MoneyLog｜부동산·경제 인사이트

요즘 상담하다 보면 이런 질문을 정말 자주 듣습니다.
“소장님, 이제 매매사업자 대출은 완전히 끝난 건가요?”
“경매도 이제 자금 많은 사람들만 하는 거 아닌가요?”

불과 얼마 전까지만 해도 매매사업자는 대출을 활용해 빠르게 사고, 고쳐서, 파는 전략이 가능했습니다. 하지만 9·7 주택 공급 확대 방안 이후, 특히 수도권에서는 판이 완전히 달라졌습니다.

서울·경기·인천 전 지역에서 매매사업자 주택담보대출이 사실상 막히면서 많은 분이 “이제 기회는 끝났다”고 느끼고 계십니다. 실제로 경매 현장에서도 투자자 발길이 눈에 띄게 줄었습니다.

그런데 아이러니하게도, 바로 이 지점에서 누군가에게는 위기지만, 누군가에게는 기회가 생기고 있습니다.

현금 여력이 있는 사람, 소액으로 방향을 틀 수 있는 사람, 그리고 투자자가 아닌 실수요자에게는 지금 시장이 오히려 한 번쯤 차분히 들여다볼 만한 시기가 되었기 때문입니다.

이 글에서는 

 ✔ 수도권 매매사업자가 왜 막혔는지, 

 ✔ ‘비교 과세’라는 세금 함정은 무엇인지,

 ✔ 소액 투자자는 어디로 가야 하는지, 

 ✔ 그리고 실수요자는 왜 지금이 기회인지 실제 현장에서 체감되는 흐름을 기준으로 하나씩 정리해 드리겠습니다.

| English

These days, I hear the same questions over and over during consultations.
“Are loans for property traders completely gone now?”
“Is auction investing only for the wealthy these days?”

Until recently, property traders could rely on leverage—buy, renovate, and sell quickly. But after the September 7 housing supply measures, especially in the capital area, the rules of the game have changed entirely.

With mortgage loans for property traders effectively blocked across Seoul, Gyeonggi, and Incheon, many people feel that the opportunity has disappeared. Auction sites clearly show fewer investors than before.

Ironically, this shift has created a new divide. What feels like a crisis to some has become an opportunity for others.

Those with available cash, small investors willing to change regions, and end-users looking for a home may find that this is actually a market worth examining calmly.

In this article, we will walk through why capital-area traders are blocked, what “comparative taxation” really means, where small investors still have room to move, and why end-users may be facing a rare window of opportunity.

| 수도권 매매사업자, 대출은 사실상 ‘0원’이 된 이유

이번 변화의 핵심은 단순합니다.
수도권에서 매매사업자는 이제 ‘대출을 전제로 한 투자’가 불가능해졌다는 점입니다.

9·7 주택 공급 확대 방안 이후, 서울·경기·인천 전 지역에서 매매사업자 및 임대사업자의 주택담보대출 LTV가 0%로 적용되고 있습니다. 말 그대로, 집을 담보로 한 대출은 한 푼도 나오지 않습니다.

이로 인해 과거처럼 “계약금 → 중도금 대출 → 잔금 대출” 구조로 매입하던 방식은 수도권에서는 더 이상 작동하지 않게 되었습니다.

그런데 흥미로운 변화가 하나 있습니다.
바로 경매 시장의 경쟁률입니다.

불과 작년까지만 해도 인기 있는 수도권 경매 물건은 입찰자 20~30명이 몰리는 것이 흔했습니다. 하지만 최근에는 5~6명 수준으로 뚝 떨어진 물건들이 눈에 띄게 늘었습니다.

이유는 명확합니다.
대출이 막히자, 레버리지를 활용하던 투자자들이 시장에서 빠져나갔기 때문입니다.

그래서 지금 수도권 시장은 아이러니하게도 현금 동원력이 있는 사람에게는 ‘블루오션’이 되고 있습니다.

• ✔ 1~2억 원 정도의 현금 여력
• ✔ 급하게 팔아야 하는 물건
• ✔ 경쟁 없는 경매 구조

이 세 가지가 맞아떨어지는 경우, 예전보다 훨씬 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회가 실제로 발생하고 있습니다.

다만, 절대 가볍게 넘기면 안 되는 주의사항도 있습니다.

간혹 이런 방식으로 접근하시는 분들이 있습니다.

