공실 줄이고 월세 올리는 상가 리모델링 전략, 지금이 타이밍입니다
| 임대수익, 더 이상 그대로 둘 수는 없습니다
하루가 다르게 바뀌는 상권 분위기, 공실률은 올라가고 임대료는 제자리…
이대로 두면 건물은 '자산'이 아니라 '짐'이 될 수도 있어요.
하지만 방법은 있습니다.
작은 리모델링 하나로 수익을 바꾼 사례들이 늘고 있어요.
단순히 '겉모습'만 고치는 게 아닙니다.
공간의 쓰임을 바꾸고, 임차인의 만족도를 높이며, 월세 수익의 질 자체를 개선하는 전략이 바로 핵심이죠.
이 글에서는 리모델링을 통해 임대수익을 극대화한 전략을 실제 사례와 함께 풀어드릴게요.
지금 내 건물에 적용할 수 있을지, 끝까지 읽어보시면 분명히 감이 잡히실 겁니다.
| Rental income, don't let it stagnate anymore
Neighborhood trends shift rapidly, vacancy rates are rising, and rents remain stagnant...
If left unchecked, your property could become more of a burden than an asset.
But there’s a way. There are more and more cases where a simple remodel has transformed rental yields.
It’s not just about cosmetics. It’s about reimagining how space is used, improving tenant satisfaction, and upgrading the quality of rental income itself.
In this post, we’ll walk you through rental income-maximizing remodeling strategies backed by real-world examples.
Stick with us, and you’ll come away with actionable insights tailored to your own building.
📘 목차 | 상가·수익형 부동산 리모델링 전략
| 리모델링이 필요한 상가의 특징
겉으로는 멀쩡해 보여도, 임대수익이 제자리에 멈춰 있다면 이미 리모델링 시그널이 시작된 겁니다.
상가의 ‘수익성 피로도’는 외관보다 공실률, 임대료 정체, 관리비 부담 같은 지표에서 먼저 드러납니다.
다음 중 2가지 이상 해당된다면, 지금이 바로 리모델링 타이밍일 수 있습니다.
🔹 임대료가 몇 년째 제자리다 (또는 하락세)
🔹 비어 있는 층의 활용 계획이 없다
🔹 10년 이상 외부 리뉴얼이나 설비 개선이 없었다
🔹 화장실, 냉난방, 간판 등 ‘불만 사항’이 반복된다
🔹 주변 신축 상가에 비해 ‘낡고 어두운 느낌’이 강하다
‘건물은 낡아도 수익은 올라야 한다’는 것이 수익형 부동산의 핵심입니다.
이제는 감가보다 '전환'의 타이밍을 고민할 시점입니다.
| Signs your building is due for remodeling
Even if your building looks okay from the outside, if your rental income is flatlining, that’s a sign.
Profit fatigue often shows up not in appearance, but in rising vacancies, stagnant rents, and costly upkeep.
If two or more of the following apply to your building, it's time to consider remodeling:
- 🔹 Frequent tenant turnover and persistent vacancies
- 🔹 Rents have stayed the same for years or are declining
- 🔹 No clear use or strategy for unoccupied floors
- 🔹 No exterior or systems upgrades in over a decade
- 🔹 Tenant complaints about restrooms, HVAC, signage, etc.
- 🔹 Compared to nearby new buildings, yours feels dated
“Old buildings can still make new money.” That’s the heart of income-generating real estate.
Now may be the perfect time to shift gears—from depreciation to reinvention.
