MoneyLog｜부동산·경제 인사이트

집을 사기로 마음먹고 계약서에 도장을 찍는 순간, 대부분의 분들은 안도의 한숨부터 쉬게 됩니다. 

 “이제 집은 계약했다”는 생각 때문이죠.

하지만 요즘 부동산 시장은 그리 단순하지 않습니다. 대출 규제 강화, 토지거래허가구역 확대, 그리고 예고 없이 바뀌는 정책들로 인해 계약 이후에 거래가 무산되는 사례가 눈에 띄게 늘고 있습니다.

문제는 이때입니다. 큰마음 먹고 넣은 계약금 1억 원, 과연 무조건 돌려받을 수 있을까요?

현실은 그렇지 않습니다. 계약서에 어떤 특약을 넣었느냐에 따라 계약금은 안전한 보증금이 될 수도, 한순간에 사라지는 해약금이 될 수도 있습니다.

이 글에서는 매수자 입장에서 계약금을 지키기 위해 실무에서 반드시 챙겨야 할 핵심 특약 2가지와 많은 분들이 헷갈려하는 계약 해제의 원칙, 그리고 중도금 타이밍이 왜 중요한지를 실제 현장 기준으로 차근차근 정리해 드리겠습니다.

계약서를 쓰기 전이라면, 그리고 이미 계약을 앞두고 있다면 이 글을 끝까지 읽고 나서 판단하셔도 늦지 않습니다.

| 계약금 1억, 왜 이렇게 쉽게 날아갈까?

많은 분들이 계약금을 이렇게 생각하십니다. “문제가 생기면 돌려받을 수 있는 임시 보관금.”

하지만 법적으로 계약금은 그렇지 않습니다. 특약이 없는 계약금은 ‘해약금’으로 작동합니다.

즉, 매수자 사정으로 계약이 깨질 경우 이유가 무엇이든 계약금은 돌려받지 못하는 것이 원칙입니다.

특히 최근에는 아래와 같은 상황에서 매수자가 전혀 예상하지 못한 손실을 겪는 사례가 많습니다.

• ① 은행 대출이 막판에 부결되는 경우
• ② 토지거래허가구역 지정으로 허가가 나오지 않는 경우
• ③ 정책 변경으로 자금 조달 계획이 틀어지는 경우

이 상황들, 하나같이 매수자의 잘못이라고 보긴 어렵지만 계약서에 아무런 장치가 없다면 결과는 단 하나입니다.

👉 계약금 전액 몰수

실제 현장에서는 “대출이 안 나올 줄은 몰랐다”, “허가구역으로 바뀔 줄은 예상 못 했다”라는 말이 전혀 받아들여지지 않습니다.

계약서는 사정을 봐주는 문서가 아니라 책임을 따지는 문서이기 때문입니다.

그래서 매수자에게 계약금은 단순한 선금이 아니라 가장 위험한 돈이 될 수 있습니다.

그렇다면 이 계약금을 지키는 방법은 없을까요?

있습니다. 단, 조건은 하나입니다.

👉 계약서에 미리 ‘빠져나올 수 있는 출구’를 만들어 두는 것

다음 파트에서는 매수자라면 반드시 챙겨야 할 핵심 특약 2가지를 실제 계약서에 쓰이는 표현 기준으로 정리해 드리겠습니다.

| 매수자를 지키는 핵심 특약 2가지

계약금을 지키는 방법은 복잡하지 않습니다. 문제가 생겼을 때 계약을 ‘정당하게’ 해제할 수 있는 근거를 계약서에 미리 남겨두는 것입니다.

그중에서도 실무에서 가장 중요한 특약은 다음 두 가지입니다.

| 특약 1. 대출 미승인 시 계약금 반환 특약

최근 계약 파기의 가장 큰 원인은 단연 대출 문제입니다. 사전 상담에서는 가능하다고 했지만, 막상 심사 단계에서 부결 통보를 받는 경우가 적지 않습니다.

