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| “6.27 이전 계약인데, LTV 40%라고요?”

최근 전세퇴거자금대출 상담을 하다 보면, 집주인분들로부터 가장 많이 듣는 말이 있습니다.

“분명 6월 27일 이전에 계약했는데, 은행에서는 LTV가 40%밖에 안 나온다네요.”

10·15 부동산 대책 이후, 서울 전역과 경기 일부 지역이 새롭게 규제지역으로 묶이면서 전세퇴거자금대출 기준을 둘러싼 혼선이 커졌습니다.

일부 은행 창구에서는
“이제 규제지역은 전세퇴거자금대출도 LTV 40%입니다”
라는 안내를 하기도 했고, 그 과정에서 집주인과 세입자 모두 큰 불안을 겪어야 했습니다.

하지만 이 해석, 모두에게 그대로 적용되는 것은 아닙니다.

금융당국은 언론을 통해 “6월 27일 이전에 체결된 임대차 계약에 대해서는 종전 규정을 적용할 수 있다”는 입장을 분명히 전달했습니다.

즉,
👉 6.27 이전 계약이라면, 규제지역이 되었더라도 전세퇴거자금대출 LTV 최대 70% 적용이 가능하다는 뜻입니다.

이번 글에서는
✔ 왜 이런 혼선이 생겼는지
✔ 6·27 대책과 10·15 대책이 어떻게 충돌해 보였는지
✔ 그리고 “나는 어디에 해당하는지”

언론 보도에 확인된 사실만을 기준으로 차분히 정리해보겠습니다.

| 왜 갑자기 ‘LTV 40%’ 혼선이 커졌나

이번 전세퇴거자금대출 혼선은 어느 날 갑자기 기준이 바뀌어서 생긴 문제가 아닙니다.

핵심 원인은 서로 다른 시점에 발표된 두 개의 대출 규제가 같은 대출에 겹쳐 적용될 수 있는 것처럼 보였기 때문입니다.

먼저 정리해야 할 흐름은 이렇습니다.

• ① 6·27 대책
  → 수도권 1주택자의 전세퇴거자금대출 한도를 제한하면서도,
  → 이미 체결된 임대차 계약에는 소급 적용하지 않기로 결정
• ② 10·15 대책
  → 서울 전역과 경기 일부 지역을 새롭게 규제지역으로 지정
  → 규제지역의 주택담보대출 LTV를 70%에서 40%로 강화

문제는 이 두 규제가 전세퇴거자금대출이라는 같은 영역에서 동시에 거론되기 시작하면서 발생했습니다.

은행 실무 현장에서는
“규제지역이면 LTV 40%”
라는 기존 주택담보대출 기준을 전세퇴거자금대출에도 그대로 적용해 해석하는 경우가 나타났습니다.

그 결과, 6월 27일 이전에 이미 임대차 계약을 체결한 집주인들까지 전세퇴거자금대출 LTV가 40%로 줄어드는 것처럼 안내받는 상황이 벌어졌습니다.

하지만 이런 해석이 그대로 적용될 경우, 정부가 6·27 대책 당시 강조했던 ‘세입자 보호’ 원칙과 정면으로 충돌하게 됩니다.

실제로 언론 보도에서도, 전세가율이 50~60%에 달하는 지역에서 LTV 40%만 적용될 경우 집주인이 전세보증금을 반환하지 못하는 이른바 ‘깡통전세’ 위험이 커진다는 우려가 제기됐습니다.

이러한 혼선과 우려가 이어지자, 금융당국은 언론을 통해 전세퇴거자금대출에 대한 기존 입장을 다시 한 번 명확히 정리할 필요성을 밝히게 된 것입니다.

| 전세퇴거자금대출, 정확히 어떤 대출인가

이번 혼선을 이해하려면, 전세퇴거자금대출이 일반 주택담보대출과 성격부터 다르다는 점을 먼저 짚고 넘어가야 합니다.

이름만 보면 주택담보대출의 한 종류처럼 보이지만, 전세퇴거자금대출은 ‘집주인의 자금 조달’보다는 ‘세입자의 보증금 반환’을 목적으로 한 대출입니다.

