보유세 폭탄 예고! 내년 집 가진 당신이 꼭 알아야 할 변화
요즘 마트에서 장을 보면, 예전보다 카트가 더 가벼워졌다는 걸 느끼시죠?
물가는 계속 오르는데, 소득은 그대로고, 이제는 보유세까지 오른다는 소식이 들리니 마음이 무겁습니다.
특히, 은퇴 후 집 한 채가 전부인 분들에겐 이 소식이 단순한 뉴스가 아니라 생존의 문제로 다가올 수 있어요.
정부는 공정시장가액 비율을 현행 60%에서 80%로 올리겠다고 예고했는데요, 이것만으로도 내년 보유세가 수백만 원에서 수천만 원까지 더 나올 수 있다고 합니다.
과연 내 집은 얼마나 오를지, 지금 무엇을 준비해야 할지, 오늘 이 글에서 자세히 알려드릴게요.
읽고 나시면 가계의 현금 흐름을 어떻게 조정할지, 자산 포트폴리오 점검은 어떻게 해야 할지 감이 오실 거예요.
| The Burden of Homeownership Is Growing
Prices keep climbing, and for many retirees whose only asset is their home, the news of rising property tax feels like a storm on the horizon.
The government plans to raise the Fair Market Value Ratio from 60% to 80%, which could mean millions more in holding tax next year.
We’ll break down how much you might pay, why this change is happening, and what practical steps you can take to protect your financial flow.
Read through to prepare yourself for the shift—from “ownership is profit” to “ownership is cost.”
- 공정시장 가액 비율이 뭐길래?
- 보유세 얼마나 오르나? 아파트 사례로 확인
- 왜 지금 보유세를 올리는 걸까?
- 가장 큰 타격은 누구? 전세 세입자도 예외 없다
- 지금 당장 할 수 있는 대응 전략
- 소유는 이제 '수익' 아닌 '비용'입니다
- 보유세 인상, 팩트체크
- 자주 묻는 질문 Q&A
- 마무리하며: 지금은 ‘보유 전략’이 필요한 시대
| 공정시장 가액 비율이 뭐길래?
보유세 이야기가 나올 때마다 빠지지 않는 용어, 바로 공정시장가액비율입니다.
종합부동산세(종부세)와 재산세를 계산할 때 핵심이 되는 요소로, 공시가격에서 공제액을 뺀 뒤 여기에 이 비율을 곱해 과세표준을 산정하게 됩니다.
즉, 이 비율이 높아지면 세금이 부과되는 기준 금액 자체가 커지는 것이죠.
정부는 현재 60%인 이 비율을 2025년부터 80%로 상향하겠다고 밝혔습니다.
이 경우 과세표준이 약 33% 증가하게 되고, 이는 곧 세금 부담이 수백만 원에서 수천만 원까지 늘어나는 결과를 초래할 수 있습니다.
다음 표를 보면 변화가 한눈에 보이실 거예요.
| 공시가격 | 공정시장가액비율 | 과세표준 | 예상 보유세 증가율 |
|---|---|---|---|
| 15억 원 | 60% → 80% | 9억 → 12억 | 약 33% 증가 |
| 25억 원 | 60% → 80% | 15억 → 20억 | 약 33% 증가 |
| What Is the Fair Market Value Ratio?
When calculating property taxes like the Comprehensive Real Estate Holding Tax (종부세), the Fair Market Value Ratio plays a key role.
It multiplies your assessed property value (after deductions) to determine the taxable base.
Currently set at 60%, the government plans to raise it to 80% in 2025. That alone increases the taxable amount by about 33%—and consequently, the total tax burden.
Check the table above to visualize how this change could impact your taxes.
| 보유세 얼마나 오르나? 아파트 사례로 확인
말로만 들어선 실감이 잘 안 나시죠?
그래서 서울 주요 아파트 단지를 기준으로 보유세 인상 폭을 실제 숫자로 정리해봤어요.
