다세대? 다가구? 이 차이 모르면 손해봅니다! (등기·보증·청약 완전 정리)

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1. | 인트로: 다세대? 다가구? 진짜 다를까?
2. | 용어 정의부터 바로잡자: 다세대 vs 다가구
3. | 구조적 차이: 건축법 기준 핵심 비교
4. | 법적 구분이 미치는 영향
   • – 세금 (보유세·양도세)
   • – 전세보증보험·임대차보호
   • – 청약·공공지원 대상
5. | 상담 현장에서 헷갈리는 실제 사례
6. | 나의 집은 어떤 주택? 확인법 체크리스트
7. | Q&A: 자주 묻는 질문 정리
8. | 마무리: 전혀 다른 두 주택, 정확히 이해하자!

| 인트로: 다세대? 다가구? 진짜 다를까?

"다세대랑 다가구, 뭐가 달라요?" 공인중개사인 저에게 가장 자주 듣는 질문 중 하나입니다.

 겉보기엔 비슷하게 생겼고, 전세·월세로 들어가는 것도 똑같아 보여서 많은 분들이 "그게 그거 아닌가요?"라고 생각하시곤 하죠.

하지만 이 둘은 건축법 분류부터 세금·청약·대출 기준까지 완전히 다른 주택입니다.
특히 최근 전세보증금 반환 보증이나, 청약 자격 여부에서 결정적인 차이를 만들어내고 있어요.

이 글을 끝까지 읽으시면 

 ✔️ "내가 살고 있는 집이 다세대인지 다가구인지 정확히 구별"할 수 있고,

 ✔️ "그에 따른 보증, 세금, 혜택까지 어떤 차이가 있는지" 한눈에 이해하실 수 있습니다.

헷갈리는 부동산 용어, 오늘 확실하게 정리되실 거예요! 

| Intro (English)

“What’s the difference between a multi-family house and a townhouse?” As a licensed realtor in Korea, I get this question a lot. They may look similar — same size, same rental use — but they’re very different under the law.

From building classification to taxes, loans, and even tenant protection, the differences between 'Dasedae' and 'Dagagu' housing can be huge.

In this post, you’ll learn: ✔️ How to tell if your house is Dasedae or Dagagu ✔️ What that means for your taxes, insurance, and benefits

Let’s clear up the confusion once and for all. 🏠

| 용어 정의부터 바로잡자: 다세대 vs 다가구

우선, 다세대와 다가구의 차이를 설명하려면 건축법상 분류 기준부터 이해해야 합니다. 

 두 용어 모두 '작은 규모의 공동 주택'처럼 보이지만, 법적으로는 완전히 다른 주택 유형입니다.

① 다세대주택이란?

건축법 제2조 제2항 제2호 라목에 따라, 다세대주택은 다음과 같은 기준을 만족하는 공동주택을 말합니다.

• 3개 층 이하
• 연면적 660㎡ 이하
• 1동에 2세대 이상 거주 (독립된 세대마다 등기 가능)

👉 각 세대별로 구분등기가 가능하다는 점이 핵심입니다.  즉, 한 건물에 3세대가 살고 있으면, 각각의 세대가 별도의 등기부등본을 가질 수 있습니다.

② 다가구주택이란?

다가구주택은 단독주택의 일종입니다. 건축법상 '1세대가 거주하는 단독주택'으로 분류되며, 다음 조건을 충족합니다.

• 3개 층 이하 (지하 제외)
• 연면적 660㎡ 이하
• 1동 전체가 1명의 소유
• 주택 내부에 여러 세대가 거주할 수 있도록 구획되어 있음

👉 즉, 전체가 한 채로 등기되며 각 세대별로는 구분등기 불가입니다.
보통 다가구주택은 1인의 임대사업자가 여러 세대에 전세·월세를 놓기 위해 보유합니다.

| Dasedae vs Dagagu: Definitions (English)

To understand the difference between “Dasedae” and “Dagagu,” you need to start with how Korean law classifies housing types under the Building Act.

① Dasedae (다세대주택): Multi-household building

• Up to 3 stories
• Total floor area ≤ 660㎡
• Each unit is separately owned and registered

This is considered a multi-unit residential building, where each household has its own registration (legal ownership).

