계약서 다시 쓰면 재계약일까?｜전·월세 갱신 판단 기준

📌 목차 | Contents

계약서를 새로 쓰면 신규 계약일까?
전·월세 계약이 연장되는 2가지 방식
재계약과 갱신은 무엇이 다를까?
법원은 계약서보다 ‘계약의 실질’을 본다
재계약서 작성 전 꼭 확인할 사항
임대인·임차인이 분쟁을 막는 특약 문구

English Contents｜Tap to open

Does Signing a New Contract Make It a New Lease?
Two Ways to Extend a Housing Lease
Renewal vs. a New Lease Agreement
Courts Consider the Substance of the Agreement
What to Check Before Rewriting a Lease
Special Clauses That Help Prevent Disputes

전·월세 계약기간이 끝날 무렵이면 임대인과 임차인은 흔히 기존 계약서를 다시 작성합니다. 보증금이나 월세를 조정하기도 하고, 계약기간만 새로 적기도 하지요.

그런데 계약서를 새로 작성했다고 해서 무조건 새로운 임대차계약이 되는 것은 아닙니다. 계약서의 형식보다 기존 임대차관계를 그대로 이어가려는 ‘갱신’인지, 기존 계약을 끝내고 새로 체결한 ‘재계약’인지가 더 중요하기 때문입니다.

📌 핵심 포인트
계약서를 다시 썼는지가 아니라, 계약 당시 임대인과 임차인이 기존 계약을 연장하려 했는지 또는 새로운 계약을 체결하려 했는지가 판단 기준이 됩니다.

이 구분은 단순한 명칭의 차이가 아닙니다. 계약갱신요구권을 사용한 것으로 볼 것인지, 임대인이 언제 계약 종료를 통보할 수 있는지, 묵시적 갱신 규정이 적용되는지 등에 따라 계약 종료 시점과 당사자의 권리가 달라질 수 있습니다.

분쟁이 발생하면 법원은 계약서 제목이나 새로 작성한 형식만 보는 것이 아니라, 보증금과 월세의 변경 여부, 계약기간, 기존 계약과의 연속성, 당사자의 의사 등을 종합적으로 살펴봅니다.

그렇다면 전·월세 계약서를 다시 작성할 때 무엇을 확인해야 할까요? 지금부터 갱신·재계약·묵시적 갱신의 차이와 계약서에 반드시 명확하게 남겨야 할 내용을 임대인과 임차인의 입장에서 쉽게 정리해 보겠습니다.

English Version｜Tap to open

When a housing lease is about to expire, the landlord and tenant often prepare another written agreement. They may adjust the deposit or monthly rent or simply set a new lease period.

However, signing a new document does not necessarily mean that the parties have entered into an entirely new lease. What matters is whether they intended to extend the existing lease or terminate it and create a new contractual relationship.

This distinction can affect the tenant’s right to request a lease renewal, the termination notice period, and the application of automatic renewal rules.

Courts generally consider the substance of the agreement, including changes in rent or deposit, continuity with the previous lease, the new lease period, and the actual intentions of both parties.

Let’s examine the differences among a lease renewal, a new lease agreement, and an automatic renewal, as well as the points landlords and tenants should clearly record in writing.

1. 계약서를 새로 쓰면 신규 계약일까?

전·월세 계약기간이 끝나갈 때 보증금이나 월세, 계약기간을 다시 정해 계약서를 새로 작성하는 경우가 많습니다. 이를 흔히 ‘재계약’이라고 부르지요.

하지만 계약서를 새로 작성했다는 사실만으로 기존 계약이 종료되고 완전히 새로운 임대차계약이 체결됐다고 단정할 수는 없습니다.

📌 중요한 판단 기준
계약서의 제목이나 작성 형식보다 임대인과 임차인이 기존 임대차관계를 계속 유지하려고 했는지가 중요합니다.

예를 들어 기존 임차인이 그대로 거주하면서 계약기간만 연장하거나 보증금과 월세를 일부 조정했다면, 계약서를 새로 작성했더라도 기존 계약의 연장인 갱신계약으로 판단될 가능성이 큽니다.

반면 기존 임대차를 확실하게 종료하고 보증금도 정산한 다음, 당사자들이 새로운 조건으로 별도의 계약을 체결했다면 신규 계약으로 볼 여지가 있습니다.

⚠️ 계약서 한 장으로 결정되지 않습니다
‘본 계약은 신규 계약이다’라는 문구를 적었다고 해서 반드시 신규 계약으로 인정되거나, 반대로 ‘기존 계약의 갱신이다’라고 적었다고 해서 모든 법적 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 계약 체결 과정과 실제 이행 내용도 함께 고려될 수 있습니다.

특히 계약갱신요구권을 행사한 계약인지 여부는 임차인이 계약기간 중 해지를 통보할 수 있는 시점 등과 연결될 수 있습니다. 따라서 계약서를 다시 작성할 때는 단순히 ‘재계약’이라고만 적지 말고 다음 사항을 분명하게 기록하는 것이 좋습니다.

기존 계약을 연장하는 것인지
임차인이 계약갱신요구권을 행사했는지
당사자 간 합의에 따라 갱신한 것인지
변경된 보증금·월세와 계약기간은 무엇인지
기존 계약의 나머지 조건을 그대로 유지하는지

English Version｜Tap to open

Signing another written lease does not automatically create an entirely new lease. What matters is whether the landlord and tenant intended to continue the existing lease relationship or terminate it and enter into a separate agreement.

If the same tenant remains in the home and only the lease period, deposit, or rent is adjusted, the agreement may be treated as a renewal of the existing lease.

The parties should clearly state whether the tenant exercised the statutory renewal right, whether the lease was extended by mutual agreement, and which terms were changed.

