📑 목차 | 탭하여 펼쳐보기
🇰🇷 한국어 섹션
- | 상가 임대차보호법의 기본 개념
- | 주택과 상가 임대차의 핵심 차이점
- | 계약갱신요구권의 법적 근거와 보장기간
- | 계약갱신 요구 시기와 절차
- | 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유
- | 재건축·철거 등 예외 사유와 주의사항
- | 자주 오해하는 조항: ‘1년 6개월 이상 미사용’의 진실
- | 임차인 보호를 위한 추가 권리 (대항력·우선변제권 등)
- | 한눈에 보는 요약표
- | Q&A 자주 묻는 질문
- | 마무리 및 실무 팁
🇺🇸 English Section
- | Overview of the Commercial Lease Protection Act
- | Key Differences: Housing vs. Commercial Lease
- | Tenant’s Renewal Right and Legal Grounds
- | When and How to Request Renewal
- | Valid Reasons for Landlord’s Refusal
- | Exceptions for Reconstruction or Demolition
- | Common Misunderstanding: 18-Month Non-Use Clause
- | Extra Tenant Protections (Priority Rights)
- | Summary Table
- | Q&A Section
- | Conclusion & Practical Tips
| 상가 계약갱신요구권, 임차인이 꼭 알아야 할 10년의 권리
상가나 사무실을 임차해서 영업을 하다 보면, “계약이 끝나면 나가달라”는 말 한마디에 모든 노력이 사라질까 두려울 때가 있습니다.
그래서 만들어진 제도가 바로 ‘상가건물 임대차보호법’ 속 계약갱신요구권이에요.
이 제도는 임차인이 일정 기간 안정적으로 영업을 이어갈 수 있도록 법적으로 보장하는 권리로,
단순히 계약 연장 문제가 아니라 사업의 생존권을 보호하는 핵심 장치라 할 수 있습니다.
특히 주택과 달리 상가의 경우, 임차인이 원하면 최대 10년까지 계약을 갱신할 수 있으며
임대인은 ‘실거주’ 같은 사유로도 이를 거절할 수 없습니다.
오늘은 2025년 최신 법령 기준으로, 상가 계약갱신요구권의
법적 근거, 갱신 절차, 거절 사유, 그리고 자주 하는 오해까지 전부 정리해드리겠습니다.
✅ 핵심 한 줄 요약
상가 임차인은 특별한 사유가 없는 한, 10년 동안 영업을 계속할 권리가 있습니다.
| Commercial Lease Renewal Right — What Every Tenant Must Know
If you’re running a business in a leased shop or office, you’ve probably worried about hearing the words,
“Please vacate when your contract ends.”
To prevent such uncertainty, the Commercial Building Lease Protection Act grants tenants
a legal safeguard known as the right to request contract renewal.
This isn’t just about extending your lease—it’s about protecting the stability and continuity of your business.
Unlike housing leases, commercial tenants can renew their contracts for up to 10 years,
and landlords cannot refuse renewal for reasons like personal use.
In this post, we’ll cover everything you need to know about the renewal right—
its legal basis, request process, valid refusal reasons, and common misconceptions—
all based on the latest 2025 regulations.
✅ Key takeaway:
A commercial tenant has the legal right to continue business for up to 10 years unless validly denied.
| 상가 임대차보호법의 기본 개념
상가건물 임대차보호법은 사업을 위한 공간(상가, 사무실 등)을 임차한 사람의 권리를 보호하기 위한 법입니다.
이는 일반 민법보다 우선 적용되는 특별법으로, 임대인보다 임차인을 더 두텁게 보호하는 ‘편면적 강행규정’을 가지고 있습니다.
즉, 임대인과 임차인이 서로 합의하더라도 법이 보장하는 임차인의 권리를 줄이는 약정은 효력이 없습니다.
따라서 계약서에 불리한 조항이 적혀 있더라도, 법에 위배되면 그 조항은 무효로 처리됩니다.
📌 법적 근거: 상가건물 임대차보호법 제15조
→ 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.
| Basic Concept of the Commercial Lease Protection Act
The Commercial Building Lease Protection Act aims to safeguard the rights of tenants
who rent spaces for business purposes such as shops, offices, or clinics.
