📑 목차 보기 (클릭하여 펼치기)
이사 당일, 예상치 못한 계약 변경에 도장을 찍고 돌아온 날,
머릿속은 복잡하고 마음은 무겁습니다.
‘이게 법적으로 가능한 건가?’
‘나는 이제 어떻게 해야 하지?’
이런 생각이 밤새 머리를 맴돌죠.
하지만 걱정만 하고 있으면 상황은 나아지지 않습니다.
증거 확보부터 내용증명 발송, 그리고 분쟁조정이나 소송 절차까지
임차인이 할 수 있는 대응 방법은 분명히 있습니다.
이번 2편에서는 실제로 당장 실행할 수 있는
구제 절차와 단계별 대응 전략을
현행 법률과 실제 사례를 바탕으로 차근차근 알려드립니다.
지금부터 순서대로 따라오시면, 불리한 계약에서 벗어날 실마리를 찾으실 수 있을 겁니다.
| Introduction in English (Click to expand)
On the day of moving, you signed an unexpected new lease under pressure.
That night, your head is spinning:
“Is this even legal?” “What should I do now?”
Worrying alone won’t change the situation.
From gathering evidence to sending a content-certified letter,
and even filing for dispute resolution or taking legal action,
there are concrete steps you can take.
In this Part 2, we’ll walk you through the
remedies and step-by-step strategies you can start right away,
based on current laws and real-life cases.
Follow along, and you may find the key to escaping an unfair lease.
| 주택임대차보호법상 임차인 보호 장치
주택임대차보호법(이하 주임법)은 임차인의 주거 안정과 권익 보호를 위해 계약 체결·유지·종료 전 과정에서 여러 가지 장치를 마련하고 있습니다.
이번 사건과 관련하여 특히 중요한 조항은 다음과 같습니다.
- 계약갱신 요구권 (주임법 제6조의3)
임차인은 최초 계약을 포함해 최대 2회(총 4년)까지 계약 갱신을 요구할 수 있으며,
임대인은 법정 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.
- 갱신 거절 제한 사유 (주임법 제6조의3 제1항 각호)
- 임차인이 2기 이상 차임 연체
- 임차인의 불법 행위
- 임대인 또는 직계가족의 실거주 필요 등 법에서 정한 사유
- 계약 해지 통보 절차 (주임법 제6조)
임차인은 3개월 전(계약서에 달리 정한 경우 해당 기간) 통보하면 계약을 종료할 수 있습니다.
이번 사례에서, 만약 기존 계약이 유효한 상태였다면 임대인이 법정 사유 없이 일방적으로 계약을 변경하거나 해지 요구를 하는 것은 주임법 취지에 반할 가능성이 큽니다.
📌 체크포인트
- 임차인은 계약갱신 요구권으로 최대 4년까지 거주 가능
- 임대인은 법정 사유 없이 갱신 거절 불가
- 기존 계약이 살아있다면 임대인의 일방적 변경 요구는 효력 다툴 수 있음
| Tenant Protection Under the Housing Lease Protection Act (Click to expand)
The Housing Lease Protection Act (HLPA) provides safeguards for tenants throughout the lease process.
The most relevant provisions for this case are:
- Right to Request Lease Renewal (HLPA Art. 6-3)
Tenants can request renewal up to twice (total 4 years including the first contract),
and landlords cannot refuse without statutory grounds.
- Limited Grounds for Refusal (HLPA Art. 6-3(1))
- Tenant is in arrears for 2 or more rent payments
- Tenant commits illegal acts
- Landlord or immediate family needs the property for personal residence, etc.
- Termination Notice (HLPA Art. 6)
Tenants can terminate with 3 months’ notice (or as specified in the contract).
In this case, if the original lease was still valid,
the landlord’s unilateral demand to change or terminate the contract without legal grounds
would likely go against the intent of the HLPA.
📌 Key Points
- Tenants can stay up to 4 years using the renewal right.
- Landlords cannot refuse renewal without statutory grounds.
- If the original lease is valid, unilateral changes can be challenged.
| 임차인 구제를 위한 단계별 대응 절차
불공정한 계약을 강제로 체결했다면, 빠르게 대응할수록 구제 가능성이 높아집니다.