2. 갱신·재계약·묵시적 갱신 비교

실무에서는 재계약과 갱신이라는 말을 혼용하는 경우가 많습니다. 따라서 계약의 명칭만 보지 말고 어떤 방식으로 계약이 연장됐는지를 확인해야 합니다.

구분	성립 방식	계약서 작성	주요 특징	확인할 내용
계약갱신요구권 행사	임차인이 법에 따른 갱신을 요구	작성할 수 있지만 필수는 아님	1회 행사 가능하며 갱신기간은 2년으로 봄	갱신요구권 행사 여부와 행사일
합의 갱신	임대인과 임차인이 조건을 협의해 연장	변경계약서 또는 갱신계약서 작성 권장	보증금·월세·기간 등을 합의로 변경	갱신요구권 행사 여부를 명시
묵시적 갱신	법정기간 안에 갱신 거절 등의 통지가 없어 자동 갱신	별도 계약서 없음	기존 조건으로 갱신되고 존속기간은 2년으로 봄	계약 만료 전 통지 내용과 통지 시점
신규 계약	기존 계약 종료 후 새로운 계약관계 형성	새로운 계약서 작성	기존 계약과의 단절 여부가 중요	보증금 정산, 계약 종료 및 새 계약의 실질

💡 알아두세요
묵시적 갱신과 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 경우 임차인은 계약기간 중에도 해지를 통보할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

English Summary｜Tap to open

Statutory renewal: The tenant formally exercises the legal right to renew.
Renewal by agreement: The landlord and tenant negotiate and extend the lease.
Automatic renewal: The lease continues because neither party gives the required notice.
New lease: The previous lease ends and a genuinely separate contractual relationship begins.

3. 분쟁을 막는 상황별 특약 문구

계약서를 다시 작성할 때는 모든 계약에 같은 특약을 사용하는 것이 아니라, 실제 갱신 방식에 맞는 문구를 선택해야 합니다.

① 계약갱신요구권을 행사한 경우

임차인은 본 계약 체결과 관련하여 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사하였으며, 임대인과 임차인은 기존 임대차계약의 기간을 20○○년 ○월 ○일부터 20○○년 ○월 ○일까지 갱신하기로 한다. 본 계약에서 변경한 사항을 제외한 나머지 조건은 종전 임대차계약과 동일하게 유지한다.

② 당사자 합의로 갱신하는 경우

임대인과 임차인은 상호 합의에 따라 기존 임대차계약을 연장하고, 임대차기간을 20○○년 ○월 ○일부터 20○○년 ○월 ○일까지로 변경한다. 보증금은 금 ○○원, 월 차임은 금 ○○원으로 변경하며, 그 밖의 조건은 종전 임대차계약과 동일하게 유지한다. 계약갱신요구권 행사 여부는 당사자가 확인한 내용에 따라 별도로 표시한다.

계약갱신요구권 확인
□ 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 체결한 계약임
□ 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않고 당사자 합의로 연장한 계약임

③ 변경된 계약조건을 명확하게 남기는 문구

본 갱신계약에 따라 보증금은 종전 금 ○○원에서 금 ○○원으로, 월 차임은 종전 금 ○○원에서 금 ○○원으로 변경한다. 변경된 보증금 또는 월 차임은 20○○년 ○월 ○일부터 적용하며, 변경 내용 이외의 조건은 20○○년 ○월 ○일 체결한 종전 임대차계약에 따른다.

🚨 특약 작성 시 주의사항
계약갱신요구권의 행사 여부는 실제 계약 과정과 일치하게 작성해야 합니다. 임차인에게 법으로 보장된 권리를 포기하게 하거나, 실제와 다른 내용을 형식적으로 적는 특약은 추후 분쟁에서 그대로 인정되지 않을 수 있습니다.

English Summary｜Tap to open

A renewed lease should clearly state whether the tenant exercised the statutory renewal right, which terms were changed, and whether the remaining provisions of the previous lease continue to apply.

A special clause should reflect what actually occurred. Merely labeling an agreement as a new lease or stating that the tenant did not exercise the renewal right may not determine its legal effect.

2. 전·월세 계약이 연장되는 2가지 방식

전·월세 계약은 크게 당사자의 의사표시가 있는 갱신과 별도의 의사표시 없이 이루어지는 묵시적 갱신으로 나눌 수 있습니다.

두 방식 모두 기존 임대차관계가 계속된다는 점은 같지만, 계약이 성립되는 과정과 임차인의 해지권, 계약서 작성 여부에는 차이가 있습니다.

① 의사표시가 있는 갱신

임대인과 임차인이 계약기간을 연장하기로 명확하게 합의하거나, 임차인이 법에서 정한 계약갱신요구권을 행사하는 방식입니다.

의사표시가 있는 갱신의 두 가지 유형

합의 갱신: 임대인과 임차인이 보증금·월세·기간 등을 협의하여 계약을 연장
계약갱신요구권에 따른 갱신: 임차인이 법에서 보장한 권리를 행사하여 계약을 연장

합의 갱신은 양측이 새로운 조건에 동의하여 계약을 연장하는 방식입니다. 보증금이나 월세를 조정할 수도 있고, 기존 조건을 그대로 유지하면서 계약기간만 연장할 수도 있습니다.

계약갱신요구권에 따른 갱신은 임차인이 계약 만료 전 법정기간 안에 갱신을 요구하는 방식입니다. 임차인은 원칙적으로 1회 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차기간은 2년으로 봅니다.

📌 계약서에 꼭 남길 내용
계약서를 다시 작성한다면 ‘재계약’이라고만 적지 말고, 계약갱신요구권을 행사한 계약인지 또는 당사자 합의로 연장한 계약인지를 구체적으로 표시하는 것이 좋습니다.

② 별도의 의사표시가 없는 묵시적 갱신

계약기간이 끝나기 전까지 임대인과 임차인 모두 계약을 끝내거나 조건을 변경하겠다는 통지를 하지 않으면 기존 계약과 같은 조건으로 임대차가 자동 연장될 수 있습니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.