이때 이 특약이 없다면 결과는 명확합니다.

👉 대출이 안 나와도, 계약금은 매수자 책임

그래서 반드시 아래와 같은 취지의 문구가 계약서 특약란에 들어가야 합니다.

이 문구의 핵심은 단순합니다.

• ① 대출이 ‘조건’임을 명시할 것
• ② 미승인 시 ‘계약 해제 가능’하다는 점을 분명히 할 것
• ③ 계약금 전액 반환을 명시할 것

특히 “대출이 안 되면 협의한다”, “쌍방 합의 하에” 같은 표현은 실제 분쟁에서 거의 도움이 되지 않습니다.

반드시 해제권 주체(매수인)와 반환 의무(매도인)가 명확하게 드러나야 합니다.

한 가지 더 중요한 포인트가 있습니다.

👉 대출 확인 기한을 특약에 함께 적어두는 것

예를 들어 “계약일로부터 7일 이내” 또는 “○월 ○일까지”처럼 기한을 정해두면 매도인 입장에서도 불확실성을 줄일 수 있어 특약 수용 가능성이 훨씬 높아집니다.

다음 파트에서는 토지거래허가구역에서 이 특약이 왜 생명줄이 되는지, 두 번째 핵심 특약을 이어서 설명드리겠습니다.

| 특약 2. 토지거래허가 불허가 시 계약 무효 및 계약금 반환

토지거래허가구역에서의 매매 계약은 일반 지역과 법적 성격 자체가 다릅니다.

허가 대상 토지의 경우, 관할 구청장의 허가를 받아야만 비로소 유효한 계약이 됩니다.

즉, 허가가 나기 전까지는 이 계약은 ‘완성된 계약’이 아닙니다.

그런데 실무에서는 이 중요한 전제를 놓친 채 계약금부터 먼저 지급하는 경우가 매우 많습니다.

👉 문제는 허가가 ‘불허’로 나왔을 때입니다.

특약이 없다면, “계약은 했는데 허가가 안 났을 뿐”이라는 이유로 계약금 반환을 두고 분쟁이 발생합니다.

그래서 토지거래허가구역에서는 아래 문구가 사실상 생명줄입니다.

이 특약의 핵심 효과는 명확합니다.

• ① 허가 불허 = 계약 무효
• ② 매수인의 귀책 사유가 아님을 명확화
• ③ 계약금 반환 근거 확보

여기서 한 단계 더 나아가 반드시 함께 넣어야 할 문구가 있습니다.

이 문장이 중요한 이유는 단 하나입니다.

👉 매도인의 비협조로 허가가 지연·불허되는 상황을 막기 위해서

실제 현장에서는 서류 미제출, 인감 지연, 형식적 비협조 등으로 허가가 늦어지거나 무산되는 사례도 발생합니다.

이때 협조 문구가 없으면 책임 소재를 가리기 어려워지고, 결국 계약금 분쟁으로 이어지기 쉽습니다.

토지거래허가구역에서는 “허가가 안 나면 어쩔 수 없지”가 아니라 “허가가 안 나면 어떻게 정리할 것인지”를 계약서에 미리 써두셔야 합니다.

다음 파트에서는 특약이 없을 경우 적용되는 계약 해제의 기본 원칙, 즉 계약금과 배액배상이 어떻게 작동하는지 명확하게 정리해 드리겠습니다.

| 계약 해제의 기본 원칙: 계약금 vs 배액배상

많은 분들이 계약 해제에 대해 이렇게 막연하게 생각하십니다.

“서로 사정 있으면 계약금만 돌려주고 끝나는 거 아닌가요?”

현실은 전혀 다릅니다. 특약이 없는 일반적인 매매 계약에서는 민법상 ‘해약금 규정’이 그대로 적용됩니다.

이 원칙은 단순하지만 매우 냉정합니다.

여기서 반드시 기억하셔야 할 포인트가 있습니다.

