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| “불법인데, 이제 합법이 된다고요?”

오래된 단독주택이나 다가구주택을 보유하고 계신 분들이라면 한 번쯤 이런 고민을 해보셨을 겁니다.

“예전에 증축한 방 하나 때문에 전세도 안 나가고, 보험도 안 되고, 매매할 때마다 문제가 되는데…”

실제로 전국에는 허가 없이 증축되었거나, 허가 내용과 다르게 사용 중인 주거용 불법 건축물이 적지 않습니다. 그중 상당수는 투기 목적이 아니라, 살기 위해, 임대를 위해 어쩔 수 없이 손을 본 집들이었습니다.

이런 현실을 반영해 정부와 국회가 ‘165㎡ 미만 불법 단독주택’에 대한 한시적 양성화를 상반기 중 입법으로 추진하겠다고 밝혔습니다.

이번 조치는 단순한 규제 완화가 아닙니다. 전세사기 위험, 주거 안전 문제, 서민 주거 보호까지 함께 엮인 꽤 큰 방향 전환에 가깝습니다.

다만, 모든 불법 건축물이 대상이 되는 것은 아니고 면적·유형·조건이 매우 구체적으로 정해져 있습니다. 모르고 지나치면 “기회였는데…” 하고 끝날 수 있는 내용이기도 합니다.

오늘 머니로그에서는

 ✔ 어떤 집이 대상인지 

 ✔ 어떤 조건을 충족해야 하는지 

 ✔ 집주인·임차인에게 실제로 무엇이 달라지는지 차근차근 정리해보겠습니다.

| 이번 조치, 핵심만 먼저 정리하면

이번 불법 건축물 양성화 논의의 핵심은 단순한 규제 완화가 아니라, 기준을 명확히 정해 ‘선별적으로’ 제도권에 편입하는 데 있습니다.

즉, “불법이니까 다 봐준다”가 아니라 소규모·주거 목적·책임 이행이라는 조건을 충족한 경우에만 합법화의 길을 열어두겠다는 구조입니다.

특히 이번 조치에서 가장 중요한 기준은 단연 ‘면적 제한’입니다.

비교적 규모가 작은 주택 위주로 범위를 한정해, 투기성 대형 불법 건축물은 원천적으로 배제하려는 의도가 분명히 드러납니다.

또한 불법 상태를 단순히 눈감아주는 방식이 아니라, 강제이행금을 실제로 납부한 경우에만 제도권 안으로 편입시키는 구조라는 점도 핵심입니다.

정리하면 이번 조치는

 ✔ 소규모 주거용 불법 건축물 

 ✔ 실거주·소형 임대 중심

 ✔ 책임(금전 부담)을 전제로 한 합법화 이 세 가지가 동시에 맞물려 있는 정책입니다.

| 단독주택·다가구·근린생활시설, 어디까지 가능할까

이번 양성화 논의에서 가장 중요한 포인트 중 하나는 ‘건축물 유형별로 허용 범위가 다르다’는 점입니다. 같은 불법 건축물이라도, 어떤 용도의 건물이냐에 따라 결과가 완전히 달라질 수 있습니다.

| ① 단독주택

• 연면적 165㎡ 미만인 단독주택이 대상입니다.
• 무단 증축된 방, 베란다 확장 등 주거 목적의 불법 부분이 있어도 면적 기준을 충족하면 양성화 검토 대상이 됩니다.
• 다만, 대지 경계 침범이나 구조 안전에 문제가 있는 경우는 제외될 가능성이 큽니다.

| ② 다가구주택

• 다가구주택은 기준이 더 넓어 연면적 660㎡ 미만까지 허용됩니다.
• 방을 나누어 임대한 이른바 ‘방 쪼개기’ 형태라도 가구 수가 과도하게 늘어나지 않은 범위라면 대수선(대규모 수리) 방식으로 양성화될 수 있도록 검토 중입니다.
• 이는 전세사기·무허가 임대 문제를 제도권으로 끌어들이려는 취지입니다.

| ③ 근린생활시설 → 주거용 전환

• 원래 상가·사무실 용도로 허가받은 근린생활시설을 주거용으로 사용 중인 경우도 일부 포함됩니다.
• 핵심 조건은 주차장 확보입니다. 법정 주차 기준을 충족하지 못하면 양성화가 어렵습니다.
• 단순 용도 변경이 아닌, 실제 거주 안전과 도시계획 질서를 함께 고려합니다.