② Dagagu (다가구주택): Multi-occupant single ownership

• Up to 3 stories (excluding basement)
• Total floor area ≤ 660㎡
• Entire building is owned by a single person
• Subdivided for multiple tenants

In this case, the building is legally treated as a single house, with no individual ownership per unit.

| 구조적 차이: 건축법 기준 핵심 비교

다세대와 다가구는 비슷하게 생겼지만, 건물 구조와 세대 분할 방식에서 큰 차이가 있습니다. 건축 인·허가 단계에서부터 설계 방식 자체가 다르기 때문입니다.

① 다세대주택의 구조적 특징

• 세대마다 독립된 출입구 또는 복도 구조
• 공용 계단 또는 복도를 중심으로 세대가 나뉨
• 벽체로 세대 간 완전 분리 (방음, 단열 분리 구조)
• 전기·수도·가스 등 개별 계량기 설치 가능
• 각 세대별로 구분등기 가능 → 매매·담보 설정 가능

② 다가구주택의 구조적 특징

• 출입구는 하나, 내부 계단을 통해 세대 이동
• 복층 구조 또는 내부 계단을 통한 층간 구획
• 세대 간 공간 분할이 비교적 느슨함
• 계량기 설치는 일부만 개별, 나머지는 공동 사용
• 전체 건물이 하나로 등기됨 → 세대별 소유권 없음

💡 요약 비교:
다세대는 아파트처럼 세대가 완전 분리되고 소유권도 나눠지는 구조
다가구는 한 사람이 전체를 소유하며 세입자에게 공간을 나눠주는 구조입니다.

| Structural Differences (English)

Although Dasedae and Dagagu buildings may look similar, they are structurally designed in different ways according to the building code.

① Dasedae (Multi-unit Building)

• Each unit has a separate entrance or hallway
• Fully separated walls between units (soundproofing, fire safety)
• Individual utility meters for each household
• Each unit can be legally owned (separate land registration)

② Dagagu (Single-owner Multi-tenant)

• Only one main entrance
• Tenants access units through internal staircases
• Partial or shared utility meters
• Entire building is registered as one legal unit

💡 Summary: Dasedae is like an apartment with fully separate ownership, while Dagagu is a single house subdivided for rental.

| 법적 구분이 미치는 영향

다세대와 다가구는 건축법상 구조만 다른 게 아닙니다. 세금, 전세보증보험, 청약 자격, 대출 한도 등 각종 제도 적용 방식이 완전히 다릅니다.

① 세금 차이 – 보유세와 양도세 기준 달라요

• 다세대주택은 공동주택으로 간주되어 공동주택 공시가격이 적용됩니다.
• 다가구주택은 단독주택으로, 개별주택가격을 기준으로 보유세·양도세가 산정됩니다.

또한, 다세대는 세대별로 별도 소유가 가능하기 때문에 1세대 1주택 비과세 판단 시 유리할 수 있지만, 다가구는 전체가 한 채로 등기되므로 일시적 2주택 판단에 걸릴 위험이 있습니다.

② 전세보증금 반환 보증 가입 가능 여부

• 다세대: 세대별 구분등기되어 있어 각 세대별로 보증 가입 가능
• 다가구: 전체 건물 기준으로 보증금 총액이 산정되기 때문에 가입 거절 사례 빈번

특히 최근 도입된 전세 보증금 보증 한도 제한 정책은 다가구주택에서 더 보증 거절 위험이 높습니다.

③ 청약 자격과 공공주택 판별 기준

• 다세대주택은 '공동주택'으로 분류되어, 무주택 청약 자격 유지에 유리합니다.
• 다가구주택은 '단독주택'으로 간주되어, 본인 단독명의일 경우 주택 보유로 간주될 수 있습니다.

실제로 신혼희망타운·생애최초 특공 등에서 당락에 영향을 줄 수 있으니 주의가 필요합니다.

④ 주택담보대출 기준 차이

• 다세대: 각 세대 기준으로 감정가 산정 및 LTV 적용이 가능
• 다가구: 전체 건물을 기준으로 대출 한도 산정

👉 즉, 같은 평수라도 대출 가능 금액이 달라질 수 있음을 유의해야 합니다.

💡 요약: 세법, 보증보험, 청약, 대출 등 제도 대부분이 '건축물 용도' 기준으로 구분되므로 “내 집이 다세대인지 다가구인지 정확히 아는 것”이 중요합니다!

| Legal & Practical Impacts (English)

The differences between Dasedae and Dagagu affect more than just structure — they also impact taxes, insurance, loan limits, and even eligibility for housing benefits.

