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| 전세보증금, 정말 안전할까요?

몇 년 전까지만 해도 전세는 ‘목돈을 맡기지만 결국 돌려받는 돈’이라는 인식이 강했습니다. 하지만 전세사기, 깡통전세, 보증금 미반환 사례가 연이어 터지면서 이제 전세보증금은 더 이상 당연히 안전한 돈이 아니게 되었습니다.

문제의 핵심은 단순합니다. 임차인의 전세보증금이 집주인 손에 직접 맡겨져 있다는 구조입니다. 집값이 떨어지거나, 대출이 많거나, 여러 채를 보유한 임대인일수록 보증금은 언제든 위험해질 수밖에 없는 구조였습니다.

이런 상황에서 정부가 꺼내든 카드가 바로 ‘전세보증금을 집주인 대신 보증기관에 맡기는 전세신탁 제도’입니다. 전세사고가 나기 전에 구조 자체를 바꾸겠다는 시도입니다.

이 글에서는 전세신탁이 무엇인지, 기존 전세보증보험과는 무엇이 다른지, 그리고 임차인·임대인·중개사 모두에게 어떤 변화를 가져올지 차근차근 정리해보겠습니다.

| 전세신탁이란 무엇인가? 기존 전세보증과의 차이

전세신탁은 말 그대로 임차인의 전세보증금을 집주인이 아닌 ‘보증기관(제3자)’에 맡기는 구조입니다. 지금까지의 전세는 보증금이 집주인 계좌로 바로 들어가고, 문제가 생기면 그때 가서 보증보험을 통해 돌려받는 방식이었습니다.

반면 전세신탁은 방향이 다릅니다. 사고가 난 뒤 보상하는 방식이 아니라, 애초에 사고가 나기 어려운 구조로 바꾸는 제도입니다.

전세 계약을 체결하면 임차인의 보증금은 집주인에게 지급되지 않고, 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관에 예치됩니다. 집주인은 해당 보증금에 직접 손을 댈 수 없고, 계약이 정상 종료될 경우 보증기관을 통해 임차인에게 반환됩니다.

기존 전세보증보험과 가장 큰 차이는 ‘보증금이 어디에 있느냐’입니다.

• 전세보증보험 → 보증금은 집주인에게 있음
• 전세신탁 → 보증금 자체가 보증기관에 있음

즉, 전세신탁은 “집주인이 돈을 못 돌려주면 대신 갚아준다”는 개념이 아니라 “집주인이 처음부터 돈을 쥐지 않는다”는 개념에 가깝습니다.

정부가 이 제도를 꺼내든 이유도 여기에 있습니다. 최근 전세사기의 상당수는 집주인이 보증금을 이미 사용하거나, 여러 채에 걸쳐 돌려막기 하면서 발생했기 때문입니다.

| 전세사기 구조를 어떻게 바꾸는 제도인가

전세사기는 단순히 ‘나쁜 집주인’ 때문에 생긴 문제가 아닙니다. 반복되는 전세사기의 본질은 보증금이 계속해서 다음 계약의 재원이 되는 구조에 있었습니다.

실제 현장에서 가장 많이 발생했던 구조는 다음과 같습니다.

• 신규 임차인의 보증금으로 기존 임차인의 보증금을 반환
• 보증금을 담보로 추가 대출 실행
• 여러 채를 동시에 운영하며 보증금 돌려막기

집값이 오를 때는 이 구조가 겉으로 드러나지 않습니다. 하지만 집값이 멈추거나 하락하는 순간, 보증금 반환 구조는 한 번에 무너집니다.

전세신탁은 이 고리를 처음부터 끊습니다. 보증금이 집주인의 운용 자금이 될 수 없기 때문입니다.

전세신탁 구조에서는

• 보증금을 다른 임차인에게 돌려막을 수 없고
• 보증금을 담보로 추가 대출을 받을 수도 없으며
• 집주인의 부도·파산과 분리된 상태로 관리됩니다

즉, 전세사기의 ‘결과’를 막는 제도가 아니라 전세사기가 만들어지는 과정 자체를 차단하는 방식입니다.

정부가 전세신탁을 “사후 구제”가 아닌 “사전 예방 제도”라고 강조하는 이유도 여기에 있습니다.

| 임차인에게 달라지는 가장 큰 변화 3가지

전세신탁이 도입되면 임차인이 가장 크게 체감하는 변화는 ‘서류’나 ‘절차’가 아니라 보증금을 바라보는 위치 자체입니다.

1) 보증금이 집주인 재산에서 분리됩니다

기존 전세에서는 보증금이 집주인의 자금과 섞여 있었습니다. 하지만 전세신탁에서는 보증금이 보증기관에 별도로 관리되기 때문에 집주인의 부도·연체·파산과 직접 연결되지 않습니다.

2) ‘돌려받을 수 있을까’라는 불안이 줄어듭니다

계약 기간 동안 임차인이 가장 불안해하는 순간은 잔금일이나 만기 시점이 아니라, 뉴스에서 전세사기 이야기가 나올 때입니다.

