MoneyLog｜부동산·경제 인사이트

부동산 투자를 공부하다 보면 가장 먼저 마주치는 질문이 있습니다.
“경매랑 공매, 도대체 뭐가 다른 건가요?”

실제 상담을 하다 보면, 많은 분들이 경매와 공매를 비슷한 제도라고 생각하시거나 단순히 “공매는 온라인이라 쉽다”, “경매는 법원이니까 안전하다” 정도로만 이해하시는 경우가 많습니다.

하지만 두 제도는 출발점부터 완전히 다르고, 그 차이를 제대로 모르고 접근하면 생각보다 큰 시간·비용 부담을 떠안게 되는 경우도 적지 않습니다.

그래서 이번 글에서는 투자 판단 전에 반드시 알아야 할 ‘경매 vs 공매의 핵심 차이점 5가지’를 복잡한 설명 없이, 기초부터 차근차근 정리해 드리려고 합니다.

이 글을 끝까지 읽으시면 “경매와 공매가 왜 다르게 느껴졌는지”, 그리고 “적어도 어떤 제도가 나와 맞지 않는지는” 분명해지실 겁니다.

우선은 선택부터 하지 마시고, 차이부터 정확히 정리해 보시죠.

| 차이점 ① 집행 기관과 법적 근거

경매와 공매의 가장 큰 차이는 ‘누가, 어떤 법에 따라 물건을 파느냐’입니다.

이 차이를 이해하면 왜 절차가 다르고, 명도나 진행 속도에서 차이가 나는지도 자연스럽게 연결됩니다.

① 경매: 법원이 진행합니다

부동산 경매는 돈을 갚지 못한 채무자의 재산을 법원이 대신 처분하는 절차입니다.

민사집행법에 따라 진행되며, 입찰·낙찰·잔금·명도까지 전 과정에 법원의 관여가 있습니다.

그래서 초보자분들이 흔히 “경매는 법원이 하니까 좀 더 안전한 것 같아요”라고 말씀하시곤 합니다.

② 공매: 캠코(Onbid)가 진행합니다

반면 공매는 세금을 체납했거나 국가·공공기관이 보유한 자산을 한국자산관리공사(캠코)가 매각하는 방식입니다.

국세징수법, 국유재산법 등 개별 법률을 근거로 하며, 실무상 대부분의 공매는 온비드(Onbid) 시스템을 통해 진행됩니다.

즉, 공매는 법원이 아니라 행정기관 성격의 기관이 주관하는 매각 절차라고 이해하시면 됩니다.

| 차이점 ② 입찰 방식

경매와 공매를 구분할 때 많은 분들이 가장 먼저 체감하는 차이가 바로 입찰 방식입니다.

특히 직장인 투자자라면 “시간을 어떻게 써야 하는지”가 선택의 기준이 되기도 합니다.

① 경매: 법원에 직접 가야 합니다

부동산 경매는 정해진 날짜와 시간에 해당 법원에 직접 방문해 입찰해야 합니다.

입찰표 작성부터 보증금 제출까지 모든 절차가 현장 중심으로 진행되기 때문에 평일 근무 중인 분들은 일정 조율이 필요할 수 있습니다.

다만 현장에서 분위기를 직접 보고 경쟁 상황을 체감할 수 있다는 점은 경매만의 특징이기도 합니다.

② 공매: 온라인으로 참여합니다

반면 공매는 온비드(Onbid) 시스템을 통해 100% 온라인으로 입찰이 진행됩니다.

PC나 스마트폰만 있으면 시간과 장소에 구애받지 않고 입찰할 수 있어 직장인이나 시간 제약이 있는 분들에게는 접근성이 높습니다.

실제로 “공매가 더 쉬워 보인다”고 느끼는 이유도 이 비대면 구조 때문인 경우가 많습니다.

| 차이점 ③ 명도 절차

경매·공매에서 가장 많이 실수하는 구간이 바로 ‘명도’입니다.
쉽게 말해, 낙찰(낙찰/매수) 이후 기존 점유자를 내보내고 실제로 내가 사용 가능한 상태로 만드는 과정입니다.

“낙찰만 받으면 끝 아닌가요?”라고 생각하시는 분들이 계신데,
실제로는 명도가 끝나야 비로소 실투자가 시작됩니다.

① 경매: ‘인도명령’ 제도가 있습니다

경매는 법원이 진행하는 절차이기 때문에,
낙찰자가 잔금을 납부한 뒤 일정 요건을 갖추면 ‘인도명령’을 신청할 수 있습니다.

인도명령은 점유자에게 “부동산을 인도하라”는 법원의 명령이기 때문에,
협의가 어렵더라도 상대적으로 절차가 빠르게 진행되는 편입니다.

② 공매: 인도명령이 없어 ‘협의’가 더 중요합니다

공매는 법원이 주관하는 절차가 아니기 때문에,
경매처럼 인도명령 제도를 활용하기 어렵습니다.

