지상권? 법정지상권? 설정지상권? 지금 계약해도 될까?

| 부동산 계약 전, 꼭 확인해야 할 한 줄! 지상권이란?

부동산 계약을 앞두고 등기부등본을 처음 열람해본다면,
'지상권'이라는 단어가 낯설고 무섭게 느껴질 수 있습니다.
30년짜리 지상권? 토지 소유자가 은행? 이런 내용을 보면 계약해도 되는 건지 망설이게 되죠.

하지만 걱정하지 마세요. 지상권은 제대로 이해하고만 있다면
오히려 계약의 안전장치가 될 수도 있는 중요한 권리랍니다.

이 글에서는 여러분이 헷갈리는 지상권의 모든 것을
쉽고 실전 사례 중심으로 정리해드릴게요.

📌 이 글의 목차를 확인하세요

• 1. | 지상권이란? 법적 개념과 구조
• 2. | 법정지상권 vs 설정지상권 차이
• 3. | 근저당권 VS 지상권 비교
• 4. | 🤔 Q&A로 풀어보는 지상권
• 5. | 관련 법 조항 및 대법원 판례
• 6. | 📌 핵심 요약 & 계약 체크리스트
• 7. | 지상권이 있는 토지, 계약해도 될까?

| What is 'Right to Superficies' in real estate?

When checking the land registry during a real estate deal in Korea, you may come across the term ‘지상권 (ji-sang-gwon)’—right to use someone else’s land. It can feel confusing or even alarming at first, especially when it's registered in favor of a bank for decades.

But don't worry—this legal term has clear rules and purposes. Understanding it correctly can help you make a safer and more informed deal.

In this post, we’ll break it down with real examples and FAQs so even first-time buyers can follow with confidence.

| 지상권이란? 쉽게 이해하는 개념 정리

지상권은 쉽게 말해 "남의 땅을 빌려 내 건물을 지을 수 있는 권리"입니다.
법적으로는 타인의 토지에 건물, 기타 공작물 또는 수목을 소유하기 위해 사용하는 권리로 정의되어 있어요.

📖 민법 제279조
“지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 권리가 있다.”

한눈에 정리!
✔ 토지는 남의 것
✔ 그 위에 있는 건물은 내 것!
✔ 계약 기간은 최대 100년 가능
✔ 대출 담보, 사업 운영, 공공 인프라 등 다양한 목적에 사용

| What does ‘Right to Superficies’ mean in English?

It refers to a legal right to use someone else's land to build or place structures (like buildings or trees). While the land belongs to another person, the structure above it belongs to you.

This concept is common in Korea and can affect leasing, financing, and real estate development.

| 법정지상권과 설정지상권의 차이

지상권은 두 가지로 나뉘어요. 하나는 법에 의해 자동 성립되는 '법정지상권', 다른 하나는 계약을 통해 설정하는 '설정지상권(약정지상권)'입니다.

구분	법정지상권	설정지상권
성립 방식	법률상 자동 발생	당사자 간 계약
등기 필요 여부	없어도 성립	반드시 등기
토지주의 동의	불필요	필요함
기간	제한 없음	최대 100년
경매 시 영향	지상권 유지됨	계약 기간 만료 시 소멸

📘 민법 제289조: 근저당권이 설정된 토지가 경매로 넘어가더라도, 건물 소유자는 법정지상권을 주장할 수 있습니다.
📘 민법 제290조: 설정지상권은 계약을 통해 특정인에게 토지를 사용할 권리를 주는 것

| 근저당권과 지상권은 어떻게 다를까요?

구분	근저당권	지상권
목적	대출 회수 위한 담보	토지 사용을 위한 권리
설정 주체	금융기관	토지 소유자와 계약
경매 시 효력	채권 회수	토지 소유자 바뀌어도 사용 가능

| What’s the difference between Mortgage and Superficies?

A mortgage (근저당권) is used to secure repayment of a loan, whereas right to superficies (지상권) gives the holder permission to use the land.

They can be set up together to protect a bank’s interest, especially in development or loan cases.

| 🤔 Q&A: 실전 사례로 이해하는 지상권

Q1. 내가 건물을 지었는데, 땅 주인이 바뀌면 내 건물은 어떻게 되나요?

✅ 지상권이 설정된 경우, 새로운 토지 소유자도 기존 지상권을 그대로 인정해야 합니다.
계약서에 따라 지상권자가 계속 건물을 사용할 수 있으므로 걱정하지 않으셔도 됩니다.

| What happens to my building if the landowner changes?

✅ If a right to superficies (지상권) has been properly registered, the new landowner must honor it.
You can continue using the land for your building until the end of the contract period.

Q2. 은행이 지상권을 설정하는 이유는?

✅ 토지 소유자가 건물을 신축하거나 추가 대출을 받는 것을 제한하기 위한 안전장치입니다.
지상권은 은행 입장에서 담보 회수의 수단이 됩니다.

| Why do banks set up a superficies right?

✅ It’s a protective measure. By registering a superficies right, the bank can prevent the landowner from using the land freely or adding more loans using new buildings as collateral.

Q3. 지상권이 있는 토지를 매입하면 어떻게 되나요?

✅ 기존 지상권 계약이 유지되므로, 토지를 바로 사용할 수 없습니다.
계약 기간이 끝나거나 지상권자와 협의해야 합니다.

| What if I purchase land that already has a superficies right?

✅ The existing superficies right remains valid. As the new owner, you cannot use or develop the land until the right expires or is terminated through negotiation.

Q4. 지상권이 있으면 대출이 어렵나요?

✅ 대출은 가능하지만, 지상권 설정이 있을 경우 담보 가치가 낮게 평가되어 한도가 줄어들 수 있습니다.

| Can I still get a loan if the land has a superficies right?

