오래된 다가구주택을 소유하고 있는데, 한 층만 더 올릴 수 있다면 어떨까요? 대지가 넓어도 건축 규제 때문에 공간을 충분히 활용하지 못했던 건축주들에게 반가운 소식이 전해졌습니다.
30년 넘게 유지된 다세대·다가구주택의 면적과 층수 제한이 완화됩니다.
2026년 11월 12일부터 면적 기준이 확대되고, 다가구주택은 주택으로 쓰는 층을 최대 4개 층까지 둘 수 있게 됩니다.
그렇다면 기존 주택도 바로 증축할 수 있을까요? 이번 글에서는 달라지는 건축 기준과 실제 적용 시 반드시 확인해야 할 조건을 알기 쉽게 정리하겠습니다.
English Introduction | Tap to read
South Korea is easing building restrictions that have remained in place for more than 30 years. Starting November 12, 2026, the floor-area limit for multi-family housing will increase, and multi-household homes will be permitted to have up to four residential floors. But does this mean every existing building can be expanded? Let's explore the changes and their practical implications.
| 1. 2026년 다세대·다가구 규제 완화 핵심
국토교통부는 2026년 11월 3일 국무회의에서 「건축법 시행령」 일부개정안이 의결됐다고 발표했습니다. 이번 조치는 8월 13일 발표한 '주택 신속공급 방안'의 후속 조치입니다.
핵심 변경사항 4가지
- 다세대·다가구주택 면적 제한 확대
- 다가구주택 주거용 층수 3층 → 4층
- 정북방향 일조권 높이 제한 완화
- 다세대주택 주민공동시설 관련 용적률 완화 근거 마련
시행 예정일은 2026년 11월 12일입니다. 11월 6일 현재는 시행 전이므로 건축계획에 적용할 때 시행일과 허가 관련 경과규정을 확인해야 합니다.
English | Key Changes
The revised Enforcement Decree of the Building Act is scheduled to take effect on November 12, 2026. The changes expand the floor-area limit, permit an additional residential floor for multi-household homes, ease certain sunlight-related restrictions, and provide a basis for floor-area-ratio relief for communal facilities in multi-unit housing.
| 2. 면적 제한 660㎡에서 1,000㎡ 미만으로
이번 개정의 가장 큰 변화는 다세대·다가구주택 1개 동의 주택 용도 바닥면적 합계 기준이 확대된다는 점입니다.
기존 기준
660㎡ 이하
↓
개정 기준
1,000㎡ 미만
기존 상한 대비 약 51.5% 확대
예를 들어 주택 용도 바닥면적 합계가 800㎡인 건물을 계획한다면 기존에는 다세대·다가구주택의 면적 요건을 충족하기 어려웠지만, 개정 후에는 해당 면적 요건을 충족할 수 있습니다.
다만 1,000㎡는 대지면적이 아니며, 모든 건물을 그 크기까지 지을 수 있다는 뜻도 아닙니다. 용적률, 건폐율, 높이, 주차장 등 다른 법적 기준을 충족해야 합니다.
English | Expanded Floor-Area Limit
The limit on the total floor area used for residential purposes in a single building increases from 660 square meters or less to less than 1,000 square meters. This is not a land-area limit. Other building requirements, including floor-area ratio, building coverage and parking, still apply.
| 3. 다가구주택 4층까지 허용
다가구주택은 기존에 주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하로 제한됐지만, 개정 후에는 4개 층 이하로 완화됩니다.
꼭 구분하세요!
다가구주택의 주거용 층수 기준이 완화되는 것이지, 모든 다세대주택이 4층에서 5층으로 늘어나는 것은 아닙니다.
다가구주택은 일반적으로 건물 전체가 하나의 소유권 단위인 단독주택 유형이며, 다세대주택은 각 세대를 구분소유할 수 있는 공동주택 유형입니다.
이번 층수 완화는 다가구주택에 직접 적용되는 내용입니다. 다세대주택은 별도의 건축 기준과 해당 지역의 높이·용적률 제한을 검토해야 합니다.
또한 다가구주택의 가구 수 제한 등 다른 요건이 모두 사라지는 것은 아닙니다.
English | Four Residential Floors
Multi-household homes may have up to four floors used for residential purposes, instead of three. This change does not automatically allow every multi-unit building to add another floor. Other legal requirements remain applicable.
| 4. 일조권 규제와 용적률 완화
① 정북방향 일조권 높이 제한
그동안 건물 높이가 높아질수록 정북방향 인접 대지경계선에서 더 멀리 떨어져야 하는 규정 때문에 상층부를 사선으로 설계하는 경우가 있었습니다.
개정안은 해당 일조권 규제에서 높이 10m 초과~17m 이하 구간에 5m 고정 이격기준을 적용하도록 완화했습니다.
이에 따라 적용 대상 건축물에서는 상층부 공간 활용이 개선될 수 있습니다. 다만 건축물의 위치, 용도지역 및 다른 높이 제한에 따라 실제 적용 결과는 달라집니다.