정리하면 이번 조치는 “불법이면 전부 불가”도 아니고, “불법이면 전부 허용”도 아닙니다. 소형·주거 중심·안전 확보라는 기준에 맞는 경우만 문을 열어둔 셈입니다.

| 양성화의 핵심 조건, ‘강제이행금 5회분’이란?

이번 불법 건축물 양성화에서 가장 현실적인 문턱은 단연 강제이행금입니다.

단순히 서류만 정리해주는 방식이 아니라, 그동안의 위반에 대한 금전적 책임을 전제로 제도권으로 편입시키겠다는 의미입니다.

| ① 강제이행금, 어떻게 계산되나요?

강제이행금은 원칙적으로 건축 시 표준건축비 × 위반 면적 × 50%를 기준으로 산정됩니다.

실제 금액은 지역·연도·건축비 기준에 따라 달라질 수 있지만, “생각보다 크다”는 점은 공통적입니다.

| ② ‘방 쪼개기’, 어디까지 허용될까?

많은 분들이 가장 궁금해하는 부분이 바로 방을 나눠 임대한 경우입니다.

• ✔ 단순 칸막이 설치, 소규모 구조 변경 → 가구 수가 급증하지 않은 경우 양성화 검토 가능
• ✔ 기존 주택 구조 범위 내에서의 구획 변경 → 대수선 방식으로 정리 가능성 있음
• ✖ 원룸을 다수 쪼개 고시원·숙박업 형태로 운영 → 주거 질·안전 문제로 제외 가능성 높음

즉, 기준은 ‘불법 여부’보다 주거 안전과 과도한 수익 목적 여부에 더 가깝습니다.

| ③ 양성화가 어려운 대표 사례 체크리스트

이 경우에는 강제이행금을 납부하더라도 양성화 자체가 거부될 가능성이 높습니다.

결국 이번 제도의 메시지는 명확합니다. “책임을 지는 범위 내에서, 살기 위한 집은 제도 안으로 넣겠다”는 것입니다.

| 불법 건축물로 남아 있으면, 실제로 어떤 불이익이 있을까

불법 건축물이라고 해서 당장 철거 명령이 내려오거나, 바로 처벌을 받는 경우는 많지 않습니다.

문제는 그 다음입니다. 일상적인 거래와 생활 전반에서 서서히 발목을 잡기 시작합니다.

| ① 전세·월세 계약에서 반복되는 문제

• 전세보증보험 가입 불가 또는 거절
• 세입자 대출 거절 → 계약 파기
• “불법이라서요”라는 이유로 시세보다 낮은 임대료 요구

실제 현장에서는 계약 직전까지 갔다가도 보증보험 단계에서 멈추는 경우가 가장 많습니다.

| ② 매매 단계에서 드러나는 치명적 약점

• 금융권 담보대출 제한
• 감정가 하락 또는 아예 감정 불가
• 매수자 요구에 따른 반복적인 가격 조정

“살기에는 괜찮은 집인데, 막상 팔려고 하면 문제가 되는 집” — 이 표현이 가장 정확합니다.

| ③ 보험·재해·사고 발생 시의 리스크

• 화재보험·재산보험 가입 거절
• 사고 발생 시 불법 부분에 대한 보상 제외
• 세입자와의 분쟁 시 집주인 책임 확대

| ④ 임차인 보호 장치에서 배제되는 구조

불법 건축물에 거주하는 임차인은 제도적으로도 늘 불안한 위치에 놓입니다.