It is a special law that takes precedence over the Civil Code and provides stronger protection to tenants.
Even if both parties agree otherwise, any contract clause that reduces the tenant’s legal rights
under this Act has no legal effect.
Therefore, even if a lease agreement includes an unfavorable clause, it will be invalid if it violates the Act.
📌 Legal Reference: Article 15 of the Commercial Building Lease Protection Act
→ Any clause unfavorable to the tenant is void.
| 상가건물 임대차보호법의 적용 대상
이 법은 모든 상가에 적용되는 것이 아니라, 사업자등록이 가능한 영업용 건물에만 적용됩니다. 예를 들어, 카페·식당·학원·병원·사무실 등과 같이 사업자등록을 할 수 있는 공간이 여기에 해당합니다.
반대로, 동창회 사무실·종교단체 사무실·비영리단체 공간처럼 사업자등록이 불가능한 장소는
상가건물 임대차보호법의 보호 대상이 아닙니다.
| 적용 대상 |
비적용 대상 |
| 카페, 음식점, 미용실, 병원, 학원 등 |
비영리단체, 종교시설, 동호회 사무실 등 |
또한, 지역별 보증금 한도를 초과하면 법의 적용을 받지 못합니다.
아래는 2025년 기준 지역별 상가보증금 적용 한도입니다.
| 지역 |
보증금 한도 (이하 적용) |
| 서울특별시 |
9억 원 이하 |
| 수도권 과밀억제권역·부산 |
6억 9천만 원 이하 |
| 기타 광역시·세종·용인·화성 등 |
5억 4천만 원 이하 |
| 그 외 지역 |
3억 7천만 원 이하 |
보증금이 이 한도를 초과하는 고액 상가임대차는 법적 보호를 받지 못하지만,
계약갱신요구권·대항력·우선변제권 등 일부 조항은 예외적으로 적용됩니다.
| Scope of Application of the Commercial Lease Protection Act
The Act applies only to commercial buildings that qualify for business registration.
For example, cafés, restaurants, academies, hospitals, and offices fall under this category.
On the other hand, nonprofit organizations, religious facilities, or club offices that cannot obtain
a business registration are not protected by this law.
| Applicable |
Not Applicable |
| Cafés, restaurants, hair salons, clinics, academies, offices |
Nonprofit, religious, or club offices |
The law also applies only when the security deposit is below certain limits set by region.
Below are the deposit thresholds as of 2025.
| Region |
Deposit Limit (Eligible if under) |
| Seoul |
Under ₩900 million |
| Capital area (except Seoul), Busan |
Under ₩690 million |
| Other metropolitan cities, Sejong, Yongin, Hwaseong, etc. |
Under ₩540 million |
| Other regions |
Under ₩370 million |
Leases that exceed these deposit limits are not fully protected,
but some provisions—such as renewal right, opposing power, and preferential repayment—still apply.
| 주택과 상가 임대차의 핵심 차이점
상가 임대차보호법과 주택임대차보호법은 이름은 비슷하지만, 보호 목적과 갱신 방식은 완전히 다릅니다.
주택은 거주 안정성을 보장하는 반면, 상가는 영업 지속성과 권리금 보호에 초점을 둡니다.
특히 계약갱신요구권의 범위에서 두 법의 차이는 매우 큽니다.
| 구분 |
주택 임대차 (주택임대차보호법) |
상가 임대차 (상가건물 임대차보호법) |
| 보호 목적 |
거주 안정성 보장 |
영업 안정성·권리금 보호 |
| 계약갱신요구권 |
1회(2년 연장) 보장 |
총 10년까지 보장 |
| 묵시적 갱신 |
묵시적 갱신 후에도 1회 청구 가능 |
묵시적 갱신 포함, 10년 내 임대인 거절 불가 |
| 임대인의 실거주 거절 |
임대인·직계존비속 실거주 시 가능 |
실거주 사유로 거절 불가 |
| 법적 근거 |
주택임대차보호법 제6조의3 |
상가건물임대차보호법 제10조 |
💡 요약 포인트:
주택은 ‘최대 4년(2+2)’ 보장, 상가는 ‘최대 10년’ 보장.
