📑 목차 | Table of Contents (탭하여 펼쳐보기) 왜 서울은 집이 부족하고, 지방은 집이 남아돌까? | Why is Seoul short of housing? 수도권 공급 부족의 원인 | Causes of the supply shortage 정부의 해법 | Government’s solutions 도심 속 숨은 땅 활용 | Utilizing hidden urban land 민간 지원과 규제 완화 | Private sector support & deregulation 시장 질서와 수요 관리 | Market discipline & demand control 전문가 의견① LH 직접 시행의 실행력 | Expert opinion① LH capacity 전문가 의견② 유휴부지 활용의 현실성 | Expert opinion② Feasibility of idle land use 전문가 의견③ 수요 억제와 시장 위축 우려 | Expert opinion③ Demand control risks 앞으로 달라질 모습 | Expected changes ahead 정리 | Summary | Intro 곧 새로운 부동산 정책이 발표되리라는 예상은 있었지만, 막상 9월 7일, 일요일 오후 예고 없이 올라온 장문의 보도자료를 마주하니 적잖이 당황스러웠습니다. 분량이 방대했고, 여러 번 읽어도 여전히 아리송한 대목이 많았습니다. 무엇보다 대출 규제 강화 는 중개업을 하는 제 입장에선 아쉬움이 많았습니다. 시장이 조금은 활기를 찾기를 기대했는데, 이번 발표는 오히려 거래 심리를 더 위축시킬 수 있겠다 는 걱정이 됩니다. 전문가들의 반응도 엇갈립니다. 박원갑 수석전문위원은 이번 방안을 “단기 수요 억제와 장기 공급 확대를 동시에 추진하는 ...
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전세에서 월세로, 얼마가 적당할까요? (계산기 포함)
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| Intro
"요즘 전세사기가 무섭다면서요?"
이런 얘기, 주변에서 한 번쯤 들어보셨을 거예요. 뉴스를 보면 전세 사기 피해 소식이 이어지고,
막상 내 집을 팔기도 어렵고, 아이 학교 문제로 갑자기 이사를 해야 하는 분들도 많죠.
그래서 최근에는 ‘전세에서 월세로 전환’을 고민하는 분들이 늘어나고 있습니다.
그런데, 과연 얼마의 월세가 적정한 걸까요?
이 글에서는 전월세 전환율 공식과 직접 계산할 수 있는 계산기까지 준비했어요.
끝까지 읽어보시면 반드시 여러분께 도움이 될 실질적인 기준과 팁을 얻어가실 수 있을 거예요 😊
| Intro (English)
"These days, Jeonse scams sound scary, right?"
You may have heard such concerns from friends or in the news.
Many people hesitate to sell their home, need to move for their child’s school,
or want to keep cash on hand—so switching from Jeonse to Wolse is becoming common.
But how much monthly rent is actually fair?
In this post, you’ll find the conversion rate formula
and even a calculator to try it yourself.
Read to the end—you’ll gain practical insights and real guidance that will truly help. 😊
| 전세를 월세로 바꾸는 공식 (전월세 전환율)
| Conversion Rate Formula
전월세 전환율은 보증금을 줄이고 대신 받는 월세의 비율을 나타내는 공식이에요.
즉, 보증금을 얼마 줄이고 그만큼을 월세로 환산했을 때 몇 %의 수익률이 되는지를 계산하는 방식입니다.
📌 예시
보증금 5,000만 원을 월세로 전환하고, 월세를 30만 원 받을 경우,
연간 월세는 360만 원 → 전환율 = 360 ÷ 5000 × 100 = 7.2% Example: 50M KRW deposit converted to 300,000 KRW monthly rent = 7.2% conversion rate.
| Explanation (English)
The Conversion Rate shows how much monthly rent corresponds to a reduced deposit.
In other words, it calculates the annualized return based on the amount of deposit converted into rent.
그래서 보증금 차액과 월세 금액만 입력하면 자동으로 전환율을 계산해주는
간단한 계산기를 준비했습니다.
