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🇰🇷 한국어
- 전세 시장, 지금 무슨 일이 벌어지고 있나?
- 전세 매물이 사라지는 두 가지 이유
- 전세 퇴거 자금 대출 규제 핵심 정리
- 규제가 만든 '무한 전세'의 부작용
- 지금 우리가 준비해야 할 대응 전략
- 정리하며 | 머니로그 한줄 요약
🇺🇸 English
- What’s happening in Korea’s jeonse market?
- Two key reasons behind shrinking jeonse listings
- Key takeaways on eviction-fund loan regulations
- The side effects of tighter regulations
- How to prepare in a changing market
- In summary | MoneyLog quick note
| 전세 시장, 지금 무슨 일이 벌어지고 있나?
요즘 부동산 시장에서 ‘전세 물건이 없다’는 말, 체감하고 계신가요?
불과 1~2년 전만 해도 전세 매물이 넘쳐났던 때가 있었는데,
이제는 새 전세 집을 구하는 게 하늘의 별 따기처럼 어려워졌습니다.
부동산 현장에서는 이런 말을 자주 듣습니다.
“세입자 퇴거자금 대출이 막혀서 집을 내놓을 수가 없어요.”
전세가 사라지고 있는 이유는 단순히 시장 침체 때문만이 아닙니다
.
집주인이 실거주로 전환하거나, 기존 세입자들이 계약갱신권을 사용해 움직이지 않기 때문이죠.
여기에 더해 2025년 6월 27일을 기준으로 대출 규제가 강화되면서
‘1억 원 제한 룰’이 새로운 변수가 되고 있습니다.
오늘은 ‘부읽남TV’에 출연한 레오 대출 연구소 김은진 대표의 분석을 토대로,
복잡하게 얽힌 전세 시장의 흐름과 대출 규제의 핵심만 콕 집어 정리해드리겠습니다.
이 글을 끝까지 읽으시면,
“내 집과 전세 자금, 과연 안전한가?”라는 질문에 명확한 답을 얻으실 수 있을 겁니다.
| What’s happening in Korea’s jeonse market?
Have you noticed people saying, “There are no jeonse listings anymore”?
Just a couple of years ago, the market was overflowing with rental options —
but now finding a new jeonse home feels almost impossible.
Even property owners are struggling, saying,
“I can’t return the deposit because the eviction loan is restricted.”
This sudden disappearance of jeonse isn’t just due to a sluggish market.
More landlords are moving back into their own homes,
and tenants are staying put by exercising their lease renewal rights.
To make matters worse, starting June 27, 2025,
a new regulation caps eviction-related loans at ₩100 million,
adding yet another hurdle for both sides.
Based on insights from Leo Loan Lab’s CEO Kim Eun-jin
on the popular “Bu-il-nam TV” channel,
we’ll unpack the real reasons behind this shift —
and what every homeowner and tenant must know to stay safe
in this fast-changing rental market.
| 전세 매물이 사라지는 두 가지 이유
전세 시장이 급속도로 줄어드는 이유는 단순히 경기 침체 때문이 아닙니다.
집주인의 실거주 전환 증가와 기존 세입자의 ‘잠김’ 현상이 동시에 일어나며
시장에 나오는 전세 물건 자체가 줄고 있습니다.
① 집주인의 실거주 전환 급증
최근 부동산 데이터에 따르면,
퇴거 자금 대출을 활용해 세입자를 내보내고 직접 거주로 전환하는 집주인이
전년 대비 약 1.5배 이상 증가했습니다.
이는 세입자 퇴거 후 집을 팔거나 재임대하기보다,
“지금은 내가 들어가 사는 게 낫다”는 판단이 늘고 있음을 보여줍니다.
💬 실거주 전환이 늘면?
전세 물건이 줄어들고, 퇴거 자금 대출 수요는 급증합니다.
그 결과, 전세 시장의 공급이 빠르게 잠식되는 구조가 만들어집니다.
② 계약갱신권 사용으로 인한 ‘잠김’ 현상
기존 세입자들이 2년 연장 계약갱신권을 적극적으로 사용하면서
이사 수요가 줄고 있습니다.
