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📑 Table of Contents (English)
| 집주인 변경, 세입자 동의 없는 매매 정말 괜찮을까?
요즘 갭투자를 하면서 “세입자한테 굳이 말 안 하고 그냥 집만 팔면 되지 않나?” 하고 쉽게 생각하시는 분들이 의외로 많습니다.
하지만 이 부분을 법적으로 가볍게 봤다가는 큰 문제가 생길 수 있습니다.
우리 법원은 이미 세입자가 집주인 변경(승계)을 거부할 권리가 있다고 명확히 판시했습니다.
즉, 집주인과 매수인이 매매계약을 다 마쳤다 하더라도, 세입자가 “나는 새 집주인과 계약하고 싶지 않다”라고 하면 계약 잔여기간과 관계없이 계약을 해지하고 기존 집주인에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 것입니다.
만약 이를 간과하고 매매를 진행했다가 세입자가 갑자기 승계를 거부하면, 매도인도 매수인도 자금이 꼬여버려 큰 혼란에 빠지게 됩니다.
| Intro in English (click to expand)
These days, many investors assume, “Can’t I just sell the property without notifying the tenant?”—but this is a risky misconception.
According to Supreme Court rulings in Korea, tenants have the right to refuse succession when ownership changes.
In practice, this means that even if a sales contract between the seller and buyer has been signed, the tenant can say,
“I don’t want to continue my lease with the new landlord,” terminate the lease regardless of the remaining period, and demand a deposit refund from the original landlord.
If this possibility is overlooked, both the seller and buyer may face serious financial complications.
| 법률 팩트체크 (2025.08.23 기준)
- 임차인 동의, 법적으로 필수는 아님
부동산 매매 시 임차인의 동의가 반드시 필요한 것은 아니지만,
임차인은 새 집주인에게 승계를 거부할 수 있는 법적 권리를 갖고 있습니다.
- 세입자는 계약 잔여기간과 상관없이 해지 가능
대법원은 “임차인은 임대차 승계를 거부하고 기존 임대인에게 전세금 반환을 청구할 수 있다”고 판시했습니다.
또한 “매도인과 매수인 사이의 승계 특약은 임차인을 구속하지 않는다”고 명확히 밝혔습니다.
| 임대차 승계 관련 대법원 판례 요약
| 판례 |
요지 (한글) |
| 2000다69026 |
임대인과 매수인 간의 임대차 승계 특약은 임차인을 구속하지 않음.
임차인은 계약 승계를 거절하고 기존 임대인에게 보증금 반환 청구 가능.
|
| 2008다39663 |
임차인은 매도인과 매수인 간의 특약 내용에 구속받지 않으며,
계약 해지를 요구하거나 승계를 거부할 권리가 있음.
|
🧾 English Summary of Rulings (click to expand)
| Case |
Summary |
| 2000Da69026 |
The lease succession clause between seller and buyer is not binding on the tenant.
The tenant may refuse succession and claim the deposit from the original landlord.
|
| 2008Da39663 |
The tenant is not bound by special agreements between the seller and buyer.
The tenant has the right to refuse succession or request contract termination.
|
- 세입자 동의 확보는 실무적으로 필수
매매 전에 문자나 서면(승계확인서)으로 세입자의 동의를 받아두는 것이 분쟁 예방의 핵심입니다.
- 계약서에 특약 넣기
아래와 같은 조항을 넣으면 위험을 줄일 수 있습니다.
“본 계약은 현 전세 세입자 승계조건부 계약이며, 현 임차인 승계 거부 시 본 계약은 무효로 한다. 이에 기지급된 계약금은 매수인에게 반환하기로 한다.”
| Legal Fact‑Check in English (click to expand)
- Tenant consent is not strictly required by law
In a sale, tenants are not required to approve, but they have the right to refuse succession to the new landlord.
- Tenant can terminate regardless of lease term
The Supreme Court has held that a tenant may refuse succession and demand deposit return from the original landlord.
- Key court rulings
● Supreme Court 2000Da69026 (Apr 27, 2001)
● Supreme Court 2008Da39663 (Sep 11, 2008)
- Written consent is highly recommended in practice
Get the tenant’s confirmation via text or written form before closing.