그래서 정부도 과거부터 이 대출을 일반적인 주택 구입·생활자금 대출과는 다르게 다뤄왔습니다.

특히 6·27 대책 당시, 정부가 전세퇴거자금대출에 대해 “이미 체결된 임대차 계약에는 규제를 소급 적용하지 않는다”고 밝힌 이유도 여기에 있습니다.

만약 계약 시점과 관계없이 전세퇴거자금대출까지 일괄적으로 제한해버리면,
세입자는 보증금을 제때 돌려받지 못하고, 집주인 역시 의도치 않은 채무 불이행 상황에 놓일 수 있기 때문입니다.

이번 10·15 대책 이후의 혼선 역시, 이 대출의 ‘특수한 목적’이 현장에서 충분히 구분되지 않으면서 발생했다고 볼 수 있습니다.

| 6·27 대책 핵심: ‘소급 적용 안 함’의 의미

전세퇴거자금대출을 둘러싼 이번 혼선을 이해하려면, 6·27 대책 당시 정부가 왜 ‘소급 적용하지 않는다’는 원칙을 분명히 했는지를 짚어볼 필요가 있습니다.

6·27 대책에서 금융당국은 수도권 1주택자의 전세퇴거자금대출에 대해 대출 한도를 1억 원으로 제한하는 규제를 도입했습니다.

하지만 동시에,
6월 27일 이전에 이미 체결된 임대차 계약에 대해서는 해당 규제를 소급 적용하지 않겠다는 방침을 밝혔습니다.

이 예외 규정이 포함된 이유는 분명했습니다.

만약 이미 계약이 끝난 임대차까지 갑자기 대출 한도를 줄여버리면, 집주인이 세입자의 전세보증금을 제때 반환하지 못하는 상황이 대거 발생할 수 있기 때문입니다.

언론 보도에서도, 이런 상황이 현실화될 경우 ‘깡통전세’ 문제가 급격히 확산될 수 있다는 우려가 함께 제기됐습니다.

다시 말해, 6·27 대책의 핵심은
✔ 무분별한 대출 확대는 막되 ✔ 이미 체결된 임대차 계약과 세입자 권리는 보호하겠다는 균형 잡힌 접근이었습니다.

이번 10·15 대책 이후 불거진 혼선도, 이 ‘소급 적용 배제’ 원칙이 현장에서 충분히 공유되지 않으면서 발생했다고 볼 수 있습니다.

그래서 금융당국은 언론을 통해 다시 한 번 “6·27 이전 계약에 대해서는 종전 규정을 적용할 수 있다”는 입장을 정리해 전달하게 된 것입니다.

| 10·15 대책 이후 달라진 점: 규제지역 확대와 LTV 강화

전세퇴거자금대출을 둘러싼 혼선이 다시 불거진 직접적인 계기는 10·15 부동산 대책이었습니다.

10·15 대책을 통해 서울 전역과 경기 일부 지역이 새롭게 규제지역으로 지정되었고, 이에 따라 해당 지역의 주택담보대출 LTV가 70%에서 40%로 강화되었습니다.

이 조치는 기본적으로 주택 매수 목적의 대출을 억제하기 위한 것이었지만, 전세퇴거자금대출에도 같은 기준이 적용되는지 여부가 명확히 구분되지 않으면서 문제가 시작됐습니다.

일부 은행 창구에서는
“이제 이 지역은 규제지역이므로 전세퇴거자금대출도 LTV 40%가 적용된다”
는 식의 안내가 이어졌습니다.

그 결과, 6월 27일 이전에 이미 임대차 계약을 체결한 경우에도 전세퇴거자금대출 한도가 크게 줄어드는 것처럼 받아들여지는 상황이 발생했습니다.

특히 문제로 지적된 부분은, 서울과 경기 일부 지역의 전세가율이 이미 50~60% 수준에 이르고 있다는 점이었습니다.

