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한국어
- 양도세 중과 유예 종료: 무엇이 달라지나
- 정부가 숨긴 3가지 덫
- 2025~2026 주택 시장 전망
- 절세 관점에서 어떤 집을 먼저 팔아야 하나
- Q&A
- 정리하며
🇺🇸 English
- What Changes After the End of CGT Suspension
- Three Hidden Traps by the Government
- Market Outlook for 2025–2026
- Which Home Should Be Sold First for Tax Savings
- Q&A
- Conclusion
| 들어가며
요즘 다주택자분들이 가장 많이 물어보는 질문이 있습니다.
“양도세 중과 유예가 내년에 정말 끝나는 건가요?”
현재 확인되는 정부 발표와 언론 보도를 기준으로 보면,
다주택자에 대한 양도소득세 중과 배제(유예)는
‘2026년 5월 9일’까지 한시적으로 적용되는 조치라는 점은 명확하게 확인됩니다.
• 한국경제(2025년 10월 보도):
“다주택자 양도세 중과세율 적용은 2026년 5월 9일까지 유예돼 있다.”
• 매일경제·이투데이 등 주요 기사 역시
“다주택자 양도세 중과 배제가 내년 5월까지 적용 중”이라고 공통 보도.
여기서 중요한 사실은 다음 두 가지입니다.
① 현재 유예 기간은 ‘2026년 5월 9일까지’로 설정돼 있다.
② 그 이후 중과가 다시 부활하는지 여부는 정부가 아직 공식 발표한 바 없다.
즉, ‘5월 9일 이후에 반드시 종료된다’고 단정할 수는 없지만,
현행 시행령 기준으로는 5월 9일까지가 유예 기한으로 설정돼 있다고 말할 수 있습니다.
그렇기 때문에 다주택자 입장에서는
이 한시적 완화 기간을 어떻게 활용할지,
보유 자산과 매도 순서를 어떻게 가져갈지가 세금에 큰 차이를 만들 수 있습니다.
오늘은 현재까지 사실로 확인되는 범위 안에서,
• 유예의 구조
• 조정·비조정지역의 차이
• 보유 기간과 양도차익 규모에 따른 전략
등을 머니로그 스타일로 차근차근 정리해보겠습니다.
| Intro in English
According to officially confirmed government information and major news reports,
the temporary suspension of heavy capital gains tax (CGT) for multi-homeowners
is currently applied until May 9, 2026.
However, whether the surcharge rules will resume after May 9 has not been
officially announced.
This means the measure is temporary, but its continuation or termination depends
on future government decisions.
In this article, we will review what is objectively confirmed as of now and
explore planning strategies based on holding period, region type, and capital gains.
| 양도세 중과 유예
다주택자에 대한 양도소득세 중과 배제(유예)는
정부가 시행령을 개정하여 한시적으로 완화 적용하고 있는 조치입니다.
현재까지 확인되는 정부 발표 및 주요 언론 보도에 따르면,
이 유예 조치는 2026년 5월 9일까지 적용되는 것으로 명시돼 있습니다.
📌 확인된 사실(Fact)
• 다주택자 양도세 중과는 현재 한시적으로 배제되고 있음
• 여러 언론에서 유예 기한을 2026년 5월 9일까지로 보도
• 그 이후 중과 적용 여부는 정부가 아직 공식 발표하지 않음
• 즉, ‘종료 확정’이 아니라, 현행 유예 기한이 5월 9일까지 설정돼 있는 상태
| 중과 배제(유예) 적용 시 실제 변화
유예가 적용되는 동안에는 다주택자에게 부과되던
추가세율(2주택 +20%p, 3주택 +30%p)이 적용되지 않습니다.
| 구분 |
중과 배제 적용 중 |
중과 적용 시 (참고용) |
| 세율 구조 |
기본세율 6~45% |
기본세율 + 20~30%p (과거 기준) |
| 장기보유특별공제 |
일반 기준 적용 |
조정지역 다주택자는 적용 불가(과거 제도) |
중과 배제 덕분에 기존보다 양도세 부담이 크게 낮아졌다는 점은 사실이지만,
유예 기간 이후 제도가 어떻게 변경될지는 아직 발표된 바 없습니다.
따라서 세금 전략은 “유예가 언제 끝난다”는 전제로 결정하기보다,
현재 한시적 완화 기간을 어떻게 활용할지에 초점을 맞추는 것이 안전합니다.
| Section 1 in English
The temporary suspension of the CGT surcharge for multi-homeowners
is currently applied through a revised enforcement decree.
