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| 중도금 선지급, 왜 이슈가 될까?
집값이 오르락내리락하는 요즘, 계약을 체결한 뒤에도 마음이 편하지 않은 경우가 많습니다.
특히 부동산 상승장에서는 “혹시 매도인이 계약을 파기하려는 건 아닐까?”,
또는 “중도금을 미리 넣으면 계약이 확정되는 걸까?” 같은 고민이 반복되죠.
현장에서는 이런 상황이 실제로 자주 발생합니다.
매도인은 더 비싸게 팔 수 있을 것 같아 계약을 뒤집고 싶어 하고,
매수인은 혹시라도 계약이 깨질까 불안해서 중도금을 약정일보다 일찍 입금하는 경우가 많습니다.
그런데, 중도금을 미리 지급하는 것이 정말로 계약을 확정시키는 안전장치가 될까요?
오늘은 부동산 전문 변호사가 설명한 내용을 토대로,
중도금 선지급의 법적 효력과 실제 사례에서의 적용을 하나씩 정리해 드립니다.
| Intro (English)
In a fluctuating real estate market, even after signing a contract, buyers and sellers often feel uneasy.
In a rising market, sellers may want to cancel the deal to take advantage of higher prices,
while buyers worry the seller may walk away and attempt to pay the interim payment earlier than scheduled.
But does paying the interim payment early really secure the contract?
Based on a real-estate lawyer’s explanation, this post breaks down the actual legal effect
and what “early payment of the interim payment” means in practice.
| 부동산 매매 계약의 기본 흐름
부동산 매매 계약은 보통 아래 순서로 진행됩니다.
각 단계마다 법적 효력이 다르기 때문에, 구조를 정확히 이해해 두는 것이 중요합니다.
| 단계 |
내용 |
예시 |
| 1. 계약 체결 + 계약금 지급 |
계약서를 작성하고 계약금을 지급합니다. |
10월 20일 / 계약금 1억 |
| 2. 중도금 지급 |
약정된 날짜에 중도금을 지급합니다. |
11월 20일 / 중도금 4억 |
| 3. 잔금 지급 + 인도 |
잔금을 지급하고 등기·인도까지 마무리합니다. |
12월 20일 / 잔금 5억 |
이 흐름 속에서 핵심은, 중도금 지급을 기준으로 계약의 해제 권한이 달라진다는 점입니다.
다음 파트에서 바로 이어서 정리해드릴게요.
| 계약금 해제가 가능한 기간
부동산 계약에서 가장 많이 오해하는 부분이 바로 “계약금 해제가 언제까지 가능한가?”입니다.
이 부분은 민법 제565조에서 정한 ‘해약금’ 규정에 따라 명확하게 구분됩니다.
결론부터 말씀드리자면,
계약금 해제는 ‘중도금 지급 전까지’만 가능합니다.
이 시점을 넘어가면 일방적인 해제권은 소멸합니다.
📌 민법 제565조 (해약금)
계약금은 해약금으로 본다.
당사자 일방은 계약금을 포기하거나, 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다.
| 구분 |
가능 여부 |
설명 |
| 계약금 지급 직후 ~ 중도금 지급 전 |
해제 가능 |
매수인은 계약금 몰취로 해제 가능.
매도인은 배액 배상으로 해제 가능.
|
| 중도금 지급 이후 |
해제 불가 |
계약금 해제권 소멸. 이행의 착수로 간주됨. |
즉, 매도인과 매수인 모두 중도금이 입금되는 순간부터는
일방적으로 계약을 해제할 수 없습니다.
다음 파트에서 이 내용을 뒷받침하는 핵심 개념,
“이행의 착수(중도금 선지급 시 효력)”를 바로 이어서 정리해드릴게요.
| Cancellation Period (English)
Under Korean Civil Act Article 565, a down payment works as a “contractual cancellation fee.”
Cancellation is only possible before the interim payment is made.
