리모델링 공사비, 다 인정받을 수 있을까요? 세무조사 실수사례 총정리
| 필요경비, 신고는 쉬워도 검증은 어렵습니다
요즘 리모델링 공사비, 정말 많이 올랐죠?
자재값은 물론 인건비까지 급등하면서, 몇 년 전보다 1.5배 이상 더 드는 경우도 많습니다.
실제로 공사 시작도 전에 견적만으로 마음이 무거워진다는 분들도 많으시더라고요.
그런데 문제는 따로 있습니다.
이렇게 비싸게 공사한 비용이, 나중에 양도소득세 계산할 때 ‘필요경비’로 인정받지 못한다면?
많게는 수천만 원, 억 단위의 세금이 추가로 나올 수 있습니다.
세금 신고할 땐 ‘공사 계약서’나 ‘이체 내역’만 있으면 끝난 것처럼 느껴지지만,
세무조사에서는 그것만으로는 부족합니다.
"실제 지출했는지", "건물 가치가 늘었는지", "단순 비품은 아닌지" 등을 하나하나 따져보기 때문이죠.
그래서 오늘은 실제 사례에서 18억 중 10억이 인정받지 못한 이유를 중심으로
리모델링 공사 시 꼭 알고 있어야 할 세 가지 핵심 포인트를 정리해드립니다.
공사 시작 전에 알았다면 막을 수 있었던 실수들, 지금 함께 확인해보세요.
이미 자본적 지출 가이드에서 개념 정리는 해드렸으니,
이번 글에서는 실전 사례와 세무조사 대응 관점에서만 콕! 짚어드릴게요.
| Expense deduction? Easy to claim, hard to defend
Remodeling costs have surged in recent years—material prices, labor costs, everything's up.
A project that used to cost ₩100 million might now run ₩150 million or more.
But here's the real risk: if your expensive renovation doesn’t qualify as a deductible capital expense,
you could be hit with millions in additional tax when selling the property.
Filing a claim is easy—just submit a contract and some payments.
But under audit? The authorities want to know:
“Was the cost real?” “Did it enhance the property’s value?” “Were those items actually capital expenditures?”
In this post, we’ll walk through a real-life case where ₩1.8 billion in renovation costs were reviewed,
and ₩1 billion was denied.
If you’re about to begin a major renovation, reading this could save you from a costly mistake.
Let’s go beyond the theory and focus on three practical mistakes you must avoid.
| 사례① 공사비용 과다계상 – 증빙 없는 6억 추징
2024년, 이몽룡 씨는 A모텔을 53억 원에 양도하면서 총 18억 원에 달하는 리모델링 공사비를 필요경비로 신고했습니다.
계약서도 있고, 특수관계자 공사업체와의 거래라 비용도 명확해 보였습니다.
하지만 세무조사 결과는 전혀 달랐습니다.
국세청은 현장조사와 자료확인을 통해 다음과 같은 문제를 지적했습니다.
① 실제로 지출하지 않은 공사비: 6억 원
② 증빙서류 미비 또는 금융거래 미확인
③ 거래처가 특수관계자(가족 운영 업체)로 부풀린 비용 의심
② 증빙서류 미비 또는 금융거래 미확인
③ 거래처가 특수관계자(가족 운영 업체)로 부풀린 비용 의심
결과적으로, 공사비 18억 중 6억 원은 필요경비로 인정되지 않았고
해당 금액에 대한 양도차익이 증가함에 따라 4570만 원의 양도소득세가 추가 추징되었습니다.
주의할 점은, 계약서가 있다고 해서 무조건 인정되는 것이 아니라는 점입니다.
계약금, 중도금, 잔금 등의 입금내역이 실제 금융거래로 확인되어야 하고,
특수관계자와의 거래는 특히 더 엄격한 검증 대상이라는 걸 기억해야 합니다.
| Case 1: ₩600 million disallowed due to inflated cost
Mr. Lee reported ₩1.8 billion in renovation costs when selling his motel for ₩5.3 billion.
Everything seemed in order—he had a contract, and the construction was done by his brother’s company.