묵시적 갱신이 성립하는 경우

임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않은 경우
임대인이 같은 기간 안에 계약조건 변경을 통지하지 않은 경우
임차인도 계약 만료 2개월 전까지 종료 의사를 통지하지 않은 경우

묵시적으로 갱신되면 임대차는 종전과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보며, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

다만 묵시적 갱신은 임대인과 임차인에게 똑같은 해지권을 주는 것은 아닙니다. 임차인은 갱신 후에도 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있지만, 임대인은 임차인과 같은 방식으로 중도해지를 요구할 수 없습니다.

💡 임차인이 해지를 통보하면 언제 끝날까?
묵시적 갱신 후 임차인이 해지를 통보한 경우에는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

예를 들어 임대인이 4월 10일에 임차인의 해지 통보를 받았다면, 원칙적으로 3개월이 지난 7월 10일에 해지 효력이 발생합니다. 임차인은 그때까지의 월세와 관리비 등을 정산해야 합니다.

🚨 연체 임차인은 묵시적 갱신이 적용되지 않을 수 있습니다
임차인이 차임을 2기 이상 연체했거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 주택임대차보호법상 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않습니다.

✅ 한눈에 보는 핵심 정리

합의 갱신: 임대인과 임차인이 조건을 협의해 연장
갱신요구권 행사: 임차인이 법에서 보장한 권리로 연장
묵시적 갱신: 법정기간 안에 종료 통지가 없어 자동 연장
중요 사항: 계약이 연장된 방식에 따라 해지 방법과 법적 효과가 달라질 수 있음

English Version｜Tap to open

Two Ways a Housing Lease Can Be Extended

A housing lease may be extended through an express renewal or an automatic renewal.

An express renewal occurs when the landlord and tenant agree to extend the lease or when the tenant exercises the statutory right to request a renewal.

An automatic renewal may occur when neither party provides the required notice before the lease expires. In this case, the lease continues under the same conditions, and its duration is regarded as two years.

After an automatic renewal, the tenant may terminate the lease at any time. The termination takes effect three months after the landlord receives the notice.

The parties should keep written records showing how the lease was extended because the applicable termination rules may differ depending on the type of renewal.

3. 재계약과 갱신은 무엇이 다를까?

부동산 현장에서는 계약기간이 끝난 뒤 계약서를 다시 작성하는 것을 흔히 ‘재계약’이라고 부릅니다. 하지만 재계약이라는 표현만으로는 그 계약의 법적 성격을 정확하게 알기 어렵습니다.

같은 임대인과 임차인이 계속 계약을 유지하면서 기간이나 보증금·월세를 조정했다면, 새 계약서를 작성했더라도 기존 임대차계약의 갱신으로 볼 가능성이 큽니다.

📌 쉽게 구분하면
재계약은 실무에서 계약서를 다시 작성하는 행위를 가리키는 표현으로 많이 사용되고, 갱신은 기존 임대차관계가 계속 이어지는 법률관계를 설명하는 표현에 가깝습니다.

계약서를 다시 작성해도 갱신으로 볼 수 있는 경우

임대인과 임차인이 바뀌지 않은 경우
임차인이 중간에 퇴거하지 않고 계속 거주한 경우
기존 보증금을 반환·정산하지 않고 그대로 승계한 경우
보증금이나 월세, 계약기간만 일부 변경한 경우
기존 계약의 나머지 조건을 그대로 유지한 경우

신규 계약으로 볼 여지가 있는 경우

기존 임대차계약을 명확하게 종료한 경우
기존 보증금과 월세 등을 모두 정산한 경우
임차인이 퇴거해 주택을 임대인에게 인도한 경우
일정 기간이 지난 뒤 새로운 조건으로 다시 계약한 경우
당사자와 계약 내용이 실질적으로 크게 달라진 경우

💡 핵심은 계약의 연속성입니다
계약서를 새로 작성했는지, 보증금이나 월세가 변경됐는지와 같은 한 가지 사정만으로 판단하지 않습니다. 기존 계약의 종료 여부, 보증금 정산, 임차인의 계속 거주 여부와 계약 당시 당사자의 의사를 함께 살펴볼 수 있습니다.

따라서 계약서에는 단순히 ‘재계약’이라고 적기보다 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신인지, 당사자 합의에 따른 갱신인지를 명확하게 표시하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

English Version｜Tap to open

In practice, the Korean term “re-contract” is commonly used when the parties sign another lease document. However, signing another document does not necessarily create an entirely new lease.

If the same tenant continues to occupy the home and the previous deposit is carried over, the agreement may be regarded as a renewal of the existing lease.

The continuity of the lease, settlement of the previous deposit, actual occupancy, changes in the terms, and the parties’ intentions may all be considered.

묵시적 갱신이 성립하지 않는 경우

계약기간이 지났다고 해서 모든 임대차계약이 자동으로 갱신되는 것은 아닙니다. 다음과 같은 경우에는 주택임대차보호법상 묵시적 갱신이 성립하지 않거나 적용되지 않을 수 있습니다.

① 임대인이 갱신 거절을 통지한 경우
임대인이 법에서 정한 기간 안에 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 임차인에게 명확하게 통지했다면 묵시적 갱신은 성립하지 않습니다.

② 임대인이 계약조건 변경을 통지한 경우
임대인이 보증금이나 월세 등 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻을 법정기간 안에 명확하게 통지한 경우에도 기존 조건에 따른 묵시적 갱신은 성립하지 않습니다.

③ 임차인이 계약 종료를 통지한 경우
임차인이 계약 만료 2개월 전까지 퇴거 또는 계약 종료 의사를 통지했다면 계약은 예정된 만료일에 종료되므로 묵시적으로 갱신되지 않습니다.

