근저당 때문에 대출 거절? SH 청년주택 계약 전 꼭 보세요!(2025년 7월 기준)

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🏠| SH 청년안심주택, 전세대출 왜 안 나올까요?

대학 졸업하고 첫 독립, 서울에서 집 구하려니 전세 보증금이 너무 비싸죠?
SH 청년안심주택은 서울시가 지원하는 것처럼 보여서 믿고 들어가려는 분들 많은데요,
실제로는 전세대출이 안 나오는 경우가 꽤 많습니다.

“은행에서 갑자기 대출이 안 된대요!”
“이미 계약금 넣었는데, 보증기관에서 거절당했어요…”

이런 말, 온라인 후기에서 보신 적 있으시죠?
왜 이런 일이 생기는지, 그리고 내가 어떻게 피해갈 수 있는지
지금부터 진짜 쉽게 알려드릴게요!

SH 청년주택 계약 전 꼭 확인해야 할 사항 안내 카드

| 1. 근저당이란?

  • 근저당권 = "이 집은 은행에 담보로 잡혀 있습니다"라는 표시
  • 등기부등본 ‘갑구’에 적히며, 선순위 근저당일수록 우선적으로 변제를 받습니다.
  • 세입자의 보증금은 뒤로 밀려 전액을 날릴 수도 있어요.

| 2. 전세대출은 왜 갑자기 거절될까?

  • 전세대출은 “은행 + 보증기관” 2단계 심사로 진행돼요.
  • 은행은 단독으로 돈을 빌려주지 않아요. HUG나 HF 같은 보증기관이 ‘괜찮다’고 해야 대출이 나가요.

💡 핵심 조건 = 집값의 90% 넘지 않기!

  • 보증기관은 이렇게 계산해요:
    [선순위 근저당 금액 + 내가 계약한 전세보증금] ÷ 집 시세
    이게 90%를 넘으면 탈락입니다.

📌 예시 상황

  • 이 아파트 시세가 3억 원인데,
  • 이미 근저당이 1억 5천만 원 잡혀 있어요.
  • 내가 전세 1억 5천만 원으로 들어가면?
  • → 1.5억 + 1.5억 = 3억 → 100% = 탈락!
  • → 이러면 보증기관이 거절하고, 은행도 자동으로 대출 거절!
  • 나중에 계약 취소하려 해도 계약금 날릴 수 있어서 위험해요.

🔍 2025년 7월 기준

  • LTV(주택담보비율) 90% 기준은 그대로 유지 중입니다.
  • 보증료는 조금 인상됐지만, 기준은 변함 없어요.

| 3. SH 청년안심주택에서 자주 발생하는 이유

  • 시행사 PF대출로 인해 초기부터 고액의 근저당이 설정됨
  • 서울시 브랜드를 믿고 계약했지만, 실제 소유권은 민간 시행사에 있음
  • 결국 전세대출·보증 모두 거절되는 사례 다수

| 4. 계약 전 체크리스트 (2025.07 기준)

  • 등기부등본 ‘갑구’에 근저당·가압류·경매개시 기록 확인
  • HUG, HF 등 보증기관의 모의보증 상담 활용
  • "잔금과 동시에 근저당 말소" 특약 필수
  • 서울시 임대보증금 무이자 사업은 7월 1일 종료됨 — 신규 접수 불가

| 5. 자주 묻는 질문(FAQ)

① LTV 90%를 살짝 넘는 경우 예외 가능할까요?

→ 보증기관은 추가 담보 예외 규정이 거의 없습니다. 대부분 거절됩니다.

② 등기부에서 위험 신호는 어떤 것들이 있나요?

→ 가압류, 경매개시, 가등기는 보증 심사 즉시 탈락 사유입니다.

③ 대체 가능한 지원제도는 무엇이 있나요?

→ 중소기업 청년 전월세보증금 대출(연 1.2%), 서울시 장기안심주택 등을 검토해보세요.

📘 용어 정리 | Glossary for First-Time Renters

  • LTV (주택담보인정비율)
    → Loan to Value의 줄임말로, 집값 대비 대출 가능한 비율을 뜻해요.
    예: 집값 3억 × LTV 90% = 대출 최대 2억 7천만 원
  • PF 대출 (프로젝트 파이낸싱)
    → 건설사가 아파트를 짓기 위해 받는 사업비 대출이에요.
    이 대출이 등기에 근저당으로 등록되기 때문에 세입자에게 영향을 줄 수 있어요.
  • 선순위 근저당 (Senior Mortgage)
    → 이미 먼저 잡혀 있는 담보권이에요. 경매 시 은행이 세입자보다 먼저 돈을 받아가요.
  • 보증기관 (Guarantee Institution)
    → HUG, HF 등. 전세대출의 안전성을 보장해주는 기관이에요.
    보증이 거절되면 은행도 대출을 해주지 않아요.
  • 등기부등본 (Registry / Deung-gi-bu)
    → 집의 소유권과 담보 정보가 적힌 공적인 서류예요.
    계약 전에 ‘갑구’ 항목에서 근저당, 가압류 등을 꼭 확인해야 해요.
📌 한 줄 요약
근저당이 높으면 전세대출이 막힌다 → 2025년 7월 현재 여전히 유효합니다!
등기부 + LTV + 특약 이 세 가지를 꼭 체크하고 계약하세요.

| 1. What is a senior mortgage (Geun-jeo-dang)?

  • It's a lien that says “this house is collateral for a loan.”
  • Appears in the ‘GAP’ section of the Korean registry (deung-gi-bu)
  • Senior lenders get paid first in foreclosure. Tenants may get nothing back.

| 2. Why your jeonse loan gets denied (step-by-step)

  • Jeonse loans have two steps: bank + guarantee agency
  • Banks don’t lend directly — they need approval from HUG or HF first.

💡 The golden rule = Stay under 90% of the home’s market value!

  • The agency calculates:
    [Existing senior mortgage + your jeonse deposit] ÷ market price
    If the total goes over 90%, your guarantee is automatically denied.

📌 Example case

  • The apartment is worth KRW 300 million.
  • It already has a mortgage of KRW 150 million.
  • You plan to move in with a deposit of KRW 150 million.
  • → 150M + 150M = 300M → 100% = Rejected!
  • → Once the guarantee is rejected, the bank denies the loan too.
  • You might even lose your contract deposit if you cancel late.

🔍 As of July 2025

  • The 90% LTV (Loan-to-Value) rule still applies — no changes since March 2025.
  • Guarantee fees were slightly raised, but the 90% rule remains firm.

| 3. Why SH Youth Housing is risky

  • Private developers set large PF loans upfront as senior mortgages
  • Despite the “Seoul City” name, ownership & mortgages are with private firms.

| 4. July 2025 Checklist

  • Check the registry for mortgages, seizures, foreclosure filings
  • Do a mock LTV test with HUG or HF
  • Include the clause: “Senior mortgage to be cleared at balance payment”
  • Note: Seoul’s zero-interest deposit aid ended on July 1, 2025

| FAQ

① What if LTV is slightly over 90%?

→ Usually no exception allowed. It gets rejected.

② What are other red flags on the registry?

→ Attachments, auctions, provisional transfers are risky signs.

③ What are the alternatives after Seoul’s program ended?

→ Try Youth jeonse loan (1.2%) or Seoul Long-term Safety Lease programs

📌 One-line takeaway
High senior mortgages still block jeonse loans in 2025.
Check registry + LTV + clauses before signing anything!

✅ 지금 계약을 앞두고 있다면, 꼭 확인해보세요!
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
(This post is for general informational purposes only. Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.)

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