① Taxes

• Dasedae: Taxed based on apartment-type (shared housing) valuation
• Dagagu: Treated as a single-house, taxed via detached housing standards

② Jeonse Refund Guarantee

• Dasedae: Each unit is eligible for individual insurance
• Dagagu: Guarantee applies to whole building — often rejected

③ Housing Lottery & Benefits

• Dasedae: Recognized as multi-unit, may preserve "no-homeowner" status
• Dagagu: Can be counted as a home even if partially rented out

④ Mortgage Eligibility

• Dasedae: Loan terms based on each unit’s value
• Dagagu: Loan terms based on whole building

💡 Summary: Most legal standards follow how the building is officially classified — so knowing whether it’s Dasedae or Dagagu is crucial.

| 상담 현장에서 헷갈리는 실제 사례

공인중개사로 일하면서 "이 집이 다세대예요, 다가구예요?"라는 질문을 정말 많이 받습니다. 사례를 통해 얼마나 헷갈릴 수 있는지 함께 살펴보겠습니다.

① 외관은 아파트처럼 생긴 다가구

📌 사례: 외부에서 보면 3층짜리 깔끔한 신축 건물. 계단도 있고 각 층마다 세입자가 거주 중이어서 모두 다세대주택이라고 생각함. 그러나 등기부등본을 확인해보니 전체가 하나의 등기부로 되어 있는 다가구주택이었음.

👉 세입자는 전세보증보험 가입이 안 되어 대출도 거절당하고 입주를 포기함.

② 세입자 5가구, 실제 등기는 1가구

📌 사례: 각 세대에 별도 주소와 도어락이 있는 구조지만, 법적으로는 한 명의 소유주가 한 채로 등기한 다가구. 세입자 중 한 명이 세대별 구분등기라고 착각하고 신혼특공에 청약했다가 자격 탈락.

③ 집주인도 몰랐던 자신의 주택 유형

📌 사례: 10년 전 부모님이 지은 다가구주택을 상속받은 집주인. 본인은 다세대인 줄 알고 세대별로 팔려고 부동산에 매물 의뢰했으나, 등기상 구분등기 불가하다는 사실을 뒤늦게 알고 충격.

💬 Tip 겉모습보다 중요한 건 등기부등본과 건축물대장입니다. 직접 확인하지 않으면 임대인도, 세입자도, 청약 지원자도 손해를 볼 수 있어요.

| Real-Life Confusion from My Realtor Desk (English)

① Looks like a Dasedae, but actually a Dagagu

A tenant thought the building was a multi-unit (Dasedae) based on its 3-story apartment-like design. But the entire building was registered as a single-owner property — a Dagagu. Insurance and loan were denied. The tenant canceled the contract.

② 5 households, 1 legal house

Despite having 5 separate entrances and doorlocks, the building had no individual registrations. A tenant applied for first-time buyer benefits, assuming it was a Dasedae — but was disqualified.

③ Even the owner didn’t know

An inherited building was assumed to be a Dasedae by the landlord. He tried to sell each unit separately — only to find out separate titles weren’t possible. Huge setback.

💬 Pro tip: Don’t judge by appearances — always check the building register and permit.

| 나의 집은 어떤 주택? 확인법 체크리스트

겉모습이나 주소만 봐선 구분하기 어려운 다세대와 다가구, 내 집이 어떤 유형인지 확실하게 확인하는 방법을 알려드릴게요.

① 등기부등본 확인하기

📌 세대별로 등기부가 각각 존재하면 → 다세대
📌 건물 전체가 하나의 등기부로 묶여 있으면 → 다가구

👇 등기부등본은 대법원 인터넷등기소 등에서 조회 가능해요.👇

② 건축물대장 확인하기

📌 “용도: 다세대주택”이라고 기재 → 다세대
📌 “용도: 단독주택(다가구)”으로 표시 → 다가구

👇건축물대장은 정부24 > 건축물대장 발급 메뉴에서 간단히 조회할 수 있어요.👇

③ 계량기/출입구 체크

• 세대별 전기·수도·가스 계량기가 모두 개별 설치되어 있다면 → 다세대 가능성 ↑
• 공용 계단, 하나의 출입문 구조라면 → 다가구일 확률 ↑

✅ 정리 Tip:
📌 등기부등본 + 건축물대장 이 두 가지를 함께 확인하면 99% 정확하게 구분할 수 있습니다!