④ 임차인이 차임을 2기 이상 연체한 경우
임차인이 월세 등 차임을 2기 이상 연체했다면 주택임대차보호법상 묵시적 갱신 규정의 보호를 받지 못할 수 있습니다.

⑤ 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우
불법 전대나 목적 외 사용 등 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에도 법정 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않을 수 있습니다.

🚨 통지했다는 사실만으로는 부족할 수 있습니다
문자메시지, 내용증명, 메신저 등으로 상대방에게 의사를 전달하고 상대방이 실제로 통지를 받은 사실을 확인할 수 있도록 기록을 남기는 것이 중요합니다.

English Summary｜Tap to open

An automatic renewal may not occur if either party gives a valid termination notice, the landlord requests a change in the lease terms within the statutory period, or the tenant has overdue rent equivalent to two rental periods.

The parties should keep evidence showing when the notice was sent and received.

임대인·임차인의 계약 종료 통지 시점

계약 만료를 앞두고 있다면 임대인과 임차인은 아래 통지 시점을 놓치지 않아야 합니다.

구분	통지 시점	통지 내용	통지하지 않으면
임대인의 갱신 거절	계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지	계약을 갱신하지 않겠다는 의사	다른 요건도 충족하면 묵시적 갱신 가능
임대인의 조건 변경 통지	계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지	조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 의사	기존 조건으로 묵시적 갱신될 수 있음
임차인의 계약 종료 통지	늦어도 계약 만료 2개월 전까지	계약 만료일에 퇴거하겠다는 의사	묵시적 갱신이 성립할 수 있음
임차인의 갱신요구권 행사	계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지	계약갱신을 요구한다는 명확한 의사	갱신요구권을 행사한 것으로 인정받기 어려울 수 있음
묵시적 갱신 후 임차인의 해지	임차인이 원하는 때 언제든지	갱신된 계약을 해지하겠다는 의사	임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 후 종료

✅ 실무 체크 포인트
계약 만료일만 확인하지 말고 만료일로부터 6개월 전과 2개월 전 날짜를 미리 계산해 두세요. 통지는 문자메시지나 내용증명 등 발송일과 도달 여부를 확인할 수 있는 방식으로 남기는 것이 안전합니다.

📌 통지는 상대방에게 도달해야 합니다
계약 종료나 갱신과 관련된 의사표시는 단순히 발송한 날짜뿐 아니라 상대방에게 실제로 도달한 시점이 중요할 수 있습니다. 법정기한 마지막 날에 보내기보다 충분한 여유를 두고 전달하는 것이 좋습니다.

English Summary｜Tap to open

A landlord should give a renewal refusal or proposed change of terms during the statutory notice period. A tenant who plans to leave at the expiration of the lease should notify the landlord no later than two months before the expiration date.

A tenant may exercise the statutory renewal right from six months to two months before the lease expires. Notices should be delivered early enough, and evidence of receipt should be retained.

4. 법원은 계약서보다 ‘계약의 실질’을 본다

임대인과 임차인이 기존 계약기간이 끝날 때 새로운 계약서를 작성하면 겉으로는 신규 계약처럼 보일 수 있습니다. 계약서 작성일과 계약기간이 달라지고, 보증금이나 월세도 변경될 수 있기 때문입니다.

그러나 분쟁이 발생했을 때 법원은 계약서를 새로 작성했다는 형식만으로 신규 계약이라고 단정하지 않습니다. 기존 임대차관계가 계속 이어진 것인지, 아니면 기존 계약을 실제로 끝내고 새로운 계약을 체결한 것인지 살펴봅니다.

📌 법원이 중요하게 보는 것
계약서의 제목이나 형식보다 당사자의 실제 의사, 계약 체결 과정, 기존 계약과의 연속성을 종합적으로 판단합니다.

법원이 살펴볼 수 있는 주요 요소

① 임대인과 임차인이 동일한가
같은 임대인과 임차인이 계약관계를 계속 유지했다면 기존 계약의 연장으로 볼 가능성이 커집니다.

② 임차인이 계속 점유·사용했는가
임차인이 계약 사이에 퇴거하거나 주택을 반환하지 않고 계속 거주했다면 기존 임대차관계의 연속성을 보여주는 사정이 될 수 있습니다.

③ 기존 보증금을 정산했는가
기존 보증금을 반환하지 않고 새 계약의 보증금으로 그대로 승계했다면 신규 계약보다 갱신계약으로 판단하는 데 영향을 줄 수 있습니다.

④ 계약조건이 얼마나 달라졌는가
계약기간만 연장하거나 보증금·월세를 일부 조정한 정도인지, 계약의 핵심 조건과 당사자 관계가 실질적으로 달라졌는지 살펴볼 수 있습니다.

⑤ 계약 체결 전후 어떤 대화를 나눴는가
문자메시지, 내용증명, 메신저와 계약서 특약 등을 통해 당사자가 기존 계약을 연장하려 했는지 새로운 계약을 체결하려 했는지 확인할 수 있습니다.

⑥ 계약갱신요구권 행사 여부를 확인했는가
임차인이 갱신요구권을 행사했는지, 임대인이 이를 받아들여 계약서를 작성했는지도 계약의 성격을 판단하는 중요한 요소가 될 수 있습니다.

계약서를 새로 썼지만 갱신으로 볼 수 있는 사례

임차인 A씨는 계약 만료를 앞두고 임대인에게 계속 거주하고 싶다는 뜻을 전달했습니다. 양측은 보증금을 일부 올리고 계약기간을 2년 연장한 계약서를 다시 작성했습니다.

A씨는 퇴거하지 않고 계속 거주했으며 기존 보증금도 반환받지 않고 인상된 금액만 추가로 지급했습니다.

이 경우 계약서를 새로 작성했더라도 기존 임대차관계가 중단되지 않았고, 보증금도 그대로 승계됐으므로 실질적으로는 기존 계약의 갱신으로 볼 여지가 큽니다.