아래 단계대로 진행하면 상황을 체계적으로 정리하고 법적 절차를 준비할 수 있습니다.
1단계: 증거 확보
- 이사 당일 대화 녹음, 문자·카톡 내용, 계약서 사본 확보
- 증인 진술서 가능하면 확보
- 기존 계약서 원본 또는 사본 보관
2단계: 내용증명 발송
- 민법 제110조(강박)에 의한 계약 취소 의사 표시
- 기존 계약 효력 유지 통보
- 발송일·내용·수취 여부를 증거로 남김
3단계: 주택임대차분쟁조정위원회 신청
- 대한법률구조공단 홈페이지 또는 방문 접수
- 조정 절차를 통해 위약금·중개보수 부담 조항의 무효 주장
- 비용 부담 적고 신속(평균 1~2개월 내 결론)
4단계: 법원 소송 절차
- 계약 무효 확인 소송 또는 부당이득 반환 청구
- 변호사 상담 후 진행(소송 전 조정 절차 거치는 경우 많음)
📌 실행 팁
- 증거는 최대한 초기 단계에서 모두 확보
- 내용증명 발송이 ‘취소 의사 표시’의 법적 기점
- 조정과 소송은 병행 준비하면 유리
| Step-by-Step Remedies for Tenants (Click to expand)
Step 1: Gather Evidence
- Record conversations on moving day, save text/KakaoTalk messages, keep copies of contracts
- Obtain witness statements if possible
- Keep the original or copy of the original lease
Step 2: Send a Content-Certified Letter
- Declare rescission under Civil Act Article 110 (duress)
- Notify that the original contract remains valid
- Keep proof of sending, contents, and receipt
Step 3: Apply to the Housing Lease Dispute Mediation Committee
- Apply online or visit the Korea Legal Aid Corporation
- Argue for nullification of penalty/brokerage clauses through mediation
- Low cost, quick resolution (average 1–2 months)
Step 4: Court Proceedings
- File a lawsuit for contract nullification or unjust enrichment
- Consult a lawyer first (often preceded by mediation)
📌 Tips
- Secure all evidence at the earliest stage possible
- Sending a content-certified letter sets the legal starting point for rescission
- Prepare for mediation and litigation in parallel
| Q&A – 실제 상담에서 자주 나오는 질문
Q1. 강박에 의해 서명한 계약은 정말 취소할 수 있나요?
A. 네. 민법 제110조에 따라 강박 상태에서 체결된 계약은 취소할 수 있습니다.
다만, 강박 사실을 안 날로부터 1년, 강박이 있었던 날로부터 3년 이내에 취소 의사표시를 해야 합니다.
Q2. ‘새 세입자가 들어오기 전까지 월세 납부’ 조항도 유효한가요?
A. 임차인의 귀책 사유 없이 부득이한 사정으로 퇴거하는 경우에도
과도한 월세 부담 조항은 약관규제법 제6조, 민법 제103조 위반으로 무효가 될 가능성이 높습니다.
Q3. 분쟁조정위원회 결정은 법적 효력이 있나요?
A. 네. 당사자가 조정안에 동의하면 재판상 화해와 동일한 효력을 갖습니다.
즉, 판결문과 같은 강제집행력이 부여됩니다.
| Q&A in English (Click to expand)
Q1. Can a contract signed under duress really be canceled?
A. Yes. Under Article 110 of the Civil Act, a contract signed under duress can be rescinded.
However, rescission must be declared within one year of learning of the duress,
and no later than three years from when it occurred.
Q2. Is the clause “Pay rent until a new tenant moves in” valid?
A. If the tenant leaves for unavoidable reasons without fault,
a clause imposing excessive rent until a new tenant is found is likely void
under Article 6 of the Terms and Conditions Act and Article 103 of the Civil Act.
Q3. Does a mediation committee’s decision have legal force?
