| 왜 주거용 표시가 중요한가?
오피스텔 임대차 계약을 할 때, 건축물대장에는 ‘업무시설’이라고 적혀 있지만
세입자는 실제로 거주하는 경우가 많습니다.
예전에는 이럴 때 ‘비주거용’ 확인 설명서를 작성해야 하는지,
아니면 ‘주거용’으로 작성해야 하는지 헷갈리는 분들이 정말 많았죠.
그런데 2024년 7월 개정으로 이 혼란이 드디어 사라졌습니다.
이제는 건축물대장상의 용도보다 ‘실질적인 사용 용도’를 기준으로 ‘주거용’ 확인 설명서를 작성할 수 있게 된 것이죠.
이 변화는 단순한 서류 작성 방식의 변경을 넘어, 세입자 보호와 계약의 명확성을 높이는 중요한 전환점입니다.
이번 글에서는 개정 전후 차이, 주거용 판단 기준, 작성 방법을 단계별로 팩트체크하며 알려드리겠습니다.
| Why is the residential designation important?
When signing an officetel lease, the building register may state "commercial use," yet many tenants actually live there.
In the past, agents and landlords often struggled over whether to prepare a "non-residential" or "residential" explanation form in such cases.
However, the July 2024 amendment finally ended this confusion. Now, regardless of the building’s official use category, you can prepare a "residential" explanation form based on the actual use.
This change is more than just a paperwork tweak — it’s a key step toward protecting tenants and clarifying contracts. In this post, we’ll fact-check each step, from pre- and post-amendment differences to residential-use determination and form preparation.
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| 개정 전·후 핵심 변화
| 구분 |
개정 전 |
개정 후 (2024.07~) |
| 기준 |
건축물대장 용도(업무시설이면 '비주거용') |
실질 사용 용도 (주거로 사용 시 '주거용') |
| 작성 방식 |
용도와 맞지 않아도 비주거용 확인 설명서 작성 |
주거용 확인 설명서 작성 가능 |
| 현장 혼란 |
세입자·중개인 모두 혼동, 분쟁 가능성 |
기준 명확화로 혼란 해소 |
📌 팩트체크
- 이제 건축물대장 용도보다 실제 거주 여부가 중요합니다.
- 화장실·취사시설·독립출입문이 있고 실제 주거로 사용 중이면 ‘주거용’ 작성 가능.
- 법적 근거: 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식(확인·설명서) 2024.07 개정.
| Key changes before and after the amendment
Before: The contract form followed the building register’s stated use. If it said "commercial use," you had to use the non-residential explanation form — even if the tenant actually lived there. This often caused confusion and disputes.
After July 2024: The rule shifted to focus on the actual use. If the property is used as a residence (with bathroom, cooking facilities, and independent entrance), you can use the residential explanation form regardless of the official building use.
Fact check: The legal basis is the revised Article 20 form in the Enforcement Rule of the Licensed Real Estate Agents Act (effective July 2024).
| 주거용 판단 기준과 작성 방법
오피스텔이 ‘주거용’인지 판단할 때는 단순히 건축물대장의 ‘업무시설’ 표기만 보지 않습니다.
실제 사용 상태와 구조적 요건이 핵심입니다.
✅ 주거용 판단 핵심 기준
1) 세대별 독립 출입문이 있는가?
2) 화장실·취사시설이 구비되어 있는가?
3) 가전·가구 비치 등 독립 생활이 가능한 구조인가?
4) 실제로 거주 목적으로 사용되고 있는가?
이 네 가지를 모두 충족한다면, 건축물대장상 ‘업무시설’이라도 세법·계약서상 ‘주거용’으로 인정될 수 있습니다.
📌 국세청 과세 사례
- 건축물대장: 업무시설
- 임차인: 실제 거주(주변 직장, 전입신고 제한)
- 구조: 화장실·취사시설·가전 완비
→ 국세청은 사실상 주거용으로 판단, ‘1세대 1주택 비과세’ 부인 후 양도세 1억 2천만 원 추징【
출처: 국세청 세무조사 사례】.
⚖ 대법원 판례 요지 (2005.4.28. 선고 2004두14960)
- 공부상 용도와 관계없이 독립된 주거생활이 가능한 구조이고, 실제로 주거용으로 사용 중이면 ‘주택’에 해당.
- 일시적으로 다른 용도로 사용하더라도 구조·기능이 주거용에 적합하고 주거 기능이 유지되는 경우 주택으로 봄.
🖋 작성 방법 팁
1) 계약 전, 현장 실사용 상태를 반드시 확인 (사진·영상 기록 보관)
2) 임차인과 사용 목적 서면 확인 (특약 사항 반영)
3) 확인 설명서 ‘주거용’란에 체크하고, 비고에 ‘실제 주거용 사용 확인’ 명시
| Criteria for determining residential use & how to fill the form
Criteria: Even if the building register says "commercial use," the property can be classified as residential if it has an independent entrance, bathroom, cooking facilities, is furnished for independent living, and is actually used for residence.
Case study (NTS): An officetel with full residential facilities and a tenant living there was classified as residential for tax purposes, leading to the denial of 1-home tax exemption and a ₩120 million tax bill.
Supreme Court ruling: If the structure and function remain suitable for living, it’s a "residence" even if temporarily used otherwise.