신규 계약으로 볼 여지가 있는 사례

기존 계약이 만료된 뒤 임차인이 퇴거하여 주택을 임대인에게 반환하고 보증금과 미납 관리비를 모두 정산했습니다. 이후 일정 기간이 지나 같은 임차인이 새로운 조건으로 다시 입주하면서 별도의 계약서를 작성했습니다.

이 경우에는 기존 임대차관계가 실제로 종료되고 보증금 정산과 주택 반환까지 이루어졌으므로 새로운 임대차계약으로 판단될 가능성이 상대적으로 높습니다.

🚨 ‘신규 계약’이라는 특약만으로는 부족합니다
계약서에 “본 계약은 기존 계약의 갱신이 아닌 신규 계약이다”라고 적더라도, 실제로 임차인이 계속 거주하고 기존 보증금이 그대로 승계됐다면 그 문구만으로 계약의 법적 성격이 확정되는 것은 아닙니다.

✅ 분쟁을 줄이는 작성 방법
계약서에 갱신인지 신규 계약인지를 표시하는 것과 함께 기존 계약의 종료 여부, 보증금 정산 여부, 갱신요구권 행사 여부, 변경된 계약조건을 구체적으로 기록해야 합니다.

상가임대차 판결이 주택 계약에도 주는 시사점

기사에서 소개한 판결은 상가건물 임대차와 관련된 사건입니다. 법원은 형식상 새로운 계약서를 작성했더라도 그 실질이 기존 임대차의 연장이라면 계약의 명칭보다 당사자의 의사와 계약관계의 연속성을 우선해 판단해야 한다는 취지를 보였습니다.

주택임대차와 상가임대차는 적용 법률과 세부 요건이 다르지만, 계약의 명칭만으로 법적 성격이 자동 결정되지는 않는다는 점은 전·월세 재계약서를 작성할 때도 참고할 필요가 있습니다.

English Version｜Tap to open

Courts Consider the Substance of the Agreement

Signing a new lease document does not automatically mean that the previous lease ended and an entirely new lease was created.

A court may consider whether the same tenant remained in possession, whether the previous deposit was returned, how much the lease terms changed, and what the parties actually intended.

If the tenant continued to occupy the property and the previous deposit was carried over, the agreement may be regarded as a renewal even if a new document was signed.

A clause stating that an agreement is a “new lease” may serve as evidence of the parties’ intentions, but the clause alone does not necessarily determine the legal nature of the agreement.

The court decision introduced in the article concerned a commercial lease. Housing and commercial leases are governed by different statutes, but the case illustrates why the substance and continuity of the contractual relationship matter.

5. 재계약서 작성 전 꼭 확인할 사항

전·월세 재계약은 계약기간만 다시 적는 간단한 절차처럼 보이지만, 보증금이나 월세가 변경되거나 집주인의 권리관계가 달라졌다면 반드시 확인해야 할 사항이 있습니다.

특히 기존 계약서를 없애고 새 계약서만 보관하거나, 계약갱신요구권 행사 여부를 명확하게 적지 않으면 계약이 끝날 때 예상하지 못한 분쟁이 생길 수 있습니다.

① 최신 등기부등본을 다시 확인하세요

처음 계약할 때 등기부등본을 확인했더라도 재계약 전에는 다시 발급받아야 합니다. 계약기간 중 소유자가 변경되거나 새로운 근저당권·압류·가압류 등이 설정됐을 수 있기 때문입니다.

등기부등본 확인 항목

현재 소유자와 계약서상 임대인이 일치하는지
새로운 근저당권이나 전세권이 설정됐는지
압류·가압류·가처분·경매개시결정 등이 있는지
신탁등기가 설정되거나 말소됐는지
보증금이 늘어나는 경우 주택가액 대비 선순위 권리와 보증금이 안전한지

🚨 소유자가 바뀌었다면
새 소유자의 신분과 소유권 이전 사실을 확인하고, 계약서에 현재 임대인을 정확하게 표시해야 합니다. 대리인이 계약한다면 위임장과 인감증명서 등 대리권도 확인해야 합니다.

② 갱신요구권 행사 여부를 명확하게 표시하세요

임차인이 계약갱신요구권을 행사해 계약이 연장된 것인지, 임대인과 임차인이 자율적으로 합의해 연장한 것인지 계약서에 분명하게 남기는 것이 좋습니다.

📌 계약서 확인 문구
□ 계약갱신요구권을 행사하여 갱신한 계약
□ 계약갱신요구권을 행사하지 않고 당사자 합의로 연장한 계약

다만 확인란이나 특약 문구만으로 계약의 성격이 무조건 결정되는 것은 아닙니다. 문자메시지와 통화 내용, 계약조건을 협의한 과정 등 실제 사실과 일치하게 작성해야 합니다.

③ 보증금·월세와 지급일을 정확하게 적으세요

보증금이나 월세가 변경됐다면 종전 금액과 변경된 금액, 추가 지급액, 지급일을 구체적으로 기록해야 합니다.

작성 예시
종전 보증금 금 2억 원을 금 2억 1,000만 원으로 증액하고, 증액분 금 1,000만 원은 20○○년 ○월 ○일 임대인 명의 계좌로 지급한다.

월세가 변경되는 경우에는 변경 금액이 적용되는 날짜와 매월 지급일도 함께 적어야 합니다. 증액된 금액은 가급적 임대인 명의 계좌로 이체하고 이체 내역을 보관하는 것이 좋습니다.

④ 보증금이 증액됐다면 확정일자를 다시 받으세요

기존 계약에서 대항력과 우선변제권을 갖추고 있더라도 보증금이 증액됐다면, 증액된 금액을 보호받기 위해 변경된 계약서에 확정일자를 다시 받아두는 것이 중요합니다.

💡 꼭 기억하세요
증액된 보증금 부분의 우선변제 순위는 변경계약서에 확정일자를 받은 시점을 기준으로 문제 될 수 있습니다. 보증금 증액 전에 새로 설정된 근저당권 등이 있는지도 함께 확인해야 합니다.

