퀴즈로 배우는 전세사기 예방 법

목차 | Table of Contents

| 들어가며 – 퀴즈로 배우는 부동산 계약의 기본
| 퀴즈 1: 가계약금·계약금 보내기 전에 해야 할 확인
| 퀴즈 2: 계약금·중도금·잔금 – 비율과 의미
| 퀴즈 3: 실거래가와 전세가율 – 내 보증금은 적정한가?
| 퀴즈 4: 등기부등본을 읽어볼까요?
| 퀴즈 5: 선순위 권리와 깡통주택 알아보기
| 퀴즈 6: 계약 체결 이후 – 대항력과 우선변제권 챙기기
| 퀴즈 7: 잔금 지급 후 체크리스트와 전세보증보험
| 마무리 – 정답 해설과 꿀팁 정리

| 들어가며 – 퀴즈로 배우는 부동산 계약의 기본

Introduction – Learning basic real estate contracts through quizzes

요즘 부동산 시장은 예측하기 어려운 롤러코스터 같지 않나요?

전세 보증금을 지키려는 마음 한편으론 ‘혹시 사기면 어쩌지?’라는 걱정도 따라올 거예요.

주택담보대출 금리가 오르락내리락하고, 정부의 부동산 정책은 계속 변화하는데, 이런 환경 속에서 계약을 안전하게 진행하는 방법이 궁금하지 않으신가요?

오늘 포스트에서는 퀴즈 형식을 통해 부동산 계약의 기본 사항을 쉽고 재미있게 알려드리려고 합니다. 불안한 마음을 내려놓고, 체크해야 할 포인트들을 하나하나 확인해보세요.

지금부터 시작합니다!

| Introduction – Learning Basic Real Estate Contracts Through Quizzes

The real estate market these days feels like a roller coaster, doesn’t it?

While you’re excited to move into a new place, there’s always that little voice whispering — “What if it’s a scam?” or “What if I miss something important?”

Mortgage rates keep fluctuating, government policies change, and even experienced renters or buyers can feel anxious.

But don’t worry — today, we’ll walk through the essentials of a real estate contract in a fun way!

Through short quizzes, you’ll learn how to spot red flags, protect your deposit, and understand the key steps for a safe transaction.

Take a deep breath, grab a cup of coffee, and let’s start this quiz together!

| 퀴즈 1: 가계약금·계약금 보내기 전에 해야 할 확인

Quiz 1: What to check before paying a preliminary or contract deposit

In this quiz, we explore which documents you need to check before wiring a deposit.

친구나 중개업소에서 “집이 빨리 나갈 수 있으니 지금 바로 가계약금을 보내야 한다”고 들은 적 있나요? 급한 마음에 송금하기 전에, 반드시 확인해야 할 서류와 합의사항이 있습니다.

잠깐의 확인으로 수천만 원의 손해를 막을 수 있어요.

문제: 가계약금을 송금하기 전에 반드시 확인해야 하는 서류는 무엇일까요?

① 등기부등본과 건축물대장
② 집주인의 SNS 프로필
③ 친구의 추천

| Quiz 1 – What to Check Before Paying a Pre-Contract or Contract Deposit

Many people rush to send a deposit once they find a property they like, but the most important step comes before the transfer. A “pre-contract deposit” (or gagye yakgeum in Korean) is often used to hold the property for a short time, yet if you skip key verifications, you could lose that money completely.

Question: Before sending the deposit, what should you always check first?

① Review the property registry (deung-gi-bu deung-bon) to confirm the owner and check for mortgages or liens.
② Search the landlord’s name on social media.
③ Trust the agent’s word and skip verification.

Answer & Explanation

✅ Correct Answer: ① Check the property registry. Before sending any money, always confirm ownership and verify that no mortgage, seizure, or provisional registration exists. In Korea, the official registry (등기부등본) shows whether the property is free of debt or legal disputes. Ask your agent to issue the latest copy from the court or the Minwon24 website — it only takes a few minutes.

💡 Tip: Never send a deposit to anyone other than the legal owner’s account. If the name on the bank account differs from the name on the registry, stop immediately and re-verify. A small pause now can save you from a big loss later.

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정답: ① 등기부등본과 건축물대장
주택의 등기부등본과 건축물대장은 해당 부동산의 소유권, 담보대출, 위반 건축 여부 등을 보여주는 공적 기록입니다.

서울시 주거포털 안내서는 가계약금을 보내기 전에 등기부등본과 건축물대장을 꼼꼼히 검토하고, 계약이 성사되지 않을 경우 가계약금을 돌려준다는 합의를 반드시 받아두라고 강조합니다.

