📑 목차 | 탭하여 펼쳐보기
🇰🇷 한국어
- 왜 ‘공짜로 빌려준 집’이 증여가 될까?
- 법적 근거｜상속세 및 증여세법 제37조
- ‘13억 2천의 법칙’ 계산 구조 완전 정리
- 5년치 무상사용 이익 계산 공식 해설
- 월세를 받으면 안전할까? 70% 기준의 의미
- 증여세 폭탄 피하는 필승 전략 2가지
- 예외 상황｜동거는 왜 과세하지 않을까?
- 부모가 꼭 점검해야 할 사전 체크리스트
- 핵심 요약｜우리 집은 안전할까?
🇺🇸 English
- Why Free Housing Can Be a Taxable Gift
- Legal Basis: Article 37 of the Inheritance & Gift Tax Act
- The 1.32 Billion KRW Rule Explained
- How the 5-Year Benefit Is Calculated
- The 70% Rent Rule
- Two Ways to Avoid Gift Tax Risk
- Exception: Living Together
- Pre-Risk Checklist
- Final Takeaway
| 자녀에게 집을 공짜로 빌려줬는데… 왜 세금이 나오나요?
은퇴 후 고향으로 내려가시면서 “이 집은 애들 살라고 두지 뭐.”
이렇게 말씀하시는 부모님들, 정말 많습니다.
내 자식에게 내 집을 잠시 빌려주는 건데,
세금이 나올 거라고는 상상도 못 하시죠.
하지만 세법은 다르게 봅니다.
현금을 준 것도 아니고, 명의를 넘긴 것도 아니지만
‘공짜로 얻은 경제적 이익’도 증여로 판단합니다.
즉, 자녀가 내지 않은 월세만큼을
부모에게서 무상으로 이전받은 재산적 가치로 본다는 뜻입니다.
특히 요즘처럼 아파트 가격이 10억을 훌쩍 넘는 지역에서는
아무 생각 없이 무상으로 빌려줬다가
수천만 원의 증여세가 나오는 사례도 실제 존재합니다.
여기서 반드시 기억해야 할 숫자 하나가 있습니다.
👉 13억 2천만 원
이 기준을 넘느냐, 넘지 않느냐에 따라
증여세가 나오느냐, 안 나오느냐가 갈릴 수 있습니다.
오늘 글에서는
- 왜 공짜 거주가 증여가 되는지
- ‘13억 2천의 법칙’은 어떻게 계산되는지
- 월세를 조금만 받으면 안전한지
- 실제로 세무조사에서 인정받는 방법은 무엇인지
실무 기준으로 차근차근 정리해드리겠습니다.
읽고 나시면, 우리 집이 안전한지 바로 판단하실 수 있습니다.
🇺🇸 English | Tap to open
| Letting Your Child Live for Free — Why Is That Taxable?
Many parents move to a smaller home after retirement and say,
“Let the kids live in our apartment for now.”
It sounds harmless. No ownership transfer. No cash given.
Just letting your child stay for free.
However, Korean tax law treats
“free economic benefit” as a taxable gift.
In other words, the unpaid rent is considered
a transferred financial benefit.
There is one critical number to remember:
KRW 1.32 billion.
Above this threshold, gift tax risk becomes real.
Below it, the risk may disappear.
In this guide, we will break down:
- Why free housing is considered a gift
- How the “1.32 billion rule” works
- The 70% rent rule
- How to protect yourself legally
By the end, you’ll know whether your property is safe.
| 법적 근거｜왜 ‘무상 거주’가 증여로 보나요?
많은 분들이 이렇게 말씀하십니다.
“돈을 준 것도 아닌데 무슨 증여인가요?”
하지만 세법은 ‘돈’만 보지 않습니다.
경제적 가치가 이전되었는지를 봅니다.
관련 근거는 상속세 및 증여세법 제37조입니다.
상속세 및 증여세법 제37조 (부동산 무상사용에 따른 이익의 증여)
타인의 부동산을 무상으로 사용함으로써 얻는 이익은
그 이익을 얻은 자가 증여받은 것으로 본다.
즉, 부모 소유 아파트에 자녀가 월세 없이 거주하면
- 자녀는 시세 월세 상당액을 절약했고
- 그 절약한 금액만큼 재산이 늘어난 것으로 간주
이렇게 해석합니다.
세무상 논리는 간단합니다.
“월세를 내지 않아도 됐다 = 그만큼 이익을 받았다”
그리고 이 ‘이익’이 일정 기준을 넘으면
증여세 과세 대상이 됩니다.
| 그렇다면 모든 무상 거주가 과세될까요?
