 외국인 주택 거래에도 확대 적용합니다.
이때 외국인은 단순한 자금계획 외에 해외자금 출처와 비자 유형(체류자격)까지 기재해야 합니다.
이를 통해 편법 자금 유입·자금세탁 가능성을 원천 차단하려는 목적입니다.
📌 법률 핵심 정리
- 근거법: 부동산거래신고법 제10조 (토지거래허가구역 지정)
- 시행령: 자금조달계획서 제출 의무 확대 (외국인 포함)
- 허가 없는 거래: 계약 무효, 소유권 취득 불가
- 실거주 규정: 허가 후 4개월 내 입주, 2년 이상 거주 의무
| Legal Basis (English)
This new regulation is based on the Act on Report of Real Estate Transactions, Etc.,
which allows the government to designate Land Transaction Permission Zones (Article 10).
As of August 26, 2025, all of Seoul, 7 districts of Incheon, and 23 cities/counties in Gyeonggi Province
have been designated as such zones for foreign buyers.
Foreigners must obtain prior approval from the local government before purchasing a home in these areas.
Any contract made without approval is legally null and void, meaning property ownership cannot be transferred.
In addition, the government will amend the Enforcement Decree of the Act to expand the requirement
for a funding plan and supporting documents, previously limited to overheated speculation zones,
to foreign housing purchases within the designated zones.
Foreigners must also declare their source of overseas funds and visa type,
strengthening oversight against money laundering or illegal capital inflows.
| 허가구역 지정 현황 (서울·인천·경기)
정부는 2025년 8월 21일 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐, 외국인 주택거래를 규제할 토지거래허가구역을 새롭게 지정했습니다.
이번 지정은 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 1년간 효력이 발생하며, 향후 시장 상황에 따라 연장될 수 있습니다.
① 서울특별시
서울시 전역이 허가구역으로 지정되었습니다. 이는 외국인의 서울 내 주택 매입은 실거주 목적일 때만 가능하다는 의미입니다.
② 인천광역시
인천시의 7개 구가 지정 대상에 포함되었습니다. (세부 구역은 국토부 고시 예정)
③ 경기도
경기도의 주요 23개 시·군이 지정되었습니다. 이는 수도권 전반의 주택 시장에 외국인 투기성 자금 유입을 차단하려는 목적입니다.
📌 지정 기간
- 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일 (1년)
- 필요 시 연장 검토
| Designated Zones (English)
On August 21, 2025, the Central Urban Planning Committee designated new Land Transaction Permission Zones
to regulate foreign housing purchases.
📍 Seoul: The entire city of Seoul
📍 Incheon: 7 districts (specific areas to be announced by MOLIT)
📍 Gyeonggi Province: 23 major cities and counties
The designation takes effect from August 26, 2025 to August 25, 2026 for one year,
with the possibility of extension depending on market conditions.
| 외국인 주택거래 허가 요건
외국인이 허가구역 내에서 주택을 매수하려면 단순히 “허가”만 받는 것이 아니라,
실거주 의무와 자금출처 신고까지 따라야 합니다.
주요 요건은 다음과 같습니다.
① 4개월 내 입주 & 2년 실거주
허가일로부터 4개월 이내 실제 입주를 해야 하며, 주택 취득 후 최소 2년간 실거주를 유지해야 합니다.
만약 실거주 의무를 지키지 않으면 관할 지자체에서 이행명령을 내리고, 이를 어길 시 이행강제금이 부과됩니다.
② 자금조달계획서 & 해외자금 출처 증빙
기존에는 투기과열지구 내 거래 시에만 제출하던 자금조달계획서와 입증서류 제출 의무가
이제는 허가구역 내 외국인 거래에도 확대됩니다.
특히 외국인은 단순한 자금계획뿐 아니라 해외자금의 출처까지 명확히 기재해야 합니다.
편법 증여, 자금세탁 등을 차단하려는 목적입니다.
③ 비자 유형(체류자격) 신고
외국인은 매입 시 자신의 비자 유형(예: 투자, 유학, 근로, 단기체류 등)을 반드시 신고해야 합니다.
이는 단기 체류 외국인이나 단순 투자 목적 외국인의 무분별한 주택 매수를 막기 위한 장치입니다.
📌 정리
- 허가일로부터 4개월 내 입주
- 취득 후 최소 2년 실거주 의무
- 자금조달계획서 + 해외자금 출처 증빙
- 비자 유형(체류자격) 반드시 신고
| Requirements for Foreign Homebuyers (English)
Foreigners purchasing a home within the designated zones must comply with strict conditions:
① Move in within 4 months & live for 2 years
- Buyers must occupy the property within 4 months of approval and reside for at least 2 years.
- Non-compliance leads to enforcement orders and fines.
② Funding plan & proof of overseas capital
- Submission of a funding plan and supporting documents is mandatory.
- Foreigners must clearly state the source of overseas funds to prevent illegal transfers or money laundering.
③ Visa type declaration
- Buyers must disclose their visa status (e.g., investment, student, worker, short-term).