전세신탁 구조에서는 보증금 반환 주체가 사실상 보증기관이 되기 때문에 임차인의 심리적 불안이 크게 줄어듭니다.

3) 계약 종료 시 보증금 반환 흐름이 명확해집니다

기존 전세에서는 “집주인이 돈을 준비했는지”, “대출이 막히진 않았는지”를 끝까지 확인해야 했습니다.

전세신탁에서는 계약 종료 시 보증기관 → 임차인으로 반환 경로가 명확해집니다.

| 임차인·임대인에게 무엇이 달라질까? 한눈에 비교

전세신탁 제도는 임차인만을 위한 제도처럼 보이지만, 실제로는 임대인에게도 구조적인 변화를 가져옵니다. 기존 전세 방식과 어떻게 달라지는지 비교해보겠습니다.

정리하면, 임차인은 보증금 안전성을 얻고, 임대인은 신뢰를 기반으로 한 거래 안정성을 얻게 되는 구조입니다.

물론 임대인 입장에서는 “보증금을 자유롭게 쓰지 못한다”는 제약이 생기지만, 그만큼 전세사기 의심·분쟁·불신에서 자유로워진다는 점도 함께 고려해야 합니다.

| 집주인은 왜 참여해야 할까? 현실적인 인센티브 3가지

전세신탁 제도는 임차인 보호 장치로 주목받고 있지만, 실제로는 임대인이 참여해야 작동하는 구조입니다. 정부가 ‘강제’가 아닌 ‘선택제’로 설계한 이유도 여기에 있습니다.

1) 전세사기 의심에서 자유로워집니다

최근 전세 계약에서 임대인이 가장 부담스러워하는 부분은 세금이나 행정 절차보다도 “혹시 이 집, 괜찮은 거 맞나요?”라는 시선입니다.

전세신탁에 참여하면 보증금이 보증기관에 예치되기 때문에 임대인은 구조적으로 전세사기·보증금 유용 의심에서 벗어날 수 있습니다.

2) 임차인 모집이 쉬워집니다

전세사기 이후 시장은 완전히 바뀌었습니다. 임차인은 가격보다 먼저 “보증금이 안전한가”를 묻습니다.

전세신탁 계약은 임차인에게 명확한 안전 신호가 되기 때문에 동일 조건의 매물보다 선택될 가능성이 높아집니다.

3) 분쟁·민원·소송 리스크가 줄어듭니다

보증금 반환 문제는 임대차 분쟁의 시작점이 되는 경우가 많습니다.

전세신탁 구조에서는 계약 종료 시 반환 주체가 명확하기 때문에 임대인이 직접 감정 소모를 하거나 분쟁에 휘말릴 가능성이 줄어듭니다.

정리하면, 전세신탁 참여는 임대인의 ‘권한’을 줄이는 선택이 아니라 리스크를 줄이고 거래 신뢰를 높이는 선택에 가깝습니다.

| 임대인이 반드시 알아야 할 불편한 점

전세신탁은 분명 장점이 많은 제도이지만, 임대인 입장에서 체감되는 불편과 제약도 존재합니다. 이 부분을 정확히 알고 선택하는 것이 중요합니다.

이 때문에 전세신탁은 모든 임대인에게 유리한 제도라기보다는, 자금 구조가 비교적 안정적인 임대인에게 적합한 선택지라고 볼 수 있습니다.

| 지금 계약 전 반드시 확인할 5가지 체크리스트

전세신탁은 ‘모르면 지나치기 쉬운 제도’이지만, 알고 나면 전세 계약의 기준 자체를 바꾸는 요소가 됩니다. 계약 전, 아래 체크리스트만큼은 꼭 확인해보시기 바랍니다.

✔ 임차인용 체크리스트

• 해당 매물이 전세신탁 대상인지 확인했나요?
• 보증금이 집주인 계좌가 아닌 보증기관에 예치되는 구조인가요?
• 계약 종료 시 보증금 반환 주체가 명확한가요?
• 기존 전세보증보험과 차이를 이해하고 선택했나요?
• ‘가격’보다 ‘보증 구조’를 먼저 비교했나요?

✔ 임대인용 체크리스트

• 보증금을 운용하지 않아도 되는 자금 구조인가요?
• 계약 종료 시 반환 자금 계획이 분명한가요?
• 임차인 신뢰 확보가 필요한 상황인가요?
• 전세사기 의심·분쟁 리스크를 줄이고 싶으신가요?
• 장기적으로 안정적인 임대 운영을 목표로 하나요?

위 항목 중 절반 이상이 ‘그렇다’라면, 전세신탁은 한 번쯤 충분히 검토해볼 만한 선택지입니다.

오늘 글이 전세 계약을 준비 중이신 분들께 조금이나마 기준을 세우는 데 도움이 되셨다면, 주변 분들께도 공유해주시면 큰 힘이 됩니다.

다음에도 현장에서 꼭 필요한 정보로 다시 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.