다주택자 양도세 비과세, 임대주택 등록으로 가능한가요? (2025 실전 가이드)
다주택자라는 이유만으로 양도소득세 폭탄을 맞게 될까봐 걱정되셨나요?
조정대상지역에 있는 집을 팔려는데, 세금 때문에 선뜻 매도하지 못하고 계시진 않으신가요?
2024년 개정된 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 덕분에, 일정 요건만 갖추면 다주택자도 '1세대1주택 비과세' 혜택을 받을 수 있는 길이 열렸습니다.
특히, 장기임대주택 등록 또는 단기임대주택 등록을 통해 거주주택 비과세를 적용받을 수 있는 실무적인 방법이 마련되었죠.
오늘 글에서는 다주택자가 임대주택 등록을 통해 양도세를 비과세로 절세할 수 있는 법적 조건과 실무 절차를 차근차근 알려드릴게요.
복잡한 조정대상지역 요건부터, 인상률 제한, 렌트홈 신고 팁까지 꼭 알고 계셔야 합니다.
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| Multiple homeowners: How to avoid capital gains tax with rental registration
Have you been concerned about facing a capital gains tax hit simply because you own multiple homes?
Selling in a regulated area (like Seoul’s Gangnam or Yongsan) often brings unexpected tax burdens.
But here's the good news: Under the revised “Private Rental Housing Act”, even multi-homeowners may now qualify for 1-household tax exemption—if you meet the requirements.
By registering one of your properties as a long-term or short-term rental, and satisfying the mandatory rental periods and market rent increase limits, you may significantly reduce or eliminate your capital gains tax.
In this post, I’ll walk you through everything you need to know—from legal conditions, regional restrictions, to what to report on RentHome.
| 거주주택 비과세 기본 요건
다주택자라도 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 길이 있습니다. 그 첫걸음은 기본 요건을 정확히 이해하는 것에서 시작돼요.
원칙적으로 1가구 1주택자가 자신의 주택을 양도할 때에만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 예외적으로, 일시적으로 2주택이 되었다가 일정 기간 내 기존 주택을 처분하는 경우, 또는 다른 주택을 임대주택으로 등록해 거주주택 비과세 요건을 갖춘 경우에도 비과세 적용이 가능합니다.
☑️ 기본 요건 요약
- 양도 당시 1세대가 국내 1주택만 소유하고 있을 것
- 해당 주택을 2년 이상 보유하고 있을 것 (※ 조정대상지역 내 주택은 '보유+거주' 2년 요건 필요)
⚠️ 조심할 점
- 일시적 2주택이라도 중복 보유기간 1년 초과 시 비과세 배제
- 조정대상지역 내 2주택 이상 보유 시 비과세 적용 불가
| What are the basic conditions for capital gains tax exemption?
In principle, Korea grants capital gains tax exemption only when a single household owns and sells just one home. However, there are exceptions—such as temporary 2-homeowners or when other homes are registered as rentals.
✅ Basic Conditions:
- The household owns only one home at the time of sale
- Held for at least 2 years (with 2-year residency required in regulated areas)
⚠️ Caution:
- Overlapping ownership for more than 1 year invalidates exemption
- 2+ homes in regulated areas disqualifies from exemption
| 다주택자의 거주주택 비과세 요건
다주택자라도 거주주택에 한해 양도소득세 비과세를 받을 수 있는 방법이 있습니다.
비과세를 받으려면 양도하려는 주택이 실제 거주용이고,
기타 보유 주택은 임대주택 등록 또는 처분을 통해 주택 수에서 제외되어야 합니다.
☑️ 비과세 적용 요건 요약
- 거주주택은 양도 시점에 실제 거주 중인 주택이어야 합니다.
- 조정대상지역에서 취득한 주택의 경우, 보유 2년 + 거주 2년 요건을 모두 충족해야 합니다.
- 기타 보유 주택은 양도 전까지 매도하거나 임대주택으로 등록해 주택 수에서 제외해야 합니다.
즉, 비과세를 적용받으려면 1주택 상태처럼 만들어야 한다는 뜻입니다.
주택 수만 줄인다고 끝나는 것이 아니라, 거주 여부와 지역 요건까지 함께 확인하는 것이 중요합니다.
| Conditions for multi-homeowners to get CGT exemption
Can a multi-homeowner still qualify for capital gains tax exemption? The answer is: yes, if other homes are legally excluded from the “taxable home” count.