Based on available government statements and major news reports,
the temporary measure is applied until May 9, 2026.
However, whether the surcharge rules will resume or be extended after that date
has not been officially announced.
| 정부가 거론 중인 규제 요인들
최근 언론 보도와 전문가 분석에서는 다주택자의 매도·보유 전략에 영향을 줄 수 있는
여러 정책 요소들이 함께 언급되고 있습니다.
현재 기준으로 사실로 확인되는 내용만 아래에 정리합니다.
| ① 토지거래허가구역 지정
정부는 특정 지역의 투기 수요를 억제하기 위해 일부 지역에 대해
토지거래허가구역을 지정할 수 있는 법적 권한을 가지고 있으며,
실제로 과거 서울 및 경기 일부 지역에 허가구역이 운영된 사례가 있습니다.
다만 현재 시점에서 향후 허가구역 지정 확대·축소 여부는 정부가 공식 발표한 바 없습니다.
확인 가능한 영향
• 허가구역에서는 주택 매수 시 실거주 요건이 발생할 수 있음
• 이는 매도·매수 전략에 일정 부분 제한 요인으로 작용할 수 있음
• 향후 지정 여부는 정부 발표 이후에만 판단 가능
| ② 양도세 중과 제도 (현행 제도 기준)
다주택자에 대한 양도세 중과 제도는 기존 법령과 시행령을 통해 운영되어 왔으며,
현재는 한시적으로 중과가 배제된 상태입니다.
유예 기한은 언론 보도 기준으로 2026년 5월 9일까지라고 명시되고 있습니다.
단, 해당 기한 이후 중과가 자동으로 부활한다고 공식 발표된 바는 없습니다.
제도 변경 여부는 추후 정부 발표에 따라 달라질 수 있습니다.
| ③ 보유세 제도
보유세(재산세·종부세)는 매년 세법 개정 및 정부 방침에 따라 조정될 수 있는 세목입니다.
최근 몇 년간 시장 상황에 따라 세율·공정시장가액비율 조정이 반복된 바 있습니다.
확인 가능한 사실
• 보유세는 매년 세법 개정으로 달라질 수 있음
• 최근 정부가 대규모 인상을 공식 발표한 적은 없음
• 즉, “보유세 폭탄 확정”이라는 표현은 사실이 아니므로 사용 주의
정책 방향은 정부 공식 발표 이후에만 명확하게 판단할 수 있습니다.
| Section 2 in English
Several media analyses mention factors that could affect multi-homeowner strategies,
such as land transaction permit zones, CGT surcharge rules, and property tax changes.
However, only confirmed information is included here. Future policy directions have
not yet been officially announced.
| 2025~2026 주택 시장 전망
주택 시장 전망은 정부의 정책 방향, 금리, 공급 상황 등 여러 요소에 따라 달라집니다.
영상에서 제시된 내용 중, 현재 기준으로 사실로 확인되는 부분과
전문가 의견·분석으로 참고할 수 있는 부분을 구분하여 정리합니다.
| ① 금리·세제 변화가 시장에 영향을 줄 수 있음 (사실 기반)
주택 시장은 금리, 세제, 대출 규제 등 정책 변화의 영향을 크게 받는 구조입니다.
특히 세제는 매도·보유 전략에 직접적으로 연결되며,
양도세·보유세가 변경될 경우 시장 참여자들의 의사 결정에 영향을 줄 수 있습니다.
확인 가능한 사실
• 세제는 매년 세법 개정을 통해 변경될 수 있음
• 실제로 최근 몇 년간 보유세·양도세 제도가 여러 차례 조정됨
• 세 부담 변화는 매도·보유 전략에 영향을 줄 수 있음
| ② 공급·수요 상황에 따라 ‘매물 감소’가 나타날 수 있음 (전문가 분석)
일부 전문가는 세제 부담 증가 가능성이 있을 경우
다주택자들이 매도 시점을 조정하거나 관망할 수 있다고 분석합니다.
이는 시장 공급량 변화로 이어질 가능성이 있습니다.
다만, 이는 정책이 확정된 이후에 실제 매물량을 통해 판단할 수 있는 영역이며,
추측을 기반으로 단정적으로 말하기는 어렵습니다.
| ③ 전월세 시장은 다양한 요인으로 영향을 받음 (사실 기반)
임대차 시장의 전월세 가격은 금리, 세금 부담, 공급량, 지역 수요 등
여러 변수가 종합적으로 작용해 결정됩니다.