상가는 실거주 사유로 갱신 거절이 불가능합니다.
| Key Differences Between Housing and Commercial Leases
The Commercial Building Lease Protection Act and the Housing Lease Protection Act may sound similar,
but their purposes and renewal systems are very different.
While housing leases focus on residential stability, commercial leases emphasize
business continuity and goodwill protection.
The biggest difference lies in the scope of the renewal right.
| Category |
Housing Lease (HLP Act) |
Commercial Lease (CBLP Act) |
| Purpose |
To ensure residential stability |
To protect business stability and goodwill |
| Renewal Right |
Guaranteed once (2-year extension) |
Guaranteed up to 10 years total |
| Tacit Renewal |
Possible once after tacit renewal |
Included within the 10-year period; landlord cannot refuse |
| Refusal for Own Use |
Allowed for landlord or immediate family’s residence |
Not allowed for personal use |
| Legal Basis |
Housing Lease Protection Act, Art. 6-3 |
Commercial Building Lease Protection Act, Art. 10 |
💡 Summary Tip:
Housing leases guarantee up to 4 years (2+2),
while commercial leases guarantee up to 10 years — and landlords cannot refuse renewal for personal occupancy.
| 계약갱신요구권의 법적 근거와 보장기간
계약갱신요구권은 상가 임차인이 일정 요건을 갖추었을 때,
임대인에게 계약을 연장해달라고 요구할 수 있는 법적 권리입니다.
이는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 명시되어 있으며,
임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.
임차인은 최초 계약기간을 포함해 총 10년 동안 임대차 관계를 유지할 수 있습니다.
다만, 10년이 초과되면 법에서 보장하는 갱신요구권은 더 이상 행사할 수 없습니다.
✅ 법적 근거:
「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항
“임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약의 갱신을 요구할 수 있으며,
임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다.”
예를 들어, 2020년에 계약을 체결했다면 2030년까지는 안정적으로 영업을 할 수 있습니다.
단, 아래에서 설명할 ‘정당한 거절 사유’가 있으면 예외가 인정됩니다.
| Legal Basis and Duration of the Renewal Right
The renewal right allows a commercial tenant to legally request the extension of their lease,
provided certain conditions are met.
This right is explicitly stated in Article 10(1) of the Commercial Building Lease Protection Act,
which prevents landlords from refusing renewal without valid reasons.
Including the initial term, a tenant can maintain the lease for up to 10 years.
After this 10-year period, the renewal right is no longer guaranteed by law.
✅ Legal Reference:
Commercial Building Lease Protection Act, Article 10(1)
“The tenant may request a renewal of the lease between six months and one month
before the expiration date, and the landlord may not refuse without just cause.”
For instance, if the lease began in 2020, the tenant is legally entitled to
continue operating the business until 2030, unless one of the valid refusal reasons applies.
| 계약갱신 요구 시기와 절차
상가 임차인이 계약을 갱신하려면 법이 정한 기간 안에 임대인에게 명확히 의사 표시를 해야 합니다.
기간을 놓치면 자동으로 묵시적 갱신이 이루어지지만, 그 경우 갱신요구권을 잃을 수 있으므로 주의해야 합니다.
「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항에 따라,
계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구해야 합니다.
만약 이 기간을 지나치면 임대인이 계약을 종료하거나 조건을 변경해도 법적으로 막을 수 없습니다.
✅ 요약:
갱신 요구는 임대차 종료일 기준 6개월 전~1개월 전 사이에 서면으로 통보해야 합니다.
| 구분 |
요구 가능 기간 |
방법 |
| 상가 임대차 |
6개월 전 ~ 1개월 전 |
내용증명 또는 서면 통보 |
| 주택 임대차 |
2개월 전 |
구두 또는 서면 통보 가능 |
만약 임차인이 아무런 통보 없이 기간이 지나면, 기존 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다.
그러나 이 경우는 ‘법적 갱신요구권 행사’로 보지 않기 때문에, 남은 10년 중 일부만 인정될 수 있습니다.
💬 Tip:
계약 종료일이 12월 31일이라면, 6월 30일~11월 30일 사이에 서면으로 갱신 의사를 밝혀야 안전합니다.
| When and How to Request Renewal
To exercise the right of renewal, a tenant must notify the landlord within the legally specified period.
