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🇰🇷 한국어
- 도입부
- 연체가 시작되면?
- 기한의 이익 상실
- 내용증명 발송
- 경매신청(임의·강제)
- 배당요구 종기
- 감정평가·매각기일
- 입찰·낙찰
- 배당절차
- 명도·소유권 이전
- Q&A
🇺🇸 English (tap to open)
- Intro
- Step 1
- Step 2
- Step 3
- Step 4
- Step 5
- Step 6
- Step 7
- Step 8
| 들어가며
살다 보면 누구에게나 예기치 못한 순간이 찾아옵니다.
요즘처럼 경제 상황이 어려워지면, 매달 꼬박꼬박 내던 이자도 어느 순간부터는 감당이 되지 않아
결국 등기부등본에 ‘임의경매개시결정’이라는 글자가 찍혀 버리기도 합니다.
이 문구를 마주할 때마다 한동안 마음이 싱숭생숭 합니다.
그 집에서 얼마나 오래 버티려고 했을지, 마지막까지 어떻게든 살려 보려 애쓰지 않았을지
중개사로서 등기부 활자 보다 먼저, 사람의 사정부터 떠올리게 되는 순간이죠.
실제로 채권 금액과 연체이자, 각종 비용을 모두 더해 보면
현재 매매 시세보다 채무가 더 커져 버린 ‘역전 상황’인 경우도 적지 않습니다.
숫자로만 보면 이미 도와줄 수 있는 여지가 거의 없지만,
그 안에는 여전히 한 가족의 시간과 기억, 그래서 중개사인 제 마음도 불편합니다 .
그래서 이번 글에서는 법률 용어를 몰라도 이해할 수 있도록,
“이자를 제때 갚지 못하면, 내 집에 실제로 어떤 일들이 차례대로 벌어지는지”
경매 타임라인을 최대한 쉬운 말로 차근차근 정리해 드리려 합니다.
🇺🇸 English intro (tap to open)
In real life, unexpected financial hardship can come to anyone.
When the economy gets tough, even people who have been paying their mortgage interest on time
may suddenly fall behind. Then one day, they find the words
“Decision to commence voluntary auction (임의경매개시결정)”
stamped on the registry of their home.
Whenever I see that phrase on the title, my mind stays there for a while.
I cannot help but imagine how long they tried to hold on, how hard they struggled
to keep their home. Rather than seeing it as just a “property,”
I first see a family’s story and circumstances behind it.
In many cases, when you add up the loan principal, overdue interest, and various costs,
the total debt ends up higher than the current market price of the house.
On paper, there is almost no room left to help. Yet behind those numbers,
there is still someone’s time, memories, and quiet heartbreak.
In this article, I will walk you through, in very simple terms,
what actually happens to a home, step by step, when mortgage payments are not made on time
and the property moves into the auction process.
| 근저당·채권을 제때 못 갚으면 어떤 일이 생길까?
집을 살 때 은행이나 금융기관에서 돈을 빌리면, 그 대가로 집에 근저당권이 설정됩니다.
겉으로 보기에는 그냥 ‘대출 하나 있다’ 정도지만, 약속한 날짜에 이자와 원금을 갚지 못하면
이 근저당권이 집을 팔아서라도 돈을 회수할 수 있는 권리로 실제로 움직이기 시작합니다.
처음 1~2회 정도 이자 납입이 늦어지면 보통은
문자나 알림, 전화 같은 방식으로 “연체되었습니다, 빨리 납부해 주세요”라는 안내가 옵니다.
이때는 아직 경매 단계까지 간 것은 아니고,
“지금이라도 정리하면 원래 약속대로 계속 갈 수 있는 구간”이라고 이해하시면 됩니다.
하지만 연체가 길어지고(여러 달 누적), 이자와 원금을 정상적으로 돌려받기 어렵다고 판단되면
금융기관 입장에서는 더 이상 기다리기보다, 집을 팔아서라도 빌려준 돈을 회수하는 방향으로 생각을 바꾸게 됩니다.
이때부터는 단순한 ‘연체 상태’에서 한 단계 나아가
“언젠가 경매가 열릴 수 있는 코스” 안으로 들어왔다고 보셔도 됩니다.
🔎 한눈에 보는 1단계 흐름
1. 집을 담보로 대출을 받으면 → 집에 근저당권이 잡힌다.