즉, 새 전세 집이 시장에 나오지 않기 때문에
“전세를 구하려는 사람은 늘고, 구할 수 있는 집은 줄어드는”
전형적인 공급 불균형 상태가 이어지고 있는 것이죠.
✔ 정리하자면,
실거주 전환으로 퇴거 대출 수요는 늘고,
갱신권 사용으로 시장 매물 공급은 줄고 있습니다.
결과적으로 “전세 찾기 전쟁”이 심화되는 상황입니다.
| Two key reasons behind shrinking jeonse listings
The shrinking jeonse market isn’t just a symptom of an economic slowdown.
It’s a result of two simultaneous shifts:
landlords choosing to move back in, and tenants choosing not to move out.
① Surge in owner-occupied homes
More landlords are terminating leases and moving back into their own homes —
a trend that’s up by roughly 1.5× compared to last year.
This means fewer jeonse properties are returning to the market.
💬 Effect:
Fewer jeonse units available, higher demand for “eviction loans.”
The market is losing supply faster than it can recover.
② Lock-in effect from lease renewals
Tenants are using their two-year renewal rights,
reducing turnover and keeping listings off the market.
With fewer new rentals available, supply-demand imbalance worsens,
making jeonse harder — and pricier — to secure.
✔ In short,
Owner move-ins boost loan demand, while renewals cut supply.
Together, they create today’s “jeonse shortage” crisis.
| 전세 퇴거 자금 대출 규제 핵심 정리
집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 위해 받는 ‘전세 퇴거 자금 대출’,
이제는 예전처럼 간단하지 않습니다.
2025년 6월 27일을 기점으로 대출 한도, 실거주 의무, 은행별 심사 기준이 모두 달라졌기 때문입니다.
아래에서 핵심 포인트만 정리해보겠습니다.
① ‘운명의 날’ 2025년 6월 27일
| 구분 |
적용 시기 |
대출 가능 금액 |
| 6월 27일 이전 계약 / 취득 |
기존 규정 |
주택가액·소득·LTV 기준 내 1억 초과 가능 |
| 6월 28일 이후 계약 / 취득 |
신규 규정 |
1억 원 한도 (주택가와 무관) |
✔ 핵심 요약:
2025년 6월 27일이 기준일입니다.
그 이전에 계약했거나 취득한 경우엔 완화 적용,
이후에는 ‘생활안정자금’으로 분류되어 1억 원까지만 가능합니다.
② 실거주 시 사후관리 강화
퇴거 자금을 받아 집주인이 직접 입주하는 경우,
은행은 분기별(3개월마다)로 전입세대 열람원을 제출받습니다.
이렇게 실거주 여부를 지속적으로 확인해야 대출 유지가 가능합니다.
💬 TIP:
실거주 증명 미제출 시, 대출금 상환을 요구받을 수 있습니다.
입주 후에도 은행의 모니터링은 지속된다는 점 꼭 기억하세요.
③ 은행별 상환 능력 심사 강화
최근 일부 시중은행들은 대출 심사 시 집주인의 현금 보유력을 따지고 있습니다.
예를 들어, 현재 다른 집에서 전세로 거주 중이라면
그 전세보증금(보유자금)을 제외한 나머지 부족분만 대출해주는 식입니다.
✔ 실무 포인트:
같은 조건이라도 은행마다 한도 계산식이 다릅니다.
최소 2~3곳 이상 상담해 본인 상황에 맞는 한도를 비교하세요.
| Key takeaways on eviction-fund loan regulations
Eviction loans — used by landlords to refund tenants’ deposits —
have become far more complicated.
Since June 27, 2025, loan limits and residency rules have changed.
① The “cutoff day” — June 27, 2025
| Category |
Timeline |
Loan Amount |
| Contracts before June 27 |
Old rule |
Over ₩100M possible |
| Contracts after June 28 |
New rule |
Max ₩100M (fixed cap) |
✔ Summary:
The critical date is June 27, 2025.
Earlier deals qualify for higher limits;
newer ones are capped at ₩100M regardless of property value.
② Residency proof requirement
If a landlord moves into the property, they must submit
proof of residence (via registry records) every 3 months.
