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🇰🇷 한국어
- 하자담보책임이란?
- 특정물 vs 종류물의 차이
- 하자담보책임이 성립하는 조건
- 매수인이 행사할 수 있는 권리
- 제척기간(6개월)의 의미
- 📌 경매는 하자담보책임이 적용되지 않습니다
- 핵심 요약
🇺🇸 English
Open English TOC
- What Is Warranty Liability for Defects?
- Specific Goods vs. Generic Goods
- Requirements for Defect Warranty Liability
- Buyer’s Available Remedies
- 6-Month Exclusion Period Explained
- 📌 No Warranty Liability in Auctions
- Key Takeaways
| 하자담보책임이란?
부동산이든 물건이든 ‘정상적으로 사용해야 할 상태’가 아닌 문제가 있을 때
그 책임을 매도인이 부담하는 제도가 바로 하자담보책임입니다.
예를 들어 집을 샀는데, 매수인이 예상할 수 없는 심각한 누수, 구조적 결함,
법적으로 사용할 수 없는 상태(예: 공장 불가 지역인데 공장용으로 매수)라면
이런 부분은 모두 ‘하자’로 평가될 수 있습니다.
법에서는 매수인이 선의(몰랐고)이며 무과실(주의했어도 알기 어려운 하자)일 때
매도인의 하자담보책임을 인정하고 있습니다.
즉, 매수인이 충분히 확인했는데도 알 수 없었던 ‘숨은 하자’일 때 보호를 받는 구조입니다.
반대로, 매수인이 하자를 알면서도 계약했다면(악의), 또는
조금만 주의를 기울이면 알 수 있었는데 확인하지 않았다면(과실),
매도인에게 책임을 물을 수 없습니다.
이 부분이 하자담보책임의 핵심입니다.
| What Is Warranty Liability for Defects?
“Warranty liability for defects” means the seller’s responsibility when the property or goods
delivered to the buyer have defects that prevent normal use or differ from what was reasonably expected.
If the buyer was unaware of the defect and could not have found it even with reasonable care,
the law protects the buyer by allowing remedies such as cancellation or damages.
However, if the buyer knew of the defect or could have easily discovered it with basic checks,
the seller is not liable.
| 특정물 vs 종류물의 차이
하자담보책임을 정확히 이해하려면 먼저 ‘특정물’과 ‘종류물’을 구분해야 합니다.
이 둘은 하자담보책임의 범위와 매수인이 행사할 수 있는 권리에 차이가 있기 때문입니다.
① 특정물
말 그대로 “이 물건 바로 이거”처럼 개별적으로 특정된 물건입니다.
예: 특정 주소의 단독주택, 101동 703호 아파트, 실제 실물 차량 1대 등
특정물은 “바로 그 물건”을 기준으로 거래하므로
하자가 발견되면 매수인은 아래와 같은 권리를 행사할 수 있습니다.
- 계약해제 (목적 달성이 불가능할 때)
- 손해배상청구
- 대금감액청구(사실상 인정)
② 종류물
“A제품 100개”, “국산 쌀 20kg”, “동일 규격 타일 1,000장”처럼
성질·규격·종류로 묶여 있는 물건을 말합니다.
종류물 거래는 특정된 개체에 하자가 있을 경우
매수인이 “하자 없는 물건으로 교환(완전물급부)”을 요구할 수 있다는 점이 큰 차이입니다.
- 완전한 물건을 다시 달라고 요구할 수 있음
- 계약해제·손해배상도 가능(선의·무과실 시)
다만, 단순한 경미한 하자(예: 쉽게 교체 가능한 부품)는
전체 교체 요구가 과도하다고 본 판례도 있으므로
모든 종류물에서 신품 전체 교환이 인정되는 것은 아닙니다.
| Specific Goods vs Generic Goods
Specific goods are individually identified items, such as a certain apartment unit or a particular car.
Generic goods are items defined by type or specification, such as 100 units of a standard product.