2. 이자를 제때 못 내면 → ‘연체’로 표시되고, 문자·전화로 안내가 온다.
3. 연체가 계속되면 → 금융기관은 “이 집을 팔아서라도 돈을 회수해야겠다”는 쪽으로 방향을 바꾼다.
4. 이 시점부터는 → 경매 절차로 넘어갈 수 있는 준비 단계에 들어간다.
이 글의 다음 단계에서는, 이렇게 연체가 이어진 뒤
채권자가 “이제 더는 기다리지 않겠습니다”라고 선언하는 순간, 즉 ‘기한의 이익 상실’이 무엇인지부터
차근차근 이어서 살펴보겠습니다.
🇺🇸 English (Step 1 – What happens when you miss payments?)
| Step 1. What happens when you cannot repay your mortgage on time?
When you buy a home with a bank loan, the lender usually registers a
mortgage (근저당권) on the property.
On the surface it just looks like “having a loan,” but if you fail to pay your
interest and principal on time, that mortgage becomes the lender’s
right to sell the house and recover the debt.
If you are late once or twice with your monthly payments, the bank will usually
start with simple actions:
text messages, app notifications, or phone calls asking you to make the overdue payment.
At this point, your home is not yet in the auction stage.
You can think of it as a “warning zone” where, if you catch up on the payments,
the loan can still continue as originally agreed.
However, if the delay continues for several months and the bank decides that
it is unlikely to get paid back normally, its mindset changes.
Instead of waiting, the lender starts to consider selling the house to recover the money.
From here, you have effectively entered a path that may lead to
a court auction (foreclosure).
🔎 Quick recap of Step 1
1. You take out a home loan → a mortgage is registered on your house.
2. You miss payments → your loan becomes overdue and the bank contacts you.
3. If overdue continues → the bank starts thinking about selling the house to recover the debt.
4. From here → you are moving into the pre–auction stage where foreclosure becomes a real option.
In the next step, we will look at what it means when the lender declares
“loss of benefit of time” and demands full repayment of the loan at once.
| 채권자가 ‘기한의 이익 상실’을 선언하는 시점
대출을 받을 때는 보통 “매달 이자만 내면 된다” 또는 “정해진 분할 상환 계획대로 갚으면 된다”는 조건이 붙습니다.
이 조건 덕분에 채무자는 ‘기한의 이익’, 즉 “정해진 기간 동안 나누어 갚을 수 있는 권리”를 갖게 됩니다.
그런데 연체가 길어지면 금융기관은 더 이상 기다리지 않고, “이제부터 한 번에 다 갚으십시오”라고 요구할 수 있습니다.
이것이 바로 기한의 이익 상실입니다.
쉽게 말해, “분할로 갚을 수 있는 권리를 박탈하는 것”이라 이해하면 됩니다.
예를 들어보면 더 이해가 쉽습니다.
📌 예시
A씨가 매달 80만 원씩 이자를 내야 하는 주택담보대출을 가지고 있다고 가정해 봅니다.
하지만 3개월 동안 이자를 내지 못했습니다.
금융기관 입장에서는 “이대로라면 원금도 못 돌려받겠다”는 판단을 하게 되고,
A씨에게 내용증명 또는 안내문 형태로 다음과 같은 통보를 보냅니다.
“지금부터 대출을 분할 상환할 수 있는 자격을 박탈합니다.
즉시 대출 전액을 상환하십시오.”
이 시점이 바로 ‘기한의 이익 상실’입니다.
이 선언이 내려지면 단순 연체가 아니라,
“전체 채무를 즉시 갚지 않으면 경매 절차로 넘어갈 수 있다”는 상태가 됩니다.
이후 단계에서는 보통 내용증명 발송 → 경매 준비 절차가 자연스럽게 이어지게 됩니다.
🇺🇸 English (Step 2 – Loss of benefit of time)
| Step 2. When the lender declares “loss of benefit of time”
When you take out a loan, the lender allows you the right to repay it
in installments — this right is called the “benefit of time.”
As long as you pay on schedule, you can continue repaying little by little.
But when overdue payments accumulate and the lender believes repayment is unlikely,
they can revoke that right and demand:
“Repay the entire loan amount immediately.”
This moment is called the loss of benefit of time.
📌 Example
Suppose Mr. A must pay ₩800,000 monthly interest.