After the interim payment, the right to cancel unilaterally is extinguished because
the act is considered a commencement of performance.
Buyers can cancel by forfeiting the down payment,
while sellers can cancel by returning double the amount—but only before the interim payment.
| 중도금 선지급 = 이행의 착수
부동산 매매 계약에서 중도금을 약정일보다 먼저 지급하는 것은
법적으로 매우 중요한 함의를 갖습니다.
바로, 중도금을 지급하는 순간부터 ‘이행의 착수’가 발생하여
매도인·매수인 모두는 더 이상 일방적으로 계약을 해제할 수 없게 됩니다.
🔍 핵심 요약
✔ 중도금 지급 = 이행의 착수
✔ 이행의 착수가 발생하면 계약금 해제권 사라짐
✔ 약정일보다 미리 지급한 중도금도 동일한 효력
■ 왜 ‘이행의 착수’라고 보나요?
대법원 판례는 중도금 또는 잔금을 지급하는 행위를
계약 이행에 본격적으로 들어간 것으로 평가합니다.
이 때문에 매도인은 더 이상 “배액 배상하고 계약 해제”를 주장할 수 없고,
매수인도 “계약금 포기하고 해제”를 주장할 수 없습니다.
■ 약정일보다 미리 지급해도 효력은 동일합니다
종종 실무에서는 매수인이 매도인의 계약 파기를 막기 위해
중도금을 약정일보다 일찍 입금하는 경우가 많습니다.
중요한 점은, 약정일이 아니라 ‘실제 입금 시점’이 기준이라는 점입니다.
즉, 미리 지급한 중도금도 이행의 착수로 인정됩니다.
💡 판례 기준
✔ 중도금 지급 = 이행의 착수 (날짜와 무관)
✔ 선지급도 동일하게 효력 발생
✔ 단순 “입금 시도”가 아니라 “실제 입금 완료”가 기준
즉, 중도금을 넣는 순간 계약은 사실상 ‘확정’되며,
이제는 서로 합의 없이 일방적 해제가 불가능해집니다.
| Early Payment = Commencement of Performance (English)
In Korean real estate law, paying the interim payment—regardless of whether it is early or on the scheduled date—
is considered a commencement of performance.
Once this action occurs, both parties lose the right to unilaterally cancel the contract.
The timing of the scheduled due date does not matter; the actual time of payment is what counts.
That is why early payments are often used by buyers to prevent sellers from canceling
in a rising market.
| 상승장에서 중도금 선지급이 빈번한 이유
부동산 시장이 급격히 상승하는 시기에는 계약 후에도 매도인과 매수인의 이해관계가
정면으로 충돌하는 일이 자주 발생합니다.
특히 매도인은 집값이 더 오를 것 같다는 생각에
“배액 배상하고라도 계약을 깨고 싶다”는 유혹을 강하게 받습니다.
반면 매수인은 혹시라도 매도인이 마음을 바꿔 계약을 파기할까 걱정하며,
약정일보다 앞당겨 중도금을 입금해 계약을 확정시키려는 시도를 하게 됩니다.
📌 상승장(급등기)에서 실제로 자주 벌어지는 상황
✔ 매도인: 가격이 더 오를 것 같아 계약을 파기하고 싶음
✔ 매수인: 매도인의 해제를 막기 위해 중도금을 ‘선지급’함
✔ 결과: 중도금이 들어가면 이행의 착수 → 일방적 해제 불가
이 때문에 상승장에서는 매도인과 매수인 사이에
“선(先) 중도금 vs 선(先) 해제 통보”의 치열한 시간 싸움이 벌어지기도 합니다.
이러한 긴장 구조를 이해해야, 왜 많은 매수인들이
약정일보다 훨씬 앞서 중도금을 입금하려 하는지 정확히 파악할 수 있습니다.
| Why Early Payments Increase in a Rising Market (English)
In a rapidly increasing real estate market, sellers may want to cancel the contract to sell at a higher price.