Failing to do so may trigger loan repayment demands.
💬 Tip:
Keep your residency proof updated — banks now check quarterly.
③ Bank-by-bank credit assessment
Some banks now assess landlords’ liquidity before granting loans.
If you’re renting elsewhere, your existing deposit counts as available funds,
reducing how much you can borrow.
✔ Practical tip:
Compare offers from multiple banks to find your true limit.
| 규제가 만든 ‘무한 전세’와 시장 왜곡
규제는 시장을 안정시키기 위해 만들어지지만,
때로는 의도치 않은 부작용을 낳기도 합니다.
2025년 6월 이후 강화된 대출 규제는
결국 ‘무한 전세’라는 새로운 딜레마를 만들었습니다.
① 1억 원 제한이 불러온 ‘무한 전세’
6월 28일 이후 계약자는 퇴거 자금이라도 1억 원까지만 대출이 가능합니다.
문제는 서울·수도권처럼 전세금이 5억~6억 원 이상인 지역에서는
집주인이 현금을 준비하지 못하면 보증금을 돌려줄 방법이 사실상 없다는 점입니다.
✔ 결과적으로,
집을 팔지도, 들어가지도 못하는 ‘무한 전세’ 상태가 만들어집니다.
이는 전세금 반환 지연과 분쟁으로 이어질 가능성이 높습니다.
② 경매 시장의 악순환
집주인이 보증금을 제때 돌려주지 못하면
보증보험(HUG)이 대신 지급하지만,
이후 해당 부동산이 경매로 넘어가면
낙찰가가 낮아 손실이 커집니다.
HUG의 부담이 커질수록,
결국 그 비용은 다시 시장 전체의 부담으로 돌아옵니다.
💬 현장 반응:
“집주인도, 세입자도, 은행도 모두 엮여버린 상황입니다.”
— 레오 대출 연구소 김은진 대표
③ ‘9년 전세’ 논의의 파장
일부에서는 임대차 시장의 불안을 완화하기 위해
3+3+3년, 최대 9년 전세 제도를 검토 중입니다.
하지만 김은진 대표는 이에 대해 “시장 왜곡이 더 커질 것”이라며
부정적인 전망을 내놓았습니다.
✔ 전문가 코멘트 요약:
전세를 장기화하면 안정은 되겠지만,
집주인들이 전세 공급 자체를 포기할 수 있습니다.
결과적으로 임대 시장의 활력이 떨어질 우려가 있습니다.
| The side effects of tighter regulations
Policies are meant to stabilize the market —
but sometimes, they create new distortions.
Since mid-2025, stricter loan limits have led to a troubling phenomenon
known as the “infinite jeonse” dilemma.
① The ₩100M cap dilemma
Contracts made after June 28 are capped at ₩100M in loans,
no matter how high the property value is.
In high-price areas like Seoul,
landlords unable to raise enough cash are stuck —
unable to refund the deposit or sell the property.
✔ Result:
Landlords trapped in “infinite jeonse,”
facing delayed refunds and growing disputes.
② The auction feedback loop
When landlords default, HUG (the state housing insurer) steps in.
But auction prices often fall below recovery levels,
deepening HUG’s losses — and by extension, the entire market’s.
💬 Expert quote:
“Now, everyone — landlords, tenants, and banks — is entangled.”
— Kim Eun-jin, Leo Loan Lab CEO
③ The debate over 9-year leases
Proposals to extend leases to up to 9 years (3+3+3)
aim to stabilize the market.
But experts warn it may backfire,
discouraging landlords from offering new jeonse units.
✔ Expert insight:
“Longer leases could calm tenants —
but make landlords withdraw from the market entirely.”
| 지금 우리가 준비해야 할 대응 전략
전월세 시장의 불확실성은 당분간 계속될 전망입니다.
그렇다고 손 놓고 있을 수는 없겠죠.
전문가들은 “장기 예측보다 단기 대응이 중요하다”고 강조합니다.
지금 우리가 점검해야 할 것은 단 세 가지입니다.