* 전환율 공식: 연간 월세 ÷ 보증금 차액 × 100
(예: 보증금 5,000만 원, 월세 30만 원 → 전환율 약 7.2%)
| How to Use (English)
Simply enter the deposit difference (the amount converted from Jeonse to Wolse)
and the monthly rent. Click the button and the calculator will show the conversion rate instantly.
✅ 팩트체크
일반적으로 전월세 전환율은 약 4~6% 수준이에요.
▶ 전환율이 6% 이상이면 임대인에게 유리하고,
▶ 4% 이하라면 임차인에게 더 유리하다고 볼 수 있죠.
또한, 국토교통부 고시 법정 전월세 전환율 상한도 참고할 필요가 있습니다.
「주택임대차보호법 시행령」에 따라,
보증금 일부를 월세로 전환할 때 적용하는 상한은 한국은행 기준금리 + 연 2.5% 이내로 제한됩니다.
(예: 기준금리가 3.5%라면, 전월세 전환율 상한은 6.0%)
즉, 시장 평균과 법정 상한을 함께 확인하면 더 현실적인 기준을 잡을 수 있습니다.
Conversion rates usually range 4–6%.
By law, the upper cap = Bank of Korea base rate + 2.5%.
| Explanation (English)
On average, conversion rates in Korea fall between 4–6%.
▶ Above 6% tends to favor landlords.
▶ Below 4% tends to favor tenants.
The law also sets a maximum conversion rate for partial Jeonse-to-Wolse conversions.
According to the Housing Lease Protection Act Enforcement Decree,
the legal cap is Bank of Korea Base Rate + 2.5%.
For example, if the base rate is 3.5%, the cap is 6.0%.
| 전월세 전환율, 무엇이 ‘법정 기준’일까? (팩트체크)
| What is the Legal Cap?
✅ 핵심 요약
1) 법정 전월세 전환율 상한은 다음 두 값 중 낮은 값입니다.
• 연 10%
• 한국은행 기준금리 + 연 2%
2) 이 상한은 존속 중인 계약에서 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때(계약 기간 중 또는 갱신 시) 적용됩니다.
3) 신규로 월세 계약을 체결하는 경우나 월세 → 전세 전환에는 동일한 방식으로 적용되지 않습니다.
항목
내용
법정 상한(주임법 체계)
① 연 10% ② 한국은행 기준금리 + 연 2% → 둘 중 낮은 값
적용 시점
보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우(계약 중·갱신 시). * 갱신 시점의 계약 체결일 기준 적용
효력
상한을 초과한 약정 중 임차인에게 불리한 부분은 효력 없음. 초과분 반환 청구 가능.
※ ‘시장 평균 전환율’은 지역·시점·유형에 따라 크게 달라 공적 통계로 단일 수치가 제시되어 있지 않습니다. 실무에선 4~6%대를 사례로 접하기도 하나, 이는 일반적 경험치일 뿐이며 법적 기준이 아닙니다.
| Explanation (English)
The legal cap on the conversion rate is the lower of: (a) 10% per annum, or (b) the Bank of Korea base rate + 2%.
It applies when a deposit is converted into monthly rent during an ongoing lease or renewal.
If any agreed rate exceeds the cap, the excess is unenforceable and tenants may claim a refund of the excess.
| Q&A (전월세 전환, 자주 묻는 질문)
| Frequently Asked Questions
Q1. 전세의 일부만 월세로 바꿔도 계산되나요?
A. 네. 전환하려는 보증금 차액만 반영하세요. (계산식: 연간 월세 ÷ 보증금 차액 × 100)
Q2. 법정 전환율 상한은 언제 적용되나요?
A. 존속 중인 계약에서 보증금을 월 단위 차임으로 전환할 때(기간 중·갱신 시) 적용됩니다.
신규로 월세 계약을 맺는 경우에는 동일한 방식으로 적용되지 않습니다.
Q3. 전환율을 상한보다 높게 받았다면 어떻게 되나요?
