표시변경등기 실전 가이드: 신청부터 서류까지 한눈에!(2)
등기명의인의 이름이나 주소가 바뀌었는데…
무작정 등기소부터 달려가도 괜찮을까요?
사실 표시변경등기는 단순한 절차 같아도,
누가 신청하느냐, 어떤 상황인지, 무엇을 준비해야 하느냐에 따라
처리 방법이 조금씩 달라집니다.
특히 종중이나 법인처럼 서류 준비가 복잡한 경우,
잘못된 정보로 등기신청을 했다가
되돌리는 데에만 한참 걸리는 경우도 적지 않죠.
이번 2편에서는
표시변경등기 신청 절차부터 상황별 서류 리스트,
등기선례에 기반한 실제 케이스 요약까지
실무적으로 꼭 필요한 핵심만 콕 집어 알려드릴게요.
이 글을 끝까지 보시면,
직접 등기소를 찾으시거나 대리인을 통해 신청하실 때
불필요한 시행착오를 줄일 수 있을 거예요.
| Start of Part 2: The Practical Side of Name Change Registration
Changed your name or address on a title?
Think you can just walk into the registry and file it right away?
Not so fast.
Even though it may sound simple,
a Titleholder Info Change Registration can vary greatly depending on:
– who the applicant is,
– what caused the change,
– and what documents you need.
Especially for clan associations (jongjung) or corporations,
missing just one document can result in weeks of delay.
In this second part,
we’ll walk through the entire filing process,
provide checklists for individuals, legal entities, and clan organizations,
and share real examples based on official precedents.
By the end of this guide, you’ll be able to navigate your case smoothly
with fewer mistakes and more confidence.
| 신청 절차 한눈에 보기
표시변경등기는 생각보다 간단해 보이지만,
등기원인을 증명할 수 있는 서류가 없으면 접수조차 거부당할 수 있습니다.
아래는 일반적인 절차를 요약한 순서입니다.
② 관련 서류 준비 (등기원인 증명, 신분증, 위임장 등)
③ 등기소 방문 또는 등기신청서 작성
④ 등록면허세 납부 후 신청서 제출
⑤ 등기 완료 → 등기사항증명서 발급
| Overview of the Filing Process
Changing a name or address on a title looks easy at first,
but without valid proof documents, your application may be denied.
Here's a quick breakdown of the general filing process:
② Prepare required documents (proof of change, ID, power of attorney, etc.)
③ Visit registry office or prepare an online application
④ Pay registration tax and submit your form
⑤ Completion → Get your updated Title Certificate
| 신청인 자격과 위임 가능 여부
표시변경등기는 등기명의인 본인이 단독으로 신청할 수 있으며,
상대방 동의나 협의는 필요하지 않습니다.
다만, 본인이 직접 신청할 수 없는 경우에는 대리인(위임장 소지자)을 통해
신청할 수 있습니다. 이 경우 위임장과 위임인의 인감증명서가 반드시 필요합니다.
법인이나 종중의 경우에는 대표자의 자격을 증명하는 서류와 함께,
필요 시 정관, 회의록, 결의서 등 추가 서류도 요구됩니다.
✔️ 종중/법인: 대표자 자격 증명 필수
✔️ 외국인도 신청 가능 (외국인등록번호 필수)
| Who Can Apply & Use of Representatives
The application for name or address change on title records
can be made solely by the registered titleholder.
You don’t need approval or consent from others.
If the applicant cannot apply directly, a representative with power of attorney may file the application. In that case, both the POA document and a notarized ID copy(such as a certificate of seal impression in Korea) are required.
For legal entities or clan organizations, additional documents such as articles of association, minutes of meetings, or proof of representation may be required.
✔️ Legal entity/clan: Proof of representation is mandatory
✔️ Foreigners: May apply with foreigner registration number
| 상황별 첨부서류 리스트
표시변경등기에 필요한 서류는 등기명의인의 성격(개인, 종중, 법인)과
변경 사유(주소 이전, 개명 등)에 따라 달라집니다.
아래 표는 상황별로 어떤 서류가 필요한지 정리한 자료입니다.
※ 실제 등기소나 사건마다 다를 수 있으므로 사전에 등기소 확인 필수!
| 구분 | 사유 | 필요 서류 |
|---|---|---|
| 개인 | 주소 이전 | 주민등록초본(주소변동 포함), 신분증 사본 |
| 개인 | 개명 | 주민등록초본(이름변경 포함), 신분증 사본 |
| 종중 | 대표자 변경 | 정관, 회의록, 결의서, 대표자 인감증명서 |
| 종중 | 명칭 변경 | 변경을 증명할 수 있는 규약 또는 회의록 |
| 법인 | 본점 이전 | 등기사항전부증명서(신주소 반영) |
| Document Checklist by Case
Required documents vary depending on whether the applicant is an individual, clan, or corporation,
and the reason for change (e.g., address change, name change, organization title change).
Here is a summarized table for reference.
