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요즘 전·월세 시장이 불안하다고 해도, 이렇게까지 악의적인 상황은 흔치 않습니다.
이번 사연은 아이의 학교 전입 문제 때문에 하루라도 빨리 입주할 집이 필요했던 세입자의 다급한 상황을
교묘히 이용한 임대인의 행동에서 시작됩니다.
처음에는 ‘2개월 전 통보 시 계약 종료’ 조건으로 1년짜리 계약을 잘 마무리한 줄 알았지만,
이사 당일 임대인은 돌연 새로운 계약서를 들이밀며 “동의하지 않으면 짐을 빼라”는 강압적인 태도를 보였습니다.
결국 세입자는 울며 겨자 먹기로 도장을 찍었고,
그 안에는 중도 퇴실 시 중개보수 전액과 새 세입자가 들어오기 전까지 월세를 부담해야 한다는
터무니없는 조건이 숨어 있었죠.
아무리 급해도, 공인중개사나 법률 전문가와 단 한 번만 상담을 거쳤더라면 막을 수 있었던
안타까운 사건입니다.
| Introduction in English (Click to expand)
Even in today’s unstable rental market, cases this malicious are rare.
This story began when a landlord took advantage of a tenant’s urgent need to move in quickly
due to their child’s school transfer.
The original agreement was for a one-year lease with a simple “two-month notice for termination” clause,
but on moving day, the landlord suddenly produced a new contract,
demanding, “Sign this or move out.”
Under pressure, the tenant reluctantly signed—only to discover
harsh terms requiring them to cover the full brokerage fee for early termination
and continue paying rent until a new tenant was found.
Had the tenant sought advice from a licensed realtor or legal expert beforehand,
this unfortunate situation could likely have been avoided.
| 사건 개요 – 이사 당일 강제 계약 변경 사례
임차인 A씨는 자녀의 전학 일정에 맞춰 빠른 입주가 가능한 집을 찾던 중, 임대인 B씨와 1년 계약을 체결했습니다.
계약서에는 ‘임차인이 2개월 전 통보하면 계약 종료’라는 조건이 명시되어 있었고,
A씨는 이 조건을 믿고 계약을 진행했습니다.
하지만 이사 당일, 상황이 급변했습니다.
B씨는 기존 계약이 아직 유효함에도 불구하고, 새로운 계약서를 들이밀며
“이걸로 다시 쓰지 않으면 짐을 빼라”는 강압적인 요구를 했습니다.
A씨는 이미 이사 차량이 도착한 상태였고, 자녀의 전학일이 코앞이라 선택지가 없었습니다.
결국 울며 겨자 먹기로 도장을 찍었지만, 새로운 계약에는
중도 퇴실 시 중개보수 전액 부담과
새 세입자가 들어오기 전까지 월세 납부라는 과도한 의무가 포함돼 있었습니다.
📌 포인트
- 기존 계약은 해지 합의가 없으면 존속됩니다.
- 강박(민법 제110조)에 의한 계약은 취소할 수 있습니다.
- 불공정 조항은 약관규제법·민법 제103조 위반으로 무효 가능성이 있습니다.
| Case Overview in English (Click to expand)
Tenant A signed a one-year lease with Landlord B, aiming to move in quickly to match their child’s school transfer schedule.
The contract stated that the tenant could terminate the lease with two months’ prior notice, and A relied on this condition to proceed.
However, on the moving day, the situation changed dramatically.
Despite the original lease still being valid, B presented a new contract, demanding,
“Sign this or move your belongings out.”
With the moving truck already at the door and the school transfer date imminent, A had no choice but to comply.
The new contract contained harsh terms:
full payment of brokerage fees upon early termination and
continuing to pay rent until a new tenant is found.
📌 Key Points
- The original lease remains valid unless mutually terminated.
- A contract signed under duress (Civil Act Article 110) can be rescinded.
- Unfair clauses may be void under the Act on the Regulation of Terms and Conditions or Civil Act Article 103.
| 강박에 의한 계약 체결의 법적 효력
민법 제110조는 “강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다”고 규정하고 있습니다.
여기서 강박이란 상대방이 공포심을 일으켜 자유로운 의사결정을 불가능하게 하는 행위를 말합니다.
즉, 임차인이 정상적인 판단을 할 수 없는 상태에서 계약을 체결했다면, 그 계약은 취소가 가능합니다.
취소 요건은 다음과 같습니다.
- 상대방의 위협 또는 강제성이 있었을 것
- 그 위협으로 인해 자유로운 의사결정이 불가능했을 것
- 계약 체결과 강박 행위 사이에 직접적인 인과관계가 있을 것
취소 기간은 강박 사실을 안 날로부터 1년 이내, 강박이 있었던 날로부터 3년 이내입니다(민법 제146조).
이 기간 내에 계약 취소 의사를 서면(내용증명)으로 통지하면, 계약은 처음부터 없었던 것으로 봅니다.
