MoneyLog｜부동산·경제 인사이트

| 임차인이 안 나가요… 왜 임대인이 더 불리해질까요?

“계약은 끝났는데 아직도 살고 있어요.”
임대인이라면 한 번쯤은 꼭 들어보게 되는 말입니다.

요즘 임대차 시장을 보면, 법과 제도는 대부분 임차인 보호를 중심으로 설계돼 있습니다. 취지는 분명히 옳지만, 그 과정에서 임대인은 종종 아무 준비 없이 손해를 감수해야 하는 위치에 놓이곤 합니다.

계약 기간이 끝났는데도 이사를 가지 않거나,
주변 시세는 올랐는데도 예전 월세 그대로 버티는 임차인을 만나게 되면 임대인은 선택지가 많지 않습니다. 결국 “소송을 해야 하나…”라는 고민까지 가게 되죠.

문제는 여기서부터입니다.
명도소송은 시간이 오래 걸리고, 그 시간 동안 발생하는 시세 차익 손실은 대부분 임대인의 몫이 됩니다. 게다가 이를 입증하려면 추가 비용과 절차까지 감수해야 합니다.

그래서 오늘은, 소송까지 가지 않도록 임대인을 미리 지켜주는 ‘임대차 특약’에 대해 정리해보려 합니다. 계약서에 한 줄만 제대로 넣어두어도, 나중에 상황이 완전히 달라질 수 있습니다.

박원경 변호사의 실제 조언을 바탕으로,
임대인이 꼭 알아야 할 현실적인 방어 특약만 골라드리겠습니다. 지금 계약을 앞두고 계시다면, 이 글은 반드시 끝까지 읽어보셔야 합니다.

| 임대인이 소송을 하면 왜 손해부터 보게 될까요?

계약이 끝났는데도 임차인이 나가지 않는 상황.
대부분의 임대인은 결국 명도소송을 떠올리게 됩니다.

하지만 현실에서는 이 선택이 임대인에게 가장 불리한 길이 되는 경우가 많습니다.

① 시간은 임차인의 편입니다

명도소송은 짧아도 수개월, 길게는 1년 이상 걸립니다.
그 기간 동안 임차인은 대부분 기존 계약상의 월세만 내고 계속 거주합니다.

주변 시세가 올라도, 임대인은 그 상승분을 바로 반영할 수 없습니다. 이 시세 차익 손실은 고스란히 임대인의 몫이 됩니다.

② “시세대로 달라”는 말, 그냥 통하지 않습니다

많은 임대인 분들이 이렇게 생각하십니다.
“계약 끝났는데, 시세만큼 더 받아야 하는 거 아닌가요?”

하지만 법원에서는 시세 인상분을 자동으로 인정해주지 않습니다.
감정평가, 비교 사례 제출 등 복잡한 입증 절차를 거쳐야만 가능합니다.

이 과정에서 감정 비용 + 시간 + 변호사 비용까지 추가로 발생합니다.

③ 결국 남는 건 ‘버티는 임차인’

임차인 입장에서는 계산이 끝납니다.

• 나가도 갈 곳 없음
• 버텨도 월세는 그대로
• 소송은 오래 걸림

이런 구조라면, 임차인이 먼저 나갈 이유가 없습니다. 그래서 실제 현장에서는 “소송까지 가면 임대인이 더 힘들다”는 말이 나오는 겁니다.

| 임대인을 지키는 ‘필수 특약’ 2가지

앞선 구조를 보셨다면 이제 질문은 하나입니다.
“그럼, 임대인은 계약 단계에서 무엇을 준비해야 할까요?”

답은 명확합니다.
소송이 아니라, 계약서입니다.

임대차 분쟁의 승패는 나중에 법정에서 갈리는 경우보다, 처음 계약서에 어떤 문장이 들어갔느냐에서 이미 결정되는 경우가 훨씬 많습니다.

특히 아래 두 가지 특약은, 실제 현장에서 임차인의 ‘버티기 전략’을 원천 차단하는 역할을 합니다.

이 두 특약은 단순히 임대료를 더 받기 위한 장치가 아닙니다.
임차인이 계약 종료 시점을 지키게 만드는 심리적·법적 압박 장치입니다.