But the tax authority found key issues during audit:
- ₩600 million had no actual payment records
- No matching bank transfers or receipts
- Inflated costs suspected due to related-party transaction
Result? ₩600 million disallowed as expenses, and ₩45.7 million in capital gains tax was reassessed.
💡 Tip: Having a contract isn’t enough. Payments must be traceable, and related-party transactions are audited more rigorously.
| 사례② 비품·가전 포함된 비용, 경비에서 제외
이몽룡 씨는 A모텔 리모델링을 진행하면서 공사비 18억 원 전액을 필요경비로 신고했습니다.
하지만 국세청은 현장조사를 통해 공사비 안에 집기·비품, 냉장고·소파 등 고정자산이 아닌 항목이 포함돼 있다는 사실을 파악했습니다.
특수관계자의 공사업체가 작성한 견적서에는
내부 공사비 외에도 냉장고, 에어컨, 침대, 조명기기, 가전제품 구입비까지 일괄 포함돼 있었고,
이런 비용은 건물의 가치 증가와 무관한 '소모성 자산'으로 판단되어 필요경비로 인정되지 않았습니다.
① 집기·비품류는 자본적 지출로 보지 않음
② 건물 구조와 직접 연관되지 않는 설비는 비용 처리 제한
③ 영수증 및 입금내역 미확인 시 경비 인정 불가
② 건물 구조와 직접 연관되지 않는 설비는 비용 처리 제한
③ 영수증 및 입금내역 미확인 시 경비 인정 불가
결과적으로 이몽룡 씨는 필요경비로 처리하려던 리모델링 비용 중
약 4억 원 상당의 집기·비품 비용이 부인되어 양도세 4,570만 원 외 추가 3,100만 원이 추징되었습니다.
즉, 인테리어와 관련된 고정 설비 중에서도 건물의 수명·가치를 직접 높이는 공사만이 자본적 지출로 인정된다는 점!
냉장고, 쇼파, TV, 커튼 등 가구·비품은 별도 자산으로 구분되고, 필요경비로 넣으면 안 됩니다.
| Case 2: Furniture and appliances disallowed
Mr. Lee’s renovation invoice looked impressive—₩1.8 billion for a full-scale remodel.
But hidden in that invoice were soft items: TVs, beds, curtains, kitchenware, even sofas.
The tax authority deemed those as non-capital expenses, unrelated to structural value.
Hence, ₩400 million in "non-deductible items" were removed from the expense list.
💡 Tip: If it can be unplugged, moved, or carried—it’s likely not a capital improvement.
| 사례③ 특수관계자 거래, 공사비 부풀리기 의심
이몽룡 씨가 공사를 맡긴 업체는 지인의 가족이 운영하는 특수관계자 법인이었습니다.
계약서에는 리모델링 공사비가 무려 18억 원으로 기재되어 있었지만, 세무당국은 거래의 '실질'에 주목했습니다.
문제는 입금 내역과 실제 시공 내용이 너무나 불일치했다는 점이었습니다.
① 공사비 입금액 → 대부분 가족 명의 계좌로 송금
② 현장 점검 결과 → 일부 공정은 아예 시공되지 않음
③ 동일 규모 숙박시설 리모델링 시세보다 2배 이상 고액
② 현장 점검 결과 → 일부 공정은 아예 시공되지 않음
③ 동일 규모 숙박시설 리모델링 시세보다 2배 이상 고액
국세청은 다음과 같은 결론을 내렸습니다:
“정상 거래로 보기 어렵고, 특수관계자를 통한 비용 부풀리기 우려가 있다.”
그 결과, 총 공사비 18억 중
약 10억 원이 필요경비에서 제외되었고
이몽룡 씨는 추가 양도소득세 수천만 원 + 가산세까지 납부해야 했습니다.
이처럼 특수관계자 간 거래는 단 1원의 누락도 조세 회피 의심으로 이어질 수 있기 때문에,
금융거래 내역, 영수증, 공사진행 사진, 시세비교 자료 등을 반드시 꼼꼼히 준비해두셔야 합니다.
| Case 3: Related-party overcharging suspicion
Mr. Lee's contractor was a company run by his friend's brother—a related party.
