📑 목차 보기 (클릭하여 펼치기)
요즘 전세보증금은 받았는데 월세는 안 받고 있는 분들 많으시죠?
“나는 그냥 보증금만 받았을 뿐인데, 갑자기 소득세라니?” 하고 당황하신 적 있으신가요?
특히 최근에는 간주임대료 이자율이 3.5%로 인상되면서,
보증금 규모가 크신 임대인분들은 예상치 못한 세금폭탄을 맞을 수 있어요.
이번 글에서는 복잡하게 느껴질 수 있는 간주임대료 개념부터 계산 방법, 적용 대상, 예외 조건,
그리고 절세 꿀팁까지 쉽고 정확하게 정리해드릴게요.
간주임대료 신고 대상이신지 모르고 넘어가면, 가산세까지 붙을 수 있으니 꼭 끝까지 읽어주세요! 😊
| What is Imputed Rent? Let’s break it down
Have you ever heard of “Imputed Rent” and wondered if it applies to you?
If you're renting out property with a large deposit and no monthly rent,
you might still be taxed—yes, even without actual interest income.
This is due to Korea’s taxation system that assumes landlords could earn interest from deposits
and therefore treats it as taxable income.
In 2024, the deemed interest rate increased from 2.9% to 3.5%, meaning higher tax burdens for many landlords.
In this post, we’ll guide you through what imputed rent means, how it’s calculated,
who’s affected, exceptions, and practical tax-saving strategies.
Let’s make sure you don’t get hit with a surprise tax bill! 🔍
간주임대료란, 임대인이 받은 전세보증금이나 임대보증금에서 발생할 수 있는 가상의 이자 수익에 대해 세금을 부과하는 제도입니다.
즉, 실제로 이자를 받지 않더라도 “받을 수 있었던 수익이 있다”고 간주하고 과세하는 개념이에요.
이 제도는 고액 보증금을 활용해 ‘무이자 대출’과 유사한 혜택을 누리는 임대인의 과세 형평성을 맞추기 위해 도입됐습니다.
- 📌 적용 이유: 월세가 없다고 해서 세금도 ‘0’은 아닙니다. 보증금만 받아도 일정한 ‘수익’으로 간주됩니다.
- 📌 핵심 요건: 부부 합산 주택 3채 이상 보유 + 총 보증금 3억 원 초과 시 적용됩니다.
| What is “Imputed Rent” in Korea?
“Imputed rent” refers to the deemed interest income that landlords are assumed to earn from large deposits (like jeonse or rental security deposits), even if no actual interest is received.
The idea is that receiving a lump-sum deposit is financially beneficial—like having an interest-free loan. So, tax law treats it as if the landlord earned interest and taxes it accordingly.
✅ You are subject to this rule if you own 3 or more homes (combined with your spouse) and your total deposit exceeds KRW 300 million.
This system is intended to maintain fairness between landlords who collect monthly rent and those who take large deposits without rent.
간주임대료를 계산할 때 적용되는 이자율은 정부가 매년 고시하는 정기예금 평균 이자율을 기준으로 정해집니다.
최근 몇 년간 낮은 수준을 유지해오던 이자율이 2024년부터 인상되며, 임대인의 세 부담도 함께 증가하고 있어요.
| 적용년도 |
간주임대료 이자율 |
비고 |
| 2023년 |
2.9% |
상대적으로 낮은 이자율 |
| 2024년~ |
3.5% |
이자율 인상 → 세금 부담 ↑ |
같은 보증금이라도 이자율이 높아지면 과세되는 금액도 함께 커지기 때문에,
3.5% 이자율은 간주임대료 과세 금액을 증가시키는 주요 원인이 됩니다.
| What is the current deemed interest rate?
The imputed rent is calculated using a “deemed interest rate,” which is based on the average annual interest rate of regular deposits (jeongeun).
For years, the rate was relatively low. But as of 2024, it has increased to 3.5% from 2.9%, which means more taxable income for landlords.
✅ Higher deemed interest = Higher imputed rent = More taxes
This change especially affects landlords with large deposits and no monthly rent income.