✅ To qualify, ensure:
- The home you’re selling is your actual residence at the time of sale.
- If located in a regulated area, you must own and live in it for at least 2 years.
- Other homes must be disposed of or registered as rental properties.
If your situation mimics a single-homeowner in the eyes of the tax law, you may benefit from the same tax exemption.
| 다른 주택을 임대주택 등록 시 요건
다주택자의 절세 전략 중 하나는 다른 주택을 임대주택으로 등록하여
주택 수에서 제외시키는 방법입니다.
하지만 단순 등록만으로는 비과세 혜택을 받을 수 없고,
임대 유형과 세부 요건을 충족해야 주택 수 제외가 가능합니다.
☑️ 등록 유형별 요건 요약
- 장기임대주택 (8년): 전용면적 85㎡ 이하, 기준시가 6억 원 이하
- 단기임대주택 (6년): 전용면적 60㎡ 이하, 기준시가 6억 원 이하 (※ 비조정지역은 3억 원 이하)
☑️ 공통 요건
- 임대 개시일 기준으로 다주택자 상태여야 함
- 임대료 인상률 연 5% 이하 유지 필수
- 렌트홈 등록 및 임대사업자 등록 필수
조정대상지역일수록 조건이 까다로우며,
기준시가 또는 전용면적이 초과되면 등록해도 주택 수에서 제외되지 않습니다.
등록 시점, 임대 개시일, 요건 충족 여부를 반드시 체크하세요.
| Requirements for registering another home as a rental property
Registering an extra home as a rental is a key strategy for multi-homeowners looking to reduce capital gains tax. But simply registering isn't enough—you must meet the right criteria.
✅ Rental types and limits:
- Long-term rental (8 years): under 85㎡, under 600M KRW
- Short-term rental (6 years): under 60㎡, value limits vary (600M in unregulated, 300M in regulated areas)
✅ Shared requirements:
- You must not be a 1-homeowner at the lease start date
- Annual rent increase must be within 5%
- Mandatory registration on RentHome and as a rental business
Especially in regulated zones, the conditions are strict. Make sure your registration is valid and well-documented to claim tax benefits.
| 단기임대주택 등록 시 주의사항
단기임대주택 제도(6년)는 다주택자가 비과세 요건을 충족하기 위해 적극 활용하는 수단입니다.
하지만 의무 임대기간이나 임대료 인상 제한을 어기면,
전체 임대기간이 무효화되고 세금 폭탄으로 돌아올 수 있어요.
☑️ 단기임대주택 등록 후 꼭 지켜야 할 의무 3가지
- 6년간 의무임대를 반드시 채워야 합니다.
- 임대료 인상률은 연 5% 이하로 제한됩니다.
- 렌트홈 등록사항과 계약 갱신 정보를 누락 없이 신고해야 합니다.
⚠️ 위반 시 불이익
- 한 해라도 인상률 초과 또는 미신고가 있으면, 해당 해는 비과세 적용이 배제됩니다.
- 그 결과 6년 요건을 충족하지 못하게 되어 전체 등록이 무효가 됩니다.
- 해당 주택은 주택 수에 포함되어 양도세 중과 대상이 됩니다.
실무 TIP
- 공인중개사를 통해 계약하더라도, 렌트홈 신고는 집주인 책임입니다.
- 임대차계약 체결일로부터 30일 이내 신고가 원칙입니다.
등록만 하고 신고나 요건관리를 하지 않으면 비과세는커녕 더 많은 세금을 내게 될 수도 있어요.
계약 → 신고 → 요건유지까지 정확히 따라야만 단기임대주택 제도의 혜택을 제대로 누릴 수 있습니다.
| What to watch out for with short-term rental registration
The short-term (6-year) rental housing system allows multi-homeowners to exclude properties from taxable home count. But violating even one rule can nullify the tax benefits.
✅ You must:
- Lease the property for at least 6 years
- Limit rent increases to under 5% annually
- Report all lease and tenant changes on RentHome
⚠️ If you don’t:
- Even one year of non-compliance invalidates that year
- Failing one year breaks the 6-year rule and voids exemption
- The property becomes a counted home and is taxed accordingly
Agents may help sign contracts, but you are responsible for reporting. Stay vigilant to protect your tax exemption.
| 조정대상지역의 기준 및 리스크
조정대상지역은 정부가 투기 억제 및 가격 안정을 위해 지정한 민감지역입니다.