실제로 이 문장들이 계약서에 들어가 있으면, 임차인은 “소송으로 버텨도 이득이 없다”는 계산을 하게 되고, 분쟁 자체가 시작되지 않는 경우가 많습니다.

| (1) 차임 자동 인상 특약: 계약 중 임대인의 방어막

임대인 분들이 가장 많이 오해하는 부분이 있습니다.
“계약 중에는 월세를 올릴 수 없다”는 생각입니다.

하지만 법정 한도(연 5%) 범위 내에서는, 계약서에 미리 합의해 두었다면 차임 인상은 충분히 가능합니다.

왜 ‘자동 인상’ 문장이 중요할까요?

계약서에 이 문장이 없으면, 매년 임대료 인상 시점마다 임차인의 동의를 다시 받아야 하는 구조가 됩니다.

반대로, 계약서에 “자동 인상”이 명시돼 있으면 임차인은 이미 사전에 동의한 조건을 따를 수밖에 없습니다.

• 협상 → 통보 구조로 바뀝니다
• 분쟁 여지가 크게 줄어듭니다
• 임대료가 ‘묶이는 상황’을 방지합니다

실무에서 쓰이는 특약 예시

인상률은 3%~5% 사이에서 정하는 경우가 많으며,
‘법정 한도 내’라는 표현을 반드시 넣는 것이 핵심입니다.

주의할 점도 있습니다

• 구두 합의는 효력이 거의 없습니다 → 반드시 계약서 기재
• 법정 한도를 초과하면 해당 부분은 무효가 될 수 있음
• 주택과 상가의 적용 법령이 다르므로 문구는 구분 필요

| (2) 종료 후 부당이득 반환 특약: ‘버티면 손해’가 되게 만드는 조항

앞의 ‘차임 자동 인상 특약’이 계약 중 방어막이라면,
이번 특약은 계약이 끝난 이후를 대비한 최후의 안전장치입니다.

현실에서 가장 문제가 되는 상황은 이겁니다.
계약은 끝났는데, 임차인이 나가지 않는 경우입니다.

이때 특약이 없으면, 임차인은 소송이 진행되는 동안 기존 월세 그대로를 내며 버틸 수 있습니다. 임대인이 손해를 감수할 수밖에 없는 구조죠.

이 특약이 왜 ‘가장 중요’할까요?

‘종료 후 부당이득 반환 특약’은
임차인에게 명확한 메시지를 줍니다.

• 계약이 끝나면, 더 이상 예전 조건은 없다
• 버틸수록 비용이 커진다
• 소송으로 가도 이득이 없다

즉, 임차인의 선택지를 “빨리 정리하고 나간다” 쪽으로 밀어주는 장치입니다.

실무에서 가장 많이 쓰이는 특약 문구

통상적으로는 기존 월세의 120%~150% 수준에서 정하는 경우가 많습니다.
중요한 것은 ‘명도 완료일까지’라는 문구를 명확히 넣는 것입니다.

이 특약이 있으면 달라지는 점

• 임차인의 ‘버티기 전략’이 성립하지 않음
• 명도 협상이 훨씬 빨라짐
• 소송으로 가더라도 임대인의 손해 최소화

| 끝판왕 옵션: 재소전 화해(소송 전에 판결부터 받아두는 방법)

앞의 두 특약만으로도 대부분의 분쟁은 충분히 예방할 수 있습니다.
다만, 아래와 같은 경우라면 한 단계 더 강한 장치를 고민해볼 필요가 있습니다.

• 보증금·월세 규모가 큰 경우
• 상가 임대차처럼 분쟁 금액이 커질 수 있는 구조
• 과거에 명도 분쟁을 겪은 경험이 있는 경우

이때 선택할 수 있는 방법이 바로 재소전 화해입니다.

재소전 화해란?

쉽게 말해, 분쟁이 생기기 전에 법원에서 미리 합의서를 만들어 두는 절차입니다.

임대차 계약 체결 시, “나중에 계약이 끝나면 이렇게 처리한다”는 내용을 법원의 화해조서 형태로 남겨두는 것이죠.

임대인에게 가장 큰 장점

• 소송 없이 바로 강제집행 가능
• 명도소송 1년 → 집행 절차로 단축
• 임차인의 ‘버티기 전략’ 원천 차단

재소전 화해 조서는 확정 판결과 동일한 효력을 가집니다.
임차인이 약속을 어기면, 추가 소송 없이 바로 집행 절차로 넘어갈 수 있습니다.