He misses payments for three months.
The lender concludes the loan will not be paid normally and sends a notice stating:
“Your right to repay in installments is revoked.
Please repay the full principal immediately.”
This is the moment when the loan is accelerated.
After this point, if the borrower cannot settle the debt,
the lender can proceed with the auction process — typically starting with a demand notice (content-certified mail).
| 내용증명 발송 → 마지막 독촉 및 경매 예고
채권자가 ‘기한의 이익 상실’을 선언하면, 다음 단계로 내용증명이 발송됩니다.
내용증명은 쉽게 말해 “이제 정말 기다릴 수 없습니다. 정해진 날짜까지 갚지 않으면 경매로 넘어갑니다.”
이렇게 공식적으로 마지막 기회를 주는 통지문이라고 보시면 됩니다.
내용증명은 일반 우편과 달리,
보낸 사람, 받은 사람, 발송일, 내용이 모두 기록으로 남기 때문에
나중에 법원 절차에서 중요한 근거로 쓰입니다.
즉, 채권자가 “충분히 기회를 줬습니다”라는 점을 입증하는 역할을 하죠.
📌 실제 내용증명에 자주 포함되는 문구
• 귀하의 대출금은 기한의 이익이 상실되었습니다.
• ○월 ○일까지 전액 상환하지 않을 경우 임의경매를 신청하겠습니다.
• 미납 원금, 연체이자, 지연배상금 등을 모두 포함하여 상환하십시오.
• 기한 내 상환이 없을 경우 채권자는 법적 절차를 개시합니다.
이런 문구가 적혀 있다면, 이미 경매 신청 직전 단계라는 뜻입니다.
대부분의 채무자들은 이 단계에서 상황이 심각한 것을 인지합니다.
하지만 이미 채무가 시세보다 많거나, 생활이 어려워 상환 자체가 어렵다면
결국 다음 단계인 ‘법원 경매 신청(임의경매)’으로 넘어가게 됩니다.
다음 파트에서는 채권자가 실제로 법원에 경매를 신청하는 과정과
임의경매·강제경매의 차이를 쉽게 풀어 설명해 드리겠습니다.
🇺🇸 English (Step 3 – Demand notice / content-certified mail)
| Step 3. Demand notice (content-certified mail)
After the lender accelerates the loan, the next step is sending a
content-certified letter.
This letter formally states:
“You must repay by the given deadline.
If you do not, we will file for foreclosure.”
Unlike regular mail, this type of notice records the sender, recipient,
delivery date, and the exact content of the message.
It later becomes important proof that the lender gave the borrower
a final chance before filing for auction.
📌 Typical phrases inside such letters
• Your loan has been accelerated.
• If full payment is not made by (date), we will file for voluntary auction.
• Please pay the principal, overdue interest, and penalty charges.
• Legal proceedings will begin if you fail to repay by the deadline.
These lines indicate the case is right before the foreclosure stage.
If repayment is not possible, the next step will be
filing for foreclosure (voluntary auction) with the court.
| 법원에 경매신청 (임의경매·강제경매)
내용증명까지 보냈음에도 채무가 해결되지 않으면,
채권자는 결국 법원에 경매를 신청하게 됩니다.
이 단계가 시작되는 순간, 집은 공식적으로 ‘경매 절차 안으로 들어간 상태’가 됩니다.
경매 신청 방식은 크게 두 종류입니다.
① 임의경매 (근저당권자가 신청)
• 가장 흔한 방식입니다.
• 은행·저축은행·캐피탈 등 ‘담보권(근저당권)’을 가진 기관이 신청합니다.
• 대출자가 약속을 지키지 않아, 담보물을 팔아 채권을 회수하는 절차입니다.
② 강제경매 (압류·판결문 기반)
• 임의경매와 달리 ‘근저당’ 없이도 가능합니다.
• 카드사·통신비·세금·공사대금 등 여러 채권자가 신청할 수 있습니다.
• 보통 판결문 또는 지급명령 같은 ‘집행권원’을 확보한 뒤 진행됩니다.
임의경매든 강제경매든, 법원에 접수되면 등기부등본에 ‘경매개시결정’이 찍힙니다.
이 문구가 보이는 순간부터는 사실상 돌이키기가 매우 어렵습니다.