Answer: ① The property register (등기부등본) and building ledger (건축물대장) must be checked. These official documents reveal the ownership, mortgages and any building violations.

The Seoul Housing Portal guide stresses that you should review these documents carefully and secure a written agreement that the preliminary deposit will be refunded if the deal falls through.

또한, 직거래를 할 경우에는 본인이 직접 서류를 확인하고, 가계약금 환급 조건을 명시한 문서를 받는 것이 안전합니다. 작은 시간 투자로 큰 손해를 예방할 수 있습니다!

| 퀴즈 2: 계약금·중도금·잔금 – 비율과 의미

Quiz 2: Contract deposit, mid‑payment and balance – proportions and meaning

This quiz looks at how payments are typically divided when buying a new home.

신축 아파트나 분양주택을 구매할 때 전체 대금을 한 번에 지불하지 않는다는 사실, 알고 계셨나요? 대부분 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 납부하며 각 단계는 자금계획과 계약 진행에 중요한 역할을 합니다. 지금부터 그 비율을 맞혀보세요!

문제: 새 아파트 분양 시, 계약금·중도금·잔금의 일반적인 비율은 어떻게 될까요?

① 계약금 10% / 중도금 60% / 잔금 30%
② 계약금 30% / 중도금 40% / 잔금 30%
③ 계약금 20% / 중도금 50% / 잔금 30%

| Quiz 2 – Understanding Contract, Mid-Payment, and Final Balance

When signing a real estate contract, you’ll often hear about three payment stages: the contract deposit, the mid-payment, and the final balance. But do you know what each payment means and how it’s typically divided?

Question: In most apartment or house transactions in Korea, how are the payments generally structured?

① Contract deposit 10%, mid-payment 60%, final balance 30%
② Contract deposit 30%, mid-payment 40%, final balance 30%
③ Contract deposit 50%, final balance 50%

Answer & Explanation

✅ Correct Answer: ① Contract deposit 10%, mid-payment 60%, final balance 30%.

This is the most common payment structure in Korea for new apartments and many housing contracts.

The contract deposit (계약금) is paid upon signing to confirm the agreement.

The mid-payment (중도금) is usually paid in multiple installments as construction or transfer progresses, and the final balance (잔금) is paid on the day of possession or move-in.

💡 Tip: Before signing, clearly specify each payment date and amount in the contract. It’s also wise to ensure the payment schedule matches your loan disbursement timeline if you’re using a mortgage.

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정답: ① 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%
서울경제 기사에 따르면 통상 분양 대금은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 나눠 낸다고 합니다.

이러한 관행을 알고 있으면 자금 계획을 세울 때 도움이 되고, 계약 과정의 흐름을 이해하는 데도 유익합니다.

Answer: ① A 10% contract deposit, 60% mid‑payment and 30% balance is the typical breakdown.

According to a Seoul Economic Daily report, new-home payments are usually divided in this way.

Knowing this convention helps you plan your finances and understand the flow of a home purchase.

물론, 구체적인 비율과 납부 일정은 계약 당사자의 협의에 따라 달라질 수 있습니다. 하지만 일반적인 관행을 숙지해 두면 부동산 계약 시 자금 준비에 큰 도움이 될 거예요.

| 퀴즈 3: 실거래가와 전세가율 – 내 보증금은 적정한가?

Quiz 3: Actual transaction prices and jeonse ratio – is my deposit reasonable?

Learn how to gauge whether your jeonse deposit is safe by understanding transaction prices and the jeonse‑to‑price ratio.

부동산 계약을 앞두고 “내 보증금이 적정한 수준일까?”라는 걱정이 들 때가 있습니다. 이럴 때는 먼저 실거래가를 확인해 주택의 시세를 파악하고, 전세가율이 적정한지 계산해보는 것이 중요합니다. 아래 퀴즈를 통해 핵심 개념을 알아보세요!

| Quiz 3 – Actual Transaction Price and Jeonse Ratio: Is My Deposit Reasonable?

When renting a house in Korea, people often mention the jeonse ratio — the percentage of the deposit compared to the property's sale price. A higher ratio means greater risk, especially if housing prices fall. So, what’s a safe ratio for your deposit?

Question: What jeonse ratio is generally considered safe to minimize deposit loss risk?

① Around 50–60%
② Around 70–80%
③ Over 90%

Answer & Explanation

✅ Correct Answer: ① Around 50–60%. The jeonse ratio is calculated by dividing the jeonse deposit by the property’s actual sale price. If the ratio exceeds 80%, your deposit could be at serious risk if property values drop or the landlord defaults. Experts recommend keeping the ratio below 70%, ideally around 60% for safety.