2025년부터 공정시장가액비율이 60% → 80%로 오르면, 아래 단지들은 세금이 이렇게 달라집니다.
| 아파트명 | 2024년 보유세 | 2025년 예상 보유세 (공정시장가액비율 80%) |
증가 금액 | 증가율 |
|---|---|---|---|---|
| 아크로리버파크 | 2,841만 원 | 4,157만 원 | +1,316만 원 | 약 +46% |
| 래미안 대치팰리스 | 1,949만 원 | 2,835만 원 | +886만 원 | 약 +45% |
이처럼 단지에 따라 많게는 1천만 원 이상 보유세가 증가할 수 있어요.
보유세는 매년 반복되는 세금이기 때문에, 이 변화가 은퇴자나 1주택자에겐 큰 부담이 될 수 있죠.
| Real Apartment Examples: How Much More Will You Pay?
Words can feel abstract, so let’s look at real examples.
If the Fair Market Value Ratio increases from 60% to 80% in 2025, here's how the annual property tax could change for some premium apartments in Seoul:
- Acro River Park: ₩28.41 million → ₩41.57 million (+₩13.16 million, +46%)
- Raemian Daechi Palace: ₩19.49 million → ₩28.35 million (+₩8.86 million, +45%)
A hike of over ₩10 million is no small matter—especially for retirees or single-homeowners relying on fixed incomes.
And remember, property tax is an annual cost.
| 왜 지금 보유세를 올리는 걸까?
정부는 단순히 세금만 올리는 게 아닙니다. 나름의 논리와 목적이 있습니다.
이번 공정시장가액비율 상향은 국회 동의 없이 시행령 개정만으로 추진이 가능하지만,
그만큼 정책적 논란과 비판도 뒤따르고 있습니다.
아래는 정부가 밝힌 주요 인상 배경입니다.
- ① 부자 감세 정상화
현행 60%는 과도한 감세 수준이라며, 조세 정의 실현을 위해 인상 필요성을 강조했습니다. - ② 세수 확보
2021년 종부세 세수 7조 2,700억 원 → 2023년 4조 4,630억 원으로 약 40% 급감한 상황.
국가 재정의 지속 가능성을 위해 보유세 복원 필요성이 제기됐습니다. - ③ 자산 격차 조정
고가 주택 보유자가 세금 부담 없이 자산을 불리는 구조가 유지되고 있어, 불로소득에 대한 유인 차단과 자산 증식 속도 조절도 중요한 목표입니다.
이렇게 보면 정책의 방향성은 분명해 보이지만, 문제는 그 여파가 모두에게 공평하게 작용하지 않는다는 점입니다.
| Why Is the Government Raising Property Taxes Now?
The government's move to raise the Fair Market Value Ratio doesn’t come without reasoning. Here are the three key motivations behind it:
- Restoring Tax Fairness
The current 60% ratio is seen as an excessive tax cut for the wealthy. Raising it helps “restore justice.” - Securing Tax Revenue
Comprehensive Real Estate Holding Tax revenue dropped from ₩7.27 trillion (2021) to ₩4.46 trillion (2023). The government needs funds. - Slowing Wealth Inequality
The gap between those who own property and those who don’t has widened. Higher holding taxes aim to cool speculative wealth gains.
While the rationale may sound fair, the actual burden will likely fall unevenly—especially on retirees and single-homeowners.
| 가장 큰 타격은 누구? 전세 세입자도 예외 없다
이번 보유세 인상의 충격파는 고가 주택을 여러 채 가진 자산가들뿐만 아니라,
은퇴 후 주택 한 채를 가진 고령층, 그리고 전세·월세로 사는 세입자에게도 미칠 수 있습니다.
특히 눈여겨봐야 할 점은, 보유세가 임대료로 전가될 가능성입니다.