간주임대료는 아래와 같은 공식으로 계산됩니다:
📐 계산 공식:
간주임대료 = (보증금 합계 - 3억 원) × 60% × 이자율(예: 3.5%)
여기서 “3억 원 공제”는 기본적인 비과세 한도로, 이를 초과하는 금액만 과세대상이 됩니다.
또한 60%는 보증금이 실제로 금융수익으로 전환되는 비율을 반영한 것으로 고정값입니다.
✔ 계산 예시
| 총 보증금 |
과세 대상 금액 |
이자율 |
간주임대료 |
| 5억 원 |
2억 원 |
3.5% |
42만 원 |
| 7억 원 |
4억 원 |
3.5% |
84만 원 |
위 계산된 금액은 ‘기타소득’으로 신고되어 종합소득세 과세 대상이 되며,
별도의 소득세율이 적용되므로 신고 누락 시 가산세 위험도 있습니다.
| How is Imputed Rent calculated?
Here’s the formula for calculating your imputed rent:
Imputed Rent = (Total deposit – KRW 300 million) × 60% × Deemed Interest Rate
📌 Example:
If your total deposit is KRW 500 million and the interest rate is 3.5%,
→ (500M – 300M) × 60% × 3.5% = KRW 420,000
This KRW 420,000 is considered income and taxed accordingly.
간주임대료는 누구에게나 적용되는 세금이 아닙니다.
아래 2가지 조건을 동시에 만족하는 경우에만 적용됩니다:
✅ 적용 대상 조건 (둘 다 충족해야 과세)
1) 부부 합산 주택 수 3채 이상
2) 전체 보증금 합계가 3억 원 초과
즉, 2채 이하만 보유했거나 보증금 총액이 3억 원 이하면 간주임대료는 발생하지 않아요.
✔ 이해를 돕는 예시
| 구분 |
조건 충족 여부 |
간주임대료 과세? |
| A씨: 주택 2채, 보증금 4억 |
보증금만 초과 |
❌ 과세 대상 아님 |
| B씨: 주택 3채, 보증금 2억 |
주택 수만 초과 |
❌ 과세 대상 아님 |
| C씨: 주택 4채, 보증금 5억 |
둘 다 충족 |
✅ 과세 대상 |
※ 부부 공동명의, 배우자 소유 주택도 포함되며,
임대사업자 등록 여부와 관계없이 기준을 충족하면 간주임대료가 계산됩니다.
| Who is subject to Imputed Rent taxation?
Imputed rent applies only if you meet both of the following conditions:
1. Own 3 or more homes (combined with your spouse)
2. Have a total security deposit exceeding KRW 300 million
📌 Examples:
– 2 homes with KRW 4 billion deposit → ❌ Not applicable
– 4 homes with KRW 2 billion deposit → ❌ Not applicable
– 3+ homes with KRW 5 billion deposit → ✅ Subject to taxation
간주임대료는 모든 주택에 적용되는 것은 아닙니다.
아래 조건을 충족하는 경우 해당 주택의 보증금은 과세 대상에서 제외됩니다.
✅ 간주임대료 제외 대상 주택 요건 (3가지 모두 해당해야 함)
1) 전용면적 40㎡ 이하
2) 기준시가 2억 원 이하
3) 조정대상지역 외 수도권 외의 읍·면 지역
※ 2026년 12월 31일까지 한시 적용
즉, 소형·저가 주택이면서 지방 읍면 지역에 위치한 주택에 한해 과세 제외 혜택이 주어집니다.
하지만 보증금이 큰 도시형 원룸이나 다세대주택 등은 위 조건을 충족하지 못해 간주임대료 대상이 될 수 있어요.
✔ 참고 예시
- ✅ 경기도 여주 읍면 지역 / 전용 35㎡ / 시가 1.8억 원 → 제외 대상
- ❌ 서울 관악구 / 전용 39㎡ / 시가 2.5억 원 → 과세 대상 포함
또한 월세 수입은 예외 없이 모두 과세 대상입니다.
예외 조건은 어디까지나 보증금에만 적용되며, 보증금 + 월세 모두 받는 경우에는 둘 다 세금 계산에 포함됩니다.
| Are there any exceptions to Imputed Rent?