재계약서를 작성했다고 기존 계약서를 버리면 안 됩니다. 종전 계약서와 재계약서를 함께 보관해야 최초 계약부터 이어진 보증금과 계약관계를 확인하기 쉽습니다.

⑤ 계약기간과 만료일을 정확하게 계산하세요

재계약서에는 새로운 계약의 시작일과 종료일을 정확하게 적어야 합니다. 기존 계약의 만료일과 새 계약의 시작일이 서로 겹치거나 공백이 생기지 않는지도 확인하세요.

종전 계약의 만료일
갱신된 계약의 시작일과 종료일
보증금·월세 변경 적용일
관리비 정산 기준일
계약 종료 통지기한

⑥ 기존 특약 중 유지할 내용을 확인하세요

계약기간만 연장하고 나머지 조건을 그대로 유지하려면 재계약서에 종전 계약의 특약이 계속 적용된다는 내용을 적어야 합니다.

특약 예시
본 갱신계약에서 변경한 임대차기간과 보증금·차임을 제외한 나머지 계약조건 및 특약은 20○○년 ○월 ○일 체결한 종전 임대차계약과 동일하게 유지한다.

반대로 더 이상 적용하지 않을 특약이 있다면 해당 조항을 구체적으로 적고 이번 계약부터 적용하지 않는다는 내용을 명확히 남겨야 합니다.

⑦ 수리비·원상복구·관리비도 다시 정리하세요

장기간 거주한 주택은 시설 노후화와 임차인의 사용으로 발생한 손상이 함께 나타날 수 있습니다. 계약 종료 때 다투지 않도록 현재 시설 상태와 수리할 부분을 확인하는 것이 좋습니다.

현재 수리가 필요한 시설과 비용 부담 주체
에어컨·보일러·수전 등 옵션과 시설물 상태
임차인이 설치하거나 변경한 시설
관리비에 포함되는 항목과 별도 부담 항목
계약 종료 시 원상복구 범위

시설 상태는 사진이나 동영상으로 남기고 임대인과 임차인이 함께 확인하면 퇴거할 때 발생할 수 있는 원상복구 분쟁을 줄일 수 있습니다.

✅ 재계약서 작성 전 최종 체크리스트

□ 최신 등기부등본을 확인했나요?
□ 임대인 본인 또는 대리권을 확인했나요?
□ 계약갱신요구권 행사 여부를 표시했나요?
□ 변경된 보증금·월세와 지급일을 적었나요?
□ 보증금 증액분의 안전성을 확인했나요?
□ 변경계약서에 확정일자를 받을 예정인가요?
□ 계약 시작일과 종료일이 정확한가요?
□ 기존 특약의 유지·변경 여부를 정리했나요?
□ 종전 계약서와 재계약서를 함께 보관했나요?

📌 계약 당일 한 번 더 확인하세요
등기부등본은 미리 발급한 것만 확인하지 말고 가능하면 계약서를 작성하는 날 다시 열람하세요. 보증금 증액분을 지급하기 직전에도 권리변동이 없는지 확인하는 것이 좋습니다.

English Version｜Tap to open

What to Check Before Renewing a Lease

Before signing a renewal agreement, obtain a recent copy of the property register and check the current owner, mortgages, attachments, provisional attachments, and trust registration.

The agreement should state whether the tenant exercised the statutory renewal right, which terms were changed, when the new terms take effect, and whether the remaining provisions of the previous lease continue to apply.

If the deposit is increased, the tenant should obtain a new fixed-date stamp on the amended agreement. The previous lease and the renewal agreement should be kept together.

The parties should also review repairs, maintenance fees, restoration duties, and the present condition of the property before signing the renewal.

5. 재계약서 작성 전 꼭 확인할 사항

① 최신 등기부등본을 다시 확인하세요

등기부등본 확인 항목

현재 소유자와 계약서상 임대인이 일치하는지
새로운 근저당권이나 전세권이 설정됐는지
압류·가압류·가처분·경매개시결정 등이 있는지
신탁등기가 설정되거나 말소됐는지
보증금이 늘어나는 경우 주택가액 대비 선순위 권리와 보증금이 안전한지

② 갱신요구권 행사 여부를 명확하게 표시하세요

📌 계약서 확인 문구
□ 계약갱신요구권을 행사하여 갱신한 계약
□ 계약갱신요구권을 행사하지 않고 당사자 합의로 연장한 계약

③ 보증금·월세와 지급일을 정확하게 적으세요

보증금이나 월세가 변경됐다면 종전 금액과 변경된 금액, 추가 지급액, 지급일을 구체적으로 기록해야 합니다.

작성 예시
종전 보증금 금 2억 원을 금 2억 1,000만 원으로 증액하고, 증액분 금 1,000만 원은 20○○년 ○월 ○일 임대인 명의 계좌로 지급한다.

④ 보증금이 증액됐다면 확정일자를 다시 받으세요

⑤ 계약기간과 만료일을 정확하게 계산하세요

종전 계약의 만료일
갱신된 계약의 시작일과 종료일
보증금·월세 변경 적용일
관리비 정산 기준일
계약 종료 통지기한

⑥ 기존 특약 중 유지할 내용을 확인하세요

계약기간만 연장하고 나머지 조건을 그대로 유지하려면 재계약서에 종전 계약의 특약이 계속 적용된다는 내용을 적어야 합니다.

반대로 더 이상 적용하지 않을 특약이 있다면 해당 조항을 구체적으로 적고 이번 계약부터 적용하지 않는다는 내용을 명확히 남겨야 합니다.

