부동산 잔금시 준비서류 정리(매도,매수,대리인)

부동산 잔금시 준비서류 정리(매도,매수,대리인)

안녕하세요,   저는 11년차 공인중개사 로서 매매 거래를 진행할 때마다 잔금일이 가까워지면 꼭 반복되는 질문을 받습니다. 계약할 때 이미 여러 번 안내를 드려도, 막상 잔금일이 다가오면 고객님들께서는 다시 이렇게 물어보세요. “서류 뭐 준비해야 돼요?” “이건 왜 필요한 거예요?” 그리고 서류를 발급해 오신 뒤에도 혹시나 잘못된 건 아닐까 걱정하며 다시 한 번 확인을 요청하시죠. “중개사님, 이게 맞아요? 혹시 다른 서류도 필요해요?” 잔금일은 등기이전·입주·대출 실행이 한 번에 연결되는 만큼 불안해지는 마음, 정말 너무 잘 압니다.    그래서 오늘은 잔금일에 필요한 모든 서류를 매도인 · 매수인 · 대리인 각각의 역할에 따라 가장 정확하고 실무적으로 정리해드릴게요. 이 글만 그대로 따라오시면, 잔금 준비가 훨씬 더 명확해지실거예요.    지금부터 차근차근 안내드릴게요! | Intro in English (Tap to open) Hello, and welcome back to MoneyLog 😊 As a real estate agent with 11 years of experience , there’s something I see every single time a closing day approaches. Even if I explain everything clearly during the contract stage, clients often come back with the same questions as the final payment day gets closer: “What documents do I need to prepare?” “Why do I need this one?” And even after they get the documents issued, many clients stil...
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건물 실거래가는 어디서 확인하죠?

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| 건물 실거래가, 어디서 확인하죠?

"아파트 실거래가는 어디서 보는지 알겠어요. 그런데 이런 건물(상가나 오피스텔 같은 거)은 실거래가랑 소유자 확인은 어디서 해요?"

부동산 중개를 하다 보면 손님들에게 이런 질문을 종종 듣습니다. 실제로 아파트는 조회 포털도 많고 뉴스에도 자주 나오지만, 상가, 오피스텔, 건물 전체처럼 아파트가 아닌 경우에는 어디서 확인해야 할지 모르는 분들이 많습니다.

또 어떤 분들은 "건축물대장에서 해당 층수가 기재되어 있던데, 그게  소유자라는 뜻인가요?"라고 물어보기도 하세요. 

 하지만 건축물대장의 층수 기재는 단지 구조상 정보일 뿐, 소유권을 의미하지 않습니다. 

 실제 권리관계는 등기부등본을 통해 확인해야 합니다.

그래서 오늘은 여러분들이 가장 많이 궁금해하시는 “건물 실거래가 확인 방법”과 “진짜 소유자 확인법”을  정리해 보겠습니다. 

이 글을 끝까지 읽고 나시면 부동산에 관한 지식이 업그레이드 되실거예요. 😊

건물 실거래가 확인 방법 안내 썸네일

| How to confirm building sale price and ownership (EN)

Many clients ask this: “I know how to find the actual price of an apartment, but what about buildings like shops or officetels?” While apartment data is easy to find online, commercial buildings, officetels, or land require a different approach.

Also, some think that seeing their floor number in a Building Register (건축물대장) means they own that part — but that’s not the case. That’s just structural data. Legal ownership must be verified through the Real Estate Registry (등기부등본).

This post will walk you through how to:

  • Check building transaction prices (실거래가)
  • Understand what the Building Register really tells you
  • Confirm true ownership and rights using the official registry
Let’s make sure you and your clients are never confused again.

| 건물 실거래가 확인 방법

아파트는 네이버 부동산, KB시세 등에서도 어느 정도 시세 확인이 가능하지만, 상가·오피스텔·건물 전체의 실거래가는 오직 국토교통부 실거래가 공개시스템에서만 정확히 확인하실 수 있어요.

아래 순서대로 조회하시면 됩니다:

  1. 포털 검색: "국토교통부 실거래가 공개시스템" 또는 https://rt.molit.go.kr 로 접속
  2. 건물 유형 선택: 아파트, 오피스텔, 연립/다세대, 단독/다가구, 상업/업무용 중 해당 유형 클릭
  3. 주소 입력: 도로명주소 또는 지번주소를 입력 → '검색'
  4. 조회 결과 확인: 최근 거래된 금액, 계약일자, 층수, 면적 등을 한눈에 비교 가능

단, 아래 사항은 반드시 유의해 주세요:

  • 🚧 공개 시차: 실거래가는 계약일로부터 최대 30일 이내 신고 → 신고 후 수일~수주 뒤 시스템에 반영됩니다.
  • 🏷 거래유형 구분: ‘매매’, ‘전월세’ 구분 필수! 원하는 항목에 체크한 뒤 조회하세요.