- Protective clause sample
This contract is conditional on the existing tenant accepting succession. If the tenant refuses, the contract is null and void, and the deposit shall be refunded to the buyer.
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| Q&A (자주 묻는 질문)
Q1. 세입자가 승계를 거부하면, 바로 나가야 하나요?
A. 아닙니다. 세입자가 승계를 거부하더라도, 임대차 해지 절차에 따라 통상 3개월의 유예기간이 주어지며, 보증금 반환이 선행돼야 합니다. 일방적으로 바로 퇴거시킬 수는 없습니다.
ENGLISH – Can a tenant be forced to move out immediately if they refuse succession?
A. No. Even if the tenant refuses succession, they are entitled to a standard notice period (usually 3 months), and the deposit must be returned first. Immediate eviction is not allowed.
Q2. 매매계약서에 ‘승계 특약’이 있으면 세입자도 따라야 하나요?
A. 아닙니다. 매도인과 매수인 사이의 승계 특약은 임차인을 구속하지 않습니다. 임차인의 동의가 없다면, 보증금 반환 책임은 여전히 기존 임대인에게 있습니다.
ENGLISH – Does a lease succession clause in the sale contract bind the tenant?
A. No. A succession clause between the seller and buyer does not bind the tenant unless they explicitly or implicitly agree.
Q3. 세입자가 승계에 동의했다는 걸 어떻게 증빙하나요?
A. 문자 메시지, 카카오톡, 이메일, 또는 ‘임대차 승계 확인서’ 같은 간단한 서면 양식을 활용하시면 됩니다. 중요한 건 내용이 남아 있어야 한다는 점입니다.
ENGLISH – How can I prove that the tenant agreed to succession?
A. Use text messages, KakaoTalk, email, or a simple “tenant succession confirmation” form. What matters is having proof in writing.
Q4. 승계 거부를 막기 위한 특약은 어떻게 작성하나요?
A. 다음과 같은 문구가 일반적입니다.
“본 계약은 세입자 승계 조건부이며, 세입자가 승계에 동의하지 않을 경우 본 계약은 무효로 한다. 계약금은 매수인에게 반환한다.”
ENGLISH – How can I write a protective clause against tenant refusal?
A. Example:
"This contract is conditional on tenant succession. If the tenant refuses, the contract becomes void, and the deposit shall be returned to the buyer."
Q5. HUG 전세보증보험, 집주인 바뀌면 자동 갱신되나요?
A. 아닙니다. 반드시 ‘임대인 변경 신청서’를 HUG에 제출해야 하며, 일부 조건 변경 시에는 보증서 재발급이 필요할 수도 있습니다.
ENGLISH – Does HUG’s lease guarantee auto-update with landlord change?
A. No. You must file a “Landlord Change Notification” with HUG. A reissuance may be required depending on the changes in lease terms.
📌 오늘의 요약
- 세입자 동의 없이 매매하더라도 법적으로는 가능한 구조지만, 세입자는 승계를 거부할 권리가 있습니다.
- 세입자가 거부하면 기존 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 있으며, 매매가 무산될 수 있습니다.
- 따라서 실무에서는 세입자의 승계 동의 확보가 매우 중요하며, 문자·서면으로 기록을 남겨야 합니다.
- 매매계약서에는 반드시 승계 거부 시 계약 무효 및 계약금 반환 특약을 삽입하는 것이 안전합니다.
- 전세보증보험에 가입돼 있다면, HUG 등 보증기관에 임대인 변경 신고도 필수입니다.
📘 Summary in English (click to expand)
- Selling a property without tenant consent is legally possible, but the tenant has the right to refuse succession.
- If refused, the tenant can demand a deposit refund from the original landlord, which may cause the sale to collapse.
- In practice, obtaining tenant’s written consent (via text or form) is essential.
- Include a clause in the sale contract stating that if succession is refused, the contract becomes void and the deposit is refunded.
- If a lease guarantee is in place (e.g., with HUG), you must file a landlord change notice.