⑦ 수리비·원상복구·관리비도 다시 정리하세요

현재 수리가 필요한 시설과 비용 부담 주체
에어컨·보일러·수전 등 옵션과 시설물 상태
임차인이 설치하거나 변경한 시설
관리비에 포함되는 항목과 별도 부담 항목
계약 종료 시 원상복구 범위

시설 상태는 사진이나 동영상으로 남기고 임대인과 임차인이 함께 확인하면 퇴거할 때 발생할 수 있는 원상복구 분쟁을 줄일 수 있습니다.

✅ 재계약서 작성 전 최종 체크리스트

□ 최신 등기부등본을 확인했나요?
□ 임대인 본인 또는 대리권을 확인했나요?
□ 계약갱신요구권 행사 여부를 표시했나요?
□ 변경된 보증금·월세와 지급일을 적었나요?
□ 보증금 증액분의 안전성을 확인했나요?
□ 변경계약서에 확정일자를 받을 예정인가요?
□ 계약 시작일과 종료일이 정확한가요?
□ 기존 특약의 유지·변경 여부를 정리했나요?
□ 종전 계약서와 재계약서를 함께 보관했나요?

English Version｜Tap to open

What to Check Before Renewing a Lease

Before signing a renewal agreement, obtain a recent copy of the property register and check the current owner, mortgages, attachments, provisional attachments, and trust registration.

If the deposit is increased, the tenant should obtain a new fixed-date stamp on the amended agreement. The previous lease and the renewal agreement should be kept together.

The parties should also review repairs, maintenance fees, restoration duties, and the present condition of the property before signing the renewal.

6. 임대인·임차인이 분쟁을 막는 특약 문구

재계약서를 작성할 때는 인터넷에서 찾은 특약을 그대로 복사하기보다 실제 계약 내용과 일치하는 문구를 선택해야 합니다.

특히 계약갱신요구권 행사 여부, 보증금 증액, 기존 특약의 유지 여부를 명확하게 적으면 계약 종료 시 발생할 수 있는 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

📌 특약 작성의 기본 원칙
계약서에 적힌 문구와 실제 계약 과정이 일치해야 합니다. ‘신규 계약’, ‘합의 갱신’이라고 적는 것만으로 계약의 법적 성격이 자동으로 결정되지는 않습니다.

① 계약갱신요구권을 행사한 경우

임차인은 20○○년 ○월 ○일 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사하였고, 임대인은 이를 확인한다. 이에 따라 임대차기간을 20○○년 ○월 ○일부터 20○○년 ○월 ○일까지 2년간 갱신한다.

갱신요구권 행사일을 함께 적고 문자메시지나 내용증명 등 관련 자료를 계약서와 함께 보관하면 좋습니다.

② 당사자 합의로 계약을 연장한 경우

임대인과 임차인은 상호 합의에 따라 기존 임대차계약의 기간을 20○○년 ○월 ○일부터 20○○년 ○월 ○일까지 연장한다. 본 계약은 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따라 체결한 계약이 아니라 당사자 간 합의로 체결한 갱신계약임을 확인한다.

🚨 실제 계약 과정과 일치해야 합니다
임차인이 이미 갱신요구권을 명확하게 행사했는데도 계약서에 ‘행사하지 않았다’고 적는 방식은 추후 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

③ 변경된 보증금·월세를 표시하는 특약

종전 임대차보증금 금 ○○원은 금 ○○원으로 증액한다. 증액분 금 ○○원은 20○○년 ○월 ○일 임대인 명의의 계좌로 지급하며, 변경된 보증금은 같은 날부터 적용한다. 월 차임은 종전 금 ○○원에서 금 ○○원으로 변경하고 매월 ○일 지급한다.

보증금과 월세 중 변경되지 않는 항목은 ‘변경 없음’이라고 표시하면 해석상 혼선을 줄일 수 있습니다.

④ 보증금 증액 전 권리변동을 막는 특약

임대인은 본 계약 체결일부터 보증금 증액분 지급일 다음 날까지 해당 주택에 새로운 근저당권·전세권 등 담보권을 설정하거나 압류·가압류 등 임차인의 보증금 회수에 불리한 권리변동이 발생하도록 하는 행위를 하지 않는다. 이를 위반해 임차인에게 손해가 발생한 경우 임대인은 그 손해를 배상한다.

임차인은 증액분을 지급하기 직전에 최신 등기부등본을 다시 열람하고, 변경계약서에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.

⑤ 종전 계약조건을 유지하는 특약

본 갱신계약에서 변경한 임대차기간과 보증금·차임을 제외한 나머지 계약조건 및 특약은 20○○년 ○월 ○일 체결한 종전 임대차계약과 동일하게 유지한다. 종전 임대차계약서와 본 갱신계약서는 하나의 계약관계를 구성하는 서류로 함께 보관한다.

종전 특약 중 삭제할 내용이 있다면 단순히 ‘나머지는 동일하다’고 적지 말고 적용하지 않을 조항을 구체적으로 표시해야 합니다.

⑥ 수리할 시설이 있는 경우

임대인은 현재 확인된 ○○의 고장을 20○○년 ○월 ○일까지 수리하기로 한다. 수리비는 임대인이 부담하며, 수리 일정은 임차인과 사전에 협의한다. 그 밖의 시설 상태는 계약 체결일 현재 임대인과 임차인이 함께 확인하였다.

수리 대상과 완료기한, 비용 부담자를 구체적으로 적고 현재 시설 상태를 사진으로 남겨두면 좋습니다.

⑦ 계약 종료 통지 방법을 정하는 특약

계약의 갱신·종료·해지 및 계약조건 변경에 관한 통지는 문자메시지, 내용증명우편 또는 당사자가 수신 사실을 확인할 수 있는 방법으로 한다. 당사자의 연락처가 변경된 경우 상대방에게 지체 없이 알리기로 한다.

💡 통지 기록을 보관하세요
계약 종료 통지는 발송한 사실뿐 아니라 상대방에게 도달했는지가 중요할 수 있습니다. 문자 답변, 메신저 읽음 표시, 내용증명과 배달증명 등을 함께 보관하는 것이 좋습니다.

