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| 계약서 한 줄이 건물주를 지킵니다

임대차 계약을 할 때마다 이런 생각, 한 번쯤 해보신 적 있으실 겁니다.
“설마 문제 생기겠어?”, “지금까지는 별일 없었잖아…”

하지만 실제 현장에서 가장 자주 듣는 말은 늘 비슷합니다.
“계약서에 그 문구만 있었어도 여기까지는 안 왔을 텐데요.”

특히 2025년 들어 고금리, 공실 증가, 폐업 확산이 겹치면서 월세 연체, 관리비 미납, 인허가 분쟁, 법인 잠적 같은 문제들이 더 이상 예외적인 사례가 아니게 되었습니다.

임차인이 처음부터 악의적이지 않았더라도, 계약서에 대비가 없으면 결과적으로 모든 부담은 임대인에게 돌아옵니다.

그래서 요즘 임대차 계약에서 가장 중요한 것은 사람을 믿는 것이 아니라, 문장을 남기는 것입니다.

오늘 글에서는 실제 임대차 분쟁 사례를 바탕으로 소개된 내용을 정리해, 건물주·임대인이 반드시 계약서에 넣어야 할 임대차 특약 5가지를 하나씩 짚어드리겠습니다.

문제가 터진 뒤에 찾는 글이 아니라, 계약서에 도장 찍기 전에 꼭 읽어야 할 글이 되도록 구성했습니다.

| 특약① 연체이자율, 연 20%로 반드시 명시하세요

의외로 많은 임대차 계약서에 빠져 있는 조항이 바로 연체이자율입니다.
“연체 시 이자를 지급한다” 정도로만 적혀 있거나, 아예 공란인 경우도 적지 않습니다.

문제는 이렇게 모호하게 작성할 경우, 실제 분쟁이 생기면 법정 지연손해금(연 5~6% 수준)만 적용된다는 점입니다.

요즘 같은 고금리 환경에서 연 5%대 이자는 임차인 입장에서는 “조금 늦게 내도 괜찮은 비용”이 되어버리기 쉽습니다.

반대로 계약서에 법정 최고 이자율인 연 20%를 명확히 적어두면, 월세 연체 자체가 임차인에게 상당한 부담으로 작용하게 됩니다.

즉, 이 조항의 목적은 실제로 이자를 많이 받기 위함이 아니라 월세 납부의 우선순위를 가장 위로 올려두기 위함입니다.

이 한 줄만으로도 “연체 → 관망 → 장기화”로 이어지는 상황을 상당 부분 사전에 차단할 수 있습니다.

| 특약② 변제 충당 순서, 월세는 맨 마지막으로 두세요

임대인 입장에서 가장 곤란한 상황 중 하나가 바로 이런 경우입니다.
월세는 꼬박꼬박 내는데, 관리비나 공과금은 계속 미납되는 상황입니다.

겉으로 보면 월세 연체가 아니기 때문에 임대차 계약 해지나 명도 절차를 진행하기도 애매해집니다.

이때 결정적인 역할을 하는 것이 바로 ‘변제 충당 순서’ 특약입니다.

변제 충당 순서를 계약서에 명확히 정해두지 않으면, 임차인이 낸 돈은 통상적으로 임차인에게 유리한 방향으로 처리됩니다.

하지만 계약서에 순서를 정해두면 이야기가 달라집니다.
월세를 가장 마지막에 충당되도록 설정하면, 임차인이 일부 금액을 납부하더라도 결과적으로는 ‘월세 미납 상태’를 만들 수 있기 때문입니다.

이는 임대인이 계약 해지 요건을 보다 안정적으로 확보하기 위한 전형적인 실무 특약입니다.

이 특약이 있으면 “월세는 냈으니 계약 해지는 안 된다”는 임차인의 주장을 사전에 차단할 수 있습니다.

| 특약③ 렌트 프리(Rent-Free), ‘면제’가 아닌 ‘유예’로 쓰세요

신축 상가나 장기 공실 물건을 계약하다 보면 일정 기간 월세를 받지 않는 렌트 프리(Rent-Free)를 조건으로 제시하는 경우가 많습니다.

문제는 계약서에 이 부분을 단순히 “○개월간 차임을 면제한다”라고만 적어두었을 때 발생합니다.

실제 현장에서는 렌트 프리 기간만 채우고 폐업하거나, 이후 월세를 연체하면서도 “처음부터 월세를 안 받기로 하지 않았느냐”는 주장을 하는 경우가 적지 않습니다.