세금을 감당하기 어려운 다주택자나 고령 1주택자들이 전월세 가격에 세금 부담을 포함시키게 된다면,
그 피해는 결국 세입자의 주거비 상승
📌 가장 위험한 구조
은퇴 후 소득이 없는 고령층 1주택자 → 보유세 증가 → 생계 어려움 → 전세 놓고 생활비 확보
→ 전세보증금 상승 → 세입자 주거비 부담 가중
은퇴 후 소득이 없는 고령층 1주택자 → 보유세 증가 → 생계 어려움 → 전세 놓고 생활비 확보
→ 전세보증금 상승 → 세입자 주거비 부담 가중
결국, 부동산 자산의 가격은 변하지 않아도 세금으로 인한 체감 부담은 더 커지게 되는 셈입니다.
| Who Will Suffer the Most? Tenants Not Spared
The impact of rising property taxes won’t stop at multi-home owners. It could hit:
- Retirees living in a single home with no other income
- Landlords who shift the tax burden onto tenants
- Renters, especially in the jeonse (전세) and wolse (월세) systems
Here’s the likely chain reaction:
Higher holding tax → Landlords increase rent → Tenants pay the price.
Even if your name isn’t on a property title, your wallet might still feel it.
| 지금 당장 할 수 있는 대응 전략
보유세 인상이 예고된 지금, 가장 먼저 해야 할 일은 우리 집 보유세가 얼마나 오를지 미리 확인하는 것입니다.
다행히 국세청 홈택스와 은행 앱들에서 제공하는 보유세 계산기를 활용하면
공정시장가액비율 80% 적용 기준으로 내년 예상 세액을 간단히 시뮬레이션할 수 있습니다.
📌 보유세 미리 점검하는 3단계
① 공동주택 공시가격 확인 (국토부 부동산 공시가격 알리미)
② 홈택스/은행 앱에서 보유세 계산기 접속
③ 공정시장가액비율 80%로 설정 후 계산 → 세부담 시뮬레이션 완료!
① 공동주택 공시가격 확인 (국토부 부동산 공시가격 알리미)
② 홈택스/은행 앱에서 보유세 계산기 접속
③ 공정시장가액비율 80%로 설정 후 계산 → 세부담 시뮬레이션 완료!
세액을 확인한 뒤에는 자산 포트폴리오 재점검이나 가계 현금흐름 조절 계획을 세우는 것도 중요합니다.
불필요한 부동산은 사전 증여나 매도 타이밍을 검토해 보는 것도 하나의 방법이 될 수 있어요.
| What Can You Do Now? Practical Steps
Don’t wait until the bill arrives—calculate your expected 2025 property tax today.
Here’s how:
- Find your property’s public value on the MO Land Price Portal
- Use the Hometax or banking app calculator
- Apply the 80% Fair Market Value Ratio and see your updated tax estimate
After that, consider reviewing your asset strategy:
→ Can you adjust your holdings?
→ Should you plan for early sale or gifting?
→ Is it time to rebalance your household budget?
Being proactive today can prevent financial surprises tomorrow.
| 소유는 이제 '수익' 아닌 '비용'입니다
예전에는 ‘내 집 마련’이 곧 ‘노후 준비’였고, 부동산 자산은 안정적인 수익의 상징이었습니다.
하지만 이제는 다릅니다. 보유 자체가 비용
정부의 공정시장가액비율 인상은 단순한 세금 조정이 아니라,
“소유=혜택”이라는 패러다임을 바꾸려는 정책적 신호
앞으로는 내가 어떤 자산을 어떻게 보유하고 있느냐가 더 중요해질 것입니다.
지금은 보유세를 계산해보고, 지금의 내 재정이 미래에도 지속 가능할지 점검
무엇보다 중요한 건, 이런 변화 속에서도 준비된 사람은 흔들리지 않는다는 사실입니다.
| Ownership Is No Longer a Profit—It’s a Cost
Owning property used to mean safety and profit. Not anymore.
With the rising Fair Market Value Ratio, ownership comes with an annual cost that keeps growing.
This isn’t just a tax tweak. It’s a shift in how the government wants us to think about wealth and property.
Are you holding the right assets? Is your home a burden or a shelter?
These are questions worth asking now—before the next tax bill arrives.
Remember: Prepared homeowners won’t be caught off guard. Plan ahead, and you’ll be just fine.
| 보유세 인상, 팩트체크
✔️ 공정시장가액비율은 국회 동의 없이 인상 가능?
→ 사실입니다. 대통령령으로 정해진 시행령 조항이라 국회의 입법 동의 없이 정부 단독으로 변경 가능합니다.
✔️ 세금이 무조건 33% 오르는 건가요?