다음 단계에서는 법원이 채권자들에게 “언제까지 배당요구를 하라”는
배당요구 종기 공고를 내는 시점과 그 의미를 설명해 드리겠습니다.
🇺🇸 English (Step 4 – Filing for auction at the court)
| Step 4. Filing a foreclosure (auction) with the court
If the borrower still cannot repay the debt even after receiving a demand letter,
the lender files for foreclosure (auction) with the court.
From this moment on, the property is officially inside the auction procedure.
There are two main types of foreclosure:
① Voluntary auction (임의경매)
• The most common type.
• Filed by lenders who hold a mortgage (근저당권).
• The lender sells the property to recover the unpaid loan.
② Compulsory auction (강제경매)
• Does not require a mortgage.
• Filed by creditors such as card companies, unpaid contractors, tax authorities, etc.
• Requires a court judgment or payment order (집행권원).
Once filed, the court records “Decision to commence auction” on the registry.
After this, reversing the process becomes extremely difficult.
| 배당요구 종기 공고 → 채권자들 모이는 시점
법원이 경매개시결정을 내리면, 다음으로 진행되는 절차는
‘배당요구 종기 공고’입니다.
말 그대로, “채권자들아, 이 집을 팔면 돈이 나올 수 있으니
언제까지 배당 신청을 하세요”라고 정해주는 기한입니다.
보통 종기일은 경매개시결정이 나온 후 약 2~3개월 뒤로 잡히는 경우가 많습니다.
이 기간 동안 국세·지방세·관리비·전기요금·임차인 보증금·카드채무 등
각종 채권자들이 모두 몰려와 “나도 배당받겠다”고 신청합니다.
📌 배당요구 종기 공고가 중요한 이유
• 누가 먼저 배당받는지, 즉 우선순위를 가리는 기준이 됩니다.
• 이때 신청을 하지 않으면, 배당 받을 기회를 놓칠 수 있습니다.
• 임차인의 경우 대항력·확정일자·전입일 등 권리관계가 이 단계에서 확인됩니다.
• 종기일까지 누락된 채권은 나중에 별도로 소송을 해야 하는 경우가 생깁니다.
이 단계에서 등기부등본을 잘 보면,
채권자들이 도장 찍히듯 추가로 설정돼 있는 모습을 쉽게 볼 수 있습니다.
마치 긴 줄을 서 있는 것처럼, 여러 채권이 한 번에 정리되는 절차라고 이해하면 쉽습니다.
다음 파트에서는 이 모든 절차가 끝난 후 법원이
감정평가를 실시하고 매각기일(입찰일)을 정하는 과정을 이어서 안내드리겠습니다.
🇺🇸 English (Step 5 – Notice of deadline for dividend claims)
| Step 5. Notice of deadline for dividend claims
After the court officially begins the auction,
it announces a deadline called the “dividend claim date.”
This is the period during which all creditors must file claims
if they want to receive any part of the sale proceeds.
Typically, this deadline is set about 2–3 months
after the auction begins.
During this time, various creditors — tax authorities, utility providers,
management fees, tenants with deposits, card companies, etc. —
all line up to file their claims.
📌 Why this step matters
• It determines the priority order of who gets paid first.
• Creditors who miss this deadline may lose the right to receive payment.
• Tenants’ rights (priority, fixed date, move-in date) are also examined here.
• Claims not filed by this date may require separate litigation later.
After this step, the court proceeds with
appraisal and scheduling the auction date.
| 감정평가 진행 및 매각기일(입찰일) 지정
배당요구 종기가 지나면, 법원은 이제 집을 실제로 경매에 내놓기 위해
‘감정평가’ 절차를 진행합니다.
쉽게 말해, “이 집을 얼마에 내놓을지” 기준 가격을 정하는 과정입니다.
감정평가는 보통 법원에서 지정한 감정평가사가 직접 현장을 방문해
집 내부·외부 상태, 주변 시세, 최근 거래 등을 확인하여
‘최초 매각가격(최저매각가)’을 산정합니다.
📌 감정평가사가 확인하는 주요 요소
• 집의 현재 상태(노후도, 수리 필요 여부)
• 최근 주변 매매·전세 시세
• 일조권·조망·층수 등 개별 조건
• 실내 접근 가능 여부(잠겨 있어 못 들어가면 감정가가 더 낮아짐)
• 분리수거·관리 상태 등 기본 유지 상황
감정평가가 완료되면 법원은 매각기일(입찰일)을 지정합니다.