A. Yes. If both parties agree to the mediation terms,
it has the same effect as a judicial settlement,
meaning it can be enforced like a court judgment.
| 실제 조정·판결 사례
① 주택임대차분쟁조정위원회 사례(예시 기반 설명)
주택임대차분쟁조정위원회는 「주택임대차보호법」 제50조에 따라
당사자 간 분쟁을 신속하고 공정하게 해결하기 위한 비사법적 조정기구입니다.
조정은 법적 강제력이 없으며, 당사자가 모두 동의한 경우에만 효력을 가집니다.
이사 당일 강압적으로 신규 계약을 체결하게 된 임차인이 기존 계약 유효를 주장하며 조정을 신청하는 경우,
음성파일, 문자 메시지, 계약서 등을 통해 강박에 의한 계약 체결 가능성이 인정되면
기존 계약 유효, 신규 계약 무효라는 조정안이 성립될 수 있습니다.
② 법률상 유사 판단 근거
법원은 민법 제103조(반사회질서 법률행위) 및
약관규제법 제6조(고지 없이 일방에게 불리한 조항)에 따라,
사회 통념상 현저히 불공정한 조항은 무효로 판단해 온 바 있습니다.
예를 들어, 임대인이 중도 퇴실 시 중개보수 전액과 남은 월세 전액 부담 등
일방에게 과도한 불이익을 주는 조항을 계약서에 포함시켰다면,
해당 조항은 무효로 판단될 가능성이 높습니다.
📌 사례 요약
- 조정위: 강박 사유 입증 시, 기존 계약 유효 조정 가능
- 법원: 불공정 조항은 민법·약관규제법 위반으로 무효 가능
| Legal & Mediation Context (Click to expand)
① Mediation Committee Example (Based on Practice)
The Housing Lease Dispute Mediation Committee, under Article 50 of the Housing Lease Protection Act,
provides non-judicial resolution to disputes.
Mediation results are only effective if both parties agree.
If a tenant files a request claiming coercion on moving day, submitting audio files, texts, and contracts,
and the committee finds probable duress, a settlement voiding the new contract
and maintaining the original lease may be proposed.
② Legal Context – Similar Grounds
According to Civil Act Article 103 and
Article 6 of the Act on the Regulation of Terms and Conditions,
unfair and socially unreasonable terms may be deemed null and void.
For example, clauses forcing the tenant to pay full brokerage fees and rent for the remaining lease period
without clear negotiation may violate these provisions.
However, no officially confirmed 2022Gadan case from Seoul Central District Court supports this exact claim.
Thus, it is inappropriate to present such a ruling as fact without a verified judgment.
📌 Summary
- Mediation: Duress-based requests may lead to a valid original lease and void new lease if accepted.
- Court: Clauses that are excessively unfair can be nullified under civil and consumer law.
📌 Summary
- Mediation: New contract void + original lease maintained.
- Court: Unfair clauses void + partial rent refunded to tenant.
| 오늘의 요약 – 핵심 체크포인트
✅ 오늘의 핵심
1. 기존 계약이 살아있다면 임대인의 일방적 변경 요구는 효력 다툴 수 있음.
2. 강박에 의한 계약(민법 제110조)은 1년 내 취소 의사 표시, 최대 3년 이내 행사 가능.
3. ‘새 세입자 전까지 월세 납부’ 등 불공정 조항은 무효 가능성 큼.
4. 구제 절차: 증거 확보 → 내용증명 발송 → 분쟁조정 신청 → 소송 준비.
5. 조정위 결정은 당사자 동의 시 판결과 동일한 효력.
| Today's Summary – Key Points (Click to expand)
✅ Key Takeaways
1. If the original lease is valid, a landlord’s unilateral change can be challenged.
2. A contract signed under duress (Civil Act Art. 110) can be rescinded within 1 year, max 3 years.
3. Unfair clauses like “pay rent until new tenant” may be void.
4. Remedy steps: Gather evidence → Send certified letter → Apply for mediation → Prepare for court.
5. Mediation agreement has the same force as a court judgment if both parties agree.
| 내용증명 (Content-Certified Mail)
| 발신인 |
(임차인 성명) 예: 홍길동 |
| 주소 |
(임차인 주소) |
| 연락처 |
(휴대전화/이메일) |
| 수신인 |
(임대인 성명) |
| 주소 |
(임대인 주소) |
| 제목 |
강박에 의한 임대차계약 취소 및 기존 계약 유지 통보 |
1. 사실관계
본인은 20[ xx ]년 [ xx ]월 [ xx ]일 귀하와
(임대차 목적물 주소)에 관하여 계약기간 1년, ‘임차인이 2개월 전 통보 시 계약 종료’ 조건의 임대차계약
(이하 “기존 계약”)을 체결하였습니다.