Missing this window can result in automatic tacit renewal, which may limit the tenant’s rights under the Act.
According to Article 10(1) of the Commercial Building Lease Protection Act,
the tenant must request renewal between six months and one month before the lease expires.
If this period is missed, the landlord can legally terminate or modify the contract terms.
✅ Summary:
Renewal must be requested in writing, between 6 months and 1 month before expiration.
| Type |
Notice Period |
Method |
| Commercial Lease |
6 months to 1 month before expiration |
Written notice (preferably by certified mail) |
| Housing Lease |
At least 2 months before expiration |
Oral or written notice accepted |
If the tenant does not express renewal intent within this period,
the lease may continue under the same terms by tacit renewal.
However, such cases do not count toward the formal exercise of the 10-year renewal right.
💬 Example:
If your lease ends on December 31, you should give written notice between June 30 and November 30.
Last updated: 2025 · Based on Article 10(1) of the Commercial Building Lease Protection Act
| 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유
상가 임차인은 원칙적으로 최대 10년까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
하지만 아래의 경우에는 임대인이 정당한 사유로 갱신을 거절할 수 있습니다.
이는 임차인의 귀책사유나 건물의 구조적 사정 등 법에서 인정한 예외 사유에 해당합니다.
| 거절 사유 |
설명 |
관련 조항 |
| ① 3기의 차임 연체 |
연체된 월세의 합계가 3개월분 이상이면 거절 가능 |
제10조 제1항 제1호 |
| ② 임대인의 동의 없는 전대차 |
임대인 동의 없이 제3자에게 재임대한 경우 |
제10조 제1항 제3호 |
| ③ 고의 또는 중대한 과실로 인한 파손 |
시설물 파손, 내력벽 철거 등 중대한 손해 발생 시 |
제10조 제1항 제4호 |
| ④ 재건축 또는 철거 필요 |
건물 노후·멸실 또는 안전상 이유로 재건축이 불가피한 경우 |
제10조 제1항 제6호 |
| ⑤ 기타 법령에 따른 개발·공익사업 |
재개발·재건축 등 법령상 불가피한 경우 |
제10조 제1항 제7호 |
⚖️ 정리 요약:
임대인은 단순히 “나가줬으면 좋겠다”는 이유로는 갱신을 거절할 수 없습니다.
반드시 법에서 정한 사유에 해당해야 하며, 임차인의 귀책이 명확히 입증되어야 합니다.
💬 예시:
임차인이 3개월치 월세를 밀리면 임대인은 갱신 거절이 가능하지만,
1~2개월 단기 연체는 사유로 인정되지 않습니다.
| Valid Reasons for a Landlord to Refuse Renewal
Although commercial tenants are generally entitled to renew their lease for up to 10 years,
the law allows landlords to refuse renewal under specific, legally valid circumstances.
These include serious tenant defaults or unavoidable structural or legal reasons.
| Grounds for Refusal |
Description |
Legal Article |
| ① Rent arrears of 3 months or more |
If unpaid rent equals or exceeds three months’ worth |
Art. 10(1)(1) |
| ② Unauthorized sublease |
If the tenant sublets the property without consent |
Art. 10(1)(3) |
| ③ Damage caused by intent or gross negligence |
Severe damage or alteration of building structure |
Art. 10(1)(4) |
| ④ Need for reconstruction or demolition |
If the building is old, destroyed, or unsafe |
Art. 10(1)(6) |
| ⑤ Redevelopment or public projects |
For legally mandated redevelopment or public use |
Art. 10(1)(7) |
⚖️ Summary:
A landlord cannot refuse renewal simply by preference or intent to take back the property.
Refusal is valid only for legally recognized reasons proven by evidence.
💬 Example:
If a tenant is behind on rent for three months, refusal is valid.
However, one or two missed payments do not justify termination.
Source: Commercial Building Lease Protection Act, Article 10(1) · Last updated: 2025
| 재건축·철거 관련 예외 사유와 주의사항
임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 대표적인 사유 중 하나가 바로 재건축 또는 철거입니다.
하지만 모든 재건축이 허용되는 것은 아니며, 법이 정한 요건을 충족해야만 정당한 갱신 거절 사유로 인정됩니다.