Yes, there are specific conditions under which a rental property is exempt from imputed rent taxation:
✅ Exemption applies if all three of the following are true:
1. Floor area is 40㎡ or less
2. Official appraised value is KRW 200 million or less
3. Located in a rural (eup/myeon) area outside of regulated metropolitan zones
📌 This rule is temporarily effective until December 31, 2026.
⚠️ Monthly rent (wolse) income is always taxable regardless of the property’s location or size.
간주임대료는 피할 수 없지만, 합법적으로 줄이는 방법은 있습니다.
아래에 소개하는 전략들을 잘 활용하시면 예상치 못한 세금 부담을 줄이는 데 큰 도움이 됩니다.
✅ 절세 전략 TOP 3
1️⃣ 임대사업자 등록
임대주택 등록 시 일부 세액공제 및 재산세 감면 등의 혜택이 주어지며,
등록 주택의 경우 간주임대료 계산에서 제외되는 경우도 있습니다.
※ 단, 등록 당시 세법 요건에 부합해야 하며 지역·주택 유형별로 상이
2️⃣ 소형·저가 주택 위주 임대
전용 40㎡ 이하 + 기준시가 2억 원 이하 + 읍·면 소재지에 해당하면
보증금이 간주임대료 계산에서 제외되므로, 다주택자라도 보증금 부담이 줄어듭니다.
3️⃣ 기한 내 신고 및 납부
종합소득세 확정신고 시 간주임대료를 누락하거나 지연 신고할 경우
가산세가 추가됩니다.
홈택스에서 제공하는
간주임대료 계산기를 이용하면 예상 세액을 쉽게 확인할 수 있어요.
💬 Tip
임대 규모가 크고 보증금이 많아질수록 간주임대료 세금 부담은 점점 커집니다.
주택 수 조절, 보증금 구조 개편, 등록 전략 등 미리 세금 구조를 설계해두는 것이 중요해요!
| Tax-saving tips for landlords
Here are practical strategies to reduce imputed rent taxes in Korea:
1️⃣ Register as a rental business – This may provide exemptions or deductions if conditions are met.
2️⃣ Focus on exempted properties – Properties under 40㎡, under KRW 200 million, and in rural areas are excluded.
3️⃣ Report on time – Always include imputed rent in your annual income tax return to avoid penalties.
💡 Use the Hometax calculator to estimate your imputed rent in advance.
📌 오늘의 핵심 요약
- 간주임대료는 전세·임대보증금에 대해 ‘받지 않은 이자’도 소득으로 간주하는 제도입니다.
- 부부 합산 주택 3채 이상 & 보증금 3억 원 초과 시 적용됩니다.
- 2024년부터 이자율 3.5% 인상 → 세금 부담 상승!
- 전용 40㎡ 이하·시가 2억 이하 소형주택은 과세 제외 가능
- 임대사업자 등록, 기한 내 신고가 절세의 핵심입니다.
보증금만 받았다고 안심하시면 안 됩니다.
세법은 '받지 않은 이자도 수익으로 본다'는 가정에서 출발하니까요.
요즘같이 이자율이 높은 시기에는 간주임대료로 인한 세금도 무시할 수 없어요.
홈택스 계산기로 미리 확인하시고, 필요하다면 전문가와 상담하는 것도 잊지 마세요!
오늘 포스트가 도움이 되셨다면 널리 공유해주시고 즐겨찾기해주세요.
여러분의 관심은 머니로그가 더 알찬 정보를 전하는 데 큰 힘이 됩니다 😊
다음에도 현실에 딱 맞는 부동산+세금 꿀팁으로 돌아올게요. 기대해주세요!
| Summary in English
🔹 Imputed rent refers to taxable income on security deposits, even without actual interest income.
🔹 Applies when: owning 3+ homes (with spouse) & deposit exceeds KRW 300 million.
🔹 Rate increased to 3.5% in 2024 → higher taxes for landlords.
🔹 Some small homes (under 40㎡, KRW 200M, rural area) are exempt.
🔹 Best tips: register your rental business, report on time, and use the Hometax calculator.
We hope this post was helpful. Feel free to share or comment to support MoneyLog!
🐝 오늘도 부지런히 돈 정보 모으는 중이에요!
Money-hunting Busy Bee, always buzzing for smart money tips! 📊🍯
※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
(This post is for general informational purposes only. Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.)
댓글
댓글 쓰기