For generic goods, buyers can request replacement with defect-free goods, which is a major difference.
| 하자담보책임이 성립하려면
매도인의 하자담보책임이 인정되려면 두 가지 조건이 반드시 충족되어야 합니다.
이 두 가지 요건이 모두 맞아야 매수인이 책임을 물을 수 있습니다.
- ① 목적물에 ‘하자’가 실제로 존재할 것
- ② 매수인이 선의(몰랐고) + 무과실(주의해도 알기 어려웠음)일 것
| 3.1 하자의 존재
법에서 말하는 하자(瑕疵)란 단순한 흠집이 아니라
매수인이 통상 기대하는 ‘정상적인 성능·용도·상태’를 갖추지 못한 경우를 말합니다.
하자는 보통 다음 두 가지 기준으로 판단됩니다.
- 객관적 기준: 일반적으로 기대되는 성능·품질을 갖추지 못한 경우
(예: 토지에 300톤 넘는 폐기물이 매립된 상태)
- 주관적 기준: 당사자간에 “이 정도 성능은 보장한다”고 약속했는데 지켜지지 않은 경우
(예: 기계오차 2% 이하 약속했지만 실제 사용 시 5% 발생)
또한 실무에서 매우 중요하게 다뤄지는 부분이 바로
“법률상 하자”입니다.
- 공장을 지으려고 산 토지인데 법령상 공장 설립이 불가한 경우
- 자동차가 운행정지 처분을 받은 상태였던 경우
- 일부 토지가 제방·하천으로 사실상 사용할 수 없는 경우
이런 경우 역시 법적으로 목적대로 사용할 수 없으므로 하자로 인정됩니다.
단, 경매 취득의 경우에는 민법에서 하자담보책임을 명시적으로 제외합니다.
(다음 파트에서 박스형으로 상세 정리)
| 3.2 매수인의 선의·무과실
하자담보책임은 다른 담보책임과 달리 매수인의 ‘과실 없음’이 반드시 요구됩니다.
즉, 매수인이 하자를 몰랐다는 것만으로 충분하지 않고
주의해서 살펴보았어도 알기 어려운 숨은 하자인 경우에만 보호받습니다.
판례에서도 다음과 같은 사례가 있었습니다.
-
토지 일부가 도로로 편입된 사실을 매수인이 놓친 사례
→ 등기부만 보고 도시계획 확인을 하지 않은 것으로 판단되어
“선의지만 과실 있음”이라고 보아 담보책임을 인정하지 않음.
선의·무과실 여부는 계약 당시 기준으로 판단하며,
이를 입증할 책임은 일반적으로 매도인 측에 있습니다.
| Requirements for Defect Warranty Liability (EN)
For warranty liability to arise, the buyer must prove:
- A defect objectively or subjectively exists
- The buyer was unaware of the defect and could not have found it even with reasonable care
The buyer’s good faith and absence of negligence are essential elements.
| 매수인이 행사할 수 있는 권리
하자담보책임이 인정되면 매수인은 상황에 따라 세 가지 권리 중 하나 또는 일부를 행사할 수 있습니다.
어떤 권리를 선택할지는 하자의 정도와 계약 목적 달성 여부에 따라 달라집니다.
또한 특정물(§580)과 종류물(§581)에 따라 선택 가능 권리가 일부 다르므로
아래에서 쉽게 비교해 설명드립니다.
| 구분 |
특정물(§580) |
종류물(§581) |
| 계약해제 |
⭕ 가능 |
⭕ 가능 |
| 손해배상청구 |
⭕ 가능 |
⭕ 가능 |
| 대금감액 |
⭕ 사실상 인정 |
⭕ 사실상 인정 |
| 완전물급부청구권 |
❌ 불가 |
⭕ 가능 |
정리하면, 특정물은 “지금 이 물건 자체”를 전제로 하므로
새 물건으로 교체해 달라는 요구는 불가능하고,
종류물은 동일 규격의 새 물건을 받을 수 있습니다.
| 4.1 계약해제권
하자로 인해 계약의 목적 자체를 달성할 수 없는 경우,
매수인은 계약을 해제할 수 있습니다.