✅ 세입자 승계 체크리스트
- ① 세입자 승계 동의 여부를 먼저 확인한다.
- ② 문자/카톡/이메일 등으로 동의 내용을 남긴다.
- ③ 승계 확인서를 받을 수 있다면 간단한 서식으로 받아둔다.
- ④ 매매계약서에 “승계 거부 시 계약 무효” 특약을 삽입한다.
- ⑤ HUG·보증기관에 임대인 변경신청을 잊지 않는다.
- ⑥ 잔금일 이전까지 세입자와 매수인 간 인수계약서를 점검한다.
📘 Tenant Succession Checklist (click to expand)
- ① Check whether the tenant agrees to succession.
- ② Record the agreement via text, KakaoTalk, or email.
- ③ If possible, get a simple written confirmation (succession form).
- ④ Insert a clause in the sale contract stating that “if tenant refuses succession, the contract is void.”
- ⑤ File landlord change request with HUG or other guarantee institutions.
- ⑥ Review tenant–buyer agreements before final closing.
| 승계 동의 문자 & 확인서 예시
📩 문자 예시 (한글)
안녕하세요. 임대인입니다.
개인 사정으로 2025년 9월 1일자로 주택 매매가 진행될 예정입니다.
현재 임대차 조건은 그대로 유지되며, 새로운 집주인에게 계약이 승계될 예정입니다.
이에 동의해주시는지 확인 부탁드립니다.
(동의 시: “네, 동의합니다” 회신 부탁드립니다)
📩 SMS Example in English (click to expand)
Hello, this is your landlord.
Due to personal reasons, the property will be sold as of Sep 1, 2025.
Your current lease terms will remain the same, but the new owner will become your landlord.
Please let me know if you agree.
(If you agree, please reply: “Yes, I agree.”)
📄 임대차 승계 확인서 (한글)
본인은 아래 주택에 관하여 기존 임대인으로부터 체결한 임대차계약의 내용을 그대로 유지하며,
2025년 9월 1일부로 새로 소유권을 취득할 예정인 매수인에게 계약을 승계하는 데 동의합니다.
- 주택 주소: [예: 서울시 마포구 ○○동 123-45]
- 임대인(기존): [홍길동]
- 임차인: [김세입]
- 임대차기간: [2024.3.1 ~ 2026.2.28]
- 보증금: [1억 원]
2025년 8월 23일
임차인 서명: _____________________
📄 Tenant Succession Confirmation (English)
I hereby agree to continue the lease with the same terms and conditions,
and consent to the new owner acquiring the lease rights and obligations effective September 1, 2025.
- Property Address: [e.g., 123-45, ○○-dong, Mapo-gu, Seoul]
- Current Landlord: [Hong Gildong]
- Tenant: [Kim Sae-ip]
- Lease Period: [Mar 1, 2024 ~ Feb 28, 2026]
- Deposit: [₩100,000,000]
Dated: Aug 23, 2025
Tenant Signature: _____________________
| 마무리하며
갭투자나 실거래 중개를 하다 보면 세입자 동의 없이 진행해도 되지 않냐는 질문을 종종 받게 됩니다.
하지만 오늘 소개한 대법원 판례처럼, 세입자는 승계를 거절할 수 있는 법적 권리가 있습니다.
계약 전, 세입자 동의 확보 → 특약 삽입 → 보증기관 신고까지 모두 체크하셨다면
이번 거래도 분명 안전하게 마무리하실 수 있을 거예요 😊
오늘 글이 조금이나마 도움이 되셨다면 공유와 댓글로 응원해주세요!
저는 다음에도 더 실용적인 정보로 돌아올게요. 감사합니다!
| Closing remarks (English)
When handling gap investments or sales involving tenants, many people assume they don’t need tenant consent.
However, as shown in the Supreme Court rulings shared above, tenants do have the legal right to refuse succession.
Be sure to go through the checklist: obtain tenant consent → include contract clauses → notify guarantee institutions.
Doing so can help avoid unexpected issues and secure a smoother transaction.
If this post was helpful, please consider sharing or leaving a comment 😊
See you next time with more practical insights!
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
(This post is for general informational purposes only. Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.)
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