✔️ 리모델링 성공 사례: ‘공실률 40% → 임대수익 1.6배’
📍 위치: 서울시 마포구 연남동
🏢 대상: 3층짜리 노후 근생건물 (1995년 준공, 연면적 240평)
🔧 리모델링 전: 전체 6개 점포 중 3곳 공실, 2층~3층은 사용불가 상태
💡 리모델링 내용: 외관 리뉴얼, 공용부 리모델링, 2층은 코워킹 전환, 3층은 소형 오피스텔 리세팅
💰 결과:
- 월세 수익 520만 원 → 850만 원 (약 1.63배 상승)
- 6개월 내 전면 임차 완료, 공실률 0% 유지
- 인근 부동산의 '희소가치 있는 건물'로 재평가됨
✔️ Case Study: From 40% vacancy to 1.6× rental income
📍 Location: Yeonnam-dong, Mapo-gu, Seoul
🏢 Property: 3-story outdated commercial building (built in 1995, total area: 240 pyeong)
🔧 Before: 3 out of 6 units vacant, upper floors unused due to outdated facilities
💡 Remodeling: Exterior facelift, shared areas modernized, 2F turned into co-working space, 3F converted to compact studios
💰 Results:
- Monthly rent rose from ₩5.2M to ₩8.5M (≈1.63×)
- Full occupancy achieved within 6 months
- Property now considered ‘rare gem’ by local realtors
| 리모델링 전 체크리스트
"일단 고쳐보자"는 마음으로 시작했다가 공사 중단, 인허가 불가, 임차인 분쟁 등
되돌릴 수 없는 리스크를 겪는 경우도 적지 않습니다.
임대수익을 높이기 위한 리모델링이라면, 사전에 반드시 확인해야 할 항목들이 있습니다.
- → 증축이 가능한지, 구조변경 시 위반소지가 없는지 확인
- → 내력벽 철거 시 건축허가 대상일 수 있음
- → 계약기간 중 공사 시 손해배상 또는 임차인 이탈 가능성 체크
- → 공용부 수선, 간판 개선 등은 지원금 신청 가능
- → 추후 양도소득세 절세 목적의 필요경비 인정용
체크리스트를 하나씩 점검하면서 시작해야 나중에 '공사 후에도 임대수익이 오르지 않는다'는 사태를 막을 수 있습니다.
| Must-check items before remodeling
Jumping into remodeling without preparation often leads to serious problems: halted construction, denied permits, or tenant conflicts.
If your goal is to boost rental income, don’t skip these critical checks.
- ✅ Land use zone, floor-area ratio, building coverage ratio
→ Check if expansion or layout changes are legally allowed - ✅ Check if it’s classified as a ‘major renovation’
→ Removing structural walls may require full building permit - ✅ Review current lease contracts
→ Construction during active leases may cause compensation issues - ✅ See if you qualify for government remodeling subsidies
→ Some local grants cover shared areas or signage upgrades - ✅ Secure tax invoices & bank transfer records for all expenses
→ You’ll need these as deductible costs for future capital gains tax
Work through this checklist step by step to avoid ending up with a renovated building… but no improvement in rental income.
| 임대수익 극대화를 위한 리모델링 전략
리모델링의 목표는 ‘예쁜 건물’이 아니라 수익률 개선입니다.
‘무엇을 바꿀지’보다 더 중요한 건 ‘누가 사용할 공간인지’에 대한 전략이에요.
임대수익을 높이기 위한 리모델링 전략은 다음 3가지 방향을 기준으로 구상하는 것이 효과적입니다.
① 테넌트 믹스 최적화
🔸 업종 다변화: F&B, 뷰티, 오피스, 셰어매장 등 임차인 다양성 확보🔸 1층: 유동인구 집중 업종(카페, 편집숍 등), 2층 이상: 예약형 업종 유도(스튜디오, 네일, 오피스)
🔸 공용부 디자인: 사진 찍고 싶게 만들어 바이럴 효과 유도
② 공간의 ‘전환’ 전략
🔸 근린생활시설 → 단기임대형 소형주택(원룸/스테이)으로 전환🔸 상가 → 공유오피스/1인창업 공간 구성
🔸 1층 일부 → 팝업스토어·쇼룸으로 단기 고가 임대 실험
③ 상층부 활용 극대화
🔸 2층 이상 유휴 공간: 사무실·클리닉·교육공간으로 특화🔸 루프탑 공간: 야외 휴게공간 또는 루프탑 F&B 매장으로 변환
🔸 엘리베이터 신설 or 공용계단 리뉴얼: 접근성 개선으로 임차 수요 증대
리모델링은 결국 ‘수익 설계’입니다.
하나의 공간도 ‘어떤 테넌트를 유치할 것인지’부터 고민하면
단순 인테리어를 넘어선 임대수익 전략이 완성됩니다.
| Remodeling ideas to maximize rental yield
Remodeling isn’t just about looking good — it’s about better ROI.
Before changing a single tile, ask: “Who will use this space, and how?”