즉, 임대인이 단순히 “건물을 새로 짓고 싶다”는 이유로는 거절할 수 없습니다.
아래의 세 가지 조건 중 하나 이상에 해당해야 합법적인 재건축 사유로 인정됩니다.
- ① 임대차 계약 체결 당시 이미 구체적인 재건축 계획을 임차인에게 고지한 경우
- ② 건물이 노후·멸실 또는 안전상 이유로 재건축이 불가피한 경우
- ③ 법령상 재개발·재건축 등 공익사업으로 인한 철거가 필요한 경우
이 세 가지 요건을 충족하지 못하면 임대인의 재건축 주장은 효력이 없습니다.
특히, 계약 당시 아무런 안내 없이 재건축을 이유로 갱신을 거절하는 것은 불법적 행위로 간주될 수 있습니다.
⚠️ 주의:
‘건물 리모델링’은 재건축에 포함되지 않습니다.
단순한 인테리어 변경이나 일부 보수공사는 갱신 거절 사유로 인정되지 않습니다.
따라서 임차인은 임대인으로부터 재건축 통보를 받았다면,
반드시 계약 당시 설명 여부와 실제 공사 계획서 존재를 확인해야 합니다.
필요시 내용증명으로 사실관계를 기록해 두는 것이 좋습니다.
| Exceptions for Reconstruction or Demolition
One of the most common legal reasons for a landlord to refuse lease renewal is
reconstruction or demolition of the building.
However, not every reconstruction claim is valid—
the landlord must meet specific legal conditions for it to be recognized as a justifiable refusal.
Simply stating “I want to rebuild” is not sufficient.
The law allows refusal only when one or more of the following conditions are met:
- ① The landlord informed the tenant in writing about the reconstruction plan when the lease was signed.
- ② The building is old, damaged, or unsafe, making reconstruction unavoidable.
- ③ Reconstruction or demolition is required by law, redevelopment, or public works projects.
If these conditions are not met, the landlord’s claim of reconstruction is invalid.
Particularly, if the reconstruction plan was not disclosed when the contract was made,
the refusal is considered unlawful under the Act.
⚠️ Important:
Simple remodeling or interior renovation does not qualify as reconstruction.
Cosmetic improvements cannot be used as a legal reason to deny renewal.
Therefore, if a tenant receives notice of reconstruction,
it’s crucial to check whether the landlord notified the plan at signing
and whether official permits or plans actually exist.
Sending a certified content letter is recommended to document communication.
Source: Commercial Building Lease Protection Act, Article 10(1)(6) · Last updated: 2025
| 자주 오해하는 조항: ‘1년 6개월 이상 미사용’의 진실
상가 임차인들 사이에서 흔히 들리는 말 중 하나가
“가게를 1년 6개월 이상 운영하지 않으면 임대인이 갱신을 거절할 수 있다”는 것입니다.
하지만 이는 사실이 아닙니다.
「상가건물 임대차보호법」 제10조의4는 ‘권리금 회수기회 보호’와 관련된 조항입니다.
즉, 임차인이 1년 6개월 이상 영업을 하지 않았더라도
계약갱신요구권 자체에는 아무런 영향이 없습니다.
다만 이 경우, 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하지 않아도 된다는 의미일 뿐입니다.
💡 정확한 해석:
‘1년 6개월 미사용’은 권리금 회수에만 영향을 주며,
계약갱신요구권에는 전혀 영향을 주지 않습니다.
💬 예시:
코로나로 인해 2년 가까이 영업을 중단했더라도,
월세를 내고 계약관계가 유지되었다면 임차인은 여전히 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
따라서 임대인이 “1년 반 이상 영업 안 했으니 계약 연장 불가”라고 주장할 경우,
이는 법적 근거가 없는 주장이므로 반드시 조문을 근거로 대응해야 합니다.
| Common Misunderstanding: The “18-Month Non-Use” Clause
Many tenants mistakenly believe that if they do not operate their business for
more than 18 months, the landlord can refuse renewal.
However, this is not true.
The so-called “18-month rule” actually appears in Article 10-4
of the Commercial Building Lease Protection Act, which concerns the right to recover goodwill (권리금).
It has nothing to do with the renewal right itself.
Even if the tenant temporarily stops operating, the renewal right remains intact.