• ① 개인 명의로 주택담보대출을 받아 잔금 납부
• ② 전입신고 후 보유
• ③ 이후 매매사업자 양도세 혜택 기대

이 경우, 세무서에서 ‘사업 목적 취득’으로 인정받지 못할 가능성이 매우 큽니다. 결과적으로 매매사업자 혜택은커녕, 양도소득세 중과 또는 불리한 과세로 이어질 수 있습니다.

즉, 수도권 매매사업자는 지금 “대출을 어떻게 받을까?”를 고민할 시기가 아니라 “이 거래가 사업으로 인정될 구조인가?”를 먼저 따져봐야 하는 국면입니다.

| ‘비교 과세’의 공포, 매매사업자라면 반드시 확인할 세금 포인트

수도권 매매사업자 상담에서, 대출 다음으로 가장 많이 놓치는 부분이 바로 ‘비교 과세’입니다.

많은 분이 이렇게 생각하십니다.
“매매사업자니까 단기 매도여도 종합소득세 기본세율로 정리되겠죠?”

하지만 조정대상지역에서는 이야기가 완전히 달라집니다.

✔ 비교 과세란 무엇인가요?

비교 과세란, 매도 시 다음 두 가지 세금 중
더 높은 세액을 적용하는 제도입니다.

• ① 양도소득세율 (단기 보유 시 최대 70%)
• ② 종합소득세율 (사업소득으로 신고)

즉, 매매사업자라 하더라도
세율이 더 높은 쪽으로 자동 비교되어 과세됩니다.

✔ 적용 대상은 누구인가요?

현재 기준으로 비교 과세가 문제 되는 곳은 다음과 같습니다.

• ✔ 서울 전 지역
• ✔ 경기 내 조정대상지역 (총 12개 지역)
• ✔ 해당 지역에서 다주택 상태로 매매사업을 하는 경우

이 조건에 해당하면, 단기 매도를 하더라도 매매사업자의 절세 효과를 거의 기대하기 어렵습니다.

✔ 실제로 어떤 결과가 나오나요?

많은 분이 기대하는 구조는 이렇습니다.

• “사업자로 사고”
• “1년 이내로 팔고”
• “종합소득세로 정리”

하지만 조정대상지역 + 다주택 요건에 해당하면,
최종 세금은 양도세 단기 중과 수준으로 결정되는 경우가 많습니다.

결과적으로,

• ✔ 사업자 등록은 했지만
• ✔ 세금은 개인 단기 양도와 거의 동일
• ✔ 오히려 구조가 더 복잡해지는 상황

이 때문에 요즘은 “매매사업자를 냈는데 왜 세금이 이렇게 나오죠?”라는 질문이 정말 많습니다.

✔ 예외는 없을까요?

있습니다. 바로 무주택자입니다.

무주택 상태에서 매매사업을 시작한 경우에는 비교 과세 적용 대상에서 제외되는 구조가 가능하므로, 출발 시점의 주택 보유 여부가 결정적인 변수입니다.

따라서 이 단계에서 가장 중요한 질문은 단 하나입니다.

“나는 지금, 비교 과세 대상인가 아닌가?”

이 질문에 대한 답을 확인하지 않은 상태에서 매입부터 진행하는 것은 사실상 세금 복불복에 가깝습니다.

| 소액 투자자라면? 답은 ‘지방’입니다

“그럼 자금이 많지 않은 사람은 이제 끝인가요?” 요즘 상담에서 정말 자주 듣는 질문입니다.

결론부터 말씀드리면, 아닙니다.
다만 수도권 기준으로만 생각하면 길이 막혀 보일 뿐입니다.

✔ 지방은 아직 ‘대출이 됩니다’

수도권과 달리, 지방은 여전히 매매사업자 대출 활용이 가능한 지역이 남아 있습니다.

즉,

• ✔ 전액 현금이 없어도
• ✔ 일정 수준의 자기자본만 있으면
• ✔ 매입 → 정비 → 단기 매도 구조가 여전히 작동

특히 3천만~5천만 원 수준의 자본금으로 시작하려는 분들에게는 지방이 현실적인 출발선이 됩니다.

✔ 취득세 측면에서도 여전히 매력적입니다

지방의 저가 주택 중에는 다주택자라 하더라도 취득세 1%가 적용되는 구간이 존재합니다.

(예: 공시가격 2억 원 이하 주택 등)

수도권에서 같은 조건이라면 취득세만으로도 진입 장벽이 크게 높아지지만, 지방은 초기 비용 부담이 상대적으로 낮습니다.