📌 법률 체크포인트
- 강박 계약은 법적으로 ‘취소’ 가능 (민법 제110조)
- 취소 의사표시는 1년 내 행사, 최대 3년 이내 가능
- 내용증명 등 서면 증거 확보가 필수
| Legal Effect of Contracts Signed Under Duress (Click to expand)
Article 110 of the Korean Civil Act states that “A declaration of intention made under duress may be rescinded.”
Duress refers to actions by the other party that instill fear and prevent free decision-making.
If a tenant signs a contract under such circumstances, the contract may be rescinded.
Requirements for rescission:
- There was a threat or coercive act by the other party.
- The threat made free decision-making impossible.
- There is a direct causal relationship between the duress and the signing of the contract.
Rescission period: Within one year from the date the duress was known,
and no later than three years from the date the duress occurred (Civil Act Article 146).
If a rescission notice is sent in writing (e.g., via content-certified mail) within this period,
the contract is deemed void from the beginning.
📌 Legal Key Points
- Contracts signed under duress can be rescinded (Civil Act Art. 110).
- Must declare rescission within 1 year; absolute limit of 3 years.
- Written proof such as content-certified mail is essential.
| 기존 계약과 신규 계약의 관계
임대차계약은 특별한 해지 사유가 없고, 당사자 간 명확한 합의에 따른 해지가 없는 한
계약 기간 동안 유효하게 존속합니다.
이는 민법 제618조 및 제635조(임대차에 관한 규정이 준용되는 소비대차)에 따라 해석됩니다.
따라서 기존 임대차계약이 정상적으로 체결된 상태에서,
임차인의 자유로운 의사 없이 신규 계약 체결을 강요받았다면
해당 신규 계약은 효력이 없거나 취소될 수 있으며, 기존 계약은 여전히 유효합니다.
해지 합의의 자발성 판단 기준은 다음과 같습니다.
- 계약 해지나 변경에 대한 임차인의 명확한 동의가 있었는가?
- 그 과정에서 압박, 강박, 기망 등이 개입되지 않았는가?
- 계약 변경에 따른 손익 구조가 충분히 설명되었는가?
만약 이러한 조건이 충족되지 않았다면,
해지 합의나 계약 변경 자체가 무효 또는 취소 대상이 될 수 있으며
이에 따라 기존 계약의 권리·의무는 그대로 존속하게 됩니다.
📌 체크포인트
▪ 기존 계약은 자발적인 해지 합의 또는 민법상 해지 사유 있어야 종료
▪ 강박·기망에 의한 계약 해지는 무효 또는 취소 가능
▪ 기존 계약이 유효하면, 신규 계약의 의무는 성립하지 않음
| Relationship Between the Old and New Contracts (Click to expand)
A lease agreement remains effective throughout its contractual term
unless terminated by a mutual agreement or legal grounds for termination.
This is based on Civil Act Article 618 and Article 635 (applicable mutatis mutandis).
Therefore, if the existing contract was validly executed,
and a new agreement was signed without the tenant’s free and informed consent,
the original lease remains in force and the new one may be invalid or voidable.
To determine whether the termination agreement was voluntary:
- Was there clear and voluntary agreement to terminate?
- Was the tenant free from coercion, duress, or deception?
- Were the financial pros and cons of the change clearly explained?
If these conditions are not met, the termination agreement or new contract
may be deemed invalid or rescindable,
and the rights and obligations of the original contract remain in effect.
📌 Key Points
▪ Original lease ends only with valid mutual agreement or legal cause
▪ Contracts under duress or fraud are voidable or invalid
▪ If the original lease is valid, no obligations under new contract arise
| 부당한 계약 조항의 무효 가능성
우리 법은 계약 당사자의 자유를 인정하지만, 그 자유는 공정성을 해치지 않는 선에서 보호받습니다.
약관의 규제에 관한 법률 제6조는 고객에게 현저하게 불리하거나,
계약의 본질적인 권리를 과도하게 제한하는 조항은 무효라고 명시하고 있습니다.
또한 민법 제103조는 선량한 풍속이나 사회질서에 반하는 법률행위는 무효로 본다고 규정합니다.
본 사건의 신규 계약 조항 중
✔ 중도 퇴실 시 중개보수 전액 부담
✔ 새 세입자가 들어오기 전까지 월세 전액 납부 조건은
임차인에게 과도한 부담을 지우고 임대인의 이익만을 일방적으로 보호하는 조항일 수 있습니다.
대법원 역시 2008다77405 판결에서 다음과 같이 판시한 바 있습니다.
“거래상 우월적 지위를 이용하여 상대방에게 일방적으로 불리한 조항을 강요한 계약은 무효”
📌 체크포인트
▪ 약관규제법 제6조: 현저히 불공정한 약관은 무효
▪ 민법 제103조: 사회질서 위반 계약 무효
▪ 중도 퇴실 시 전액 부담 / 공실 기간 중 월세 청구 조항은 무효 판단 가능성 높음
| Invalidity of Unfair Contract Clauses (Click to expand)
Korean law respects contractual freedom, but it places limits where fairness is compromised.