💡 Tip: You can check the most recent actual transaction prices through Korea’s Official Real Estate Transaction Service or the Ministry of Land and Transport’s database. Always compare before signing the contract!

문제 1: 전세가율은 무엇을 의미할까요?

① 전세금이 집값에서 차지하는 비율
② 등기부등본에서 선순위 채권의 비율
③ 전세금과 월세의 비율

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정답: ① 전세금이 집값에서 차지하는 비율
전세가율은 전세금(보증금)이 주택 매매가격에서 차지하는 비율을 뜻합니다.

매매가격 대비 전세금 비율이 높을수록 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커집니다.

서울주거포털에서는 전세가율이 70%를 넘지 않는 것이 안전하다고 안내하고 있습니다.

Answer: ① It is the ratio of the jeonse deposit to the property’s sale price.

The higher this ratio, the greater the risk of not recovering your deposit if the property is auctioned.

The Seoul Housing Portal advises that a jeonse‑to‑price ratio under 70% is considered safer.

문제 2: 전세사기를 예방하기 위해 시세를 확인할 수 있는 곳은 어디인가요?

① 국토교통부 실거래가 공개 시스템, 서울주거포털, KB 부동산시세, HUG 안심전세앱 등
② SNS와 커뮤니티 게시판
③ 친구의 경험담

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정답: ①
국토교통부 실거래가 공개시스템, 서울주거포털, KB 부동산시세, HUG 안심전세앱, 한국부동산원 등 공공기관 또는 신뢰할 수 있는 플랫폼을 이용하면 최근 실거래가와 시세를 확인할 수 있습니다.

이를 통해 주변 비슷한 조건의 거래 사례를 비교해 적정한 보증금인지 판단할 수 있습니다.

Answer: ① You should use trusted sources such as the Ministry of Land’s transaction disclosure system, the Seoul Housing Portal, KB’s real‑estate price index, the HUG safe‑jeonse app, and the Korea Real Estate Board.

These platforms provide actual transaction data and market prices so you can compare similar properties and judge whether your deposit is appropriate.

전세가율이 낮다고 해서 무조건 안전한 것은 아닙니다.

70% 이하라도 선순위 대출이 많으면 보증금 회수에 문제가 생길 수 있으므로, 등기부등본을 통해 선순위 권리를 함께 확인하세요.

여러 정보를 교차로 확인하고 전문가 의견을 참고하는 것이 전세사기를 예방하는 지름길입니다.

| 퀴즈 4: 등기부등본을 읽어볼까요?

Quiz 4: How to read the real‑estate registry

Learn how to interpret the registry (등기부등본) to spot red flags before signing.

등기부등본은 부동산의 ‘이력서’ 같은 역할을 합니다.

주소와 면적부터 소유권 변동, 압류·근저당권까지 모두 기록돼 있어 위험 요인을 미리 발견할 수 있죠. 하지만 막상 열람해보면 용어가 낯설어 어렵게 느껴질 수 있습니다.

아래 퀴즈를 통해 핵심을 익혀보세요!

문제 1: 등기부등본은 어떤 부분으로 구성되어 있고 각 부분에서 무엇을 확인할 수 있을까요?

① 표제부: 주소·면적 등 기본 정보, 갑구: 소유권 변동 및 압류·가압류 여부, 을구: 근저당권·임차권 등 권리관계
② 표제부: 등본 발행일, 갑구: 임차인의 전입신고 여부, 을구: 소유권 변동
③ 표제부: 집값, 갑구: 전세보증금, 을구: 집주인의 SNS 계정

| Quiz 4 – How to Read the Real Estate Registry

The real estate registry (등기부등본) is one of the most important documents in any real estate transaction. It shows the property’s ownership, size, and legal status. Understanding how to read it can protect you from fraud or hidden debts.

Question: Which of the following correctly describes what to check in each section of the registry?

① The title section shows the property’s address and size, the ownership section (갑구) lists ownership changes and seizures, and the encumbrance section (을구) shows mortgages and lease rights.
② The title section shows tax payment records.
③ The registry only shows property prices.

Answer & Explanation

✅ Correct Answer: ① Title section – address and area; Ownership section (갑구) – ownership history, seizures, and legal disputes; Encumbrance section (을구) – mortgages, leasehold rights, or collateral. Reviewing all three sections helps confirm whether the property is free of risk.

💡 Tip: You can easily get the latest copy of the registry from the Government24 or Supreme Court Registry Office website for about ₩700. Always download the most recent version right before signing.