👉 계약이 깨진 ‘이유’는 거의 중요하지 않습니다.

대출이 안 나왔든, 정책이 바뀌었든, 시장 상황이 급변했든 계약서에 그 상황을 대비한 특약이 없다면 모두 매수자 책임으로 귀결됩니다.

그래서 현장에서는 이런 말이 자주 나옵니다.

“사정은 이해하지만, 계약은 계약이죠.”

이 말이 의미하는 바는 단 하나입니다.

👉 계약서는 ‘사정 설명서’가 아니라 ‘책임 분배표’다

결국 특약이 없는 계약에서 매수자는 계약금이라는 큰 리스크를 혼자 떠안고 출발하는 구조가 됩니다.

그렇다면 여기서 한 가지 질문이 생깁니다.

“중도금은 왜 그렇게 중요하다고 하는 걸까?”

다음 파트에서는 계약 해제 가능성을 완전히 바꿔버리는 중도금 지급 시점의 의미를 명확하게 정리해 드리겠습니다.

| 중도금, 언제 넣느냐가 계약 운명을 가릅니다

계약금 다음으로 많은 분들이 가볍게 생각하는 돈이 바로 중도금입니다.

하지만 중도금은 단순한 추가 지급금이 아닙니다.

👉 중도금은 “이 계약을 반드시 이행하겠다”는 법적 선언에 가깝습니다.

민법상 원칙에 따르면, 중도금이 지급되기 전까지는 계약금 규정에 따라 해제가 가능합니다.

하지만 중도금을 한 번이라도 지급하면 상황은 완전히 달라집니다.

중도금이 지급된 이후에는 더 이상 ‘해약금 문제’가 아닙니다.

👉 계약 위반에 따른 손해배상 문제로 전환됩니다.

이 말은 곧, 계약금만 포기하고 끝날 수 있는 단계가 아니라 실제 손해액을 둘러싼 분쟁으로 확대될 수 있다는 뜻입니다.

특히 주의하셔야 할 점은 이것입니다.

👉 중도금은 ‘일부만 지급해도’ 중도금입니다.

“전액이 아니라 일부만 보냈다” “형식상 먼저 넣은 것이다”라는 주장은 실무에서 거의 받아들여지지 않습니다.

한 번이라도 중도금 명목의 금원이 오가면 계약 이행 단계로 들어갔다고 판단되는 경우가 많습니다.

그래서 매수자 입장에서는 이런 전략이 필요합니다.

• ① 대출 승인 전에는 중도금 절대 지급하지 않기
• ② 토지거래허가 전에는 중도금 일정 최대한 뒤로 미루기
• ③ 특약 이행 여부가 확인될 때까지 계약금 단계 유지

반대로 “이 계약을 반드시 가져가야 한다”는 확신이 있다면 중도금 지급을 앞당기는 전략도 가능합니다.

다만 그 순간부터는 취소가 거의 불가능한 계약이 된다는 점을 반드시 인지하셔야 합니다.

이제 마지막으로 오늘 내용을 한 번에 정리해 보겠습니다.

| 실제로 가장 많이 묻는 질문

|마무리하며

집을 산다는 건 단순히 마음에 드는 집을 고르는 일이 아닙니다.

가장 큰 돈이 가장 먼저 나가는 순간, 그 돈을 어떻게 지킬 것인지까지 함께 결정하는 과정입니다.

계약서는 나중에 상황을 설명하는 종이가 아니라, 그 상황이 왔을 때 누가 책임질지를 정하는 문서입니다.

오늘 정리한 특약과 원칙만 제대로 챙기셔도 계약금 1억을 둘러싼 대부분의 위험은 사전에 차단하실 수 있습니다.

이 글이 여러분의 계약서 한 줄을 바꾸고, 큰 손실을 막는 데 도움이 되었다면 주변에도 꼭 공유해 주세요.

다음에도 현장에서 바로 써먹을 수 있는 실전 부동산 이야기로 찾아오겠습니다.