이 지역 내 주택은 양도세, 취득세, 보유세 등 모든 부동산 세제에서 더 엄격한 규제를 받습니다.
특히 다주택자에게는 중과세율 적용이 불가피하고,
1세대 1주택 비과세 조건도 더 까다로워진다는 점에서 반드시 확인이 필요합니다.
☑️ 대표적인 조정대상지역 (2025년 기준 예시)
- 서울 전 지역 (강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등)
- 경기: 과천시, 성남시, 하남시, 광명시 등
- 세종시, 대전 유성구 일부
☑️ 조정대상지역의 주요 리스크
- 1세대 1주택 비과세 요건 강화: 보유 2년 + 거주 2년 필수
- 다주택자 중과세율: 2주택 20%, 3주택 이상 30%
- 임대주택 등록 시 기준시가 6억 원 이하만 주택 수에서 제외 가능
⚠️ 유의사항
- 비조정지역은 보유 2년만으로 비과세 가능하지만,
조정지역은 거주 요건도 반드시 충족해야 합니다. - 등록 임대주택이더라도 기준시가 6억 초과 시 비과세 제외
주택을 팔기 전, 내가 가진 주택이 조정대상지역에 해당하는지 꼭 확인해야 합니다.
지역 하나 차이로 수천만 원의 세금 차이가 발생할 수 있기 때문이에요.
| Designated Regulation Zones: What are they and why it matters
Korea designates certain areas as “regulated zones” (조정대상지역) when housing prices spike.
Properties in these zones are subject to stricter capital gains and acquisition tax rules,
especially for multi-homeowners.
✅ Examples of regulated areas (2025):
- Entire Seoul, including Gangnam, Seocho, Songpa, Yongsan
- Gyeonggi Province: Gwacheon, Seongnam, Hanam, Gwangmyeong
- Sejong City, parts of Daejeon
✅ Tax risks:
- Must own + reside for 2 years to qualify for exemption
- CGT surcharge for multi-homeowners (20%–30%)
- Rental registration allowed only under 600M KRW value
⚠️ Caution:
- Unregulated areas: 2-year holding is enough
- Regulated areas: 2-year residence also required
- Even rental homes over value limit can lose exemption
Always verify your region’s designation before selling— the tax consequences can be massive.
| 렌트홈 기준 인상 신고 유의점
임대주택 등록 후, 렌트홈(RentHome)에 모든 임대차 계약 및 변경사항을 반드시 신고해야 합니다.
특히 임대료를 인상할 경우, 인상률이 5%를 초과하면 해당 해는 비과세 요건에서 제외될 수 있어요.
☑️ 신고 의무 대상
- 임대차계약 체결 및 갱신, 재계약
- 임대료 인상, 보증금 변동
- 임차인 변경, 주소 이전 등 임대 관련 정보 전체
⚠️ 위반 시 발생하는 불이익
- 5% 초과 인상된 해는 비과세 대상 제외로 간주
- 1년이라도 요건 미충족 시, 전체 6년/8년 임대 기간 무효
- 결국 해당 주택은 주택 수에 포함되어 양도세 중과세 대상이 됩니다
실무 TIP
- 공인중개사가 계약을 대행하더라도, 렌트홈 신고는 집주인의 책임입니다
- 계약일로부터 30일 이내 신고가 원칙이며, 누락 시 과태료 가능
등록만 해두고 신고를 누락하거나, 인상률 제한을 넘긴다면
전체 임대 등록이 무효 처리되어 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.
렌트홈 신고는 절대 잊지 마세요!
| RentHome reporting: Why missing it could cost your tax exemption
Once you've registered a rental home, you must report all lease activity to Korea's RentHome system.
This includes contracts, rent increases, tenant changes—and failure to report can disqualify tax benefits.
✅ Required reports:
- Lease start and renewals
- Rent or deposit changes
- Tenant name or occupancy changes
⚠️ Penalties if you don’t comply:
- Any year with >5% rent hike is disqualified
- One disqualified year cancels the full 6 or 8 year exemption eligibility
- The home is taxed as a regular property with CGT surcharge
🛠 Practical tip:
- Even if a realtor manages the lease, you are legally responsible for RentHome reports
- You must submit reports within 30 days of contract
A single missed report can cost millions in tax.
Be meticulous with RentHome—your exemption depends on it.
| 다세대·다가구·오피스텔 등록 기준
다주택자분들이 가장 자주 묻는 질문 중 하나는 바로 이것입니다.