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정답: ①
등기부등본은 기본 정보를 기록하는 표제부, 소유권 변동과 압류·가압류 같은 특이사항을 확인하는 갑구, 근저당권·임차권·전세권 등 소유권 외의 권리를 기록하는 을구로 구성됩니다:contentReference[oaicite:0]{index=0}. 주소·면적·구조 등이 계약서 내용과 일치하는지, 갑구에 압류·가압류가 있는지, 을구에 근저당권이나 임차권이 있는지 꼼꼼히 살펴야 합니다.

Answer: ① The registry consists of a Table section (표제부) with basic information such as address and area, an Owner section (갑구) recording ownership changes and notes like seizures or provisional seizures, and an Encumbrance section (을구) recording mortgages, lease rights and other non‑ownership rights:contentReference[oaicite:1]{index=1}. Check that the address and area match the contract, look for any seizures or provisional seizures in the Owner section, and verify mortgages or lease rights in the Encumbrance section.

문제 2: 등기부등본의 갑구에 '압류'나 '가압류'가 기록되어 있거나 을구에 근저당권이 있는 경우, 무엇을 의미할까요?

① 경매로 넘어갈 경우 압류·가압류권자나 은행이 먼저 경매대금에서 돈을 받아가기 때문에 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있다.
② 서류상의 기록일 뿐 실제로는 아무 영향을 미치지 않는다.
③ 보증금 액수를 높게 설정하면 위험을 피할 수 있다.

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정답: ①
압류는 세금 미납 등의 이유로 국가나 공공기관이 집을 처분하지 못하게 묶어두는 조치이고, 가압류는 채권자가 임시로 집을 팔지 못하게 하는 조치입니다.

근저당권은 임대인이 주택을 담보로 대출을 받을 때 설정하는 권리로, 채권최고액이 표시됩니다.

이러한 권리들은 경매 시 우선적으로 배분되므로, 세입자의 보증금은 후순위로 밀려 돌려받지 못할 위험이 있습니다.

Answer: ① A recorded seizure (압류) or provisional seizure (가압류) means the property may be sold to satisfy unpaid taxes or debts, and a mortgage (근저당권) gives the bank priority to collect up to the registered maximum claim.

In an auction, these creditors are paid first, which can jeopardize your deposit recovery.

등기부등본을 자세히 읽는 것은 보증금을 지키는 첫걸음입니다.

갑구와 을구에 특이사항이 없는지 확인한 뒤에도, 국세·지방세 체납 여부나 선순위 대출 등의 위험 요소를 추가로 검토해 안전한 거래를 진행하세요.

| 퀴즈 5: 선순위 권리와 깡통주택 알아보기

Quiz 5: Exploring senior rights and “underwater” houses

Understand why checking prior claims and the concept of an “underwater” house is crucial before signing a lease.

전세가율이 70% 이하라고 해서 무조건 안전한 것은 아닙니다.

집주인이 이미 대출을 받았거나 세금 체납으로 압류된 경우, 세입자의 보증금은 선순위 권리 뒤로 밀려나 손해를 볼 수 있습니다.

또 주택담보대출과 전세 보증금 합계가 집값과 비슷하거나 더 큰 ‘깡통주택’은 보증금을 회수하기 어려운 위험한 사례입니다.

문제 1: 전세 계약 전에 반드시 확인해야 할 선순위 권리에는 무엇이 포함될까요?

① 은행 대출, 세금 체납으로 인한 압류·가압류 등 선순위 채권
② 집주인의 SNS 계정과 개인 평판
③ 집주인의 건강 상태

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정답: ①
임대인이 집을 담보로 대출을 받았거나 세금 체납으로 압류된 경우, 세입자의 보증금은 경매 시 선순위 권리자들 뒤로 밀려나게 됩니다.

따라서 계약 전에 등기부등본을 열람하여 은행 대출, 압류·가압류 등 선순위 권리의 존재와 금액을 반드시 확인해야 합니다.

Answer: ① Prior claims such as bank loans or tax liens. If the landlord has mortgaged the property or has tax liens, your deposit is subordinate and you may not recover it in an auction.

Always review the registry to identify and quantify these senior claims before signing.

문제 2: ‘깡통주택’은 어떤 집을 말할까요?

① 주택담보대출과 전세 보증금의 합계가 주택 시세와 비슷하거나 이를 넘는 집
② 건물이 둥근 형태의 집
③ 냉난방 시설이 전혀 없는 집

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정답: ①
‘깡통주택’은 주택담보대출과 전세 보증금을 합친 금액이 주택 시세와 비슷하거나 더 큰 경우를 말합니다. 이런 주택은 집주인이 집을 매도해도 대출금과 보증금을 모두 상환하지 못할 가능성이 커, 세입자의 보증금이 위험합니다. 계약 전 (매매가격 − 선순위 채권) ≥ 내 보증금인지 반드시 확인하세요}.