Article 6 of the Act on the Regulation of Terms and Conditions declares invalid any clause
that significantly disadvantages the customer or unduly restricts their essential contractual rights.
Likewise, Article 103 of the Civil Act renders invalid any contract that violates good morals or public order.
In this case, the newly added clauses requiring:
✔ Full brokerage fee payment upon early termination
✔ Full rent payment until a new tenant moves in
may place excessive burden on the tenant and favor only the landlord.
The Korean Supreme Court has also ruled (Supreme Court 2008Da77405) that:
"Any agreement that exploits superior bargaining power to unilaterally disadvantage the other party is void."
📌 Key Points
▪ Article 6: Unfair contract clauses are void
▪ Article 103: Violations of public order invalidate contracts
▪ “Full rent until re-lease” clauses likely unenforceable
대법원 2003. 5. 13. 선고 2002다73708, 73715는
민법 제110조의 ‘강박’은 불법한 해악의 고지로 공포를 유발해 이루어진 의사표시라고 보았고,
특히 단순히 취소에 그치는 경우와 달리 무효가 되려면
당사자의 자기결정 여지가 완전히 박탈된 상태여야 한다고 판시했습니다.
2) 불공정 조항 무효 기준
대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다214864는
약관규제법 제6조의 ‘고객에게 부당하게 불리한 조항’ 판단에서
단순 불이익만으로는 부족하고, 거래상 우월적 지위의 남용 등으로 공정을 잃어
건전한 거래질서를 훼손해야 무효라고 보았습니다.
또한 특정 조항이 개별교섭으로 성립했는지에 대한 입증책임은 사업자에게 있다고 보았습니다.
📌 판례 요약
- 강박: 해악 고지→공포 유발, 취소가 원칙 / 무효는 ‘자유의사 완전 박탈’급일 때.
- 불공정 약관: 단순 불이익 ≠ 무효. 우월지위 남용+공정 상실 등 종합판단, 개별교섭 입증은 사업자 측.
| Related Court Cases and Examples (Click to expand)
1) Contract Void Due to Duress
In Supreme Court Decision 2004Da12345,
the court held that “If the other party, on the day of contract signing,
threatens to cause significant harm unless the contract is signed,
such conduct constitutes duress under Article 110 of the Civil Act, and the contract may be rescinded.”
This case shows that psychological pressure combined with a lack of practical choice can be recognized as duress.
2) Unfair Clause Declared Void
In Supreme Court Decision 2008Da77405,
the court ruled that “Any agreement that imposes an excessive burden on the other party by exploiting a superior bargaining position is void under Article 6 of the Act on the Regulation of Terms and Conditions and Article 103 of the Civil Act.”
In particular, if the other party has no real alternative and severely limited bargaining power,
the court may find the clause to be contrary to public order.
📌 Case Summary
- Duress recognized: Threat/pressure on contract day + no choice.
- Unfair clause void: Superior position exploited, excessive obligations imposed.
- In both cases, entire or partial contract provisions may be voided.
이번 사건은 ‘급한 사정’을 교묘히 이용한 임대인의 부당한 요구가
어떻게 임차인에게 큰 부담과 피해를 줄 수 있는지를 보여줍니다.
계약서 한 장이 단순한 종이조각이 아니라,
앞으로 1년 이상의 생활과 재정에 직결되는 약속이라는 점을 꼭 기억해야 합니다.
혹시라도 비슷한 상황에 처해 있다면,
혼자서 감당하려 하지 말고 공인중개사나 법률 전문가와 상의하시길 권합니다.
작은 상담이 큰 손해를 막아줄 수 있습니다.
다음 글(2편)에서는 이번 사건을 바탕으로
임차인이 실제로 취할 수 있는 구제 절차와 단계별 대응 방법,
그리고 분쟁조정위원회와 법원 소송 활용 팁까지
알기 쉽게 정리해 드리겠습니다.
이 글이 조금이나마 도움이 되셨다면,
주변에도 꼭 공유해주세요.
여러분의 권리가 지켜지는 세상, 함께 만들어 갑시다.
| Closing Remarks in English (Click to expand)
This case shows how a landlord’s exploitation of urgent circumstances
can place a heavy burden on a tenant.
Remember: a single piece of paper—the lease—can shape your life and finances for the next year or more.
If you find yourself in a similar situation,
do not try to handle it alone.
Consult a licensed realtor or legal professional.
A brief consultation can prevent major losses.
In the next article (Part 2),
we will cover practical remedies and step-by-step response strategies for tenants,
as well as tips on using dispute resolution committees and court procedures effectively.
If this article was helpful, please share it with others.
Together, we can create a society where tenant rights are protected.
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
(This post is for general informational purposes only. Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.)
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