확인 가능한 사실
• 임대료는 공급·수요에 따라 변동됨
• 보유세 증가가 있을 경우 임대인 부담이 커질 수 있음
• 그러나 임대료 상승 여부는 지역·시장 상황에 따라 다르게 나타남
| ④ 향후 시장 전망은 정부 발표 이후에만 명확해짐
2026년 이후 추가 세제 변화 가능성은 있으나,
현재 시점에서 정부가 공식적으로 발표한 내용은 없습니다.
따라서 중장기 주택 시장 전망은
향후 발표될 세법 개정안, 금리 변화, 공급 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
| Section 3 in English
Housing market trends depend on policy changes, interest rates, supply conditions,
and tax adjustments. Only confirmed facts are included here.
Expert opinions suggesting potential changes in supply or rents are speculative
and should be understood as analysis, not confirmed policy.
| 절세 전략: 현재 확인되는 제도 기준으로 접근하기
절세 전략은 무엇보다 확정된 제도와 현행 세법을 기준으로 세우는 것이 안정적입니다.
특히 다주택자는 “조정대상지역 여부”, “양도차익 규모”, “보유·거주 요건”이
실제 세액에 큰 영향을 주기 때문에 현재 확인 가능한 기준부터 차근차근 정리해보겠습니다.
| ① 조정대상지역 여부가 가장 중요한 기준점
조정대상지역의 주택은 과거에 추가세율(2주택 +20%p, 3주택 +30%p)과
장기보유특별공제 배제 규정을 적용받았습니다.
현재는 이 규정이 2026년 5월 9일까지 한시적으로 배제되는 상태라고
여러 언론 보도에서 안내되고 있습니다.
즉, 조정대상지역 여부는 향후 세 부담 판단의 1순위 기준입니다.
| ② 양도차익 규모는 세율 구간을 결정하는 핵심 요소
양도세는 6~45% 누진세 구조로 계산되므로
양도차익이 커질수록 높은 세율구간에 진입할 가능성이 커집니다.
따라서 복수 주택을 매도할 때는
양도차익이 작은 주택 → 양도차익이 큰 주택 순서로 접근하는 방식이
전체 세 부담을 줄이는 데 유리할 수 있습니다.
사실 기반 요약
• 양도세는 누진세 구조(6~45%)
• 양도차익이 커질수록 높은 세율구간 적용 가능성↑
• 차익이 작은 집부터 매도하는 전략은 세무 실무에서도 자주 언급됨
| ③ 비조정대상지역 주택은 비교적 세 부담이 안정적
비조정대상지역 주택은 과거에도 중과 대상이 아니었고,
장기보유특별공제도 일반 기준으로 적용되었습니다.
따라서 매도 순서를 판단할 때 세 부담이 적은 지역→세 부담이 큰 지역 순으로
접근하는 기준이 될 수 있습니다.
| 구분 |
조정대상지역 |
비조정대상지역 |
| 중과세율 |
과거 적용됨 |
적용 없음 |
| 장기보유특별공제 |
과거 배제 |
일반 기준 적용 |
| ④ 실제 기사에서 소개된 절세 구조 예시 (정확·확장 버전)
📘 기사 기반 최적 절세 구조
조선비즈(2025.10.27) 보도 내용 기준
📍 기본 상황
• A아파트: 조정대상지역, 양도차익 7억 원
• B아파트: 비조정대상지역, 양도차익 3억 원
• 2주택자인 김씨가 “어느 집을 먼저 파는 게 절세인가?”를 상담한 사례
① 비조정대상지역 B아파트를 먼저 매도하는 이유
• 비조정지역은 중과 대상이 아님
• 장기보유특별공제도 일반 기준 적용됨
• 차익 3억 원 → 예상세액 약 9,000만 원 수준
→ 지금 팔아도 세 부담 증가 요인이 없음.