① Optimize tenant mix
- 🔸 Diversify tenants: F&B, beauty salons, co-working, retail
- 🔸 Use ground floor for high foot traffic, upper floors for appointment-based uses
- 🔸 Add visual appeal to common areas to increase social media buzz
② Strategic use conversions
- 🔸 Convert general commercial to short-term residential (e.g. officetels or mini studios)
- 🔸 Turn idle spaces into co-working zones or single-operator shops
- 🔸 Use part of the 1st floor as pop-up or showcase zones for higher temporary rents
③ Maximize upper floor value
- 🔸 Convert upper floors to offices, clinics, classrooms
- 🔸 Add rooftop lounge or café for bonus rental appeal
- 🔸 Install elevator or redesign stairs to improve accessibility and tenant value
Remodeling is about designing profit.
Start with your ideal tenant in mind, and the income will follow.
| 리모델링 비용과 세제처리: 어디까지 경비로 인정될까?
건물 리모델링으로 임대수익은 올랐는데, 양도소득세는 폭탄이라면?
가장 흔한 원인은 ‘필요경비 불인정’입니다.
리모델링 공사비라고 해서 모두 경비로 인정되는 것이 아닙니다.
세법상 인정 요건과 실제 조사사례를 함께 확인해보세요.
✔️ 자본적 지출 vs 수익적 지출
| 구분 | 자본적 지출 (경비 인정) | 수익적 지출 (경비 불인정) |
|---|---|---|
| 기준 | 자산 가치 증가, 내용연수 연장 | 원상복구, 단기 유지보수 |
| 예시 | 샷시 교체, 엘리베이터 신설, 외벽 리뉴얼 | 도배, 장판, 에어컨 수리, 벽면 도색 |
| 세금처리 | 필요경비로 공제 가능 | 경비 처리 불가 |
🚨 실제 사례: 리모델링 비용 10억 중 6억 부인
▪️ 상황: 모텔을 리모델링 후 양도, 총 공사비 18억 원 전액 필요경비로 신고
▪️ 조사 결과: 특수관계 공사업체와 허위 계약, 인건비 항목 중 6억 원 지출 입증 불가
▪️ 결과: 필요경비로 인정된 금액은 8억 원에 불과 → 양도소득세 추징액 4억 5,700만 원
💡 리모델링 비용, 세금에서 인정받으려면?
✔ 공사계약서, 세금계산서, 계좌이체 내역 등 증빙 확보✔ 거래 상대방과의 특수관계 여부 점검
✔ 사진 및 시공 전후 비교자료 확보 (현장사진, CCTV 캡처 등)
✔ 장부 및 건축허가서류 보관 (대수선의 경우 건축사 확인)
리모델링에서 공사비는 수익과 세금 양쪽에 영향을 줍니다.
수익을 키우는 전략만큼, 세무 증빙도 함께 설계하세요.
| How much of your remodel costs are tax-deductible?
Boosting rental income through renovation is great — unless it leads to a capital gains tax bomb later.
Here’s the deal: Not all renovation costs qualify as deductible expenses.
✔️ Capital vs. maintenance expenses
| Type | Capital Improvements (Deductible) | Maintenance (Not deductible) |
|---|---|---|
| Criteria | Increases asset value or extends lifespan | Regular upkeep or repair |
| Examples | New windows, elevator install, façade redesign | Paint jobs, wallpaper replacement, boiler repair |
| Tax status | Deductible against capital gains | Not deductible |
🚨 Real case: 6 billion KRW denied as expenses
▪️ A motel owner reported ₩1.8B as renovation costs
▪️ Tax audit revealed 6 hundred million in unverifiable payments
▪️ Result: only ₩800M accepted → ₩457M in back taxes assessed
💡 Tips to legitimize remodeling expenses
- ✔ Get official tax invoices and bank transfers
- ✔ Avoid using related-party contractors
- ✔ Take before-and-after photos
- ✔ Retain permits, plans, and architectural verification for major works
Every remodeling project needs a tax plan, too.
Smart profit starts with smart documentation.
| 리모델링 후 양도할 때 세금 전략
임대수익은 리모델링으로 올렸는데, 양도 시점에서 세금폭탄을 맞는다면 이익이 아닌 손실입니다.
세금은 결국 '증명 가능한 숫자'로 정리되기 때문에, 준비가 곧 절세입니다.