② 주민공동시설 용적률 완화
다세대주택에 주민공동시설을 설치하는 경우 건축위원회 심의를 거쳐 용적률을 완화할 수 있는 근거도 마련됩니다.
이는 자동으로 용적률이 늘어난다는 의미가 아닙니다. 관련 요건과 심의 결과에 따라 적용 여부가 결정됩니다.
English | Sunlight and FAR Rules
The amendment eases certain sunlight-related setback requirements by introducing a fixed five-meter setback for building portions over 10 meters and up to 17 meters high. It also allows potential floor-area-ratio relief for qualifying communal facilities in multi-unit housing, subject to architectural committee review.
| 5. 기존 건물도 증축할 수 있을까?
이번 규제 완화 소식을 접한 건물 소유자라면 가장 궁금한 부분일 것입니다.
결론부터 말씀드리면 증축 가능성이 넓어질 수 있지만, 기존 건물이라고 해서 무조건 증축할 수 있는 것은 아닙니다.
예시: 3층 다가구주택을 4층으로 증축하려는 경우
새로운 층수 기준을 충족하더라도 기존 건물의 구조안전성, 용적률 여유, 주차장 설치기준, 일조권 및 건축허가 요건 등을 확인해야 합니다.
특히 오래된 건물은 추가 하중을 견딜 수 있는지 구조 검토가 중요합니다. 기존 건축물에 위반사항이 있는지도 확인할 필요가 있습니다.
재건축의 경우에도 토지이용계획, 도로 접도조건, 건축선 등 여러 요소에 따라 실제 건축 가능한 규모가 달라집니다.
English | Can Existing Buildings Be Expanded?
The revised rules may create more opportunities to extend or rebuild existing properties. However, an additional floor is not automatically permitted. Structural safety, available floor-area ratio, parking requirements and building approvals must be checked.
| 6. 건축주·매수인이 확인할 사항
다세대·다가구주택을 매입하거나 증축·재건축을 계획한다면 다음 사항을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
실무 체크리스트
- 건축물대장상 주택 유형과 위반건축물 여부
- 토지이용계획상 용도지역과 건축 제한
- 현재 건폐율·용적률과 추가 건축 여유
- 주차장 확보 가능 여부
- 정북방향 일조권 및 인접 대지와의 거리
- 기존 건물의 구조안전성과 증축 가능성
- 개정 시행일과 허가·신고 관련 적용 기준
특히 매수 단계에서 '앞으로 한 층 더 올릴 수 있다'는 설명만 믿고 계약하는 것은 주의해야 합니다.
건축사 등의 사전 검토를 통해 실제 건축 가능 규모를 확인하고, 사업비와 예상 수익을 비교한 뒤 투자 여부를 판단하는 것이 안전합니다.
English | Practical Checklist
Before buying or redeveloping a property, check the building register, zoning, available floor-area ratio, parking capacity, sunlight requirements, structural safety and applicable approval rules. Do not rely solely on claims that an extra floor can be added.
| 7. 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 다가구주택은 이제 무조건 4층까지 지을 수 있나요?
아닙니다. 주거용 층수 기준이 4개 층 이하로 완화되는 것이며, 용적률·높이·주차장 등 다른 건축기준도 충족해야 합니다.
No. Other building and zoning requirements must also be met.
Q2. 대지면적이 1,000㎡까지 허용된다는 뜻인가요?
아닙니다. 1,000㎡ 미만 기준은 1개 동의 주택 용도로 사용하는 바닥면적 합계에 관한 것입니다.
No. It refers to the total residential floor area of a single building, not the land area.
Q3. 기존 다가구주택도 4층으로 증축할 수 있나요?
가능한 사례가 생길 수 있지만 건물마다 다릅니다. 구조안전성, 용적률, 주차장 및 허가 요건 등을 종합적으로 검토해야 합니다.
Possibly, depending on structural safety and other applicable building requirements.
Q4. 개정 규정은 언제부터 시행되나요?
국토교통부가 발표한 시행 예정일은 2026년 11월 12일입니다.
The announced effective date is November 12, 2026.
| 마무리하며
이번 다세대·다가구 규제 완화는 30년 넘게 유지된 건축 기준을 현실에 맞게 조정한다는 점에서 의미가 있습니다.
면적 제한 확대와 다가구주택 4층 허용으로 대지 활용의 선택지가 늘어날 것으로 기대됩니다. 다만 규제 완화와 실제 건축 가능 여부는 반드시 구분해야 합니다.
다가구주택 증축이나 다세대주택 재건축을 고민하고 계신가요? 이번 개정이 여러분의 건물에 어떤 영향을 미칠지 먼저 확인해 보시기 바랍니다.
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English | Final Thoughts
The revised rules are expected to provide greater flexibility for multi-unit and multi-household housing development. However, relaxed regulations do not guarantee that every property can be expanded. Always review the specific legal and technical requirements before making an investment decision. Thank you for reading MoneyLog!
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