그렇지는 않습니다.
국세청은 행정 편의를 위해
과세 최소 기준을 두고 있습니다.
바로,
“5년간 무상 사용 이익이 1억 원 이상일 때”
이 기준을 넘을 때만 증여세 과세 대상이 됩니다.
그래서 여기서 등장하는 숫자가
‘13억 2천만 원’입니다.
다음 파트에서는
- 왜 5년 기준인지
- 2%는 어디서 나왔는지
- 3.7908은 무엇을 의미하는지
- 13억 2천이 어떻게 계산되는지
계산 구조를 정확하게 풀어드리겠습니다.
🇺🇸 English | Tap to open
| Legal Basis: Why Is Free Housing Considered a Gift?
Under Article 37 of the Korean Inheritance and Gift Tax Act,
benefits gained from using another person’s property free of charge
are treated as taxable gifts.
The logic is simple:
If your child saves market rent, that saved amount is considered
a financial benefit transferred from the parent.
However, taxation only applies when the 5-year accumulated benefit
exceeds KRW 100 million.
This is where the “KRW 1.32 billion rule” comes from.
Next, we will break down the exact formula behind it.
| ‘13억 2천의 법칙’은 어떻게 나왔을까?
많은 분들이 가장 궁금해하시는 부분입니다.
왜 하필 13억 2천만 원일까요?
그냥 경험칙일까요?
아닙니다. 정확한 계산식이 있습니다.
| ① 기본 계산 공식
(부동산 가액 × 2%) × 3.7908
이 공식이 바로 5년간의 무상 사용 이익을 계산하는 방식입니다.
- 2% → 법에서 정한 연간 ‘간주 임대수익률’
- 3.7908 → 5년치 현재가치 할인계수
즉, 단순히 5년 × 2%가 아니라
미래 이익을 현재가치로 환산한 금액을 적용합니다.
| ② 과세 기준선
이 계산 결과가
1억 원 이상이면 증여세 과세 대상
1억 원 미만이면 과세하지 않습니다.
| ③ 그럼 13억 2천은 어떻게 나왔나?
이제 역산해 보겠습니다.
(주택가액 × 2%) × 3.7908 = 100,000,000원
이를 풀어보면,
주택가액 ≈ 약 13억 2천만 원
즉,
- 집값이 약 13.2억 이하라면 → 5년 무상 사용해도 과세 안 됨
- 13.2억 초과라면 → 증여세 검토 대상
그래서 실무에서 흔히
‘13억 2천의 법칙’이라고 부르는 것입니다.
| 실제 예시로 계산해보겠습니다
| ✔ 15억 아파트를 무상으로 빌려준 경우
① 15억 × 2% = 3,000만 원 (연간 이익)
② 3,000만 원 × 3.7908 = 약 1억 1,372만 원
→ 1억 원을 초과합니다.
따라서 증여세 과세 대상이 됩니다.
이 금액(1억 1천여만 원)을 기준으로
자녀에게 증여세가 계산됩니다.
증여세율은 과세표준 구간에 따라
10%~50% 누진세율이 적용됩니다.
🇺🇸 English | Tap to open
| How the 1.32 Billion KRW Rule Is Calculated
The formula for calculating 5-year free-use benefit:
(Property Value × 2%) × 3.7908
If the result exceeds KRW 100 million,
gift tax applies.
Reverse calculation leads to approximately
KRW 1.32 billion as the threshold.
Example:
15 billion KRW property → taxable.
| 월세를 받으면 괜찮을까? ‘70%의 법칙’
“공짜는 아니고요, 그냥 애들한테 조금만 받을 생각입니다.”
이렇게 말씀하시는 부모님들 정말 많습니다.
그렇다면 월세를 일부만 받으면 증여세를 피할 수 있을까요?
| ① 세법은 ‘적정 임대료’와 비교합니다
세무서에서는 단순히 “월세를 받았는지”만 보지 않습니다.
시세 대비 얼마나 받았는지를 봅니다.
즉, 기준은 “적정 임대료”입니다.
| ② 70% 이상은 받아야 안전
실무상 기준은 다음과 같습니다.
적정 임대료의 70% 이상 수취
이 기준을 충족하면 증여로 보지 않습니다.
| ✔ 예시로 보겠습니다
해당 아파트의 시세 월세가 400만 원이라고 가정해보겠습니다.
👉 최소 280만 원 이상은 받아야 안전권입니다.