- This prevents speculative purchases by short-term or non-resident foreigners.
| 위반 시 제재 (이행명령 & 강제금)
외국인이 허가구역 내 주택을 매수하고도 실거주 의무를 지키지 않거나 자금출처 신고를 허위로 하면 강력한 제재를 받게 됩니다.
① 이행명령
관할 시·군·구청장은 위반 사실을 확인하면 3개월 이내 이행명령을 내릴 수 있습니다.
이는 반드시 입주·실거주 등의 의무를 다시 이행하라는 행정 명령입니다.
② 이행강제금
이행명령을 따르지 않으면 의무 이행 시까지 반복적으로 강제금이 부과됩니다.
금액은 토지 취득가액의 10% 이내 범위에서 위반 정도에 따라 차등 적용됩니다.
예를 들어 10억 원짜리 아파트를 취득했는데 실거주를 이행하지 않으면 최대 1억 원까지 부과될 수 있습니다.
③ 허가취소
반복 위반이나 악의적 불이행의 경우 허가 취소까지 검토될 수 있습니다.
허가가 취소되면 해당 거래 자체가 무효 처리되어 재산권 행사에 큰 제약이 따르게 됩니다.
🚨 위반 시 리스크
- 3개월 내 이행명령
- 불이행 시 토지 취득가액의 10% 이내 강제금 반복 부과
- 중대 위반 시 허가 취소 가능
| Penalties for Violation (English)
Foreigners who fail to meet the residency requirement or submit false funding reports face strict penalties:
① Enforcement Order
- Local governments may issue an enforcement order within 3 months of detecting a violation.
② Repeated Fines
- If the order is ignored, fines of up to 10% of the property’s purchase price may be imposed repeatedly until compliance.
- For a property worth 1 billion KRW, fines can reach up to 100 million KRW.
③ Permit Cancellation
- In cases of repeated or intentional violations, the purchase permit may be revoked,
rendering the transaction invalid and significantly restricting property rights.
| 팩트체크 – 반드시 확인할 포인트
-
외국인이 실거주 목적 없이 주택 거래 불가:
서울 전역 및 수도권 주요 지역에서, 외국인이 실거주 목적이 아닌 경우 주택 매입은 불가능합니다.
→ 사실입니다. 이는 ‘갭투자’를 차단하기 위한 조치로, 최소 2년 거주가 의무화되었습니다.
English
Foreigners cannot purchase homes without residency purposes in designated zones such as all of Seoul and most of the metropolitan area.
✔ True. This measure blocks speculative “gap investments” and requires at least 2 years of residence.
-
허가구역 지정 지역과 기간:
2025년 8월 26일부터 1년간 서울 전역, 인천 7개 구, 경기도 23개 시군이 허가구역으로 지정되었습니다.
→ 명확한 사실입니다. 오피스텔은 제외되며, 아파트·단독·다가구·연립·다세대 주택 모두 포함됩니다.
English
From Aug. 26, 2025 to Aug. 25, 2026, the zones include all of Seoul, 7 districts in Incheon, and 23 cities/counties in Gyeonggi Province.
✔ Confirmed. Applies to most housing types except officetels.
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거주 및 입주 조건:
외국인은 허가 후 4개월 내 입주하고, 2년 이상 실거주해야 합니다.
→ 사실이며, 불이행 시 이행명령·강제금·허가취소까지 가능합니다.
English
Foreigners must move in within 4 months of approval and reside for at least 2 years.
✔ True. Non-compliance may result in enforcement orders, fines, or permit cancellation.
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자금출처·비자 유형 신고 의무:
자금조달계획서 + 입증서류와 함께 해외자금 출처 및 비자 유형도 신고해야 합니다.
→ 사실입니다. 자금세탁·편법 증여 차단 목적입니다.
English
Foreigners must submit a funding plan with supporting documents, declare their overseas capital source, and visa type.
✔ True. Aimed at blocking money laundering and illicit fund inflows.
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외국인 주택 소유 현황:
2024년 기준 외국인 보유 주택은 약 100,216채(전체의 0.52%), 그중 중국인이 약 56%를 보유합니다.
English
As of 2024, foreigners owned about 100,216 homes (0.52% of total), with Chinese buyers holding ~56%.
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내국인 역차별 문제:
내국인은 LTV·DSR 규제로 힘든 반면 외국인은 상대적으로 규제 사각지대에 있었습니다.
→ 맞는 지적이며, 이번 규제는 불균형 해소 목적입니다.
English
Koreans face strict LTV/DSR loan rules, while foreigners could bypass them, causing fairness concerns.
✔ This new policy aims to restore balance.
-
시장 안정 효과의 한계:
외국인 거래 비중이 낮아 시장 전체 안정 효과는 제한적일 수 있다는 전문가 분석이 있습니다.
→ 확인된 내용입니다.
English
Experts note that since foreign transactions are relatively small in share, the policy’s overall impact on housing stability may be limited.