💡 Correct Interpretation:
The 18-month clause only affects goodwill recovery rights,
not the right to request lease renewal.
💬 Example:
Even if a café temporarily closed for two years during COVID-19,
the tenant can still renew the lease as long as rent was paid and the contract remained valid.
Therefore, if a landlord argues, “You didn’t operate for over 18 months,
so renewal is not allowed,” that statement has no legal basis.
Tenants should cite the law directly when responding to such claims.
Source: Commercial Building Lease Protection Act, Article 10-4 · Last updated: 2025
| 임차인 보호를 위한 추가 권리 (대항력·우선변제권 등)
상가건물 임대차보호법은 단순히 임대기간을 보장하는 것에서 끝나지 않습니다.
임차인이 제3자에게도 권리를 주장할 수 있도록 대항력과 우선변제권을 부여합니다.
이는 임대인이 바뀌거나 건물이 경매로 넘어가더라도,
임차인이 일정한 조건을 충족하면 보증금을 지킬 수 있도록 하는 장치입니다.
① 대항력 (Opposability)
대항력은 임차인이 새로운 건물 소유자에게도 자신의 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다.
즉, 건물이 매매되더라도 임차인은 계약기간 동안 계속 영업을 이어갈 수 있습니다.
- 요건 ①: 상가건물의 인도를 받았을 것
- 요건 ②: 사업자등록을 완료했을 것
✅ 핵심:
임차인이 상가를 인도받고 사업자등록을 마친 다음 날부터 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있습니다.
(상가건물 임대차보호법 제3조)
② 우선변제권 (Preferential Right to Repayment)
임차인이 확정일자를 받은 경우, 건물이 경매되더라도
보증금 일부 또는 전부를 우선적으로 변제받을 수 있습니다.
- 요건 ①: 상가건물 인도 + 사업자등록
- 요건 ②: 임대차계약서에 확정일자를 받아둘 것
💬 예시:
임대인이 파산해 건물이 경매로 넘어가더라도,
확정일자가 있는 임차인은 일반 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
단, 확정일자는 계약서에 임대인 도장을 받은 날짜가 아니라,
관할 세무서에서 날짜 도장을 찍어준 날을 기준으로 인정됩니다.
| Additional Tenant Protections (Opposability & Priority Rights)
The Commercial Building Lease Protection Act not only secures lease duration but also
grants tenants legal tools to protect their rights against third parties.
These are known as Opposability (대항력) and
Preferential Repayment Right (우선변제권).
① Opposability
This right allows the tenant to assert their lease against new property owners.
Even if the building is sold, the tenant can continue their business under the same lease conditions.
- Condition ①: The tenant has taken possession of the building.
- Condition ②: The tenant has completed business registration.
✅ Key Point:
Once the tenant takes possession and registers their business,
they can assert their lease rights against third parties from the next day.
(Article 3, Commercial Building Lease Protection Act)
② Preferential Repayment Right
If the tenant obtains a certified date (확정일자) on the lease agreement,
they can receive repayment of their deposit before other creditors in the event of auction or bankruptcy.
- Condition ①: Possession of the property + Business registration
- Condition ②: Obtaining a certified date from the local tax office
💬 Example:
If the landlord goes bankrupt and the building is auctioned,
a tenant with a certified date will be repaid before ordinary creditors.
Note that the certified date refers to the official date stamp from the tax office,
not the date signed by the landlord on the lease document.
Source: Commercial Building Lease Protection Act, Articles 3 & 5(2) · Last updated: 2025
| 한눈에 보는 요약표
지금까지 살펴본 상가 계약갱신요구권의 핵심 내용을 한눈에 정리했습니다.