Even if they must return double the down payment, sellers sometimes still benefit.
Buyers, on the other hand, fear the seller may walk away and therefore
attempt to pay the interim payment earlier than scheduled to solidify the contract.
This creates a practical race:
Who acts first—early payment or the seller’s cancellation notice?
| 중도금 선지급과 관련된 핵심 쟁점 3가지
중도금을 약정일보다 앞서 지급하는 상황에서는 여러 가지 법적 쟁점이 함께 따라옵니다.
그중에서도 분쟁으로 가장 자주 이어지는 핵심 이슈 세 가지를 정리했습니다.
■ 1) 중도금의 일부만 지급해도 효력이 있을까?
결론적으로 원칙적으로는 효력이 인정됩니다.
중도금 전체가 아닌 일부만 지급해도 ‘이행의 착수’로 보아
일방적 계약 해제권은 소멸합니다.
💡 판례 기준
✔ 4억 중 1억만 지급해도 이행의 착수로 인정 가능
✔ 단, 의미가 없을 정도의 소액(예: 50만 원)은 다툼의 여지 있음
실무에서는 “계약을 확정시키고 싶다면 최소 억 단위 이상의 실질적인 금액을 넣는 것”이 안전합니다.
■ 2) 특약으로 ‘선지급 효력’을 막을 수 있을까?
가능합니다.
매도인이 중도금 선지급을 통해 계약이 확정되는 것을 원치 않는 경우
특약으로 효력을 배제할 수 있습니다.
📌 특약 예시
“중도금은 약정일(11월 20일) 이전에는 지급할 수 없으며,
만약 지급하더라도 이행의 착수로서의 효력을 인정하지 않는다.”
이 특약이 있다면 매수인이 임의로 선(先)지급하더라도
이행의 착수로 인정되지 않아 계약금 해제가 여전히 가능합니다.
■ 3) 해제 통지와 중도금 선지급의 ‘시점 경쟁’
상승장에서 가장 치열하게 벌어지는 부분입니다.
바로 “누가 먼저냐”의 문제입니다.
매도인이 해제하려는 의사표시가 매수인에게 도달한 이후라면,
매수인이 급하게 중도금을 입금하더라도 이행의 착수로 인정되지 않습니다.
⚠ 핵심 포인트
✔ “해제 의사 통지 도달”이 먼저 → 매수인 선지급 소용 없음
✔ “중도금 입금 완료”가 먼저 → 매도인은 해제권 상실
✔ 통지는 막연한 감정 표현이 아닌 명확한 의사표시여야 함
즉, 실무에서는
선(先) 해제 통지 vs 선(先) 중도금 입금이 시차 몇 분 차이로 결과를 좌우할 때도 있습니다.
| Key Issues of Early Interim Payment (English)
1) Partial payment
Even a partial interim payment is generally considered a commencement of performance,
unless the amount is extremely small and legally insignificant.
2) Special clauses
A clause can exclude the legal effect of early payment.
If such a clause exists, the buyer’s early transfer does not prevent cancellation.
3) Timing battle
If the seller’s cancellation notice reaches the buyer first, an urgent early payment will not help.
Actual deposit completion is what matters, not simply initiating the transfer.
| 요약 정리
✔ 중도금은 ‘약정일’이 아니라 ‘입금 시점’이 기준입니다.
중도금을 미리 넣으면 그 즉시 ‘이행의 착수’가 발생합니다.
✔ 이행의 착수 후에는 일방적인 계약 해제가 불가능합니다.
매수인은 계약금을 포기해도 해제가 안 되고,
매도인은 배액 배상으로도 해제가 안 됩니다.
✔ 일부만 지급해도 효력 인정(단, 소액은 제외될 수 있음)
억 단위 이상의 실질적 금액이라면 이행의 착수로 인정되는 것이 일반적입니다.