Filling tips: Check the unit’s real use, document it, get tenant confirmation, and clearly mark "residential" on the explanation form.
| 단계별 팩트체크 & Q&A
📌 단계별 팩트체크
1) 건축물대장 확인 – 용도(업무시설/주거용) 기재 내용 파악
2) 현장 구조 점검 – 화장실, 취사시설, 독립출입문 여부 확인
3) 실제 사용 확인 – 세입자 거주 여부, 가구·가전 비치 상태
4) 서류 기록 보관 – 사진·영상 증거, 임차인 확인서, 특약 문구
5) 확인 설명서 작성 – ‘주거용’에 체크, 비고에 사용 상태 명시
Q1. 건축물대장에 ‘업무시설’인데, 실제 거주 중이면 ‘주거용’으로 써도 되나요?
네. 2024년 7월 개정 이후에는 건축물대장 표기보다 실질 사용 용도가 우선합니다.
독립된 주거시설을 갖추고 실제 거주 중이라면 ‘주거용’ 확인 설명서 작성이 가능합니다.
Q2. 세입자가 계약 도중 용도를 변경하면 어떻게 하나요?
계약 당시 확인 설명서에 기재한 사용 용도와 다르게 변경되면,
임대인은 즉시 변경 사실을 확인하고 계약서 부속 합의서나 특약을 통해 이를 반영해야 합니다.
Q3. 주거용 작성 시 세금상 주의할 점은?
세법상 ‘주택’으로 분류되면, 양도소득세·종합부동산세 등 주택 관련 세율이 적용됩니다.
임대사업자 등록 시 주택임대사업자 요건과 세제 혜택도 달라질 수 있으니 세무 검토가 필요합니다.
Q4. ‘주거용’으로 잘못 작성하면 불이익이 있나요?
허위 작성이 확인되면 공인중개사법 위반에 따른 과태료·행정처분 대상이 될 수 있습니다.
또한 세법상 과세가 달라질 수 있어 추징세액이 발생할 수 있습니다.
Q5. 주거용 판단에 논란이 생기면 무엇을 근거로 하나요?
법원 판례, 국세청 해석, 현장 구조·사진, 임차인 진술 등
객관적 증거와 실질 사용 상태가 최종 판단 기준이 됩니다.
| Step-by-step fact check & Q&A (English)
Fact check steps:
1) Check the building register → 2) Inspect unit structure → 3) Confirm actual use → 4) Keep documentation → 5) Fill "residential" on the form if applicable.
Q1: Can I mark "residential" if the register says "commercial"? → Yes, if actual use is residential.
Q2: What if usage changes mid-lease? → Update via addendum or special terms.
Q3: Tax implications? → Treated as a residence under tax law; affects capital gains and property tax.
Q4: Risks of incorrect designation? → Possible fines, administrative penalties, and tax reassessment.
Q5: How to resolve disputes? → Use legal precedents, tax rulings, and physical/usage evidence.
| 핵심 요약 & 참고 판례
📌 오늘의 3줄 요약
1) 2024년 7월부터 오피스텔 ‘주거용’ 여부는 건축물대장보다 실제 사용 용도가 기준.
2) 화장실·취사시설·독립출입문이 있고 실제 거주 중이면 ‘주거용’ 확인 설명서 작성 가능.
3) 허위 작성 시 과태료·세금 추징 위험, 판례·세무사례로 판단 기준을 보완해야 함.
✅ 주거용 작성 전 체크리스트
□ 건축물대장 용도 확인
□ 현장 구조·시설 점검 (화장실·취사시설·출입문)
□ 임차인 실제 사용 목적 확인
□ 사진·영상·진술서 등 증거 확보
□ 확인 설명서 ‘주거용’란 체크 + 비고 기재
⚖ 참고 판례 & 자료
- 대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960: 주거용 판단은 공부상 용도보다 실제 사용 상태가 우선.
- 국세청 세무조사 사례: 사실상 주거용 오피스텔, 1세대1주택 비과세 부인 후 양도세 추징.
- 공인중개사법 시행규칙 별지 제20호서식(확인·설명서) 2024.07 개정 내용.
| Key takeaways & case law (English)
3 Key Points:
1) Since July 2024, actual use determines "residential" status for officetel contracts.
2) If equipped for living and actually used as such, mark "residential" on the form.
3) False declarations risk fines and tax reassessment — rely on precedents and tax rulings for certainty.
References:
- Supreme Court, Apr 28, 2005, Case 2004Du14960: Actual use prevails over registered purpose.
- NTS audit case: Officetel classified as residential, denial of tax exemption.
- Revised Form No. 20, Enforcement Rule of the Licensed Real Estate Agents Act (July 2024).
| 마무리하며
오피스텔 계약서에 ‘주거용’인지 ‘비주거용’인지 제대로 기재하는 건 단순한 형식 문제가 아닙니다.
이번 2024년 7월 개정은 현장의 혼란을 줄이고, 임대인·세입자 모두를 보호하기 위한 중요한 변화입니다.
이제 우리는 건축물대장의 표기보다 실질적인 사용 용도를 기준으로 더 정확하고 공정한 계약을 할 수 있게 되었습니다.
중개사라면 현장 확인과 증거 보관을 철저히 하고, 임대인과 세입자 모두가 안심할 수 있는 계약 문화를 만들어가야 합니다.
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다음 글도 기대해주세요!
| Closing remarks (English)
Marking "residential" or "non-residential" on an officetel lease isn’t just paperwork — it’s about protecting both landlords and tenants.
The July 2024 amendment empowers us to prioritize actual use over registry labels, ensuring fairer, clearer contracts.
If you’re an agent, be meticulous with on-site checks and documentation.
If this guide helped you, please share it with colleagues, landlords, and tenants. Your share might prevent a costly dispute for someone.
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
(This post is for general informational purposes only. Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.)
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