단점과 현실적인 고려사항

• 법원 절차에 따른 소액의 비용 발생
• 임차인이 심리적 부담을 느낄 수 있음
• 모든 계약에 적용하기엔 다소 과한 수단

그래서 실무에서는, 모든 임대차에 쓰기보다는 ‘선별 적용’하는 경우가 많습니다.

| 임대인이 계약서에서 꼭 챙겨야 할 실무 포인트

특약을 안다고 해서 자동으로 임대인이 보호되는 것은 아닙니다.
어떤 문장을, 어떤 위치에, 어떤 표현으로 넣느냐가 실제 결과를 좌우합니다.

아래는 현장에서 분쟁을 줄이는 데 실제로 도움이 되는 임대인 중심 체크 포인트입니다.

① 특약은 ‘맨 뒤’가 아니라 ‘눈에 띄게’

특약을 계약서 마지막에 빼곡하게 몰아넣으면,
나중에 임차인이 “제대로 설명 못 들었다”고 주장할 여지가 생깁니다.

• 중요 특약은 번호를 붙여 분리 기재
• 임차인 서명 또는 날인을 특약 아래에 추가

② 수치는 반드시 ‘범위 + 기준’을 함께

“○% 인상”처럼 숫자만 적으면 분쟁의 씨앗이 됩니다.
법정 한도, 기준 시점, 적용 기간을 함께 명시해야 합니다.

• “법정 인상 한도 범위 내” 문구 포함
• “매 1년 경과 시”처럼 시점 명확화

③ ‘명도 완료일’은 날짜가 아니라 상태

종료 후 부당이득 특약에서 가장 중요한 표현은
‘실제 명도 완료일까지’입니다.

열쇠 반납, 점유 해제, 내부 비움 등
명도의 기준을 상태로 정의해 두는 것이 좋습니다.

④ 주택과 상가, 문구를 섞지 말 것

주택임대차와 상가임대차는 적용 법령이 다릅니다.
같은 문장을 그대로 쓰면 일부 무효가 될 수 있습니다.

• 주택: 주택임대차보호법 기준 반영
• 상가: 상가건물 임대차보호법 기준 반영

| 계약 전 최종 체크리스트: 이 문장만은 꼭 넣으세요

지금까지 특약의 구조와 의미를 이해하셨다면,
이제는 실제로 계약서에 무엇을 넣을지가 남았습니다.

아래 체크리스트는 임대인이 계약서 작성 단계에서 최소한으로 확보해야 할 ‘방어 문장’만 정리한 것입니다.

이 다섯 가지만 계약서에 정확히 들어가 있어도,
분쟁의 양상은 완전히 달라집니다.

특히 ② 종료 후 부당이득 반환 특약은
실제 현장에서 임차인의 행동을 바꾸는 결정적 요소가 됩니다.

| 정리하며: 임대인을 지키는 건 ‘강한 대응’이 아니라 ‘준비된 계약’입니다

임차인이 나가지 않을 때 임대인이 겪는 가장 큰 문제는
법을 몰라서가 아니라, 미리 준비하지 못했기 때문인 경우가 많습니다.

오늘 정리한 내용의 핵심은 단순합니다.

• 소송은 최후의 수단일 뿐, 최선의 해법은 아닙니다
• 분쟁의 승패는 법정이 아니라 계약서 한 줄에서 갈립니다
• 특약은 공격이 아니라, 분쟁을 만들지 않는 예방 장치입니다

특히 차임 자동 인상 특약과 종료 후 부당이득 반환 특약은 임차인의 행동 자체를 바꾸는 힘이 있습니다.

여기에 상황에 맞춰 재소전 화해까지 고려한다면, 임대인은 불필요한 시간·비용·감정 소모를 상당 부분 줄일 수 있습니다.

지금 임대차 계약을 앞두고 계시다면,
이 글을 저장해 두셨다가 계약서 작성 직전에 한 번 더 확인해 보시길 권해드립니다.

오늘 내용이 도움이 되셨다면 같은 고민을 하고 있을 임대인 분들께 공유해 주세요.
여러분의 공유가 더 건강한 임대차 문화를 만드는 데 큰 힘이 됩니다.

다음에도 임대인과 실무에 진짜 도움이 되는 정보로 다시 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.