✔ 전략의 핵심은 ‘욕심을 줄이는 것’입니다

지방 투자에서 가장 중요한 포인트는 “큰 수익”이 아니라 경험과 구조 이해입니다.

• ✔ 규제 지역으로 묶일 가능성이 낮은 곳
• ✔ 실거주 수요가 최소한 유지되는 지역
• ✔ 짧은 회전이 가능한 가격대

이런 조건에서 단기 매도를 통한 실전 경험과 자본 회전 구조를 먼저 만들어 두는 것이 중요합니다.

수도권이 막혔다고 해서 시장 전체가 막힌 것은 아닙니다.
판이 바뀌었을 뿐입니다.

| 실수요자에게는 지금이 ‘골든타임’인 이유

지금 시장을 가장 편안하게 바라볼 수 있는 사람은 사실 투자자보다 실수요자입니다.

이유는 단순합니다.
투자자는 대출이 막혔지만, 실수요자는 여전히 대출이 가능하기 때문입니다.

✔ 경쟁자가 사라진 경매 시장

앞서 말씀드린 것처럼 수도권 경매 시장에서는 투자자들이 빠르게 이탈했습니다.

과거에는 “이 가격이면 투자자들이 몰리겠다” 싶은 물건도 지금은 입찰자가 거의 없는 경우가 적지 않습니다.

이 변화는 실수요자에게 매우 중요한 의미를 가집니다.

• ✔ 가격 경쟁 완화
• ✔ 감정가 대비 여유 있는 낙찰
• ✔ 급매보다 낮은 실구매가

✔ 실수요자는 대출이 됩니다

실수요자의 경우, 6억 원 한도 내에서 주택담보대출이 가능하기 때문에 경매 참여 자체가 막히지 않습니다.

즉,

• ✔ 전액 현금이 없어도
• ✔ 실거주 목적이라면
• ✔ 경매를 통한 내 집 마련 가능

같은 가격대의 급매 물건과 비교해 보면, 경매는 오히려 협상 스트레스 없이 가격이 결정되는 구조이기도 합니다.

✔ ‘지금’이 중요한 이유

실수요자에게 중요한 포인트는 “바닥을 맞히는 것”이 아닙니다.

경쟁자가 없을 때, 내가 감당 가능한 가격으로 안정적으로 매수할 수 있느냐가 핵심입니다.

대출 규제로 시장이 조용해진 지금은 바로 그 조건이 만들어진 시기라고 볼 수 있습니다.

투자자들이 다시 돌아오기 시작하면, 지금의 여유는 생각보다 빠르게 사라질 수 있습니다.

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| 💡 요약 및 결론｜지금 시장에서 살아남는 선택

지금의 부동산 시장은 “할 수 있느냐, 없느냐”의 문제가 아니라 “누가, 어떤 위치에 있느냐”에 따라 완전히 다른 얼굴을 보여주고 있습니다.

• ✔ 수도권 매매사업자
  대출은 사실상 불가능하지만, 현금 여력이 있다면 경쟁 없는 경매 시장에서 오히려 좋은 물건을 낙찰받을 기회가 생겼습니다.


• ✔ 지방 소액 투자자
  수도권만 바라보지 않는다면 대출과 취득세 혜택이 남아 있는 지방 시장에서 경험과 자본을 함께 쌓을 수 있는 길은 여전히 열려 있습니다.


• ✔ 실수요자
  투자자가 빠져나간 지금은 경매를 통해 급매보다 낮은 가격으로 내 집 마련을 고민해 볼 수 있는 드문 시기입니다.

다만 한 가지는 분명히 짚고 가셔야 합니다.

조정대상지역에서의 단기 매도는 ‘비교 과세’ 여부를 확인하지 않으면 수익이 아니라 세금으로 남을 수 있습니다.

지금 시장에서 가장 위험한 선택은 공포에 눌려 아무것도 하지 않는 것이 아니라, 내 상황을 점검하지 않은 채 움직이는 것입니다.

시장은 언제나 모두에게 닫히지 않습니다. 다만, 각자에게 다른 문이 열릴 뿐입니다.

이 글을 계기로 “남들은 못 한다는데…”가 아니라 “나는 지금 무엇을 할 수 있을까?”를 차분히 점검해 보시길 바랍니다.

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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
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This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.