보통 감정평가 완료 후 1~2개월 뒤에 입찰 날짜가 잡히는 경우가 많습니다.
매각기일이 잡히면, 일반인들이 인터넷에서 확인할 수 있도록
법원경매정보 사이트에 해당 물건이 공개됩니다.
이때부터 많은 투자자들이 물건을 분석하기 시작합니다.
다음 파트에서는 실제로 입찰이 어떻게 진행되고,
낙찰자가 어떻게 결정되는지를 가장 쉬운 흐름으로 설명해 드리겠습니다.
🇺🇸 English (Step 6 – Appraisal & scheduling auction date)
| Step 6. Property appraisal & scheduling the auction date
After the deadline for dividend claims,
the court proceeds with a property appraisal to determine
the official starting price of the auction.
A certified appraiser visits the property, checks its condition,
compares nearby market prices, and sets the initial auction price.
📌 Key appraisal factors
• Property condition (wear, repairs needed)
• Recent market prices around the area
• Floor, sunlight, and view conditions
• Whether the appraiser can enter the home
• General maintenance condition
After appraisal, the court schedules the auction date,
usually 1–2 months later.
The listing then becomes publicly available on the court’s auction website.
Next, we will explain how the bidding process works
and how the winning bidder is selected.
| 경매 입찰 진행 → 최고가 입찰자(낙찰자) 결정
감정평가가 끝나고 매각기일(입찰일)이 정해지면,
드디어 집이 실제로 경매장에 나오게 되는 단계입니다.
이 날은 여러 투자자들이 모여 각자 생각하는 적정가를 써내며 경쟁하게 됩니다.
입찰 방식은 매우 단순합니다.
“가장 높은 금액을 써낸 사람이 낙찰자”가 됩니다.
하지만 단순해 보이지만, 실제 입찰은 심리전이 강하고 경쟁이 치열한 편입니다.
📌 입찰 당일 진행 순서
1) 입찰표 작성 → 입찰보증금(보통 최저매각가의 10%) 제출
2) 입찰함에 넣고 마감까지 대기
3) 법원이 입찰함 개봉 → 전원 입찰가격 공개
4) 최고가 입찰자가 낙찰자로 선정
5) 법원에서 ‘매각결정기일(낙찰 확정일)’을 지정해 줌
일반 경매 입찰은 한 번으로 끝나는 경우도 있지만,
낙찰자가 없거나 유찰되면 최저매각가가 내려간 상태로
다시 입찰이 반복되기도 합니다.
(보통 1회 유찰 시 20~30% 인하)
낙찰자는 이후 대금납부기한 안에 잔금을 완납해야 하며,
기한 내 완납을 해야만 다음 단계인 소유권 이전과 명도 절차로 넘어갈 수 있습니다.
다음 파트에서는 낙찰 이후 진행되는
배당기일(돈이 채권자에게 실제로 분배되는 시점)을 다뤄보겠습니다.
🇺🇸 English (Step 7 – Bidding process & determining the winner)
| Step 7. Bidding process and selection of the winning bidder
On the auction date, the property is officially opened for bidding.
Multiple bidders submit their price, and the process is straightforward:
the highest bid wins.
📌 What happens on auction day
1) Fill out the bid form + pay the deposit (usually 10% of the minimum price)
2) Submit the envelope into the bid box
3) Court opens the box → all bid prices are revealed
4) Highest bidder becomes the winner
5) Court schedules the “confirmation date” for final approval
If there are no bids, the auction fails and is repeated with
a reduced minimum price.
Once the winning bidder is confirmed, they must pay the remaining
balance within the deadline to move on to the next stage —
transfer of ownership and eviction.
| 배당절차 → 채권자들에게 실제로 돈이 배분되는 시점
낙찰자가 결정되고 매각이 확정되면, 법원은 이제
집이 팔려 나온 금액을 각 채권자들에게 나누어 주는 ‘배당절차’를 진행합니다.
쉽게 말해, “누구에게 얼마를 줄지 정하는 회의”라고 이해하시면 됩니다.
이 과정은 매우 체계적으로 진행됩니다.
경매 과정의 핵심인 ‘우선순위’가 이 단계에서 그대로 적용됩니다.
