MoneyLog｜부동산·경제 인사이트

요즘 상담을 하다 보면 이런 질문을 정말 자주 받습니다.
“지금 팔아야 할까요?”, “조금 더 버텨볼까요?”, “세금이 더 늘어난다던데요…”

집값보다 더 헷갈리는 게 바로 부동산 세금입니다.
특히 2026년을 앞두고는 다주택자 양도세, 보유세, 공동명의, 증여 이야기까지 한꺼번에 쏟아지면서 무엇이 사실이고, 무엇이 단순한 전망인지 구분하기가 더 어려워졌습니다.

그래서 오늘 글에서는 이미 기준과 시점이 명확하게 정해진 내용, 실제로 세금에 영향을 주는 핵심 포인트만 골라 정리했습니다.

✔ “계약일이 아니라 잔금일이 중요한 이유”
✔ “2026년 보유세는 어떤 구조로 계산되는지”
✔ “공동명의가 왜 1주택자에게 선택지가 되는지”
✔ “다주택자는 매도와 증여 중 무엇을 먼저 고민해야 하는지”

세금은 나중에 알면 늦고, 계약서에 사인한 뒤에는 되돌릴 수 없는 영역입니다.

지금 이 글을 차분히 읽어보시면, ‘불안해서 미루는 결정’이 아니라 ‘기준을 알고 선택하는 결정’을 하실 수 있을 겁니다.

| 2026년 부동산 세금, 지금 꼭 짚어야 할 핵심 변화

2026년을 앞두고 부동산 세금 이야기가 유독 많아진 이유는 단순합니다. 이미 정해진 제도 변화의 ‘시점’이 다가오고 있기 때문입니다.

세금은 대부분 “언젠가 바뀔 수도 있다”는 이야기보다 “언제까지 적용되고, 언제부터 달라지는가”가 훨씬 중요합니다.

이번 글에서 다루는 내용은 다음과 같은 공통점을 가지고 있습니다.

• 법령 또는 정부 발표로 기준 시점이 명확한 내용
• 실제 세액 계산에 직접적인 영향을 주는 항목
• 계약 이후에는 되돌릴 수 없는 결정 전 체크 포인트

특히 2026년과 관련된 세금 이슈는 보유세처럼 자동으로 부과되는 세금과 양도·증여처럼 ‘선택’에 따라 달라지는 세금으로 나뉩니다.

이 차이를 구분하지 않으면 “남들이 다 오른다더라”, “유예가 또 연장될 것 같다”는 말에 흔들려 정작 본인에게 불리한 선택을 하게 되는 경우가 많습니다.

이제부터는 ✔ 다주택자 양도세 중과 유예 종료,  ✔ 2026년 보유세 계산 구조, 

  ✔ 명의 선택과 매도·증여 판단 기준을 하나씩 차분하게 정리해 보겠습니다.

| 2026년 보유세 구조 이해하기 (재산세·종부세)

보유세는 양도세와 다르게 선택해서 피할 수 없는 세금입니다. 집을 가지고 있는 이상, 매년 자동으로 부과됩니다.

그래서 보유세를 이해할 때 가장 중요한 포인트는 “오를까, 내릴까”가 아니라 어떤 구조로 계산되는가입니다.

2026년 보유세는 크게 두 단계로 이해하시면 됩니다.

• ① 공시가격 산정
• ② 공시가격을 기준으로 한 세율 적용

여기서 핵심은 공시가격은 ‘전년도 시세 흐름’을 반영한다는 점입니다. 즉, 2025년에 집값이 올랐다면 그 결과가 2026년 보유세 고지서에 반영됩니다.

또 하나 많은 분들이 놓치는 부분이 있습니다. 보유세는 단순히 “세율이 올라서” 부담이 커지는 것이 아니라,

• 공시가격 상승
• 과세표준 구간 이동
• 누진 구조 적용

이 세 가지가 겹쳐서 작동할 때 체감 세금이 갑자기 늘어나는 구조입니다.

특히 고가 주택이나 공시가격 기준선에 걸쳐 있는 주택의 경우, 전년 대비 “비율상” 증가보다 고지서 체감액이 더 크게 느껴질 수 있습니다.

그래서 보유세는 “얼마가 나오느냐”보다 “내 집이 어떤 위치에 있는가”를 먼저 확인해야 합니다.

다음 파트에서는 이 보유세 구조 안에서 1주택자가 선택할 수 있는 전략, ‘공동명의’를 구체적으로 살펴보겠습니다.

| 1주택자의 절세 전략, 공동명의는 왜 ‘선택지’가 될까?

공동명의는 예전처럼 “무조건 절세”로 접근할 사안은 아닙니다. 하지만 2026년을 기준으로 보면, 1주택자에게는 여전히 전략적으로 활용 가능한 ‘선택지’인 것은 분명합니다.

1. 공동명의의 기본 구조부터 이해해야 합니다

공동명의란 주택의 소유권을 2인 이상이 나누어 갖는 형태입니다. 가장 일반적인 경우는 부부 공동명의입니다.

여기서 중요한 점은, 세금은 ‘집’이 아니라 ‘사람’을 기준으로 부과되는 구조라는 것입니다.