Answer: ① An “underwater” house is where the sum of the mortgage and the jeonse deposit equals or exceeds the property’s market value.

In such cases, even if the property is sold, the landlord may not be able to repay both the loan and your deposit.

Ensure that the sale price minus prior claims is at least equal to your deposit.

선순위 권리와 깡통주택 여부를 확인하는 것은 보증금을 지키는 핵심입니다.

등기부등본과 시세 정보를 토대로 선순위 채권을 파악하고, 내 보증금이 충분히 보호되는 구조인지 꼼꼼히 따져보세요.

| Quiz 4 – How to Read the Real Estate Registry

Question: Which of the following correctly describes what to check in each section of the registry?

① The title section shows the property’s address and size, the ownership section (갑구) lists ownership changes and seizures, and the encumbrance section (을구) shows mortgages and lease rights.
② The title section shows tax payment records.
③ The registry only shows property prices.

Answer & Explanation

| 퀴즈 6: 계약 체결 이후 – 대항력과 우선변제권 챙기기

Quiz 6: After signing – securing opposition and preferential rights

Learn what steps you need to take after signing a lease to protect your deposit under Korean tenancy law.

전세 계약서에 서명하고 보증금을 납입했다고 끝이 아닙니다.

새 집주인이 나타나 “나가라”고 할 때, 혹은 주택이 경매로 넘어갈 때 내 보증금을 지키기 위해선 두 가지 권리를 반드시 확보해야 합니다.

지금부터 퀴즈로 확인해보세요!

문제 1: 대항력을 얻기 위해 필요한 조치는 무엇일까요?

① 전입신고를 하고 실제로 입주(점유)까지 완료한다.
② 임대차 계약서에 확정일자만 받는다.
③ 임대인과 전화 통화만 한다.

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정답: ① 전입신고와 입주
대항력은 새 집주인이 나타나도 “우리 전세 계약은 그대로”라고 주장할 수 있는 권리로, 전입신고를 하고 실제로 거주해야 발생합니다. 전입신고만 마치면 집주인이 바뀌어도 세입자의 계약이 존중됩니다.

Answer: ① You must register your residence (전입신고) and physically move in. The opposition right (대항력) allows you to assert your lease even if the property changes hands, and it is acquired by registering your address and occupying the property.

문제 2: 우선변제권을 얻으려면 어떤 절차가 필요할까요?

① 임대차 계약서에 확정일자를 받아 둔다.
② 친구에게 확정일자를 알린다.
③ SNS에 전세 계약을 게시한다.

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정답: ① 확정일자 받기
우선변제권은 집이 경매로 넘어갔을 때 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 전입신고를 하고 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 우선변제권이 생깁니다.

Answer: ① Obtain a fixed date stamp (확정일자) on your lease.

The preferential repayment right (우선변제권) ensures that in an auction you get your deposit back before other creditors, and it is granted when you have both registered your residency and obtained a fixed date on the lease.

참고로 전입신고와 확정일자를 모두 갖췄더라도, 나보다 먼저 전입신고와 확정일자를 받은 세입자가 있다면 순위에서 밀릴 수 있습니다.

여러 세입자가 있는 다가구주택에서는 확정일자 부여 현황을 확인하여 내 보증금이 안전한지 추가로 검토하세요.

| Quiz 6 – Securing Opposition and Preferential Rights After Signing

After signing a lease, many tenants believe everything is settled — but unless you complete two key steps, your legal protection hasn’t even begun!

These steps grant you the power to stay in your home and reclaim your deposit first if the property is sold or auctioned later.

Question: Which two actions must a tenant complete to gain full legal protection under Korean housing law?

① Register their residency (jeon-ip sin-go) and get a fixed-date stamp on the lease contract.
② Only notify the landlord by text message.
③ Sign the contract again after moving in.

Answer & Explanation

✅ Correct Answer: ① Residency registration and fixed-date stamp.

In Korea, the opposition right (대항력) is established once you move in and register your residency at the new address.

To obtain preferential repayment right (우선변제권), you must also receive a fixed-date stamp from the local office or registry.

Together, these steps ensure your deposit gets priority over later claims.

💡 Tip: Complete both steps immediately after paying the balance.

Delaying even a few days could cost your priority if another lien or sale is registered before you.