📌 대표적인 배당 순서(간단 버전)
1) 집행 비용(경매 진행에 든 비용)
2) 근저당권 등 담보권자(선순위부터 차례대로)
3) 임차인의 보증금(대항력·확정일자 순위에 따라 변동)
4) 세금(국세·지방세 체납 등)
5) 그 외 일반 채권자(카드사·통신사 등)
※ 같은 순위의 채권자가 많으면 비율대로 나눠받는 방식이 적용됩니다.
배당절차에서는 채권자들 간의 다툼도 자주 발생합니다.
확정일자가 빠르다거나, 선순위인지 후순위인지,
또는 세금 체납이 어디까지 우선인지 등 다양한 요소가 얽혀 있기 때문입니다.
모든 절차가 끝나면 법원은 ‘배당표’를 확정합니다.
이 배당표에 따라 채권자들은 각자 받을 금액을 지급받고,
배당을 마치면 사실상 경매 절차는 거의 막바지 단계에 도달하게 됩니다.
다음 파트에서는 마지막 단계인
‘소유권 이전 + 명도(퇴거)’ 절차를 정리해 드리겠습니다.
🇺🇸 English (Step 8 – Distribution of sale proceeds)
| Step 8. Distribution of sale proceeds
Once the sale is confirmed, the court begins the
distribution process — deciding who receives how much
from the auction proceeds.
📌 General priority order (simplified)
1) Court and execution costs
2) Secured creditors (mortgage holders, in priority order)
3) Tenants’ deposits (according to priority rules)
4) Taxes in arrears
5) Unsecured creditors (card companies, utilities, etc.)
After reviewing all claims, the court finalizes the
distribution table, and each creditor is paid accordingly.
This brings the auction process close to its end.
| 소유권 이전 + 명도(퇴거) 절차
배당절차까지 모두 끝나면, 이제 경매의 마지막 단계인
‘소유권 이전 등기’와 ‘명도(퇴거)’가 진행됩니다.
이 단계는 낙찰자가 집을 실제로 인도받는 과정이기 때문에
경매 전체 흐름 중 가장 현실적인 변화가 일어나는 시점입니다.
보통 낙찰자는 정해진 대금납부기한 안에 잔금을 모두 완납합니다.
잔금을 다 내는 순간 낙찰자는 법적으로 소유자가 되며,
법원은 즉시 소유권 이전 등기를 진행할 수 있도록 허가서를 발급해 줍니다.
📌 명도(퇴거) 절차는 이렇게 진행됩니다
1) 낙찰자가 기존 점유자에게 “인도명령” 신청 가능
2) 법원이 인도명령을 승인하면 ‘퇴거 기한’을 정해 줌
3) 점유자가 기한까지 자진해서 나가면 문제 없이 종료
4) 기한 내 퇴거가 없으면 → 집행관이 출동해 강제집행(강제명도) 가능
※ 실제 현장에서는 점유자와 합의하여
이사비(명도비) 지급 → 원만한 퇴거로 마무리하는 경우가 많습니다.
만약 집에 임차인이 거주하고 있었다면,
대항력, 확정일자, 배당요구 여부에 따라
“계속 거주가 가능한지” 또는 “퇴거해야 하는지”가 달라집니다.
이 부분은 실무적으로 가장 민감한 영역 중 하나입니다.
결국 명도 절차까지 끝나면 낙찰자가 집을 완전히 넘겨받게 되고,
경매 절차는 이 시점에서 사실상 모두 종료됩니다.
🔎 전체 경매 타임라인 한눈에 정리
1) 연체 발생 → 2) 기한의 이익 상실 → 3) 내용증명 발송 →
4) 경매신청 → 5) 배당요구 종기 → 6) 감정평가 →
7) 입찰 → 8) 배당 → 9) 명도(퇴거)·소유권 이전
위 과정이 모두 끝나면 해당 주택은 새로운 소유자에게 완전히 인도됩니다.
🇺🇸 English (Step 9 – Transfer of ownership & eviction)
| Step 9. Transfer of ownership & eviction
After the distribution process, the winning bidder pays the remaining
balance within the court-assigned deadline.
Once the payment is complete, the bidder becomes the legal owner
and can proceed with title transfer.