✔ 팩트체크

  • 실거래가 신고기한: 계약 체결일로부터 30일 이내 (매매/임대차 모두 해당). 위반 시 과태료 부과 가능.
  • 공개시점: 신고된 거래는 일정 검증 후 시스템에 업데이트됩니다. 계약 직후 조회되지 않는 경우도 많아요.
  • 등기부와 연계 없음: 실거래가 시스템에서는 ‘거래 가격’만 볼 수 있고, ‘소유자’ 정보는 확인할 수 없습니다.
| How to check building prices via MOLIT (EN)

To check actual transaction prices for buildings (e.g., officetels, commercial use), use the official Korean government system: https://rt.molit.go.kr

Steps:

  1. Select the building type (e.g., officetel, multi-family, detached house)
  2. Enter the address (road name or parcel address)
  3. Filter by sale/lease and search
  4. Review prices, area, floor, contract date, etc.

Note: Prices are registered within 30 days of the contract and may take additional time to be published. This system shows price data only, not ownership.

| 건축물대장의 층수 표기가 소유권을 의미할까?

부동산 거래 시 정부24나 세움터에서 건축물대장을 발급해 보면 ‘지하 1층~지상 5층’ 또는 ‘302호’처럼 특정 층이나 호수가 나오는 경우가 있습니다.
그러다 보니 “여기 3층이라고 나와 있는데, 이게 내 소유라는 뜻 아닌가요?” 라는 질문도 종종 들려오죠.

하지만 꼭 기억해 주세요. 건축물대장의 층수 표기는 ‘건물 구조상 정보’일 뿐, 해당 호수를 소유한다는 의미는 아닙니다.
건축물대장은 말 그대로 물리적 구조를 기록한 서류이고, 실제 소유권 및 권리관계는 등기부등본에서 확인해야 합니다.

건축물대장의 주요 정보는 다음과 같습니다:

  • 표제부: 건물의 전체적인 개요 (지번, 건물번호, 층수, 구조, 용도 등)
  • 전유부: 아파트나 오피스텔처럼 구분소유된 개별 호수에 대한 면적, 용도 등
  • 총괄표제부: 건물 전체를 통합한 정보 (집합건물일 경우)

✔ 팩트체크

  • 건축물대장에 기재된 ‘층수’나 ‘302호’는 실제 물리적 위치를 나타내는 것이며, 법적 소유권을 의미하지 않습니다.
  • 실제 소유자 확인은 반드시 등기부등본(등기사항증명서)을 통해야 합니다.
  • 건축물대장의 정보가 잘못 기재되었을 경우, 표시변경 신청은 가능하지만, 소유권 변동은 등기로만 가능합니다.
| Does the Building Register prove ownership? (EN)

The Building Register (건축물대장) provides structural data like the number of floors, use, and layout.
Seeing “302호” listed doesn't mean you own that unit — it only reflects the building's physical characteristics.

Ownership and rights must be confirmed through the Real Estate Registry (등기부등본), not the Building Register.

If details like floor or area are incorrect, you may request a modification of the register, but ownership changes require a proper registry filing.

| 건물 소유권을 확실히 확인하는 방법

앞에서 설명한 건축물대장은 단지 건물 구조를 나타낸 정보입니다. 진짜 ‘소유자’가 누구인지, 권리관계가 어떤지를 알고 싶다면 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다.

등기부등본(정식명칭: 부동산등기사항증명서)은 건물이나 토지의 권리관계를 명확히 보여주는 공적 장부입니다. 

 ‘누가’, ‘언제’, ‘어떤 방식으로’ 소유권을 가졌는지, 그리고 저당권·전세권·가압류 등 제한 물권이 설정되었는지를 알 수 있어요.

✔ 등기부등본 열람 방법

  1. 대법원 인터넷등기소 접속: https://www.iros.go.kr
  2. 건물 주소 입력: 도로명 주소 또는 지번 주소 입력
  3. ‘건물’ 또는 ‘토지’ 선택 후 열람: 해당 건물의 ‘갑구’(소유권)와 ‘을구’(담보권) 확인
  4. 필요시 발급: 인쇄 또는 PDF 저장 가능 (공인인증서 불필요)

특히 다음 사항은 꼼꼼히 확인해 주세요:

  • 📌 갑구: 현재 소유자, 소유권 변동 이력, 가압류 등
  • 📌 을구: 근저당권, 전세권, 임차권, 지상권 등
  • 📌 표시사항: 대지권, 건물 면적, 건축연도 등 건물 정보

✔ 팩트체크

  • 등기부등본은 건물 또는 토지의 법적 소유관계와 권리관계를 가장 확실하게 확인할 수 있는 유일한 수단입니다.
  • 국토부 실거래가 공개 시스템이나 건축물대장에는 소유자 정보가 표시되지 않습니다.
  • 표제부와 권리부(갑구/을구)를 모두 확인해야 실제 거래 리스크를 줄일 수 있습니다.
| How to verify ownership via Registry (EN)

The Real Estate Registry (등기부등본) is the official document that shows who owns a property and what rights or claims are attached to it.