만약 100만 원만 받는다면?
차액 300만 원 중 상당 부분이
무상 사용 이익으로 간주될 수 있습니다.
| ③ 가장 위험한 유형
- “형식상 50만 원만 받자”
- “계약서는 쓰지 말자”
- “현금으로 줄게요”
- “나중에 몰아서 줄게”
이 경우 세무조사 시 거의 인정되지 않습니다.
형식만 갖춘 임대는 오히려 더 위험합니다.
| 증여세 폭탄 피하는 필승 전략 2가지
| ① 반드시 임대차 계약서 작성
부모 자식 간이라도 계약서를 작성해야 합니다.
- 계약기간 명시
- 보증금·월세 금액 명시
- 지급일자 명시
| ② 계좌이체 기록은 필수
가장 중요한 부분입니다.
매달 정해진 날짜에 계좌이체 기록이 남아야 합니다.
현금 수령은 입증이 거의 불가능합니다.
세무조사에서는 “실제 지급 여부”를 가장 먼저 확인합니다.
🇺🇸 English | Tap to open
| The 70% Rent Rule
Charging rent does not automatically eliminate gift tax risk.
You must collect at least 70% of the market rent.
If the gap is large, the difference may be treated as a taxable gift.
Written contracts and bank transfer records are essential.
| 예외 상황｜함께 사는 ‘동거’는 왜 과세하지 않을까?
“저희는 부모님이랑 같이 사는데요?”
이 경우는 앞에서 설명한 무상 사용 증여와 다르게 봅니다.
| ① ‘단독 사용’이 아니라면 증여로 보지 않습니다
부동산 무상 사용 증여는
타인의 부동산을 독립적으로 사용하는 경우를 전제로 합니다.
즉,
- 부모는 다른 곳에 거주하고
- 자녀가 해당 주택을 단독으로 점유·사용하는 경우
이때 ‘경제적 이익 이전’이 발생한다고 봅니다.
| ② 부모와 한 집에서 함께 거주하는 경우
부모와 자녀가 동일 주택에서 함께 거주하는 경우에는
일반적으로 무상 사용 이익을 계산하지 않습니다.
왜냐하면 이 경우는
‘재산 이전’이 아니라 ‘가족 공동생활’로 보기 때문입니다.
예를 들어,
- 부모가 1층, 자녀가 2층 사용
- 대형 아파트에서 세대 구분 없이 함께 생활
이런 경우는 통상 증여세 문제로 이어지지 않습니다.
| ③ 단, ‘형식상 동거’는 위험합니다
부모는 실제로 다른 곳에 거주하면서
주소만 옮겨 둔 경우라면 어떻게 될까요?
실질 과세 원칙에 따라 무상 사용으로 판단될 수 있습니다.
세법은 형식보다 실제 거주 형태를 봅니다.
| 부모가 꼭 점검해야 할 사전 체크리스트
- ✔ 우리 집 가액이 13억 2천을 넘는가?
- ✔ 자녀가 단독으로 거주하는가?
- ✔ 월세를 시세의 70% 이상 받고 있는가?
- ✔ 임대차 계약서가 작성되어 있는가?
- ✔ 계좌이체 기록이 매달 남아 있는가?
하나라도 불확실하다면,
사전에 세무 검토를 받아보는 것이 안전합니다.
| 핵심 정리｜우리 집은 안전할까?
오늘 내용을 한 줄로 정리하면 이렇습니다.
“공짜로 살게 하면 세법은 그걸 ‘이익’으로 봅니다.”
그리고 그 이익이
5년 기준 1억 원을 넘으면 증여세 대상이 됩니다.
특히 아파트 가격이 높은 수도권 지역이라면
13억 2천 기준을 반드시 점검해 보셔야 합니다.
부모의 선의가 자녀에게 세금 부담이 되지 않도록
미리 구조를 설계하는 것이 가장 현명합니다.
오늘 글이 도움이 되셨다면 주변에도 꼭 공유해 주세요.
여러분의 공유가 머니로그를 계속 쓰게 만드는 힘이 됩니다.
🇺🇸 English | Tap to open
| Exception: Living Together
If parents and children live together in the same house,
gift tax generally does not apply.
However, fake co-residency (address only) may still trigger taxation.
Substance over form principle applies.
Always review the KRW 1.32 billion threshold
before allowing free housing.
🐝 오늘도 부지런히 돈 정보 모으는 중이에요!
Money-hunting Busy Bee, always buzzing for smart money tips! 📊🍯
※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.
댓글
댓글 쓰기