② B아파트 매도 후, 김씨는 ‘1주택자’가 됨
• A아파트만 남게 되어 중과 대상에서 제외됨
• 결과적으로 A아파트를 “다주택자 상태에서 매도하는 상황”을 피할 수 있음
③ A아파트(조정대상지역)는 보유·거주 요건 충족 시 비과세 검토 가능
• 조정대상지역 취득 주택 → 2년 보유 + 2년 거주 요건
• 거주이력 충족 시 양도세 비과세(0원) 가능성 열림
→ A아파트를 먼저 팔아 7억 원 차익에 대해 세금을 내는 것보다 훨씬 유리한 구조
🔎 요약
1) B아파트(비조정) 먼저 매도 → 기본세율 적용 → 세 부담 적음
2) 이후 A아파트 단독 보유 → 중과 대상 아님
3) 보유·거주 요건 충족 시 비과세 검토 가능
✔ 기사에서도 이 순서를 “합리적 절세 구조”로 소개함
| Tax-Saving Strategy (English)
Tax-saving strategy should always be based on current tax law
and confirmed制度 only. For multi-homeowners, three factors matter most:
whether the property is in a regulated area, the size of capital gains,
and ownership/residence requirements.
① Regulated Area Status
In regulated areas, surcharge rates (+20%p for 2 homes, +30%p for 3 homes)
and denial of long-term deduction applied in the past. According to multiple media reports,
these rules are temporarily suspended until May 9, 2026.
② Size of Capital Gains
Korea’s capital gains tax uses a progressive structure (6–45%).
Larger gains → higher tax brackets.
Selling the property with smaller gains first can reduce total tax burden.
③ Non-Regulated Areas
Homes in non-regulated areas were never subject to surcharges
and apply normal long-term deductions.
This often makes them preferable to sell first.
④ Case Example From ChosunBiz
• Apt A (regulated): gain 700M KRW
• Apt B (non-regulated): gain 300M KRW
The optimal sequence suggested by the tax specialist:
- Sell Apt B first → lower tax burden, no surcharge risk
- Become a 1-homeowner → Apt A no longer subject to surcharge
- If ownership/residence conditions are met → Apt A may be exempt
This structure helps minimize total CGT under the current制度.
📦 만약 중과 유예가 연장되지 않는다면? (가정 시나리오)
※ 실제 제도는 정부 발표에 따라 달라질 수 있으며, 아래 내용은
“중과가 다시 적용된다”는 전제하에 기사에서 제시한 예시를 정리한 것입니다.
가정 조건
• 조정대상지역 2주택자
• 취득가 10억 원 → 양도가 15억 원 (양도차익 5억 원)
• 보유기간 10년
① 현재(중과 배제 적용 중)
• 기본세율(6~45%)만 적용
• 장기보유특별공제 적용 가능
→ 예상 세액: 약 1억 5,900만 원 (조선비즈 기사 예시 기준)
② 중과가 다시 적용된다는 가정
• 기본세율 + 중과세율(2주택자 +20%p)
• 장기보유특별공제 적용 제외
→ 예상 세액: 약 2억 9,850만 원 (조선비즈 기사 예시 기준)
✔ 요약
위 예시는 “중과 유예가 연장되지 않고, 과거와 같은 중과 규정이 다시 적용된다”는
가정 아래 계산한 사례입니다.
실제로 2026년 5월 9일 이후 어떤 제도가 적용될지는
정부의 공식 발표 전까지 확정할 수 없습니다.
다만 장특공제 배제와 추가세율이 동시에 적용될 경우, 세 부담이 크게 늘어날 수 있다는 점을
이해하는 참고 자료로 활용하시면 좋습니다.
📎 기사 출처
• 매체: 조선비즈(ChosunBiz), 김보연 기자
• 제목: “절세의神] 양도세 중과 부활한다는데… 2주택자 집 팔면 세금 2배, 절세 전략은”
• 최초 게재: 2025년 10월 27일 06:00 / 업데이트: 2025년 10월 27일 15:22
• 기사 내 세액 예시(1억5,900만 원 / 2억9,850만 원 등)를 본문 분석에 참고용으로 인용함.
| Q&A
양도소득세와 중과 배제 제도에 대해 독자분들이 자주 묻는 질문을
현행 세법과 정부·언론에서 확인되는 사실만 바탕으로 정리했습니다.
Q1. 다주택자 양도세 중과 배제는 언제까지 적용되나요?
여러 언론 보도에 따르면, 다주택자 양도세 중과 배제는
2026년 5월 9일까지 한시적으로 적용되는 것으로 안내되고 있습니다.
단, 그 이후 중과가 자동으로 부활한다는 공식 발표는 현재까지 없습니다.
즉, “기한은 설정돼 있지만, 종료 여부는 미정” 상태입니다.