예시:
- 공장을 짓기 위해 산 토지가 법적으로 공장 건축이 불가한 토지였던 경우
- 주거용으로 산 집이 구조적으로 위험해 사실상 거주가 불가능한 경우
단순 불편이나 가벼운 하자는 계약해제 사유가 아니며,
계약 목적을 “실질적으로 달성 불가능”해야 합니다.
| 4.2 손해배상청구권
계약 목적의 달성 여부와 관계없이 매수인은 하자로 인한 손해를 배상 청구할 수 있습니다.
다만, 손해배상 범위는 “하자 자체로 발생한 손해”에 한합니다.
예를 들어, 누수로 인해 곰팡이가 생긴 경우
→ 벽지·도배 교체 비용은 배상 가능
→ 매수인이 병원비까지 청구하는 등 확대손해는 원칙적으로 불가
확대손해를 배상받으려면 매도인의 귀책사유(과실·고의)가 추가로 입증돼야 합니다.
| 4.3 대금감액청구권
하자의 정도가 계약 전체를 무너뜨릴 수준은 아니지만
그 물건의 가치가 명백히 떨어진 경우에는
그 비율만큼 대금을 깎아달라고 요구하는 것이 대금감액입니다.
법 조문에는 명시되어 있지 않지만
실무·판례에서는 손해배상청구의 일환으로 널리 인정됩니다.
| 4.4 완전물급부청구권 (종류물에 한함)
동일 규격·동일 종류의 물건을 거래하는 경우에는
매수인이 “하자 없는 새 물건으로 바꿔달라”고 요구할 수 있습니다.
다만 판례는 경미한 하자의 경우 전체 교체 요구를
“매도인에게 과도한 부담”이라 보아 제한하기도 했습니다.
(예: 자동차 계기판만 고장 → 신차 전체 교체 요구 불가)
| Remedies Available to the Buyer (EN)
- Contract cancellation when the defect defeats the purpose of the contract
- Damages for losses caused directly by the defect
- Price reduction proportionate to the defect
- For generic goods: the right to demand a defect-free replacement
| 제척기간 6개월과 소멸시효 10년
하자담보책임은 두 가지 시간 제한을 반드시 함께 이해해야 합니다.
많은 분쟁이 이 기간을 넘겨서 생기기 때문에 특히 중요한 부분입니다.
- ① 제척기간: 하자를 안 날부터 6개월
- ② 소멸시효: 목적물 인도일로부터 10년
이 두 기간은 각각 다른 기준에서 계산되며, 둘 중 하나라도 지나면 권리를 행사할 수 없습니다.
| 5.1 제척기간: “하자를 안 날부터 6개월”
매수인이 하자를 발견한 시점부터 6개월 이내에
계약해제·손해배상·대금감액 등 권리를 행사해야 합니다.
중요한 점은, 이 기간은 소송을 제기하지 않아도 보전됩니다.
즉, 문자·카톡·내용증명 등으로 하자 사실을 통보해도 제척기간은 지켜집니다.
또한 제척기간은 연장·중단이 되지 않는 절대적 기간입니다.
6개월이 지나면 어떤 사유가 있어도 더 이상 청구할 수 없습니다.
※ 단, 매수인이 하자를 알고 있음에도 방치하거나,
또는 하자를 명백히 알 수 있었는데 주의를 게을리했다면
→ “악의 또는 과실”로 간주되어 처음부터 하자담보책임이 인정되지 않습니다.
| 5.2 소멸시효: “목적물 인도일로부터 10년”
매수인이 목적물을 인도받은 날을 기준으로 10년이 지나면
하자를 뒤늦게 발견해도 손해배상청구를 할 수 없습니다.