Despite a contract amount of ₩1.8 billion, payment trails were messy, and parts of the work were incomplete.
The tax office questioned:
- Were these actual services?
- Why was the price twice the market rate?
- Why was money routed to personal accounts?
Verdict? ₩1 billion disallowed. Mr. Lee faced back taxes and penalties.
💡 Tip: Related-party transactions must be thoroughly documented and reasonably priced—or they’ll trigger red flags.
| 리모델링 공사 시 세무조사 대비 체크포인트
📌 세무조사에 대비하려면, 이 다섯 가지만 꼭 확인하세요
① 금융거래 증빙 – 공사비 입금 내역은 실제 통장 기록으로 확인되도록 관리② 자본적 vs 수익적 지출 구분 – 비품/가전은 별도 구분, 건물 가치 증가분만 포함
③ 특수관계자 거래 시 주의 – 시세 이상, 가족 간 거래는 감정평가·비교 견적 필수
④ 세금계산서/영수증 – 신용카드 매출전표, 세금계산서 등 적격 증빙 확보
⑤ 공사 전/후 사진 – 실제 공사진행 여부 확인 가능한 시각자료는 강력한 방어 수단
| 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 공사 계약서만 있으면 필요경비로 인정되나요?
아닙니다. 계약서만으로는 부족합니다.
실제 입금 내역(계좌이체), 공사진행 증빙(사진, 현장확인서), 세금계산서 등 다양한 자료가 필요합니다.
특히 특수관계자 간 거래는 객관적인 증명이 없으면 인정되기 어렵습니다.
Q2. 냉장고, 침대, TV는 공사비에 넣어도 되나요?
대부분 자산 가치와 무관한 소비성 비품으로 분류되며, 자본적 지출로 인정되지 않습니다.
가구·가전·소형 설비 등은 별도 취득자산으로 봐야 하며, 필요경비에 포함되면 안 됩니다.
Q3. 공사를 가족이 운영하는 업체에 맡겼는데 괜찮을까요?
특수관계자 거래는 세무조사에서 집중 점검 대상입니다.
견적 과다 여부, 시세 대비 합리성, 실공사 내역 등을 입증할 수 있는 객관적 자료 확보가 중요합니다.
감정평가서나 제3자 견적 비교자료를 첨부하면 도움이 됩니다.
Q4. 실제 비용을 지출했는데도 인정받지 못하는 경우가 있나요?
네, 용도와 관련 없는 항목이거나 건물 가치 증가와 무관한 소비성 지출일 경우
실제 비용이 들었어도 필요경비에서 제외될 수 있습니다.
‘내용 연수 연장’ 또는 ‘가치 상승’ 여부가 핵심 판단 기준입니다.
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| 오늘의 요약 및 마무리
✔ 리모델링 공사비, 이렇게 준비해야 합니다
- 공사비 전액이 자동으로 필요경비로 인정되지 않습니다
- 가전·비품, 단순 인테리어는 경비 불인정 대상입니다
- 특수관계자 거래는 시세·입금내역 등 객관적 자료 필수!
- 금융거래 내역 + 시공 사진 + 적격 증빙서류는 필수 방어무기입니다
- 세무조사 전부터 전략적으로 증빙을 쌓아두는 습관이 중요합니다
오늘 글이 리모델링 공사와 세금 처리에 대해 고민 중이신 분들께
실질적인 도움이 되었기를 바랍니다 😊
공사비는 매 순간 비용이지만, 세금 앞에서는 기록입니다.
단순히 많이 썼다고 인정받는 게 아니라, 왜 썼는지와 어떻게 증빙했는지가 중요하니까요.
앞으로도 머니로그에서는 현장형, 실무형, 실속형 세무정보로 여러분 곁을 지킬게요.
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감사합니다! 다음 글도 기대해주세요 🧾
| Final Thoughts
We hope today’s post helped you better understand how renovation costs are treated under Korean tax law.
Renovation is expensive—but for tax purposes, what matters is documentation, not just spending.
Photos, payment records, official invoices, and separation of items make all the difference.
At MoneyLog, we’ll continue to deliver practical, real-world financial insights to help you make smart decisions.
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