• 전세사기 피해 시 보호 장치 제한
• 공적 지원·구제 절차에서 제외 가능성
• 주거 이전·대출 과정에서 반복되는 제약

결국 불법 상태는 집주인만의 문제가 아니라, 임차인에게도 구조적인 위험으로 이어집니다.

그래서 이번 양성화 논의는 단순히 집주인을 위한 정책이 아니라, 임차인을 제도 안으로 보호하기 위한 장치로도 해석됩니다.

| 양성화되면, 현실에서 이렇게 달라집니다

불법 건축물이 ‘양성화’된다는 말은 단순히 딱지가 떨어진다는 의미가 아닙니다. 그동안 막혀 있던 생활·거래의 길이 다시 열린다는 뜻에 가깝습니다.

| ① 전세·월세 계약, 가장 먼저 달라집니다

• 전세보증보험 가입 가능성 대폭 상승
• 세입자 전세·월세 대출 진행 가능
• “불법이라서요”라는 이유로 깎이던 임대료 정상화

현장에서는 양성화 여부 하나로 계약 성사율 자체가 달라지는 경우가 많습니다.

| ② 보험·사고 리스크 관리가 가능해집니다

• 화재보험·재산보험 가입 가능
• 사고 발생 시 불법 부분 제외 리스크 해소
• 세입자 사고에 대한 집주인 책임 범위 명확화

| ③ 매매·담보대출에서 ‘정상 자산’으로 복귀

• 금융권 담보대출 가능성 회복
• 감정평가 정상 진행
• 매수자와의 가격 협상력 개선

같은 집이라도 불법 상태일 때와 양성화 이후의 평가는 완전히 다른 자산으로 취급됩니다.

| ④ 임차인 보호 측면에서도 의미 있는 변화

• 제도권 임대차 계약으로 보호 범위 확대
• 전세사기·보증금 사고 시 구제 접근성 개선
• 주소 이전·대출·행정 처리 과정 간소화

결국 이번 양성화 조치는 집주인의 편의만을 위한 정책이 아니라, 임차인을 제도 안으로 끌어들이는 안전장치이기도 합니다.

그래서 “불법인데 그냥 쓰면 되지”라는 선택이 오히려 장기적으로 더 큰 리스크가 될 수 있습니다.

| 그래서, 지금 확인해야 할 사람은 누구일까요?

이번 불법 건축물 양성화 논의는 “해당되면 좋고, 아니면 말고” 수준의 정보가 아닙니다. 지금 상황에 따라 선택이 달라져야 하는 분명한 기준이 있습니다.

| ✔ 집주인이라면, 지금 바로 점검하세요

• □ 내 건물이 단독·다가구·근린생활시설 중 어디에 해당하는지
• □ 연면적 165㎡ / 660㎡ 기준을 넘는지 여부
• □ 불법 부분 면적과 강제이행금 예상 범위
• □ 향후 전세·월세·매매 계획이 있는지
• □ “그냥 유지”가 오히려 리스크가 되는 구조인지

특히 임대 중이거나, 1~2년 내 거래 계획이 있다면 이번 양성화 논의는 반드시 짚고 넘어가야 할 사안입니다.

| ✔ 임차인이라면, 계약 전에 이것만은 확인하세요

• □ 전세계약 시 보증보험 가입 가능 여부
• □ 건축물대장과 실제 사용 상태의 차이
• □ “불법이라 보험 안 됩니다”라는 말이 나오는 구조인지
• □ 향후 주소 이전·대출·보증금 회수에 문제 없는지

집이 불법 상태라는 사실은 임차인에게도 언제든 불리하게 작용할 수 있습니다.

내 집이 대상인지, 지금 정리하는 게 나은지, 아니면 유지하는 게 더 합리적인지 — 이 글을 기준 삼아 판단해보셔도 좋습니다.

필요하신 분들은 이 글을 저장해두셨다가 입법 확정 시점에 다시 한 번 점검해보시길 권해드립니다.