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전세계약이 끝나가는데 갑자기 집주인이 사망했다는 소식을 들었다면 어떨까요?

세입자에게 가장 답답한 부분은 집주인의 사망 그 자체보다 전세보증금을 누구에게, 어떤 순서로 돌려받아야 하는지 알기 어렵다는 점입니다.

하지만 집주인이 사망했다고 해서 기존 전세계약이나 보증금을 돌려받을 권리가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

중요한 것은 상속관계를 확인하고, 세입자의 권리를 먼저 지킨 뒤 필요한 반환절차를 진행하는 것입니다.

오늘은 집주인 사망·상속인 미확정 시 전세보증금 회수 방법을 실제 세입자가 어떻게 대응해야 하는지 순서에 맞춰 알기 쉽게 정리해보겠습니다.

먼저 알아둘 점은 집주인이 사망했다고 해서 기존 전세계약이 자동으로 끝나는 것은 아니라는 것입니다.

민법 제1005조에 따르면 상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 재산에 관한 권리와 의무를 원칙적으로 포괄 승계합니다.

따라서 임대차계약과 관련된 임대인의 재산상 권리와 의무도 상속관계에 따라 이어지게 됩니다.

① 계약기간이 아직 남아 있다면?

집주인이 사망했더라도 계약기간이 남아 있다면 기존 임대차계약은 원칙적으로 계속 유지됩니다.

집주인이 사망했다는 이유만으로 새 전세계약서를 다시 작성해야 하는 것은 아닙니다.

② 계약이 끝났다면?

임대차계약이 적법하게 종료되었다면 세입자는 반환되지 않은 전세보증금을 청구할 수 있습니다.

다만 임대인이 사망했다면 실제 상속인이 누구인지, 공동상속인이 있는지, 상속에 관한 별도 절차가 진행 중인지를 확인해야 합니다.

③ 상속등기가 아직 안 됐다면?

상속은 등기해야 처음 발생하는 것이 아닙니다. 임대인이 사망하면서 상속이 개시됩니다.

따라서 등기부등본에 아직 사망한 집주인의 명의가 남아 있다는 이유만으로 기존 임대차계약이 없어지는 것은 아닙니다.

결국 중요한 것은 “계약이 없어졌느냐”가 아니라 “임대인의 지위를 누가 승계했느냐”입니다.

집주인의 사망 사실은 확인했지만 누가 상속인인지 모른다면 무엇부터 해야 할까요?

먼저 가족을 임의로 추정하기보다는 등기상태 → 계약 종료 여부 → 실제 상속관계 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

① 최신 등기부등본을 확인하세요

이미 상속등기가 이루어졌다면 등기부에서 새로운 소유자를 확인할 수 있습니다.

상속등기가 아직 이루어지지 않았다면 사망한 임대인의 명의가 그대로 남아 있을 수도 있습니다.

② 계약이 실제 종료됐는지 확인하세요

계약기간이 아직 남아 있는지, 묵시적 갱신 상태인지, 갱신거절이나 해지 통지가 적법하게 이루어졌는지 확인합니다.

계약서뿐 아니라 문자메시지·카카오톡·내용증명 등 계약 종료와 관련된 자료도 함께 보관해 두세요.

③ 상속관계 서류를 확인할 수 있습니다

HUG 공식 안내에 따르면 사망한 임대인의 이해관계자임이 확인되는 경우 임대인의 가족관계증명서·기본증명서와 상속인의 주민등록표 초본 등의 발급을 신청할 수 있습니다.

이를 통해 실제 상속인이 누구인지 확인하고 계약 종료를 위한 통지가 필요한 경우 적법한 상속인 모두에게 의사표시가 도달하도록 하는 것이 중요합니다.

④ 배우자나 자녀 한 명만 보고 판단하면 안 됩니다

알고 있는 가족이 있다고 해서 그 사람이 유일한 상속인이라고 단정할 수는 없습니다.

공동상속인이 있을 수 있고, 상속포기나 한정승인 등 별도의 상속절차가 진행되고 있을 수도 있습니다.

계약은 끝났는데 보증금은 돌아오지 않았고 새집 이사 날짜는 다가온다면 가장 주의해야 할 것이 있습니다.

바로 아무런 권리보전 없이 먼저 전출하고 집을 비우는 것입니다.

① 임차권등기명령을 검토하세요

주택임대차보호법 제3조의3에 따르면 임대차가 끝난 후에도 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

보증금 전액뿐 아니라 일부가 반환되지 않은 경우에도 가능합니다.

② ‘신청’보다 ‘등기 완료 확인’이 중요합니다

임차권등기명령을 신청했다고 해서 그 즉시 모든 절차가 끝나는 것은 아닙니다.

법원의 결정과 집행을 거쳐 실제로 임차권등기가 등기부에 기입됐는지 확인해야 합니다.

③ 임차권등기가 완료되면?

임차권등기를 마치면 기존에 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인은 이후 기존 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

따라서 보증금을 돌려받기 전에 다른 집으로 이사해야 한다면 매우 중요한 보호장치가 됩니다.

법정상속관계를 확인했는데도 상속인의 존부가 분명하지 않은 상황이라면 어떻게 해야 할까요?

이때는 단순히 기다리기보다 상황에 따라 법원에 상속재산관리인 선임을 청구하는 절차를 검토할 수 있습니다.

① 상속재산관리인이란?

민법 제1053조는 상속인의 존부가 분명하지 않은 경우 법원이 친족이나 이해관계인 또는 검사의 청구에 따라 상속재산관리인을 선임하도록 정하고 있습니다.

상속재산관리인은 사망한 사람의 재산을 관리하고, 이후 필요한 청산절차를 진행합니다.

② 보증금 회수는 이렇게 진행됩니다

③ 2026년 HUG 지원사업도 확인하세요

이 지원은 임대인이 사망한 모든 세입자에게 자동 적용되는 제도가 아닙니다. 반드시 지원요건을 확인해야 합니다.

④ 반환이 안 되면 강제집행까지 이어질 수 있습니다

상속재산관리인이 선임돼도 보증금이 자발적으로 반환되지 않는다면 필요한 절차를 통해 집행권원을 확보하고 상속재산을 대상으로 강제집행을 검토할 수 있습니다.

주택 자체가 주요 재산이라면 경매절차를 통해 보증금을 회수해야 하는 상황도 생길 수 있습니다.

지금까지 내용을 세입자가 실제로 움직여야 하는 순서대로 간단히 정리해보겠습니다.

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