Keep both documents — the lease copy and stamped certificate — in a safe place.

| 퀴즈 7: 잔금 지급 후 체크리스트와 전세보증보험

Quiz 7: Post‑balance checklist and jeonse deposit guarantee insurance

After paying the balance, you still need to verify certain things and consider deposit insurance. Let's test your knowledge.

잔금(주택대금의 마지막 지급)을 낸다고 계약이 끝나는 것은 아닙니다. 열쇠를 받아 입주하기 전까지도 꼭 확인해야 할 사항이 많고, 보증금을 안전하게 지키려면 전세보증보험 가입 여부를 검토해야 합니다.

문제 1: 잔금 지급 전 마지막으로 확인해야 하는 것은 무엇일까요?

① 등기부등본을 다시 확인하여 근저당·가압류 여부와 다른 세입자의 존재를 재점검한다.
② 부동산 중개업소의 후기를 검색한다.
③ 인터넷 카페에서 집주인 평판을 읽는다.

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정답: ① 등기부등본 재확인
잔금 지급 전에 등기부등본을 다시 열람하여 계약 이후 새로 설정된 담보나 다른 세입자가 없는지 확인하는 것이 중요합니다.

잔금 지급 전 등기부등본과 다른 세입자 여부를 다시 한 번 최종 확인해야 합니다.

Answer: ① Re‑check the property registry. Before you pay the final balance, read the registry again to ensure no new mortgages or provisional seizures have been registered and there are no additional tenants. A tenancy checklist stresses that you should double‑check the registry and other tenants before paying the balance.

문제 2: 잔금 지급 후, 세입자가 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 해야 할 두 가지 기본 절차는 무엇인가요?

① 전입신고를 하고 임대차 계약서에 확정일자를 받는다.
② 임대인에게 전화로 알린다.
③ SNS에 새 집 사진을 올린다.

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정답: ① 전입신고와 확정일자
잔금 지급 후 바로 전입신고를 하고, 동주민센터나 등기소에서 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

이 절차를 통해 새 집주인이 나타나거나 경매가 진행될 때 보증금을 지킬 수 있습니다.

Answer: ① Register your residency and obtain a fixed date stamp.

Once you pay the balance, immediately register your residency and get a fixed-date stamp on your lease at the community centre or registry office to secure your opposition right and preferential repayment right.

문제 3: 전세보증보험(전세보증금 반환보증)은 무엇이며 왜 필요할까요?

① 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 돌려주고 집주자에게 구상권을 행사하는 보증이다.
② 보증금을 더 많이 받아야 할 때 추가로 대출을 받는 제도다.
③ 주택 가격이 오르면 세입자가 이익을 보는 투자 상품이다.

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정답: ① 세입자의 보증금 반환을 책임지는 보증
전세보증보험은 집주인이 보증금을 제때 반환하지 않을 때 보증기관이 대신 돌려주고, 나중에 집주인에게 보증금을 청구하는 보증 제도입니다.

전세사기가 증가하는 상황에서 세입자의 재산을 지키는 안전장치로 중요성이 커지고 있습니다.

Answer: ① It is a guarantee that repays the tenant’s deposit if the landlord fails to do so. The guarantee institution reimburses the tenant first and later collects the amount from the landlord.

With rising fraud cases, this insurance is an essential safeguard for tenants.

문제 4: 전세보증보험에 가입하려면 기본적으로 어떤 조건을 갖춰야 할까요? (복수 선택 가능)

① 전세계약 기간이 1년 이상이어야 한다.
② 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 한다.
③ 전입신고와 확정일자를 받아야 한다.
④ 해당 주택에 압류·가압류·가처분 등 소유권 제한이 없어야 한다.

정답 보기

정답: ①②③④
뱅크샐러드 기사에 따르면 HUG·HF·SGI 등 기관에서 전세보증보험을 가입할 때 공통적으로 요구하는 조건은 다음과 같습니다.

✅전세계약 기간이 1년 이상일 것,

✅계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청할 것,

✅전입신고와 확정일자를 이미 받아 놓을 것,

✅그리고 해당 주택에 압류·가압류·가처분 등 소유권 제한이 없어야 한다는 점.

Answer: ①②③④.

According to Banksalad, the common requirements for jeonse deposit guarantee insurance are:

(1) the lease term must be at least one year,

(2) you must apply before half of the lease term has passed,

(3) you must have completed your residency registration and obtained a fixed date stamp, and

(4) the property must have no liens such as seizures, provisional seizures or provisional dispositions.

문제 5: 전세보증보험을 신청할 때는 어떻게 신청할 수 있고, 준비해야 할 기본 서류는 무엇일까요?