따라서 공동명의를 하면 종부세·양도세 계산 시 과세 기준이 분산되는 효과가 발생합니다.

2. 종부세에서 ‘단독명의 특례’를 선택할 수 있습니다

공동명의 1주택자는 종합부동산세에서 두 가지 방식 중 하나를 선택할 수 있습니다.

• ① 공동명의 그대로 계산
• ② 단독명의 1주택자 특례 적용

이 선택권이 중요한 이유는, 해마다 공시가격·공제금액·세율 구조가 달라질 수 있기 때문입니다.

즉, 공동명의를 해두면 매년 더 유리한 쪽을 선택할 수 있는 ‘하이브리드 구조’가 만들어집니다.

3. 갈아타기 전략과 함께 볼 때 효과가 커집니다

공동명의는 단독으로 보기보다 주택 정리·갈아타기 전략과 함께 판단해야 합니다.

여러 채의 소형 주택을 유지하는 것보다, 입지가 좋은 한 채로 정리하면서 공동명의를 활용하는 경우

• 보유세 관리
• 양도 시 세부담 분산
• 장기 보유에 따른 안정성

측면에서 모두 정리되는 구조를 만들 수 있습니다.

다만 공동명의는 취득 단계·증여 이슈·장래 양도 계획까지 함께 검토해야 하므로, 단순 절세 수단으로 접근하는 것은 주의가 필요합니다.

다음 파트에서는 다주택자가 실제로 고민해야 할 선택지, 즉 매도와 증여 중 무엇을 먼저 판단해야 하는지 정리해 보겠습니다.

| 다주택자의 선택지: 매도 vs 증여, 판단 기준 정리

2. 매도와 증여, 기준은 ‘세금 총합’입니다

다주택자가 가장 많이 고민하는 지점은 “지금 팔아야 할까, 자녀에게 넘겨야 할까”입니다.

이때 기준을 단순히 양도세만 보느냐, 증여세만 보느냐로 잡으면 판단이 왜곡되기 쉽습니다.

실제 판단 기준은 다음 네 가지를 함께 봐야 합니다.

• 현재 양도 차익 규모
• 중과 적용 여부
• 증여 시 증여세 + 취득세 부담
• 증여 후 보유·양도 시점의 세금 구조

일반적으로 양도 차익이 크지 않은 주택은 중과 유예 기간 내 매도를 검토하는 경우가 많고,

입지·희소성이 높은 핵심 주택은 장기 보유 또는 증여를 함께 검토하는 흐름이 많습니다.

중요한 점은 매도든 증여든 ‘지금 한 번의 세금’으로 끝나지 않는다는 사실입니다.

3. 저가 양수도, 더 이상 가볍게 볼 수 없습니다

최근 실무에서 특히 주의해야 할 부분이 ‘저가 양수도’에 대한 세금 기준 강화입니다.

시가 대비 현저히 낮은 금액으로 거래할 경우, 다음과 같은 문제가 동시에 발생할 수 있습니다.

• 증여로 간주되어 증여세 부과
• 취득세 과세표준 재산정
• 향후 양도 시 취득가액 인정 문제

특히 가족 간 거래나 법인·특수관계인 거래에서는 “실거래가로 했으니 괜찮다”는 판단이 통하지 않는 경우가 많습니다.

저가 양수도는 거래 당시보다 ‘사후 검증’에서 문제가 되는 구조이기 때문에, 사전에 기준을 정확히 알고 접근해야 합니다.

그래서 다주택자의 매도·증여 결정은 계약서를 쓰기 전 단계에서 반드시 세무 기준을 먼저 점검해야 합니다.

다음 파트에서는 이 모든 판단의 출발점이 되는 세무 전문가가 강조한 핵심 원칙을 정리해 보겠습니다.

| 세무 전문가가 강조한 단 하나의 기준

부동산 세금은 “아는 사람만 이득을 보는 영역”이라기보다, 기준을 알고 움직인 사람이 손해를 피하는 영역에 가깝습니다.

이번 글에서 살펴본 내용들을 한 줄로 정리하면, 결국 판단의 기준은 아주 명확합니다.

👉 계약서를 쓰기 전에, 세금 구조부터 확인할 것

매도든, 증여든, 공동명의든 문제는 선택 그 자체가 아니라 선택의 ‘순서’입니다.

세금은 대부분

 ✔ 계약 이후에는 되돌릴 수 없고
✔ 사후에 문제 되는 경우가 많으며
✔ 한 번의 판단이 몇 년간 영향을 줍니다.

그래서 전문가들은 공통적으로 이야기합니다.
“계약서를 쓰기 전에 세무 기준부터 확인하라”고 말입니다.

누군가에게는 지금이 팔아야 할 시점일 수도 있고, 누군가에게는 버티거나 정리할 기준을 세워야 할 시점일 수도 있습니다.

중요한 것은 막연한 불안이나 주변 이야기가 아니라, 내 상황에 맞는 기준을 먼저 세우는 것입니다.

이 글이 2026년을 앞두고 부동산을 고민하시는 분들께 판단의 출발점이 되기를 바랍니다.

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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.