아래 표는 임차인과 임대인 모두 알아야 할 주요 사항을 비교 요약한 것입니다.
| 구분 |
내용 요약 |
법적 근거 |
| 보호 대상 |
사업자등록이 가능한 영업용 상가 (보증금 한도 이하) |
제2조 |
| 보장 기간 |
최대 10년 (초기 계약 포함) |
제10조 |
| 갱신 요구 기간 |
종료 6개월 전 ~ 1개월 전까지 |
제10조 제1항 |
| 임대인 거절 사유 |
3기 차임 연체, 무단전대, 중대한 파손, 재건축 등 |
제10조 제1항 각 호 |
| 묵시적 갱신 |
10년 내에서는 임대인 거절 불가 |
제10조 |
| 재건축 예외 |
계약 당시 고지, 노후·멸실·공익사업 등 |
제10조 제1항 제6호 |
| 1년 6개월 미사용 |
권리금 회수와 관련, 갱신권과 무관 |
제10조의4 |
| 대항력·우선변제권 |
인도·사업자등록 + 확정일자 필요 |
제3조, 제5조 |
📝 요약 포인트:
임차인은 법으로 보장된 10년의 영업 안정기간을 누릴 수 있으며,
임대인이 갱신을 거절하려면 법정 사유를 명확히 입증해야 합니다.
| Summary Table at a Glance
Here’s a concise summary of the key points regarding the tenant’s right to renew
under the Commercial Building Lease Protection Act.
Both tenants and landlords should understand these essentials to avoid disputes.
| Category |
Summary |
Legal Article |
| Scope of Protection |
Commercial properties eligible for business registration (below deposit limit) |
Art. 2 |
| Maximum Duration |
Up to 10 years (including initial term) |
Art. 10 |
| Renewal Request Period |
6 months to 1 month before expiration |
Art. 10(1) |
| Valid Refusal Reasons |
3 months arrears, unauthorized sublease, major damage, reconstruction, etc. |
Art. 10(1) |
| Tacit Renewal |
Landlord cannot refuse within 10-year period |
Art. 10 |
| Reconstruction Exception |
Applies only when pre-notified or legally required |
Art. 10(1)(6) |
| 18-Month Non-Use |
Affects goodwill recovery, not renewal rights |
Art. 10-4 |
| Opposability & Priority Rights |
Possession + business registration + certified date |
Arts. 3, 5 |
📝 Key Takeaway:
A tenant is legally guaranteed up to 10 years of business stability,
and any refusal by the landlord must be based on proven legal grounds.
Source: Commercial Building Lease Protection Act (Arts. 2, 3, 5, 10, 10-4) · Last updated: 2025
| Q&A 자주 묻는 질문
Q1. 계약갱신요구권은 자동으로 발생하나요?
아닙니다. 임차인이 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에
갱신 의사를 서면으로 통보해야 효력이 발생합니다.
자동으로 연장되는 것이 아니라, 임차인의 명시적 요청이 필요합니다.
Q2. 임대인이 재건축을 이유로 갱신을 거절했는데, 실제로 공사를 안 하면?
임대인이 재건축을 이유로 갱신을 거절했음에도
실제로 공사를 진행하지 않거나 허위 사유로 판단되면,
임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
이는 상가건물 임대차보호법 제10조 제8항에 따른 권리입니다.
Q3. 임대인이 바뀌면 기존 계약은 무효가 되나요?
아닙니다. 임차인이 이미 대항력 요건(인도 + 사업자등록)을 갖추었다면,
건물 소유자가 변경되더라도 임대차 계약은 그대로 유효합니다.
새로운 임대인도 기존 계약 조건을 그대로 승계해야 합니다.
Q4. 계약갱신요구권은 10년이 지나면 완전히 사라지나요?
네, 맞습니다. 10년이 초과되면 법에서 보장하는 갱신요구권은 더 이상 행사할 수 없습니다.
하지만 10년 이후에도 임대인이 자발적으로 갱신을 허락하는 것은 가능합니다.
Q5. 확정일자는 꼭 받아야 하나요?
필수는 아니지만 매우 중요합니다.
확정일자가 있어야 건물이 경매되거나 임대인이 파산하더라도
보증금 반환에서 우선순위를 확보할 수 있습니다.
관할 세무서나 주민센터에서 임대차계약서 원본을 제출하면 무료로 받을 수 있습니다.
💬 머니로그 한줄정리:
계약갱신요구권은 자동이 아니라 임차인의 요청으로만 발생하며,
10년간의 안정된 영업권을 법이 보호합니다.
| Q&A – Frequently Asked Questions
Q1. Is the renewal right automatic?
No. The tenant must formally request renewal in writing
between 6 months and 1 month before expiration.
It does not occur automatically without the tenant’s notice.