① 방문 신청 또는 모바일 신청이 가능하며, 임대차계약서 사본·등기사항증명서·주민등록등본·전입세대확인서·신분증 사본 등을 준비한다.
② 전화 신청만 가능하며, 어떤 서류도 필요하지 않다.
③ 부동산 중개사가 대신 처리하므로 세입자는 할 일이 없다.

정답 보기

정답: ① 방문·모바일 신청과 기본 서류 준비
전세보증보험은 지사나 위탁은행에 방문해 신청하거나 네이버부동산·카카오페이·토스와 같은 금융 플랫폼을 통해 모바일로 신청할 수 있습니다.

기본 서류로는 임대차계약서 사본, 부동산등기사항증명서, 주민등록등본, 전입세대확인서, 전세보증금 지급확인서, 신분증 사본 등이 필요합니다.

Answer: ① You can apply either by visiting a branch or via mobile apps, and you need to prepare documents such as a copy of the lease contract, a copy of the property register, your resident registration, a certificate showing your household’s move‑in record, proof of deposit payment and a copy of your ID.

문제 6: 전세보증보험 가입 시 집주인의 동의를 받아야 할까요?

① 2018년 이후에는 세입자가 보험 가입을 위해 집주인의 동의를 받을 필요가 없다. 다만 보증보험 가입 사실은 집주인에게 통보해야 한다.
② 집주인 동의가 없으면 보증보험에 가입할 수 없다.
③ 계약서에 채권양도금지 특약이 있으면 집주인이 동의해도 가입할 수 있다.

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정답: ① 집주인 동의 없이 가입 가능
뱅크샐러드 기사에 따르면 2018년 2월 이후 세입자의 권리 보호를 위해 전세보증보험 가입 시 집주인의 동의 의무가 폐지되었습니다.

따라서 세입자는 집주인 동의 없이도 보험에 가입할 수 있으나, 채권 양도 사실을 집주인에게 통보해야 합니다.

또한 전세계약서에 채권양도금지 특약이 포함된 경우에는 보험 가입이 불가능하니 계약서 작성 시 이런 특약을 넣지 않도록 유의해야 합니다.

Answer: ① Since February 2018, tenants no longer need the landlord’s consent to purchase jeonse deposit guarantee insurance.

However, you must notify the landlord because the right to claim your deposit is being assigned to the insurer.

If the lease includes a clause prohibiting assignment of claims, you may not be able to obtain the insurance.

문제 7: 잔금 지급 후 열쇠를 받은 날, 새 집을 어떻게 점검해야 할까요?

① 집의 벽지, 창문, 전기·가스·수도 시설 등 하자를 꼼꼼히 확인하고, 이상이 있으면 즉시 임대인에게 알린다.
② 열쇠를 받자마자 모든 일이 끝났다고 생각하고 아무것도 확인하지 않는다.
③ 청소를 하지 않고 바로 이사한다.

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정답: ① 하자 점검과 즉각 통보
잔금 지급 후 열쇠를 받으면 곧바로 집 안팎을 확인해 도배 상태, 창문·문·전기·수도 등의 시설을 꼼꼼히 점검하고 문제가 있으면 임대인에게 즉시 알리는 것이 좋습니다.

전세 계약 체크리스트에서도 열쇠와 기타 출입 수단을 인수한 후 집 상태를 최종 점검하라고 안내합니다.

Answer: ① Inspect the property thoroughly.

After receiving the keys, inspect the interior and exterior—wallpaper, windows, doors, and utilities such as electricity, gas and water—and notify the landlord immediately if you find defects.

A tenancy checklist advises conducting this final inspection after taking possession of the keys.

잔금 지급 후에도 꼼꼼한 확인과 보증보험 가입을 통해 내 전세금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

위의 체크리스트를 기억하고 실천해 보세요!

| Quiz 7 – Post-Balance Checklist & Deposit Guarantee Insurance

Paying the final balance doesn’t mean your lease is completely safe yet.

Even after the money is transferred, you still need to double-check documents, inspect the property, and consider applying for deposit guarantee insurance to protect your hard-earned money.

Question: What should tenants do right after paying the final balance?

① Re-check the property registry to ensure no new liens or tenants have appeared.
② Register residency and obtain a fixed-date stamp to secure legal rights.
③ Inspect the property (walls, windows, electricity, gas, water) and report any issues to the landlord.
④ Consider applying for jeonse deposit guarantee insurance for added safety.

Answer & Explanation

✅ Correct Answer: All of the above. Before transferring the final balance, verify the latest property registry again to confirm no new mortgages, seizures, or other tenants.

After payment, immediately register your residency, get a fixed-date stamp, and inspect the property for any defects.