✔️ 취득가액은 '실지거래가액' 기준
🔸 과거 분양계약서, 취득세 신고서, 세금계산서 등 실거래 입증자료가 있어야 함🔸 증빙 없이 환산취득가액 적용 시, 과세관청이 실가액 확인 시 불인정 가능
🚨 사례: 취득가 6억인데 10억으로 신고했다가 1억2천만 원 추징
▪️ 상황: 2002년 분양 상가를 2024년에 양도하면서 환산취득가액으로 10억 원 신고
▪️ 실거래가: 과거 세금계산서 등으로 확인된 실제 분양가 6억 원
▪️ 결과: 환산가액 인정되지 않아 양도차익 4억 원 과세 → 세금 추징 1억 2,900만 원
✔️ 감정평가 활용은 시기와 형식 중요
🔸 상속·증여의 경우: 세무서장이 결정한 평가액을 기준으로 취득가액 적용🔸 양도소득세에서는 양도 시점 이전 6개월 이내 감정평가만 활용 가능
✔️ 필요경비는 '증빙 중심'
🔸 공사비·설계비·감정료 등도 금융이체·계산서 등으로 입증해야 인정🔸 특수관계자 시공의 경우, 시세 대비 합리성 검토 대상
양도는 끝이 아니라 최종 수익률을 결정짓는 순간입니다.
지금 준비하면 몇 년 뒤, 억 단위 세금을 지키는 리모델링이 됩니다.
| Tax-smart strategies for post-remodel sale
You boosted rental income through remodeling — now make sure you don’t lose it in taxes when selling.
Here’s how to protect your gains.
✔️ Use real purchase price, not estimate
- 🔸 Retain contracts, tax filings, or invoices that show the actual cost
- 🔸 Don't use calculated ‘estimated basis’ unless no other proof exists
🚨 Real case: 129 million KRW in back taxes for inflated purchase price
▪️ A shop bought in 2002 for ₩600M was reported as ₩1B on sale in 2024
▪️ Tax office found actual documents showing ₩600M purchase
▪️ ₩400M of profit was taxed → ₩129M in extra tax owed
✔️ When and how to use appraisals
- 🔸 Inheritance/gift taxes use official appraisals by tax authorities
- 🔸 Capital gains tax only accepts appraisals within 6 months of sale
✔️ Proof matters for every deduction
- 🔸 All costs must be traceable: invoices, bank transfers, permits
- 🔸 Related-party contracts are closely scrutinized
Tax strategy is part of profit strategy.
Get your paperwork ready — it could save you millions.
| 성공과 실패를 가른 결정적 차이
리모델링은 ‘투자’입니다. 같은 공사라도 어떤 방향으로 접근하느냐에 따라 수익을 키우거나, 세금 부담만 안게 되거나 결정됩니다.
| 구분 | 성공 사례 | 실패 사례 |
|---|---|---|
| 1층 전략 | 고급 F&B 테넌트 유치, 매출 연동 임대 | 무계획 리뉴얼, 공실 지속 |
| 상층부 활용 | 공유오피스·단기임대 전환 | 사용 불가 상태 방치 |
| 세무 전략 | 공사비 전액 증빙 확보, 양도소득세 절세 | 특수관계 거래로 절반 이상 경비 불인정 |
| 전문가가 말하는 '피해야 할 리모델링'
❌ 건물의 ‘사용자’를 고려하지 않은 외형 위주 공사❌ 세무 증빙 없이 현금 중심 공사비 처리
❌ 2층 이상 공간 활용 계획 없는 상태에서 진행하는 리뉴얼
❌ 임차인 협의 없이 공사 강행 → 손해배상 분쟁 유발
임대수익을 위한 리모델링은 ‘수익 설계’이자 ‘증빙 설계’입니다.
공간은 사람을 부르고, 사람은 수익을 만듭니다.
| Success vs. failure: what made the difference?
Remodeling is an investment. The same construction budget can lead to profits — or problems — depending on how you plan it.
| Aspect | Success Case | Failure Case |
|---|---|---|
| Ground floor | Attractive tenant with revenue-based rent | Random makeover with no tenant lined up |
| Upper floors | Converted into co-working or studios | Left vacant or locked |
| Tax handling | Fully documented expenses, no issues at sale | Related-party deals, many costs denied |
| What pros say to avoid
- ❌ Facelift with no user or tenant in mind
- ❌ Cash-only deals with no proof
- ❌ Upper floors not repurposed
- ❌ Skipping tenant consultations before construction
Remodeling for income = designing for people + designing for tax.