| Self-Check: Is My Home Dasedae or Dagagu? (English)

① Check the Building Register (등기부등본)

• Multiple registrations (one per unit)? ➝ Dasedae
• One registration for entire building? ➝ Dagagu

② Check the Building Ledger (건축물대장)

• "Usage: Dasedae (Multi-unit housing)" ➝ Dasedae
• "Usage: Detached House (Dagagu)" ➝ Dagagu

③ Look at meters and entrances

• Separate meters for gas/water/electricity ➝ likely Dasedae
• One main entrance with shared stairs ➝ likely Dagagu

✅ Tip: Combine the register + ledger check for 99% accurate identification.

| Q&A: 자주 묻는 질문 정리

❓ Q1. 신축 건물인데 등기부를 보니 전체가 한 채예요. 이건 다가구인가요?

네, 건물 외관이나 신축 여부와 관계없이 등기부에 ‘전체 1채’로 등록되어 있다면 다가구주택입니다.
구분등기 없이 전체가 하나의 등기부일 경우, 개별 세대 소유가 불가능합니다.

❓ Q2. 청약할 때 다가구 주택 세입자인 경우 무주택으로 인정되나요?

네, 세입자는 무주택자입니다. 다만, 본인이 다가구 전체를 소유한 경우엔 주택 보유자로 간주되니 주의하세요.

❓ Q3. 다세대에서 한 세대만 매입하면 바로 등기 가능한가요?

네, 다세대는 각 세대별로 구분등기가 가능하기 때문에 특정 세대만 매수하고 해당 세대만 따로 등기하는 것이 가능합니다.

| Q&A: Frequently Asked Questions (English)

❓ Q1. The building looks new and modern, but the registry shows just one unit. Is this Dagagu?

Yes. Regardless of the building’s appearance or age, if the entire structure has only one legal registry, it is classified as a Dagagu (multi-tenant single ownership).
This means no individual units can be legally owned or sold separately.

❓ Q2. As a tenant in a Dagagu home, am I still considered a “no-homeowner” for housing lottery?

Yes, tenants are considered “no-homeowner.”
However, if you own the entire Dagagu property, it will count as a home and may disqualify you from certain housing benefits or lotteries.

❓ Q3. If I purchase one unit in a Dasedae home, can I register it separately?

Yes. Dasedae homes allow each unit to be legally registered and owned separately.
You can purchase a single unit and complete your own registration (title deed) for just that unit.

| 마무리: 전혀 다른 두 주택, 정확히 이해하자!

다세대와 다가구, 단어는 비슷하지만 법적으로, 구조적으로, 제도적으로 완전히 다른 주택 유형입니다.
겉보기만으로는 구분이 어렵지만, 등기부등본과 건축물대장만 잘 확인해도 누구나 구분할 수 있어요.

특히 보증보험 가입, 세금, 청약, 대출 등에서 결정적인 영향을 미치기 때문에 정확하게 이해하고 있는 것이 내 자산을 지키는 첫 걸음입니다.

📌 기억 꿀팁!
“한 사람이 다~ 가지고 있는 건 다가구!”
👉 전체 건물을 1명이 소유하고, 한 채로 등기되는 구조 → 등기부등본도 한 장!

📌 오늘의 핵심 요약

• 다세대는 구분등기 가능, 다가구는 전체 한 채로 등기
• 세금·청약·보증·대출 등 제도 적용이 다르다
• 등기부등본 + 건축물대장으로 정확한 구분 가능

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 다음에도 더 실용적이고 쉽게 풀어낸 정보로 찾아뵙겠습니다! 고맙습니다 💛

| Summary & Closing (English)

Dasedae and Dagagu may sound similar, but they differ significantly in legal status, structure, and how government policies apply to them.

While they may look alike from the outside, checking the building register (등기부등본) and building ledger (건축물대장) is the most accurate way to determine the type of property you’re dealing with.

These classifications can impact your taxes, eligibility for housing benefits, insurance, and mortgage terms — so knowing the difference isn’t just helpful, it’s essential.

📌 Quick Summary

• Dasedae = Separate unit ownership / Dagagu = Single ownership
• Different tax rules, loan conditions, and housing benefits apply
• Check both registry & building ledger to confirm classification

If you found this guide helpful, please consider sharing it with others. It might help someone avoid a costly mistake 😊 See you again soon with more practical tips from MoneyLog!

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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
(This post is for general informational purposes only. Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.)