To check:

  1. Go to www.iros.go.kr
  2. Search the property address
  3. Select building or land and review “Gupgu” (ownership) and “Eulgu” (mortgages, lease rights)

Be sure to confirm the owner's name, lien history, and if there are any restrictions on the property.

| 거래 전 반드시 확인해야 할 세금 체크포인트

등기부등본으로 소유권과 권리관계를 확인하고, 실거래가로 시세를 파악했다면 이제 남은 건 세금 문제입니다.
생각보다 많은 분들이 건물 거래 시 ‘양도소득세’, ‘취득세’, ‘취득가액 오류’로 세무 리스크를 겪습니다.

특히 다음과 같은 상황이라면 반드시 주의하세요:

📌 상속·증여 후 매도 시 → 취득가액 산정 기준이 잘못되면 양도차익이 과다하게 계산될 수 있음
📌 이전 거래가 미신고 또는 누락 → 국세청이 추후 시가보정 또는 실지조사로 과세할 수 있음
📌 건물과 토지를 따로 거래했을 경우 → 분리과세 또는 누락신고 주의

❗ 실수사례 요약 (국세청 발췌)

  • 과거 매도 당시 거래대금 전액을 받지 못했는데도 전체 양도가액으로 신고해 과세된 사례
  • 구두계약만 진행하고 등기를 미뤘던 건물 거래에서 실제 양도일자를 잘못 입력해 신고한 사례
  • 건물과 토지 면적 불일치로 인해 지자체와 세무서 간 과세자료가 달라졌던 사례

👉 해결 팁: 세금 관련 정보는 국세청 홈택스 또는 국세청 홈페이지에서 사례 중심으로 확인하거나, 세무사와 상담하는 것이 좋습니다.

| Tax considerations before purchase or sale (EN)

Even if ownership and sale price are verified, tax issues can arise. Many people face unexpected capital gains tax due to:

  • Incorrect purchase price (esp. with inheritance or gift cases)
  • Unreported or split transactions (e.g., land vs. building)
  • Confusion about actual transfer date if deed is delayed

These mistakes can lead to audits or additional tax bills. Always check with Hometax or a professional tax accountant before proceeding.

📌 오늘의 요약

  • 건물 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인 가능
  • 건축물대장의 층수는 구조 정보일 뿐, 소유권을 의미하지 않음
  • 실제 소유권 확인은 등기부등본(부동산등기사항증명서)으로만 가능
  • 양도소득세, 취득세 등 세금 체크도 거래 전 반드시 선행되어야 함
  • 세무 리스크 방지를 위해 홈택스 또는 세무사 상담 추천
| Summary in English
  • Building sale prices can be checked via the MOLIT's Public Price System.
  • Floor info in the Building Register shows structure only — not legal ownership.
  • Legal ownership must be verified through the real estate registry (등기부등본).
  • Capital gains and acquisition taxes must be reviewed before a transaction.
  • Consult Hometax or a certified tax accountant to avoid tax risks.
Q1. 건축물대장에 ‘3층’이라고 적혀 있으면 그 층이 그 사람 것인가요?
아닙니다. 건축물대장의 층수는 단지 건물 구조일 뿐, 소유권과는 무관합니다. 실제 소유 여부는 등기부등본으로만 확인 가능합니다.
| English

No. The floor info in the building register only shows structural layout. Legal ownership must be verified via the real estate registry (등기부등본).

Q2. 건물 실거래가는 왜 바로 안 나오나요?
실거래가는 계약 후 일정 기간이 지나야 공개됩니다. 신고일 기준 최대 수 주 후에 시스템에 반영되며, 당일 계약은 바로 조회되지 않습니다.
| English

Building sale prices are not updated immediately. After the contract is signed, it can take several weeks before being reflected in the system.

Q3. 등기부등본은 무료인가요?
아니요. 열람 시 700원, 발급 시 1,000원의 수수료가 있으며, 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로 조회 가능합니다.
| English

No. Viewing costs 700 KRW and issuing costs 1,000 KRW. You can access it online at www.iros.go.kr.

Q4. 건물 소유권 확인 후, 바로 양도해도 문제 없나요?
단순히 소유권만 확인하고 거래를 진행하면 양도소득세·취득가액 오류 등의 세금 문제가 생길 수 있습니다. 반드시 세금 측면도 선검토 후 진행하시길 권장드립니다.
| English

No. Ownership confirmation is only the first step. If you skip tax checks, issues like capital gains tax miscalculations can arise. Always check taxes beforehand.

| 마무리하며

아파트처럼 익숙하지 않은 건물 거래는 더 많은 확인이 필요하죠.
실거래가도, 소유권도, 세금 문제도 하나하나 체크해야 안전한 거래가 완성됩니다.

오늘 글이 여러분의 부동산 거래에 도움이 되셨다면
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다음에도 더 알찬 정보로 다시 찾아뵐게요.
부동산, 어렵지 않도록 머니로그가 늘 함께하겠습니다!

| Closing Message (EN)

Unlike apartments, building transactions require more steps to verify.
From sale prices to legal ownership and tax risks — each part matters for a safe deal.

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I'll be back soon with more real estate tips.
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
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