① 규제 기준일(6.27) 확인은 필수
대출 심사 시점이 아닌, 전세 계약일·주택 취득일이 기준입니다.
은행에서는 이를 기준으로 ‘1억 원 제한 여부’를 판단하므로
서류상 날짜가 하루만 달라도 결과가 완전히 달라질 수 있습니다.
✔ Check:
계약서상의 날짜 / 등기부등본의 취득일 / 대출신청일
→ 모두 일치 여부를 반드시 확인하세요.
② 여러 은행 비교는 선택이 아닌 ‘필수’
은행별로 심사 방식과 한도 계산이 다릅니다.
특히 자금 여력 평가 항목이 추가되면서,
동일한 조건이라도 최대 3,000만~5,000만 원 차이가 나는 경우도 있습니다.
따라서 최소 2~3개 은행 이상에서 사전상담을 받아보는 것이 좋습니다.
💬 Tip:
최근에는 모바일 전세대출 비교 플랫폼(예: 뱅크샐러드, 토스 등)에서도
간편 조회가 가능합니다. 단, 정확한 한도는 지점 방문 후 확정됩니다.
③ 전세보증보험 가입, ‘선택’ 아닌 ‘안전장치’
전세금 반환 사고가 잇따르는 상황에서,
보증보험은 더 이상 선택이 아닌 필수 안전장치입니다.
단, 임대인 동의 여부와 보증 가능 시기(계약일 기준)를
반드시 확인해야 합니다.
✔ MoneyLog 요약:
1) 6.27 기준일 확인
2) 은행 2곳 이상 비교
3) 보증보험 가입 필수
→ 이 3가지만 지켜도 리스크는 절반으로 줄어듭니다.
| How to prepare in a changing market
The jeonse market will likely remain volatile.
Experts emphasize short-term adaptability over long-term predictions.
Here are three key actions to take right now.
① Confirm the regulation cutoff (June 27, 2025)
Loan eligibility depends on the contract or acquisition date —
not the loan application date.
A single day’s difference can determine
whether you fall under the ₩100M limit or not.
✔ Check:
Compare your contract date, acquisition record, and loan filing date
to ensure consistency.
② Compare multiple banks
Each bank uses a different formula for calculating limits.
Due to liquidity assessments, the approved amount
can vary by ₩30–50 million depending on the lender.
Get quotes from at least two or three institutions.
💬 Tip:
Use loan comparison apps like Toss or Banksalad for a quick estimate,
but confirm the final amount at a branch visit.
③ Secure a jeonse deposit insurance
With rising refund defaults, insurance is no longer optional.
Make sure the landlord agrees and that your policy date
matches the contract timeline.
✔ MoneyLog quick recap:
1) Verify the June 27 cutoff
2) Compare multiple banks
3) Get insured — reduce your risk by half.
| 정리하며 · 머니로그 한줄 요약
전세 시장의 흐름은 이미 ‘변화의 국면’에 들어섰습니다.
대출 규제 강화로 인해 전세금 반환이 어려워지고,
집주인은 실거주로 돌아가며, 세입자는 갱신권으로 움직이지 않습니다.
결국 시장 전체가 ‘잠긴 구조’가 된 셈이죠.
하지만 방향이 막혀 있다고 해서 길이 없는 건 아닙니다.
정확한 시점(6.27 기준)을 파악하고, 은행별 조건을 비교하며,
보증보험으로 리스크를 관리한다면
여전히 안전하게 내 자산을 지킬 수 있는 길은 열려 있습니다.
🐝 머니로그 한줄 요약:
“전세 시장은 빠르게 바뀌고 있다.
정보를 먼저 아는 사람이, 리스크를 절반으로 줄인다.”
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| In summary · MoneyLog quick note
Korea’s jeonse market has entered a new phase.
Loan caps, owner move-ins, and lease renewals are freezing supply,
creating what experts call a “locked market.”
Still, there are ways to stay safe:
understand the June 27 cutoff, compare lenders carefully,
and use insurance to secure your deposit.
Those who act early — and stay informed —
can protect their assets even in a turbulent market.
🐝 MoneyLog takeaway:
“The faster you adapt, the safer your jeonse will be.”
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