→ 아닙니다. 과세표준(공시가 × 비율)이 33% 오르더라도, 누진세 구조와 공제 구간에 따라 실제 세금 인상폭은 다를 수 있습니다.
✔️ 다주택자만 해당되나요?
→ 아닙니다. 고령 은퇴 1주택자, 장기보유자도 공시가가 높다면 종부세 대상이 될 수 있어요.
→ 사실입니다. 대통령령으로 정해진 시행령 조항이라 국회의 입법 동의 없이 정부 단독으로 변경 가능합니다.
✔️ 세금이 무조건 33% 오르는 건가요?
→ 아닙니다. 과세표준(공시가 × 비율)이 33% 오르더라도, 누진세 구조와 공제 구간에 따라 실제 세금 인상폭은 다를 수 있습니다.
✔️ 다주택자만 해당되나요?
→ 아닙니다. 고령 은퇴 1주택자, 장기보유자도 공시가가 높다면 종부세 대상이 될 수 있어요.
| Fact Check: Is It All True?
✓ Can the Fair Market Value Ratio be changed without the National Assembly?
Yes. It’s part of an administrative order (presidential decree), not a law passed by the legislature.
✓ Does everyone’s tax increase by 33%?
Not exactly. The taxable base rises by 33%, but the final tax depends on tiered tax rates and deductions.
✓ Is this only for multi-homeowners?
No. Even single-homeowners (especially retirees with high-value homes) can be affected.
| 자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 내 보유세는 얼마나 오를까요?
공정시장가액비율이 60%에서 80%로 오르면 과세표준이 약 33% 증가합니다.
다만, 종합부동산세는 누진 구조이므로, 실제 세금은 세대 구성, 공제 대상 여부 등에 따라 다릅니다.
→ 국세청 홈택스, 은행 앱에서 80% 기준으로 시뮬레이션을 해보세요.
Q2. 공정시장가액비율은 매년 바뀌나요?
과거에는 매년 조금씩 조정되었지만, 최근 몇 년간은 정책적 이유로 급격한 변동이 없었습니다.
이번처럼 60% → 80%로 인상되는 경우는 정책 전환의 신호로 볼 수 있습니다.
Q3. 전세 세입자도 보유세 인상의 영향을 받나요?
예. 임대인이 세금 인상분을 전세보증금이나 월세에 전가하는 경우가 많기 때문에, 세입자의 주거비 부담도 함께 증가할 수 있습니다.
Q4. 지금 증여나 매도하면 절세에 도움이 될까요?
상황에 따라 다릅니다. 장기보유특별공제, 증여공제 등 다양한 조건을 함께 검토해야 하며, 전문가 상담을 권장합니다. 단, 공정시장가액비율 적용은 양도 기준일 이후 세금에 적용됩니다.
| 마무리하며: 지금은 ‘보유 전략’이 필요한 시대
2025년부터 시작될 보유세 인상, 이미 예고된 변화입니다.
공정시장가액비율 인상이라는 단순한 수치 조정이지만,
그 파급력은 보유자-임대인-세입자 모두에게 영향을 미치는 구조
지금은 더 이상 “언젠간 오르겠지”라는 기대만으로 부동산을 보유하기엔 어려운 시대
실거주 목적이라도 재정 점검은 필수투자 목적이라면 보유세·양도세까지 종합 전략
오늘 글이 여러분의 계획에 실질적인 도움이 되셨다면,
주변에도 꼭 공유해 주세요. 작은 공유가 누군가에겐 큰 도움이 될 수 있습니다 😊
다음 글에서는 보유세 대응을 위한 포트폴리오 조정 전략도 소개해 드릴게요. 기대해 주세요!
| Final Thoughts: Time to Rethink Holding Strategy
Starting 2025, property taxes are going up. The Fair Market Value Ratio increase may look like a simple formula change, but the ripple effects could touch everyone—from homeowners to renters.
It’s no longer wise to hold property “just because.” You need a purpose, a budget plan, and a strategy.
If this post helped clarify your thoughts, please consider sharing it.
We’ll return soon with more ideas to optimize your property portfolio.
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