“오피스텔이나 다세대주택도 임대주택으로 등록 가능한가요?”
결론부터 말씀드리면, 가능하지만 조건이 까다롭습니다.
건축물 용도, 면적, 기준시가, 실제 사용 상태에 따라
등록 가능 여부 및 비과세 제외 대상 여부가 달라집니다.
☑️ 주택으로 인정되는 기준
- 다세대·다가구주택: 세대별로 독립된 구조(출입문, 화장실, 취사시설)가 있을 것
- 오피스텔: 공부상 업무시설이어도, 실질적으로 주거용으로 사용하면 주택으로 인정
- 근린생활시설: 주거 형태와 유사해도 원칙적으로 등록 불가
☑️ 등록 요건
- 전용면적 기준: 장기 85㎡ 이하 / 단기 60㎡ 이하
- 기준시가: 조정대상지역 6억 원 이하 / 비조정지역 3억 원 이하
- 임대차계약서, 전입신고 등 주거용 증빙자료 필요
⚠️ 실무 유의사항
- 오피스텔은 내부 구조와 실거주 여부가 판단 기준
- 전입신고, 화장실/취사시설 설치 여부, 내부 사진 등 중요
- 용도 불일치로 인한 추징 사례 많으므로 사전 확인 필수
특히 오피스텔은 등록만 믿고 있다가 실거주 인정이 안 돼 세금 폭탄 맞는 사례가 많습니다.
등록 전, 건축물대장·전입상황·임대계약 상태 등을 반드시 체크하세요.
| Can multiplex houses or officetels be registered as rental homes?
One of the most common rental questions is: “Can I register an officetel or multi-unit house for rental tax benefits?” The answer is yes—but only if it meets strict conditions.
✅ Must meet these conditions:
- Multi-unit housing must have independent access, bathroom, and kitchen
- Officetels must be residentially used even if registered as office-type
- Neighborhood commercial facilities are generally ineligible
✅ Size and value limits:
- 85㎡ max for long-term, 60㎡ for short-term
- Under 600M KRW (or 300M in unregulated areas)
- Proof of residential use required—like lease contracts and tenant registration
Always double-check how your building is used and registered. Mismatches can void your registration and result in tax penalties.
| 거주주택 외 임대주택 활용 전략
다주택자라도 거주주택 양도세를 비과세 받으려면,
기타 보유 주택을 어떻게 처리하느냐가 핵심입니다.
그중에서도 가장 많이 활용되는 전략은 나머지 주택을 임대주택으로 등록해
주택 수에서 제외시키는 방법이에요.
☑️ 기본 조건
- 비과세 받고자 하는 주택은 양도 시점 기준 실거주 중이어야 함
- 기타 주택은 임대주택 등록 → 주택 수에서 제외 처리
- 등록일 기준으로 6년(단기) 또는 8년(장기) 임대 의무 충족 필요
📌 실전 전략
- 매도 시점에서 임대의무기간이 충족되도록 충분히 이른 시점에 임대 개시하는 것이 중요
- 기준시가와 전용면적 요건은 임대 개시일 당시 기준으로 판단
📌 예시
- 2025년 12월 거주주택을 양도할 예정이라면
- 장기임대주택은 2017년 이전, 단기임대는 2019년 이전부터 임대 개시 필요
실무 팁
- 렌트홈 등록, 임대차계약서, 전입신고 등 증빙자료를 누락 없이 확보해야 세무조사 시 문제 없음
- 단순 등록만 해두고 실질 요건을 관리하지 않으면 세제 혜택이 무효 처리될 수 있음
전략은 등록보다 ‘관리’입니다.
매도 시점까지 등록 유지 + 요건 충족 + 증빙 보관까지 철저히 준비해야
실제로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있어요.
| How to use rental homes to maximize CGT savings
One of the most powerful tax strategies for multi-homeowners is to register all non-primary residences as rentals. That way, your main residence can still qualify for CGT exemption.
✅ Strategy summary:
- Your main home must meet holding + residency requirements
- All other homes should be excluded through proper rental registration
- Rental must begin early enough to satisfy the required 6 or 8 years by sale date
📌 Example:
- If you plan to sell in Dec 2025
- Short-term rental should begin by 2019, long-term by 2017
🛠 Tip:
- Maintain proof: RentHome filings, leases, tenant registrations
- Registration alone is not enough—compliance matters most
Register early. Manage carefully. Report everything.