Q2. What if the landlord refuses renewal for “reconstruction” but doesn’t rebuild?
If the landlord refuses renewal citing reconstruction but never carries it out,
or does so fraudulently, the tenant may claim damages under
Article 10(8) of the Act.
Q3. Does the lease become invalid if ownership changes?
No. As long as the tenant has opposability (possession + business registration),
the lease remains valid even if the property is sold.
The new landlord must honor the existing lease terms.
Q4. Does the renewal right completely expire after 10 years?
Yes. After 10 years, the tenant’s statutory renewal right ends.
However, the landlord may voluntarily renew the lease thereafter.
Q5. Is obtaining a certified date (확정일자) necessary?
It’s not mandatory but highly recommended.
A certified date ensures priority for the tenant’s deposit in case of
auction or bankruptcy. You can obtain it for free at the local tax office or community center.
💬 MoneyLog Summary:
The renewal right is not automatic—it must be requested.
The law protects 10 years of business stability for tenants.
Source: Commercial Building Lease Protection Act (Arts. 3, 5, 10) · Last updated: 2025
| 마무리 및 실무 팁
상가 임대차 계약은 단순히 임대료 문제를 넘어 사업의 생존과 직결된 중요한 계약입니다.
특히 계약갱신요구권은 임차인의 영업 안정성을 지키는 핵심 제도이므로,
법에서 정한 요구 시기·절차·서면 통보를 반드시 지켜야 합니다.
임대인 입장에서는 불필요한 분쟁을 피하기 위해
재건축이나 갱신 거절 사유가 발생했을 때 관련 증빙자료(공사계획서·안전진단서 등)를 남겨야 하며,
임차인 입장에서는 사업자등록과 확정일자를 챙겨두는 것이 가장 확실한 보호 방법입니다.
💡
머니로그 실무 TIP
- 📄 계약갱신요구는 반드시 내용증명으로 통보하기
- 🏢 사업자등록 + 확정일자 필수 확보
- 🧾 임대차계약서, 영수증, 문자 내역 등 증빙자료 보관
- ⚖️ 분쟁 발생 시 법제처 생활법령정보 또는 대한법률구조공단 상담 활용
상가 임대차는 ‘계약의 기술’이자 ‘신뢰의 계약’입니다.
법의 테두리 안에서 서로의 권리를 존중하며 거래한다면,
임대인도 임차인도 지속 가능한 상생 관계를 만들어갈 수 있을 것입니다.
오늘 글이 도움이 되셨다면, 주변 상가 임대차 관계자분들과 공유해주세요.
여러분의 한 번의 공유가 다른 사람에게 소중한 정보가 될 수 있습니다.
머니로그는 앞으로도 현행 법령 기준으로 신뢰할 수 있는 부동산 정보를 전해드리겠습니다.
🐝 오늘의 한줄 정리:
상가 계약갱신요구권은 10년의 영업권을 보장받는 임차인의 방패이며,
그 방패를 지키는 열쇠는 기한·절차·서면입니다.
| Conclusion & Practical Tips
A commercial lease is more than a rent agreement—it’s about the survival of a business.
The renewal right serves as a vital safeguard for tenants, ensuring stability and continuity.
To fully benefit, tenants must strictly follow the legal timeline, procedures, and written notice requirements.
Landlords should maintain evidence such as construction plans or safety reports
when claiming legitimate refusal, while tenants should always secure
business registration and a certified date for protection.
💡
MoneyLog Practical Tips
- 📄 Always send renewal requests via certified mail.
- 🏢 Keep both business registration and certified date.
- 🧾 Store contracts, payment receipts, and communication records.
- ⚖️ For disputes, consult the Korea Legal Aid Corporation or Easy Law Portal.
A fair and lawful lease relationship benefits both sides.
With mutual respect and compliance with legal procedures,
both landlords and tenants can maintain a sustainable partnership.
If you found this article helpful, please share it with others.
Your small action can help another business owner protect their rights.
MoneyLog will continue providing verified legal insights based on current regulations.
🐝 Final Takeaway:
The 10-year renewal right is the tenant’s legal shield—
and the key to protecting it lies in timing, procedure, and documentation.
© 2025 MoneyLog | Source: Commercial Building Lease Protection Act, Law.go.kr
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.
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