예시로 쉽게 보면:
- 입주 후 12년 뒤에 숨은 하자를 발견
→ 이미 소멸시효(10년)가 지났으므로 청구 불가
- 8년 뒤 발견했으나, 발견 날로부터 6개월이 지났다면
→ 제척기간(6개월) 경과로 청구 불가
즉, “10년 안에 발견” + “알고 난 뒤 6개월 안에 행사”
이 두 조건이 모두 충족되어야 실제 청구가 가능합니다.
📌 정리: 제척기간 vs 소멸시효
- 제척기간 6개월 → 하자를 발견한 날부터 카운트
- 소멸시효 10년 → 물건을 인도받은 날부터 카운트
- 둘 중 하나라도 지나면 하자담보책임 행사 불가
| Exclusion Period & Statute of Limitations (EN)
Exclusion period: 6 months from the day the buyer becomes aware of the defect.
It does not require filing a lawsuit and cannot be extended.
Statute of limitations: 10 years from delivery of the property.
After 10 years, no claim for damages can be made even if a defect is later found.
Both conditions must be met for a valid claim.
| 📌 경매 취득 물건은 하자담보책임이 적용되지 않습니다
민법 제580조 제2항은 경매로 취득한 물건에는 매도인의 하자담보책임이 적용되지 않는다고
명확하게 규정하고 있습니다.
즉, 경매(공매 포함)에서는 하자가 있어도 매도인에게 책임을 물을 수 없으며,
낙찰자가 스스로 모든 위험을 감수하는 구조입니다.
✔ 적용되지 않는 구체적 사례
- 토지에 매립된 폐기물
- 불법 건축물 또는 무단 용도변경
- 법령상 사용 제한(예: 공장 금지 지역)
- 누수·균열·구조적 결함 등 물리적 하자
- 자동차 운행정지·압류 등 법률상 하자
이처럼 하자 여부와 관계없이 매도인은 책임을 지지 않기 때문에
경매 입찰 전 현황조사·문서 확인·현장 방문이 필수입니다.
⚠ 단, 경매로 취득한 사람이 나중에 일반 매매로 물건을 다시 팔 때는
→ 일반 매도인으로서 하자담보책임이 적용됩니다.
즉, “경매로 샀다”는 이유만으로 재매도 시 면책이 되는 것은 아닙니다.
| No Warranty Liability in Auctions (EN)
Under Article 580(2) of the Civil Code, the seller’s warranty liability does not apply to auctioned properties.
All risks—including physical defects and legal restrictions—are borne by the successful bidder.
However, if the buyer later sells the property in an ordinary private sale,
normal warranty liability applies to them as a seller.
| 핵심 요약
✔ 하자담보책임은 매매 목적물에 숨은 하자가 있을 때 매도인에게 책임을 물을 수 있는 제도입니다.
✔ 매수인은 선의 + 무과실일 때 보호받습니다.
(알고 있었거나 주의하면 알 수 있었다면 청구 불가)
✔ 특정물·종류물 모두 계약해제 / 손해배상 / 대금감액이 가능하며,
종류물은 추가로 완전물급부청구가 가능합니다.
✔ 제척기간 6개월: 하자를 발견한 날부터 6개월 안에 행사해야 함
✔ 소멸시효 10년: 인도 이후 10년 지나면 하자 발견해도 청구 불가
✔ 경매 취득 물건은 하자담보책임이 적용되지 않습니다.
(단, 경매로 취득한 사람이 일반 매매로 팔 때는 다시 책임 발생)
| Key Takeaways (EN)
- Warranty liability applies when the property has defects unknown to the buyer.
- The buyer must be both unaware of the defect and free of negligence.
- Remedies include contract cancellation, damages, and price reduction.
- For generic goods, the buyer may demand a defect-free replacement.
- Claims must be made within 6 months from discovery and within 10 years from delivery.
- Warranty liability does not apply to auction purchases.