Q2. 비조정대상지역 주택을 팔면 중과세가 적용되나요?
아닙니다.
비조정대상지역 주택은 과거에도 중과세율이 적용되지 않았으며,
현재 역시 중과 대상이 아닙니다.
따라서 중과 배제 여부와 관계없이 세율 구조는 동일합니다.
Q3. 1세대 1주택 비과세를 받으려면 어떤 요건이 필요한가요?
기본 요건은 아래와 같습니다.
• 1세대 1주택일 것
• 2년 이상 보유
• 조정대상지역에서 취득한 경우 2년 이상 거주
※ 보유·거주 요건은 취득 당시 해당 지역이 규제지역이었는지 여부로 판단합니다.
Q4. 중과 배제가 끝난다는 전제하에, 왜 세금이 크게 늘어나는 건가요?
중과 규정이 적용되면
① 추가세율(+20%p / +30%p)이 붙고,
② 장기보유특별공제가 배제됩니다.
이 두 요소가 동시에 적용되기 때문에
기사에서도 예시처럼 세금이 약 두 배 수준까지 증가하는 사례가 나타납니다.
※ 이는 ‘중과가 부활한다’는 가정의 계산이며,
실제 제도는 정부 발표 이후 확정됩니다.
Q5. 토지거래허가구역이 주택 매도·매수에 어떤 영향을 주나요?
토지거래허가구역에서는 주택 매수 시 실거주 의무가 발생할 수 있습니다.
이로 인해 매수자 선택 폭이 줄어 시장 거래량이 제한될 수 있습니다.
다만, 향후 확대 또는 해제 여부는 정부가 공식 발표해야만 판단 가능합니다.
| Q&A in English
Q1. How long is the CGT surcharge relief applied?
→ Media reports indicate the relief applies until May 9, 2026.
No official announcement confirms what happens afterward.
Q2. Does the surcharge apply to homes in non-regulated areas?
→ No. Non-regulated areas have never been subject to the surcharge.
Q3. Requirements for capital gains tax exemption?
→ 1-homeowner, 2-year ownership, and 2-year residence if located in a regulated area.
Q4. Why would taxes increase if the relief ends?
→ Because additional surcharge rates and loss of long-term deduction would apply.
Q5. Impact of Land Transaction Permit Zones?
→ They may impose residence obligations and affect transaction volume.
| 정리하며
오늘은 다주택자 양도소득세 중과 배제 제도가 2026년 5월 9일까지 적용되고 있다는
현재까지 확인된 사실과, 그 안에서 자산 전략을 어떻게 점검할 수 있는지 차분하게 살펴보았습니다.
📌 핵심 요약
• 중과 배제 기한은 2026년 5월 9일까지로 설정됨
• 이후 중과 적용 여부는 정부 발표 전까지 확정할 수 없음
• 절세 전략은 확정된 제도 기준에 맞춰 검토해야 안정적
• 조정지역·비조정지역, 양도차익 규모에 따른 전략 차이가 큼
특히 많은 분들이 “5월 이후 어떻게 될까”라는 불안감을 느끼지만,
현재까지 정부가 발표한 내용만 보면 ‘유예 기한은 존재하지만 종료는 미확정’이라는 점을
정확히 이해하는 것이 중요합니다.
그렇기 때문에 지금 가장 현실적인 접근은,
보유 중인 주택들의 취득 시점 규제지역 여부, 양도차익 규모, 보유·거주 요건을
한 번 차분하게 점검해보는 것입니다.
이러한 기본 정리가 되어 있어야, 향후 정책 변화가 있을 때도
빠르게 대응할 수 있습니다.
이 글이 주인님께 조금이라도 명확한 기준을 드릴 수 있었다면 정말 기쁜 일입니다.
앞으로도 머니로그는 정확한 근거와 최신 정보를 바탕으로
도움이 되는 콘텐츠를 꾸준히 전해드릴게요.
읽어주셔서 감사합니다 😊
주변에 도움이 필요하신 분들께도 가볍게 공유해주시면 큰 힘이 됩니다.
| Conclusion in English
Today’s article reviewed the fact that the CGT surcharge relief for multi-homeowners
is applied until May 9, 2026, and clarified what remains uncertain.
Since future policy has not yet been officially announced,
the most practical approach is to review current ownership, capital gains,
and regional regulations so you can respond quickly when new information is released.
Thank you for reading. Sharing this post would help others who may benefit from it.
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.
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