※ Always check with your local registry office for the most accurate requirements.
| Type | Reason | Required Documents |
|---|---|---|
| Individual | Address change | Resident registration transcript (with address history), ID copy |
| Individual | Name change | Resident registration transcript (with name history), ID copy |
| Clan (Jongjung) | Representative change | Articles of association, meeting minutes, resolution, seal certificate |
| Clan (Jongjung) | Title change | Bylaws or minutes proving the change |
| Corporation | Head office relocation | Corporate registry certificate (with new address) |
| 자주 나오는 착오 & 보완 사례
표시변경등기는 단순해 보이지만, 아래와 같은 실수로 등기가 반려되거나 보정명령을 받는 경우가 종종 발생합니다. 꼭 미리 확인해보세요!
✅ 주민등록초본에 '주소변동' 또는 '성명변경' 이력 누락→ 신청서에 기재한 변경사항과 증명서 내용이 일치하지 않으면 등기 불가
✅ 종중·법인 대표자 서류 누락
→ 대표자 개인의 인감증명서만 첨부하고 종중 규약이나 결의서를 빠뜨리는 경우
✅ 등기원인 날짜 오류
→ 주소 이전일 등 사실 발생일을 정확히 기재해야 함 (최근일로 기재하면 반려될 수 있음)
✅ 외국인 신청 시 등록번호 누락
→ 외국인등록번호 또는 국내 체류증명 서류가 필수입니다
| Common Mistakes & How to Avoid Them
Many applications get rejected due to the following common errors. Double-check to save time and hassle!
✅ Missing change history in transcript→ Your resident transcript must clearly show the address or name change
✅ Lack of clan or corporate documents
→ Personal seal certs are not enough; you must include bylaws or resolutions
✅ Incorrect date of cause
→ Filing date must match the actual event (e.g., moving date), not today’s date
✅ No alien registration number for foreigners
→ You must include a foreigner ID number or proof of legal residence
| 대표적 등기선례 요약 정리
실제 등기 처리 과정에서는 애매한 사례들이 종종 발생합니다.
아래는 대법원 등기선례집에 수록된 대표 사례들로, 표시변경등기 가능 여부를 나눠 정리해보았습니다.
✔️ 표시변경등기 가능한 경우
🔹 법인 주소가 5회 변경된 경우→ 중간 주소 생략 가능, 최종 주소만으로 표시변경등기 가능
(등기선례 1-570, 1982.08.14)
🔹 종전 명칭과 현재 명칭이 동일 단체임을 증명할 수 있는 경우
→ 정관 및 결의서 등 첨부 시 표시변경등기 가능
(등기선례 200108-20, 200803-1)
🔹 종중 대표자 변경
→ 회의록 및 정관 첨부 시 표시변경등기 가능
(등기선례 7-27, 2004.03.15)
⚠️ 표시변경등기 불가능한 경우
🔸 등기명의인이 ‘가공인’인 경우→ 동일성 인정되지 않아 표시변경 불가, 새로운 권리이전등기 필요
(등기선례 200803-1)
🔸 대표자 자격 증빙 없이 종중 또는 법인이 신청한 경우
→ 대표성 인정 불가로 반려
이상으로 표시변경등기 실무편을 모두 정리해보았습니다.
실제 사례와 선례까지 살펴보셨으니, 어떤 상황에도 정확하게 대응하실 수 있을 거예요 😊
| Summary of Key Precedents
Here are summarized examples of real precedents from the Supreme Court registry system. These help clarify when you can — or cannot — file a titleholder info change.
✔️ When It’s Allowed
🔹 Multiple address changes by a company → Only final address required(Precedent 1-570)
🔹 Change in name with continuity proven → Allowed with bylaws and resolution
(Precedents 200108-20, 200803-1)
🔹 Change in representative of a clan → Allowed with minutes and authorization
(Precedent 7-27)
⚠️ When It’s Not Allowed
🔸 Fictitious name used in prior title → Requires full title transfer(Precedent 200803-1)
🔸 Missing proof of representative’s authority → Cannot proceed with application
표시변경등기는 준비만 잘하면 어렵지 않지만,
처음 신청하시는 분들께는 생소하고 까다롭게 느껴질 수 있습니다.
이번 글이 실무에 바로 적용할 수 있는 도움이 되셨길 바라고요,
앞으로도 부동산 등기 실무에 필요한 내용을
더 자세히, 더 쉽게 풀어드릴게요 😊
오늘 글이 유익하셨다면 주변에도 공유해주세요.
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| 표시변경등기 요약 정리
✔️ 주소나 이름이 변경되었을 경우, 등기상 표시를 일치시키기 위한 절차✔️ 신청인은 본인 단독 또는 위임 가능 (법인은 대표자 증빙 필요)
✔️ 상황에 따라 초본, 결의서, 정관 등 서류 다름
✔️ 등기선례에 따라 일부 변경사항은 생략하거나 정정불가
| Summary of Title Info Change Registration
✔️ Required when name/address differs from current registry info✔️ Applicant can file alone or via representative (entity = proof needed)
✔️ Required documents vary by case: transcript, resolution, bylaws, etc.
✔️ Some changes must be documented step-by-step; others can be skipped
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