이런 특약은 주의하세요

“임차인은 앞으로 계약갱신요구권을 행사하지 않는다.”
“계약서를 새로 작성했으므로 무조건 신규 계약으로 본다.”
“모든 수리비는 고장 원인과 관계없이 임차인이 부담한다.”
“임대인은 계약기간 중 언제든지 일방적으로 계약을 해지할 수 있다.”
“임차인은 묵시적 갱신 후에도 계약기간 중 퇴거할 수 없다.”

임차인에게 법에서 보장한 권리를 일방적으로 포기하게 하거나 임차인에게 불리하게 작성한 약정은 주택임대차보호법에 따라 효력이 인정되지 않을 수 있습니다.

✅ 특약에 꼭 들어가야 할 5가지

계약갱신요구권 행사 여부
새로운 계약기간
변경된 보증금·월세와 지급일
종전 계약조건과 특약의 유지 여부
수리·관리비·원상복구 등 추가 합의 내용

결국 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법은 계약서를 새로 쓰는 것 자체가 아니라, 이번 계약이 어떤 방식으로 연장됐고 무엇이 변경됐는지를 정확하게 남기는 것입니다.

English Version｜Tap to open

Special Clauses That Help Prevent Disputes

A renewal agreement should clearly state whether the tenant exercised the statutory renewal right, the new lease period, changes to the deposit or rent, and whether the previous lease terms remain effective.

If the deposit is increased, the agreement may prohibit the landlord from creating new security rights before the increased amount is paid. The tenant should also inspect the property register again and obtain a new fixed-date stamp on the amended agreement.

Repairs should be identified by item, completion date, and responsible party. Notices relating to renewal, termination, or changes in terms should be delivered through a method that provides proof of receipt.

A clause should reflect what actually happened. A statement describing the agreement as a new lease or a mutually agreed renewal does not, by itself, determine its legal effect.

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마무리｜계약서보다 중요한 것은 계약의 실질입니다

전·월세 계약기간이 끝나 다시 계약서를 작성했다고 해서 무조건 새로운 계약이 되는 것은 아닙니다. 같은 임차인이 계속 거주하고 기존 보증금이 그대로 이어졌다면, 계약서를 새로 작성했더라도 실질적으로는 기존 임대차계약의 갱신으로 볼 수 있습니다.

반대로 기존 계약을 확실하게 종료하고 보증금을 모두 정산한 뒤 주택까지 반환했다면 이후 작성한 계약은 신규 계약으로 볼 가능성이 상대적으로 높아집니다.

📌 이번 글의 핵심
법적 판단은 계약서 제목이나 새로 작성한 형식 하나만으로 결정되지 않습니다. 기존 계약의 종료 여부, 임차인의 계속 거주, 보증금 정산, 변경된 계약조건과 당사자의 실제 의사를 종합적으로 살펴볼 수 있습니다.

따라서 재계약서를 작성할 때는 단순히 ‘재계약’ 또는 ‘신규 계약’이라고만 적지 말고, 계약갱신요구권 행사 여부와 계약기간, 변경된 보증금·월세, 기존 특약의 유지 여부를 구체적으로 기록해야 합니다.

임차인은 보증금이 증액됐다면 최신 등기부등본을 확인하고 변경계약서에 확정일자를 다시 받아두는 것이 좋습니다. 임대인도 계약 종료 통지와 조건 변경 내용을 문자나 내용증명 등으로 남겨야 불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다.

✅ 전·월세 재계약 핵심 요약

계약서를 새로 작성했다고 무조건 신규 계약이 되는 것은 아닙니다.
같은 임차인이 계속 거주하면 기존 계약의 갱신으로 볼 수 있습니다.
합의 갱신과 계약갱신요구권 행사는 구분해서 기록해야 합니다.
묵시적 갱신 후 임차인의 해지는 임대인이 통지받은 날부터 3개월 후 효력이 발생합니다.
보증금이 증액됐다면 등기부등본을 다시 확인하고 확정일자를 받아야 합니다.
종전 계약서와 갱신계약서는 버리지 말고 함께 보관해야 합니다.
특약은 실제 계약 과정과 일치하도록 구체적으로 작성해야 합니다.

🏠 임대인이라면
계약갱신요구권 행사 여부와 계약 종료 통지 시점을 정확히 확인하고, 변경된 조건과 수리 약속을 계약서에 남겨두세요.

🔑 임차인이라면
보증금 증액 전에 등기부등본을 다시 확인하고, 계약갱신요구권 행사 여부와 증액분 지급 내역을 명확하게 남겨두세요.

계약서를 한 번 더 꼼꼼하게 확인하는 작은 수고가 계약 만료 후의 큰 분쟁을 막을 수 있습니다. 재계약을 앞두고 있다면 서명하기 전에 계약의 명칭보다 실제로 무엇이 유지되고 무엇이 변경되는지부터 확인해 보시기 바랍니다.

English Conclusion｜Tap to open

The Substance of the Agreement Matters

Signing a new document does not automatically create an entirely new lease. If the same tenant remains in the property and the previous deposit is carried over, the agreement may be regarded as a renewal of the existing lease.

The agreement should clearly state whether the tenant exercised the statutory renewal right, which terms were changed, and whether the remaining provisions of the previous lease continue to apply.

If the deposit is increased, the tenant should inspect the property register again, obtain a fixed-date stamp on the amended agreement, and keep both the previous and renewed lease documents.

A clear written agreement reflecting what actually occurred is the best way for both landlords and tenants to prevent future disputes.

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※ 본 글은 일반 정보 제공을 위한 콘텐츠이며,
법률 및 세무 관련 사항은 반드시 전문가의 상담을 권장드립니다.
This post is for general informational purposes only.
Please consult with a qualified professional for legal and tax matters.

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