📌 Eviction (possession) process
1) Winning bidder applies for an “order for delivery”
2) Court assigns a deadline for move-out
3) Occupant may move out voluntarily
4) If not, the bidder may request forced eviction through an enforcement officer
In practice, many cases are resolved by paying a negotiated
moving-out allowance.
Once eviction is complete, the new owner gains full possession,
and the auction process officially ends.
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| 마무리하며
경매 절차는 한 번 시작되면 되돌리기 어렵고, 단계도 복잡해 보이지만
흐름만 정확히 이해하면 누구든지 전체 구조를 쉽게 파악할 수 있습니다.
특히 요즘처럼 경제 상황이 어려워지면서,
연체 → 내용증명 → 경매개시결정까지 이어지는 사례가 더 자주 보입니다.
이 글이 그런 상황을 마주한 분들께
“지금 내 집에 어떤 절차가 진행 중인지”를 분명하게 이해하는 데 도움이 되길 바랍니다.
또한 주택을 매수하려는 분들께는
등기부등본을 읽을 때 어디를 집중해서 봐야 하는지,
어떤 위험 신호가 있는지를 판단하는 기준이 될 것입니다.
오늘 정보가 도움이 되셨다면 주변 분들과 공유해 주세요.
작은 응원이 더 좋은 콘텐츠를 준비하는 힘이 됩니다 😊
🇺🇸 English Closing (tap to open)
Once an auction process begins, it is difficult to stop and may feel overwhelming.
But when the overall steps are clearly understood, anyone can follow the flow
and know exactly where the property stands.
I hope this guide helps homeowners, tenants, and buyers understand
what is happening behind the scenes and make informed decisions.
If this information was helpful, feel free to share it with others 💛
| Q&A
경매 상황에서 자주 받는 질문들을
누구나 이해하기 쉽게 간단한 설명으로 정리했습니다.
Q1. 연체가 몇 달 정도 되어야 경매까지 넘어가나요?
금융기관마다 다르지만 보통 3~6개월 이상 연체가 지속되면
내부적으로 ‘정상 상환이 어렵다’고 판단해 기한의 이익 상실 → 내용증명 발송 → 경매 절차로 넘어갑니다.
상황에 따라 1~2개월 만에 빠르게 진행되는 경우도 있으며,
특히 2금융권·사채권자는 더 빠른 편입니다.
Q2. 경매개시결정이 찍히면 아직도 살릴 방법이 있나요?
가능하긴 하지만 쉽지 않습니다.
➤ 전액 상환이 가능하면 즉시 취하 가능
➤ 협의매각(임의매각)으로 제3자에게 팔아 채무 정리
➤ 개인회생·파산 절차 이용
다만 채무 총액이 시세보다 훨씬 높아 ‘역마진’ 상태라면
실질적으로 취하가 어려운 경우가 많습니다.
Q3. 낙찰된 뒤 기존 세입자는 바로 나가야 하나요?
세입자의 권리관계에 따라 달라집니다.
● 대항력 + 확정일자 + 배당요구 모두 갖추면
→ 보증금을 배당받고 퇴거해야 합니다.
● 대항력만 있고 배당요구를 안 했다면
→ 새 소유자에게 인수되는 ‘잔존임차인’이 될 수 있습니다.
● 대항력이 없다면
→ 낙찰자 인도명령에 따라 퇴거 대상이 됩니다.
상황별로 크게 다르기 때문에 등기부·전입일·확정일자·배당요구 여부를 반드시 함께 봐야 합니다.
Q4. 명도(퇴거)할 때 이사비를 꼭 줘야 하나요?
법적으로 반드시 지급해야 하는 것은 아닙니다.
하지만 점유자가 자진 퇴거를 거부하거나,
협조가 전혀 없는 경우에는 ‘명도비(이사비)’를 통해
원만하게 합의하는 경우가 실무에서는 매우 흔합니다.
강제집행이 길어지는 것보다 비용·시간 면에서 더 효율적이기 때문입니다.
Q5. 경매로 팔리면 채무자는 신용점수가 바로 떨어지나요?
네, 대부분의 금융기관은 연체, 기한의 이익 상실, 경매신청 단계에서 이미
신용점수가 크게 하락합니다.
실제 경매로 매각되는 순간에도 신용도는 추가적으로 불리하게 반영됩니다.
회복에는 시간이 필요하며, 이후 성실한 금융거래가 반드시 필요합니다.
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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.
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