✅ Yes, but lenders may lower the loan amount due to reduced collateral value. Some banks may require additional security or impose stricter terms.

Q5. 지상권을 해지하려면 어떻게 해야 하나요?

✅ 지상권자는 법적으로 보호받기 때문에 강제 해지는 어렵습니다.
보통 보상 협의 후 조기 해지하는 방식이 사용됩니다.

| How can I terminate a superficies right?

✅ You usually need to negotiate with the superficies holder and offer compensation. Forced termination is legally restricted.

| 관련 법 조항 및 대법원 판례

지상권은 민법상 명확히 규정된 권리이며, 등기 여부 및 성립 요건에 따라 법적 효력이 다릅니다.
아래는 실무상 자주 참고되는 민법 조항과 대법원 판례입니다.

• 📘 민법 제279조: 지상권의 정의
• 📘 민법 제280조: 지상권의 존속기간(최장 100년)
• 📘 민법 제289조: 법정지상권의 성립 요건
• 📘 민법 제290조: 설정지상권의 성립 요건
• 📘 민법 제287~288조: 지상권자의 배타적 사용권, 우선권
• 📘 민법 제281~282조: 지상권의 처분, 담보 설정 가능

💡 대법원 주요 판례

• 📖 2022.07.21. 관습법상 법정지상권의 성립 여부
• 📖 2024.11.14. 설정계약에서 지료(임대료) 인상 특약 유효성
• 📖 2021.10.28. 가설건축물에 대한 법정지상권 성립 가능 판례
• 📖 2017다236749 법정지상권 법적 기준 재확인 (관습법상 해석)

| Key Legal Articles and Court Rulings (EN)

• 📘 Civil Act Article 279: Definition of superficies right
• 📘 Article 280: Duration (up to 100 years)
• 📘 Article 289: Legal superficies in case of foreclosure
• 📘 Article 290: Contracted superficies (requires registration)
• 📘 Articles 287-288: Exclusive usage and priority rights
• 📘 Articles 281-282: Transfer and mortgage of superficies allowed

Key Supreme Court Cases

• 🧾 Jul 21, 2022: Customary superficies recognized
• 🧾 Nov 14, 2024: Validity of rent increase clauses in contracts
• 🧾 Oct 28, 2021: Superficies on temporary buildings allowed
• 🧾 Case 2017Da236749: Reconfirmation of legal interpretation

| 📌 핵심 요약 & 계약 체크리스트

지상권은 부동산 계약 시 반드시 체크해야 할 권리입니다. 아래 내용을 꼭 점검하시고 계약에 임하세요.

✅ 핵심 요약
✔ 지상권은 토지를 빌려 건물을 세울 수 있는 권리
✔ 법정지상권은 등기 없어도 성립, 설정지상권은 등기 필요
✔ 계약기간이 끝나면 설정지상권은 소멸됨
✔ 지상권이 설정되면 토지 활용·임대·대출에 제한 생길 수 있음
✔ 은행은 담보 보호를 위해 지상권을 설정함

📋 계약 전 체크리스트

• 📌 등기부등본에 ‘지상권’ 등기 여부 확인
• 📌 법정지상권인지, 설정지상권인지 구분
• 📌 지상권의 존속기간과 종료일 체크
• 📌 대출 목적이라면 은행 요구사항 사전 파악
• 📌 매입 시 기존 지상권자의 권리 종료 조건 확인
• 📌 필요 시 전문가(공인중개사/변호사) 상담 권장

| Summary Checklist in English

✅ Summary:

• Superficies gives rights to build on someone else’s land
• Legal superficies: No registration required
• Contracted superficies: Requires registration, expires with term
• Limits use, lease, or financing of the land
• Banks set superficies to secure collateral

📋 Before You Sign:

• Check land registry for any superficies
• Identify if it’s legal or contracted type
• Confirm duration and end date
• Discuss bank conditions if loan is involved
• Check rights of existing superficies holder if purchasing
• Consult an expert if unsure

| 마무리: 지상권이 있는 부동산, 계약해도 될까요?

지상권이 설정된 부동산이라고 해서 반드시 피해야 하는 건 아닙니다.
법적 권리와 계약 조건만 명확히 이해하고 있다면, 오히려 리스크를 줄이는 좋은 수단이 되기도 하죠.

이번 글에서 다룬 핵심 내용을 아래와 같이 요약해드립니다.

📌 지상권 관련 핵심 체크리스트
✔ 등기부등본에서 ‘지상권’ 유무 반드시 확인
✔ 법정지상권은 등기 없이도 존재함
✔ 설정지상권은 계약 기간에 따라 자동 소멸
✔ 지상권이 설정된 토지는 활용·대출 제한 가능
✔ 계약 전, 지상권자와 해지 여부 사전 협의 추천

💬 부동산 계약은 늘 신중해야 합니다. 등기부등본에 ‘지상권’이 있다면 반드시 의미를 파악하고, 필요하다면 전문가(공인중개사, 변호사)의 조언을 받는 것이 가장 안전한 선택입니다.

오늘 내용이 도움이 되셨다면 공유 한 번 부탁드립니다.
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| Summary in English: Should you buy property with a superficies right?

A registered superficies right is not always a deal-breaker. If you fully understand the legal and contractual implications, it can actually reduce your risk.

Here’s a recap of the key takeaways:

• 📌 Always check the registry (등기부등본) for any '지상권'
• 📌 Legal superficies exist even without registration
• 📌 Contracted (agreed) superficies end automatically after their term
• 📌 Superficies may limit leasing, resale, and loan conditions
• 📌 When in doubt, seek legal or real estate professional advice

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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
(This post is for general informational purposes only. Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.)