A. 임차인에게 불리한 초과 부분은 효력이 없고, 임차인은 초과분 반환을 청구할 수 있습니다.
분쟁 시 주택임대차분쟁조정위원회를 통한 조정도 방법입니다.
Q4. 오피스텔에도 전환율 상한이 적용되나요?
A. 주거용으로 사용하는 오피스텔이라면 주택임대차보호법 적용 대상이므로 동일 체계를 따릅니다.
업무용(사업자 등록 등)이라면 상가임대차보호법 체계가 적용될 수 있습니다.
Q5. ‘한국은행 기준금리 + 2%’는 자동으로 바뀌나요?
A. 네. 기준금리가 변동되면, 그 시점의 기준금리에 + 2%를 더해 비교(연 10%와의 최저값)합니다.
| Q&A (English)
Q1. Partial conversion? → Use only the deposit difference. Q2. When does the legal cap apply? → When converting deposit to monthly rent
| 전세 → 월세 전환 전, 꼭 확인해야 할 5가지 체크리스트
| 5 Things to Check Before Conversion
✅ 법정 전환율 상한 확인 (기준금리 + 2% vs 연 10% 중 낮은 값)
✅ 시장 시세 비교 (인근 유사 물건의 월세/전환율 수준)
✅ 계약 형태 명확화 (신규 월세인지, 존속 계약의 전환인지 구분)
✅ 임차인 동의 및 특약 사항 서면화 (분쟁 예방)
✅ 세금·건보료 영향 검토 (임대소득세, 건강보험료 부담 가능성)
| Checklist (English)
✅ Confirm the legal cap (Base Rate + 2% vs 10%)
✅ Compare with market averages nearby
✅ Clarify contract type (new Wolse vs. conversion of Jeonse)
✅ Ensure tenant consent and put special terms in writing
① Small officetel: 30M deposit → 200,000 KRW/month = 8.0%
② Mid-size apartment: 50M deposit → 300,000 KRW/month = 7.2%
③ Large apartment: 100M deposit → 500,000 KRW/month = 6.0%
| 월세 전환, 이런 분들에게 추천!
| Recommended for These Situations
전세사기가 걱정되어 더 안전한 월세를 원하시는 분 Worried about Jeonse scams? Prefer a safer Wolse option.
아이 학교 근처로 이사해야 하는데 집 매도는 애매한 분 Need to move near your child's school but can’t sell your home yet.
집값 추이를 지켜보며 현금을 쥐고 있고 싶은 분 Want to hold cash while watching housing market trends.
집을 팔고 싶지만 거래가 잘 안 돼 일단 월세로 돌리는 분 Trying to sell your home but stuck? Switching to Wolse as a backup.
단기 거주하면서 투자 타이밍을 노리고 싶은 분 Looking for a short-term stay while waiting for a good investment opportunity.
| Why Wolse? (English)
Converting Jeonse to Wolse can be a smart move if:
– You’re concerned about scams and prefer safety,
– You need temporary housing near your child’s school,
– You want to keep liquidity while watching the market,
– Your property isn’t selling and you need a backup option,
– Or you’re seeking a short-term rental while waiting to invest.
| 마무리
| Conclusion & Sharing
오늘도 이렇게 현실적인 선택을 고민하는 여러분, 정말 멋지십니다 😊
이제 전세 → 월세 전환율의 기본 원리와 계산법이 조금은 감이 오셨을 거예요.
혹시 주변에 전세에서 월세로 전환을 고민하는 분이 계신가요?
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함께 나누는 정보가 또 다른 누군가에게 큰 힘이 됩니다 💌
| Conclusion (English)
You’ve done great—understanding the Jeonse → Wolse conversion rate is already a smart step!
If you found this helpful, please share it with others and leave a comment.
Your insights may help someone else, and together we can make better decisions 💌
Money-hunting Busy Bee, always buzzing for smart money tips! 📊🍯
※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다. This post is for general informational purposes only. Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.
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