그래서 공매에서는 낙찰 후 점유자와의 협의(자진 퇴거)가 매우 중요하고,
협의가 되지 않으면 경우에 따라 명도소송으로 이어질 수 있습니다.

즉, 공매는 “온라인으로 입찰은 쉬운데, 낙찰 후가 더 까다로울 수 있다”는 말이
대부분 명도 단계에서 나옵니다.

| 차이점 ④ 가격 하락 구조

경매와 공매의 또 하나의 큰 차이는 가격이 얼마나 빠르게, 어떤 방식으로 떨어지느냐입니다.

이 차이를 이해하지 못하면 “조금만 더 기다릴 걸” 혹은 “왜 이렇게 빨리 누가 낙찰받았지?”라는 아쉬운 상황을 겪기 쉽습니다.

① 경매: 한 달 단위로 가격이 내려갑니다

부동산 경매는 보통 한 달에 한 번씩 기일이 열리는 구조입니다.

한 번 유찰될 때마다 감정가 대비 20~30% 정도 가격이 떨어지는 경우가 많아, 기다릴수록 가격 메리트가 커지는 특징이 있습니다.

대신 진행 속도가 느리기 때문에 자금 계획과 시간 관리가 함께 필요합니다.

② 공매: 짧은 주기로 빠르게 내려갑니다

공매는 보통 1주 단위로 입찰이 반복되며, 유찰 시마다 감정가의 약 10%씩 가격이 낮아집니다.

가격이 빠르게 조정되기 때문에 짧은 기간 안에 투자 판단을 내려야 하고, 망설이다가 기회를 놓치는 경우도 적지 않습니다.

| 차이점 ⑤ 대금 납부 방식

경매와 공매를 선택할 때 많은 분들이 마지막으로 고민하는 부분이 바로 대금 납부 방식입니다.

같은 가격의 물건이라도 “언제, 어떻게 돈을 내야 하는지”에 따라 체감 난이도는 크게 달라집니다.

① 경매: 정해진 기한 내 ‘일시 납부’가 기본입니다

부동산 경매는 낙찰 후 법원이 정한 기한 내에 잔금을 일시 납부해야 합니다.

보통 낙찰일로부터 한두 달 정도의 기간이 주어지며, 이 기간 안에 자금이 준비되지 않으면 보증금을 몰수당할 수 있어 주의가 필요합니다.

실무에서는 많은 분들이 경락잔금대출을 활용해 자금을 마련하지만, 대출 가능 여부는 물건과 개인 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

② 공매: 물건에 따라 분할 납부가 가능한 경우도 있습니다

공매는 물건에 따라 분할 납부(할부)가 허용되는 경우가 있습니다.

모든 공매 물건이 분할 납부가 가능한 것은 아니지만, 조건이 맞는 경우에는 초기 자금 부담을 나누어 가져갈 수 있다는 장점이 있습니다.

다만 분할 납부 여부와 조건은 반드시 입찰 전 공고문을 통해 확인해야 합니다.

| 경매 vs 공매 한눈에 비교

지금까지 정리한 5가지 차이를, 한눈에 비교할 수 있도록 표로 정리해 드리겠습니다.
초보자분들은 이 표만 저장해 두셔도, 경매/공매를 구분하는 데 큰 도움이 됩니다.

| 마무리하며

오늘은 경매와 공매의 차이를 집행 주체, 입찰 방식, 명도 절차, 가격 하락 구조, 대금 납부 방식 이렇게 5가지 핵심 기준으로 정리해 보았습니다.

중요한 점은 경매가 무조건 좋다거나 공매가 더 쉽다는 식의 정답은 없다는 것입니다.

두 제도는 애초에 출발점이 다르고, 그 차이를 알고 접근하느냐 모르고 접근하느냐에 따라 투자 난이도와 체감 리스크가 크게 달라집니다.

그래서 이 글에서는 “어떤 게 더 좋을까?”보다는 “무엇이 어떻게 다른지”에 집중해 설명드렸습니다.

이제 차이는 어느 정도 정리되셨을 겁니다.
그렇다면 다음 질문은 자연스럽게 이렇게 이어집니다.

“그래서 나는 경매가 맞을까, 공매가 맞을까?”

다음 글(시리즈 2편)에서는 초보자 · 직장인 · 시간 여유가 있는 투자자 등 투자자 유형별로 어떤 선택이 더 현실적인지를 실제 상담에서 자주 나오는 기준을 바탕으로 정리해 보겠습니다.

오늘 글이 경매와 공매를 막연하게 어렵게만 느끼셨던 분들께 작은 기준 하나라도 세우는 데 도움이 되었기를 바랍니다.

도움이 되셨다면 즐겨찾기,공유해두시면 필요할때 쉽게 보실 수 있습니다.
다음 글에서 뵙겠습니다.