Finally, applying for jeonse deposit guarantee insurance adds an extra layer of safety in case the landlord fails to return your deposit.

💡 Tip: You can apply for deposit guarantee insurance through HUG, HF, or SGI. To qualify, your lease should be at least one year long, you must apply before half the term passes, and you need both residency registration and a fixed-date stamp.

Since 2018, landlord consent is no longer required, but avoid contracts with clauses prohibiting assignment of claims.

| 마무리 – 정답 해설과 꿀팁 정리

Conclusion – Answers and key takeaways

Let’s wrap up what we’ve learned about safe and smart real‑estate contracts.

지금까지 총 7개의 퀴즈를 통해 전세 계약 과정에서 꼭 알아야 할 기본 상식을 살펴보았습니다.

아래에 주요 내용과 정답을 간단히 정리했으니, 다시 한번 복습해보세요.

등기부등본과 건축물대장 확인: 가계약금·계약금 송금 전에는 반드시 등기부등본과 건축물대장을 열람해 소유권, 근저당, 압류·가압류 등의 위험요소를 확인해야 합니다.

계약금·중도금·잔금 구조: 신축 분양주택의 경우 통상 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 나누어 납부하므로 자금계획을 세울 때 참고하세요.

실거래가·전세가율 검토: 전세가율은 전세금이 매매가에서 차지하는 비율로, 70% 이하를 유지하는 것이 안전합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템과 서울주거포털 등에서 시세를 확인하세요.

등기부등본 읽는 법: 표제부에서는 주소와 면적을, 갑구에서는 소유권 변동과 압류·가압류를, 을구에서는 근저당권과 임차권 등 권리관계를 확인합니다.

선순위 권리와 깡통주택: 기존 대출이나 세금 체납이 있는 경우 세입자의 보증금이 후순위가 될 수 있습니다. 주택담보대출과 전세보증금 합계가 주택 시세를 초과하는 ‘깡통주택’은 피하세요.

대항력과 우선변제권: 잔금 지급 후 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 새 집주인이 나타나도 계약을 유지할 수 있으며, 경매 시 보증금 회수 순서에서 앞설 수 있습니다.

잔금 후 체크리스트와 전세보증보험: 잔금 지급 전 등기부등본을 다시 확인하고, 잔금 지급 후에는 열쇠를 받아 집 상태를 점검하세요. 전세보증보험은 세입자의 보증금을 지켜주는 안전망으로, 전세계약 기간 1년 이상·계약기간의 절반 이전 신청·전입신고·확정일자 등이 필수 조건입니다.

이 글이 여러분들의 전세 계약 준비에 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다.오늘 배운 꿀팁들을 기억하며 안전한 거래를 진행하세요.

이 글이 유익했다면 주위 분들과 공유해 주세요. 여러분의 응원과 공유는 저에게 큰 힘이 됩니다.

다음에 더 유용한 정보로 찾아오겠습니다. 기대해 주세요!

| 마무리 – Conclusion

Conclusion – Answers and key takeaways

Over the past seven quizzes, we covered the essential basics of signing a jeonse contract. Here are the key points at a glance:

Check property records: Before sending any preliminary or contract deposit, always examine the property registry and building ledger to confirm ownership and ensure there are no mortgages, seizures or other liens
Understand payment structure: In most new apartment sales, the total price is split into 10% contract deposit, 60% mid‑payments and 30% balance. Knowing this helps with financial planning.
Review market prices and rent ratio: The jeonse ratio (deposit ÷ sale price) should stay below 70%. Check current transaction data via official platforms like the Ministry of Land’s system and the Seoul Housing Portal.
Read the registry correctly: The registry comprises a table section with basic property information, an owner section documenting changes and seizures, and an encumbrance section for mortgages and lease rights.
Beware of senior rights and “underwater” houses: Existing loans and tax liens take priority, and if the mortgage plus deposit equals or exceeds the market value, your deposit could be at risk.
Secure your rights after signing: Register your residency and obtain a fixed‑date stamp immediately after the contract. These steps give you opposition and preferential repayment rights if the property is sold or auctioned.
Check again and consider guarantee insurance: Before paying the balance, re‑check the property registry and confirm no new tenants. After payment, inspect the property with the keys and notify the landlord of any defects. Consider jeonse guarantee insurance; the lease must be at least one year, you must apply before half the term has passed, and you need to have registered your residency and obtained a fixed‑date stamp.

I hope this guide has helped make your jeonse contract process safer and easier.

If you found the information useful, please share it with others – your support helps me keep writing!

I’ll return with more practical tips soon. Until then, take care and happy house hunting!

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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.

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