이럴 때 계약서에 ‘면제’로 적혀 있으면 임대인은 이미 지나간 초기 월세에 대해 되돌릴 방법이 없어지는 구조가 됩니다.

그래서 렌트 프리는 반드시 ‘차임 면제’가 아닌 ‘차임 유예’로 설계해야 합니다.

즉, 임차인이 계약 기간 동안 월세·관리비·계약 조건을 모두 성실히 이행했을 경우에만 최종적으로 면제 효과가 발생하도록 만들어야 합니다.

이 특약이 있으면 임차인이 중도 해지하거나 연체를 반복할 경우, 유예해 주었던 초기 월세 전액을 소급 청구할 수 있는 강력한 안전장치가 됩니다.

| 특약④ 인허가·시설 책임, 반드시 ‘임차인 부담’으로 정리하세요

상가 임대차에서 분쟁이 커지는 대표적인 원인 중 하나가 바로 영업 인허가와 시설 기준 문제입니다.

계약 당시에는 아무 문제 없어 보였지만, 막상 영업을 준비하는 과정에서 소방, 위생, 용도, 주차, 구조 문제 등이 불거지는 경우가 많습니다.

이때 임차인이 흔히 하는 말이 있습니다.
“이 건물에서는 영업이 안 되는 줄 몰랐다”, “임대인이 가능하다고 해서 계약했다”는 주장입니다.

계약서에 관련 정리가 없다면, 임대인은 원치 않는 분쟁에 휘말리거나 손해배상 책임까지 주장받는 상황에 놓일 수 있습니다.

하지만 인허가의 주체는 어디까지나 실제 영업을 하는 임차인입니다.

따라서 계약서에는 영업에 필요한 각종 인허가, 시설 설치, 관련 비용 및 불이익에 대한 책임이 전적으로 임차인에게 있음을 분명히 적어두어야 합니다.

이 특약은 “영업이 안 된다”는 이유로 계약 해지나 손해배상을 요구하는 상황을 사전에 차단하는 방패 역할을 합니다.

| 특약⑤ 법인 계약이라면, 대표자 연대보증은 선택이 아닙니다

최근 상가 임대차 계약을 보면 개인 명의보다 법인 명의로 계약하는 경우가 눈에 띄게 늘었습니다.

문제는 법인 계약에서 분쟁이 발생했을 때입니다.
법인이 폐업하거나 사실상 활동을 중단해 버리면, 임대인은 밀린 월세나 원상복구 비용을 청구할 대상을 찾기 어려워지는 상황에 놓이게 됩니다.

“법인인데 책임지겠죠”라는 기대는 실무에서는 가장 위험한 착각 중 하나입니다.

법인은 서류상 존재하는 조직일 뿐, 실제 책임을 질 사람은 결국 대표자 개인입니다.

그래서 법인 임대차 계약에서는 반드시 대표자의 연대보증을 특약으로 명시해야 합니다.

이 조항 하나로 법인 폐업 → 연락 두절 → 채권 회수 불가 로 이어지는 최악의 시나리오를 상당 부분 차단할 수 있습니다.

계약서에 이 문장이 들어가는 순간, 법인 뒤에 숨어 책임을 회피하는 구조는 무너집니다.

가능하다면 대표자의 인적사항, 주소, 연락처까지 함께 기재해 두는 것이 실무적으로 훨씬 안전합니다.

| 건물주를 지켜주는 임대차 특약, 이렇게 정리하세요

지금까지 살펴본 5가지 특약은 특별한 경우에만 쓰는 조항이 아닙니다.

오히려 임대차 분쟁이 한 번이라도 있었던 건물주라면 “그때 왜 이 문장을 안 넣었을까” 하고 가장 많이 후회하는 기본 방어 장치에 가깝습니다.

이 다섯 가지만 제대로 들어가 있어도, 임대차 분쟁의 방향은 완전히 달라집니다.

임대차 계약은 잘 진행될 때보다 어긋났을 때 계약서의 힘이 드러납니다.

오늘 계약이 아무 문제 없이 끝날 것 같아 보여도, 계약서는 항상 최악의 상황을 기준으로 써야 합니다.

이 글이 이미 분쟁을 겪은 뒤 뒤늦게 찾는 글이 아니라, 도장 찍기 전 한 번 더 확인하는 글이 되셨다면 그걸로 충분한 역할을 한 셈입니다.

오늘 내용이 도움이 되셨다면 저장해 두셨다가 계약서 작성 전 한 번씩 꺼내 보시고, 주변 건물주 분들께도 공유해 주세요.

여러분의 한 번의 공유가 누군가의 큰 분쟁을 막아줄 수도 있습니다.