✔ Confirmed.
| Q&A – 자주 묻는 질문
Q1. 외국인이 주택을 사고 싶은데, 무조건 실거주해야 하나요?
네. 허가구역 내에서 외국인이 주택을 취득하려면 실거주 목적이어야 하고, 허가 후 4개월 내 입주 + 2년 이상 거주가 의무입니다.
단순 투자나 전세 끼고 매입(갭투자)은 불가능합니다.
English
Yes. Foreigners must have a genuine residential purpose to purchase homes in designated zones.
They are required to move in within 4 months and live there for at least 2 years.
Pure investment or “gap investment” with tenants is prohibited.
Q2. 허가 없이 거래 계약을 체결하면 어떻게 되나요?
허가구역 내에서 허가 없이 체결된 매매계약은 무효이며, 소유권 이전도 할 수 없습니다.
따라서 반드시 사전에 관할 지자체 허가를 받아야 합니다.
English
Any sales contract made without prior approval in the designated zones is null and void.
Ownership transfer is not possible, so approval from the local government is mandatory before purchase.
Q3. 자금조달계획서는 어떤 점이 달라졌나요?
기존에는 투기과열지구 거래만 제출했지만, 이제는 외국인이 허가구역에서 주택을 매입할 때도 자금조달계획서 + 입증자료를 제출해야 합니다.
특히 해외자금 출처와 비자 유형까지 명시해야 한다는 점이 달라진 부분입니다.
English
Previously, the funding plan was required only in overheated speculation zones.
Now, foreigners must submit it for any housing purchase in designated zones, along with proof documents.
They must also declare the source of overseas funds and their visa type.
Q4. 실거주 의무를 지키지 않으면 어떤 불이익이 있나요?
위반 사실이 확인되면 지자체에서 3개월 내 이행명령을 내리고, 미이행 시 토지 취득가액의 10% 이내 강제금이 반복 부과됩니다.
반복적으로 어기면 허가취소도 가능합니다.
English
If the residency requirement is not met, the local government issues an enforcement order within 3 months.
Failure to comply results in repeated fines of up to 10% of the property’s purchase price.
In serious or repeated cases, the permit may even be revoked.
📌 오늘의 핵심 요약
- 외국인, 서울·인천·경기 대부분 지역에서 실거주 목적 없이는 주택 매입 불가
- 허가 후 4개월 내 입주 + 2년 실거주 의무
- 자금조달계획서 제출 시 해외자금 출처 + 비자유형 기재 필수
- 위반 시 이행명령 → 강제금(취득가의 10% 이내) → 허가취소 가능
- 외국인 주택보유는 전체의 약 0.52%이지만, 형평성 차원에서 규제 강화
| Summary in English
- Foreigners can no longer buy homes in Seoul, Incheon, and most of Gyeonggi Province without residency purposes.
- They must move in within 4 months and live there for at least 2 years.
- Funding plans must include source of overseas funds + visa type.
- Violations → Enforcement order → Repeated fines (up to 10% of property price) → Permit cancellation.
- Although foreign ownership is only ~0.52% of homes, regulation was strengthened for fairness and stability.
| 마무리 & 독자에게 한마디
오늘은 외국인 주택거래 규제에 대해 살펴봤습니다.
그동안 내국인은 대출 규제로 집을 사는 데 큰 제약을 받는 반면, 외국인은 현금이나 해외 대출을 통해 상대적으로 쉽게 주택을 매입할 수 있었죠.
이번 조치는 이런 역차별 논란을 해소하고, 실수요자 중심의 시장 질서를 강화하기 위한 중요한 변화라고 할 수 있습니다.
물론 외국인 거래 비중이 크지 않다는 점에서 시장 안정 효과에는 한계가 있을 수 있습니다.
하지만 정책의 메시지는 분명합니다.
“투기성 자금은 차단하고, 내국인의 주거 안정은 보호한다.”
앞으로도 시장 상황을 면밀히 지켜보며 제도가 보완되기를 기대해 봅니다.
여러분은 이번 규제에 대해 어떻게 생각하시나요?
오늘 글이 도움이 되셨다면 주위 분들과 공유해 주세요.
여러분의 관심과 응원이 제가 더 좋은 정보를 전해드릴 수 있는 큰 힘이 됩니다.
다음에도 생활에 꼭 필요한 꿀팁과 정책 정보를 가지고 다시 찾아뵙겠습니다. 감사합니다! 😊
| Closing Thoughts in English
Today, we explored Korea’s new restrictions on foreign home purchases.
For years, locals faced strict mortgage rules while foreigners often bypassed them with cash or overseas loans.
This policy aims to resolve such fairness issues and strengthen a housing market centered on genuine residents.
While the overall impact on market prices may be limited due to foreigners’ small share, the government’s message is clear:
“Block speculative foreign capital, protect domestic homebuyers.”
Let’s hope future adjustments continue to balance stability with fairness.
What are your thoughts on this regulation?
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
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(This post is for general informational purposes only. Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.)
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