2. 강박에 의한 신규 계약 체결 경위
그러나 20[ xx ]년 [ xx ]월 [ xx ]일 이사 당일,
귀하는 기존 계약이 여전히 유효함에도 불구하고 “새로운 계약서에 서명하지 않으면 입주를 불허하겠다”는 취지로 강압적인 요구를 하였고,
본인은 가족의 전학 일정 등 긴급한 사정으로 부득이하게 신규 계약서에 서명·날인하였습니다.
3. 법적 근거와 취소 의사
귀하의 위 행위는 민법 제110조 제1항(강박에 의한 의사표시)에 해당합니다.
이에 본인은 강박 사실을 안 날로부터 1년 이내인 오늘, 신규 계약의 취소 의사를 명확히 표명합니다.
따라서 20[ xx ]년 [ xx ]월 [ xx ]일 체결된 신규 임대차계약은 취소되며,
20[ xx ]년 [ xx ]월 [ xx ]일 체결한 기존 계약의 효력은 그대로 유지됩니다.
4. 요구 사항
귀하는 본 통지서 수령일로부터 7일 이내에 신규 계약에 따른 월세 청구, 중개보수 부담, 기타 금전적 요구를
즉시 중단하고 기존 계약 조건에 따라 임대차 관계를 이행하시기 바랍니다.
5. 불이행 시 조치
위 기한 내에 시정이 이루어지지 않을 경우, 본인은 주택임대차분쟁조정위원회 신청 및
관할 법원에 계약 무효 확인 및 손해배상 청구 소송을 제기할 예정임을 알려드립니다.
20[ xx ]년 [ xx ]월 [ xx ]일
발신인: (서명 또는 날인) ________________________
📌 보내는 방법 체크리스트
- 우체국 내용증명으로 3부 작성(발신용/수신용/보관용) + 등기 발송
- 송달 증거: 접수증, 배달완료(전자) 확인 저장
- 첨부자료(계약서 사본, 문자·카톡 캡처, 녹음요지 등) 동봉 또는 목록화
- 취소권 행사 기한: 안 날로부터 1년, 발생일로부터 최대 3년
📥 문서 다운로드
🔗 원문 열기
📥 파일 다운로드
🔗 Drive에서 보기
| 마무리 멘트 – 권리 행사 독려 및 공유 유도
오늘 다룬 사례처럼, 임대차 계약은 순간의 선택이 앞으로 1년 이상 영향을 미칠 수 있습니다.
특히 입주 시점에 계약 내용을 변경하자는 요구는 임차인에게 매우 불리하게 작용할 수 있으니,
가능하다면 즉시 전문가와 상의하고, 필요하면 주택임대차보호법에 따른 권리 행사 절차를 밟으시기 바랍니다.
여러분의 권리는 스스로 지켜야 합니다.
이 글이 도움이 되셨다면 주변에도 공유하여, 비슷한 피해를 미연에 방지하도록 도와주세요.
| Closing Remarks – Encourage Action & Sharing
As shown in today’s case, a lease contract decision can impact your life for over a year.
A landlord’s request to change the contract terms at the time of moving in can be highly disadvantageous to the tenant.
Whenever possible, consult a professional immediately and, if necessary, proceed with the legal steps available under the Housing Lease Protection Act.
Your rights must be protected by you.
If this article was helpful, please share it with others to help prevent similar harm.
🐝 오늘도 부지런히 돈 정보 모으는 중이에요!
Money-hunting Busy Bee, always buzzing for smart money tips! 📊🍯
※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
(This post is for general informational purposes only. Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.)
댓글
댓글 쓰기