이런 상황에서 전세퇴거자금대출 LTV를 일괄적으로 40%로 적용할 경우, 집주인이 세입자의 전세보증금을 전액 반환하기 어려운 사례가 대거 발생할 수 있다는 우려가 언론을 통해 제기됐습니다.

이는 앞서 6·27 대책에서 정부가 강조했던 ‘기존 세입자 보호’ 원칙과도 충돌하는 지점이었습니다.

이러한 문제 제기와 현장 혼선이 이어지자, 금융당국은 전세퇴거자금대출에 대한 기존 입장을 다시 정리해 명확히 할 필요성을 느끼게 된 것입니다.

| 금융당국의 정리된 입장: 6.27 이전 계약은 LTV 70% 유지

현장의 혼선이 커지자, 금융당국은 언론을 통해 전세퇴거자금대출에 대한 기존 입장을 다시 한 번 명확히 정리했습니다.

언론 보도에 따르면, 금융위원회는 전세퇴거자금대출과 관련한 해석 혼선에 대해 은행권에 기존 원칙을 전달한 것으로 전해졌습니다.

핵심은 단순합니다.

👉 6월 27일 이전에 임대차 계약을 체결한 경우라면,
이후 해당 지역이 규제지역으로 지정되었더라도
전세퇴거자금대출 LTV는 종전 기준인 최대 70%까지 적용 가능

즉,
10·15 대책으로 규제지역이 확대되었다는 이유만으로 이미 체결된 임대차 계약에까지 LTV 40% 기준을 소급 적용하는 것은 바람직하지 않다는 취지입니다.

이는 앞서 6·27 대책 당시 정부가 강조했던 ‘세입자 보호를 위한 예외 적용’ 원칙을 다시 한 번 확인한 것으로 해석됩니다.

다만, 이 같은 내용은 금융위원회의 공식 보도자료나 공문 형태로 공개된 것은 아니며, 언론 보도를 통해 정리된 입장이라는 점은 분명히 짚고 넘어갈 필요가 있습니다.

그럼에도 불구하고, 여러 언론에서 같은 취지의 내용을 일관되게 전하고 있다는 점에서, 현재 기준으로 가장 신뢰할 수 있는 해석 가이드라인으로 볼 수 있습니다.

| 한눈에 보는 적용 기준 정리표 (계약일 기준)

지금 상황에서 가장 중요한 기준은 ‘언제 임대차 계약을 체결했는가’입니다.

아래 표는 언론 보도에 나타난 기준을 토대로, 전세퇴거자금대출에 적용되는 LTV를 계약 시점별로 정리한 것입니다.

정리하면,
규제지역 여부보다 먼저 확인해야 할 것은 ‘임대차 계약일’입니다.

6월 27일 이전 계약이라면, 이후 규제지역으로 지정되었더라도 전세퇴거자금대출 LTV는 종전 기준을 적용받을 수 있다는 점을 기억하시면 됩니다.

| 1편 요약: 그래서, 내 계약은 어디에 해당하나요?

이번 혼선은 대출 규제가 갑자기 바뀌어서라기보다, 서로 다른 시점의 정책이 겹쳐 보이면서 해석이 엇갈렸기 때문에 발생했습니다.

특히 전세퇴거자금대출은 일반 주택담보대출과 달리 세입자의 보증금 반환이라는 보호 성격이 포함된 대출이라는 점에서, 6·27 대책 당시부터 소급 적용을 하지 않겠다는 원칙이 분명히 설정돼 있었습니다.

이번에 금융당국이 다시 한 번 이 원칙을 확인하면서, 기존 계약자에 대한 불필요한 혼선은 정리 국면으로 들어간 모습입니다.

| 출처 및 참고

• 경기신문 보도 – 전세퇴거자금대출 LTV 혼선 관련 기사 (https://www.kgnews.co.kr/news/article.html?no=870549)
• 매일경제 – 금융당국 입장 정리 기사 (https://www.mk.co.kr/news/economy/11450740)

※ 금융위원회 명의의 공식 보도자료 또는 공문은 확인되지 않았으며, 본 글은 언론 보도에 인용된 금융당국 설명을 기준으로 정리되었습니다.