✔ 특약으로 선지급 효력을 배제할 수 있습니다.
예: “약정일 이전 지급은 이행의 착수로 보지 않는다.”
✔ 해제 통지 vs 선지급 시점 경쟁이 가장 치열합니다.
‘누가 먼저냐’에 따라 계약의 운명이 완전히 달라집니다.
| Summary (English)
✔ The legal effect is based on the actual payment time, not the scheduled date.
✔ Once the interim payment is made, it becomes a commencement of performance.
✔ After this, unilateral cancellation is no longer allowed for either party.
✔ Partial payments can still trigger this effect, unless the amount is insignificant.
✔ A special clause can exclude the effect of early payment.
✔ Timing is crucial: cancellation notice vs early payment.
| Q&A
중도금 선지급과 관련해 현장에서 자주 받는 질문들을
법적 기준에 맞춰 명확하게 정리했습니다.
Q1. 중도금을 약정일보다 먼저 넣어도 괜찮은가요?
네. 실제 입금이 완료되면 즉시 이행의 착수가 발생합니다.
그 순간부터 매도인은 배액 배상으로도 계약 해제를 할 수 없습니다.
Q2. 중도금 일부만 넣어도 이행의 착수인가요?
원칙적으로는 예입니다.
다만 실질적 금액(억 단위)이어야 하고,
50만 원처럼 의미 없는 소액은 인정되지 않을 수 있습니다.
Q3. 선지급 효력을 없애는 특약을 넣을 수 있나요?
가능합니다.
예: “약정일 이전 중도금 지급은 이행의 착수로 보지 않는다.”
이런 특약이 있으면 매수인이 일찍 입금해도 계약 확정 효과가 발생하지 않습니다.
Q4. 매도인이 해제 의사 표시를 한 뒤에 제가 중도금을 넣으면요?
효력이 없습니다.
해제 통지가 매수인에게 먼저 도달했다면,
그 이후의 중도금 선지급은 이행의 착수로 인정되지 않습니다.
Q5. ‘해제 통지 도달’은 어떤 기준인가요?
단순히 말로 투덜거리는 수준이 아니라
“배액을 상환하고 계약을 해제하겠다”는
명확한 의사 표시가 매수인에게 전달되어야 합니다.
| Q&A (English)
Q1. Is early interim payment legally acceptable?
Yes. Once the payment is actually deposited, it becomes a commencement of performance.
Q2. Does partial payment count?
Generally yes, unless the amount is too small to be considered meaningful.
Q3. Can a clause block the effect of early payment?
Yes. A special clause can exclude the legal effect of early payment.
Q4. What if the seller’s cancellation notice arrives first?
Then the buyer’s early payment will not prevent cancellation.
Q5. What counts as a valid cancellation notice?
A clear and explicit notice stating the seller will return double the down payment.
| 마무리
중도금 선지급은 단순히 “미리 넣는 것”이 아니라
계약의 향방을 결정하는 중대한 법적 행위입니다.
약정일보다 일찍 입금하더라도 이행의 착수가 바로 발생하고,
이 순간부터는 매도인도 매수인도 일방적인 해제가 불가능해집니다.
특히. 상승장에서는 단 몇 분의 차이로 계약의 운명이 갈라지는 경우도 많아
더욱 신중한 판단이 필요합니다.
오늘 정리한 내용을 잘 기억해두시면
실제 계약 과정에서 불필요한 분쟁을 예방하고
더 안정적인 거래를 이루는 데 큰 도움이 되실 거예요.
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| Closing (English)
Early payment of the interim amount is not just a simple “early deposit.”
It is a significant legal action that can determine the fate of the contract.
Once the payment is made—regardless of whether it is early—it becomes a commencement of performance,
removing the right to unilaterally cancel the contract.
Keeping these principles in mind will help you avoid unnecessary disputes
and navigate real estate transactions with greater stability and confidence.
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