That’s how rental homes help you unlock full tax benefits.
| 핵심 조건 팩트체크
| 항목 | 사실 여부 | 설명 |
|---|---|---|
| 임대주택으로 등록만 하면 주택 수에서 제외된다 | ❌ 아니다 | 임대 개시일 기준 요건(면적, 시가 등)과 의무임대기간(6년 또는 8년) 충족 필요 |
| 오피스텔도 등록하면 비과세가 가능하다 | ⚠ 조건부 | 공부상 용도와 무관하게, 실제 주거용으로 사용된 경우만 가능 |
| 임대료 5% 이상 인상하면 등록이 무효된다 | ⚠ 부분적으로 맞음 | 그 해는 비과세 대상에서 제외되고, 전체 임대기간 요건 미충족으로 연결될 수 있음 |
| 중개사가 계약했다면 신고는 안 해도 된다 | ❌ 아니다 | 렌트홈 신고는 집주인의 법적 의무. 위반 시 비과세 취소 및 과태료 대상 |
| 조정대상지역 주택은 거주요건이 있다 | ✅ 맞음 | 보유 2년 + 거주 2년 요건을 모두 충족해야 1세대1주택 비과세 가능 |
| 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 임대주택 등록만 하면 바로 주택 수 제외되나요?
A. 아닙니다. 등록만으로는 부족하고, 전용면적, 기준시가, 의무 임대기간(6년 또는 8년) 요건을 모두 충족해야 주택 수에서 제외됩니다.
Q2. 단기임대 등록 후 4년만에 팔면 어떻게 되나요?
A. 의무 임대기간(6년)을 채우지 못했기 때문에 주택 수에 포함되고, 거주주택 비과세 요건도 충족하지 못해 중과세 대상이 됩니다.
Q3. 오피스텔도 임대주택으로 등록하면 비과세 가능하다고 하던데요?
A. 조건부로 가능합니다. 실질적으로 주거용으로 사용되었음을 입증해야 하며(전입신고, 내부 구조 등), 그렇지 않으면 업무시설로 간주되어 주택 수에 포함됩니다.
Q4. 임대료를 5% 이상 올리면 전체 등록이 무효가 되나요?
A. 한 해라도 5% 초과 인상이 있으면 그 해는 비과세에서 제외되며, 결과적으로 의무임대기간 충족 요건도 깨져 전체 등록이 무효가 될 수 있습니다.
Q5. 중개사가 계약을 진행했는데도 제가 신고해야 하나요?
A. 네. 렌트홈 신고 책임은 임대인에게 있으며, 신고 누락 시 비과세 요건 미달로 간주되어 양도세 중과세가 부과될 수 있습니다.
| 오늘 글을 마치며
집은 삶의 터전이지만, 때로는 세금이라는 현실의 벽을 마주해야 할 때가 있습니다.
특히 다주택자분들은 세법의 작은 변화 하나로 수천만 원의 차이가 생기기 때문에,
이럴 때일수록 제도와 요건을 정확히 이해하고 실무적으로 대비하는 것이 가장 중요합니다.
오늘 정리해드린 내용을 참고하셔서
✔️ 불필요한 세금은 줄이고
✔️ 꼭 필요한 신고는 놓치지 않으며
✔️ 합법적인 절세 전략으로 현명한 매도를 준비하시길 바랍니다.
이 글이 여러분의 세금 고민을 조금이나마 덜어드릴 수 있기를 바랍니다.
도움이 되셨다면 주변에도 공유해 주세요.
그 한 번의 공유가, 누군가에겐 큰 정보가 될 수 있으니까요 😊
다음엔 더 유익하고 실질적인 정보로 찾아뵐게요.
늘 응원합니다!
| Final thoughts and encouragement
Owning multiple homes can offer many opportunities—but it also comes with significant tax responsibilities.
A small detail missed in reporting or misunderstanding a requirement can result in large unexpected taxes.
I hope today’s post helped clarify how you can lawfully minimize your capital gains tax
by utilizing Korea’s rental housing registration system effectively.
✅ Understand the system clearly
✅ Register and report everything accurately
✅ Don’t leave money on the table—use the law to your advantage
If this post was helpful, please consider sharing it with others.
That small action could mean big savings for someone else 💡
I’ll be back soon with more practical, trustworthy real estate and tax insights.
You’ve got this—and I’m rooting for you!
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