Design invites people. People bring value. Value becomes profit.
| 공실 상가 리모델링 진단 체크리스트
✅ 공실 상가 리모델링 진단 체크리스트
아래 항목 중 4개 이상 해당된다면 지금이 바로 리모델링 타이밍일 수 있습니다.
- □ 1년 이상 공실이 발생한 적이 있다
- □ 임차인이 자주 바뀌고 재계약율이 낮다
- □ 월세 수준이 몇 년째 제자리이거나 하락 중이다
- □ 건물 외관 또는 간판이 10년 이상 리뉴얼되지 않았다
- □ 상층부(2층 이상)가 대부분 비어 있거나 활용 계획이 없다
- □ 엘리베이터가 없거나 계단 접근성이 나쁘다
- □ 임차인 불만이 반복된다 (냉난방, 화장실, 간판, 외벽 등)
- □ 인근에 신축 상가가 들어오면서 경쟁력이 약해졌다
✔ 4개 이상 해당: 리모델링 전략을 적극 검토해보세요
✔ 6개 이상 해당: 빠른 리뉴얼 또는 구조전환 필요
📌 팩트체크 | 리모델링 관련 오해와 진실
Q. 리모델링 공사비는 모두 세금에서 경비로 인정된다?- → ❌ 아닙니다. 자본적 지출에 해당하고, 증빙서류가 있어야만 필요경비로 인정됩니다.
- → ❌ 단순 미관 개선이나 유지보수는 수익적 지출로 분류되어 공제 대상이 아닙니다.
- → ❌ 아닙니다. 요즘 임차인들은 전체 동선과 분위기를 함께 평가합니다.
📌 Fact Check | Truths & Myths about Remodeling
- Q. Can all renovation costs be deducted from capital gains tax?
→ ❌ No. Only capital improvements with documentation qualify. - Q. Does repainting or changing signage help reduce taxes?
→ ❌ Not really. Those are maintenance costs and are not tax-deductible. - Q. Renovating only the 1st floor will boost income?
→ ❌ Tenants evaluate the entire building’s flow and usability, not just the entrance.
❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 리모델링을 하면 취득세가 다시 나오나요?
→ 대부분의 경우 리모델링은 취득세와 무관합니다. 단, 신축에 준하는 대수선이나 용도변경 시 건축물대장 정정이 있으면 과세 대상이 될 수 있습니다.
Q2. 건물 일부만 리모델링해도 세무조사 대상이 되나요?
→ 아니요. 단, 공사비가 과다하거나, 특수관계업체 거래, 증빙 부실이 있을 경우 조사 대상이 될 수 있습니다.
Q3. 국세청은 리모델링 공사비를 어떻게 확인하나요?
→ 세금계산서 발급 내역, 계좌이체 기록, 공사 계약서, 거래상대방의 납세이력 등을 종합적으로 확인합니다.
Q4. 리모델링 후 상가를 증여하면 증여세 공제가 있나요?
→ 리모델링 후 가액 상승분까지 포함하여 과세됩니다.
따라서 공사 직후 증여 시 시가 산정 리스크가 크므로 주의해야 합니다.
| 오늘의 정리와 응원 멘트
상가 리모델링은 단순한 인테리어가 아닙니다.
수익과 세금, 임차인의 삶까지 함께 바꾸는 전략이에요.
오늘 글을 통해 ‘지금이 리모델링 타이밍일까?’ 고민하셨던 분들께 조금이나마 실마리가 되었길 바랍니다.
이 글이 도움이 되셨다면 꼭 공유해주세요. 여러분의 작은 공유가 제게 큰 힘이 됩니다. 😊
다음엔 더 유익한 정보로 찾아올게요!
| Final thoughts
Remodeling isn’t just a facelift — it’s a strategy to boost rental income, reduce tax, and improve tenant value.
I hope today’s post helped you decide whether now is the right time to remodel.
If you found this post useful, please share it.
Your support means the world. 😊
See you next time with more insights!
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