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| 실무 Q&A
하자담보책임과 관련해 현장에서 가장 자주 나오는 질문들을
불필요한 해석 없이, 법과 판례 기준에 따라 명확하게 정리했습니다.
Q1. 집을 산 지 몇 달 뒤에 누수가 발견됐는데, 이것도 하자로 인정되나요?
A. 누수는 대표적인 “숨은 하자” 중 하나로,
매수인이 알기 어려웠고 선의·무과실이라면 하자로 인정됩니다.
발견한 날부터 6개월 안에 하자담보책임 행사 가능하며,
누수의 원인·범위에 따라 손해배상·대금감액·해제 여부가 결정됩니다.
Q2. 매도인이 하자를 고지하지 않았다면 무조건 책임을 지나요?
A. 고지 여부보다 중요한 것은 매수인이 계약 당시 하자를 몰랐고,
주의해도 알기 어려웠는지(무과실)입니다.
매도인이 고지하지 않아도 매수인이 쉽게 알 수 있는 상태였으면
담보책임이 인정되지 않을 수 있습니다.
Q3. 하자를 문자·카톡으로 알리면 제척기간 6개월이 보전되나요?
A. 네. 하자담보책임의 제척기간(6개월)은
“권리 행사 의사표시”만 확실히 전달되면 보전됩니다.
소송 제기가 필요하지 않으며,
문자·카톡·이메일·내용증명 모두 유효한 권리 행사로 인정됩니다.
Q4. 경매로 산 집에서 하자가 발견되면 어떻게 되나요?
A. 경매(공매 포함)에서는 하자담보책임이 적용되지 않습니다.
물리적·법률적 하자 모두 낙찰자가 부담하며,
매도인에게 계약해제나 손해배상을 청구할 수 없습니다.
Q5. 경매로 산 집을 나중에 제가 일반 매매로 팔 때도 면책되나요?
A. 아닙니다. 이는 많은 분이 오해하는 부분입니다.
경매는 “취득 단계”에서만 면책되며,
주인님이 일반 매매로 판매하실 때는 일반 매도인으로서 하자담보책임이 그대로 적용됩니다.
Q6. 하자가 경미할 때도 계약해제가 가능한가요?
A. 경미한 하자는 계약해제 사유가 아닙니다.
계약 목적을 “실질적으로 달성할 수 없는 수준”이어야 해제가 가능합니다.
경미한 경우에는 보통 손해배상 또는 대금감액으로 해결합니다.
Q7. 하자가 있는 물건을 고쳐 달라고 ‘하자보수’ 청구도 되나요?
A. 민법에는 명시되어 있지 않지만,
실무와 일부 학설에서 하자보수청구권을 인정하기도 합니다.
다만, 판례 경향은 보수·수리 가능 여부와 하자 정도에 따라
손해배상·감액 형태로 해결하는 비중이 더 큽니다.
| Practical Q&A (EN)
Frequently asked questions related to warranty liability, summarized based on law and jurisprudence.
| 마무리하며
하자담보책임은 실제로 문제가 발생했을 때 어디까지 책임을 물을 수 있는지
명확히 알고 있어야 분쟁을 막을 수 있는 중요한 제도입니다.
특히 ‘하자를 알기 어려운 매수인’을 보호하는 장치이기 때문에
주의 깊게 확인하셨다면 당연히 보호받아야 합니다.
오늘 정리한 내용을 기억하시면, 부동산을 사고팔 때
어떤 하자가 문제 되는지, 언제 권리를 행사해야 하는지
훨씬 더 명확하게 판단하실 수 있을 것입니다.
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작은 관심이 저에게 큰 힘이 됩니다.
다음에도 실생활에 꼭 필요한 정보로 다시 찾아뵐게요 😊
| Closing Remarks (EN)
Understanding defect warranty liability helps prevent disputes and clarifies
what the buyer can request when unexpected problems arise.
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and know exactly when and how to exercise your rights.
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.
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